Estimia

10/12/2020

Buon giorno a tutti. Oggi una novità che potrà far iniziare bene la giornata a molti.
Con Sentenza n° 262 del 04/12/2020 la Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionale (per violazione del principio di coerenza, e quindi di ragionevolezza - articoli 3 e 53 della Costituzione) l'indeducibilita', dall'imponibile delle imposte (Ires e Irpef) sui redditi d'impresa, dell'Imu relativa agli immobili strumentali.
Gli immobili strumentali possono essere di due tipologie:
a) beni immobili strumentali per destinazione;
b) beni immobili strumentali per natura.
Si definiscono strumentali per destinazione quegli immobili che hanno come unico impiego quello di essere “direttamente .
utilizzati” nell’espletamento di attività tipicamente imprenditoriali."
Si definiscono beni immobili strumentali per natura, quegli immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di una diversa utilizzazione. Semplificando, si tratta di immobili non abitativi ed appartenenti ai gruppi di categorie catastali di seguito elencate:
gruppo B (es: collegi e convitti, uffici pubblici, scuole, biblioteche, musei, cappelle, magazzini sotterranei);
gruppo C (unità immobiliari a destinazione commerciale ordinaria e varia, quali negozi e botteghe, magazzini e locali di deposito, laboratori)
gruppo D (immobili a destinazione speciale, quali agricoli, opifici, alberghi, case di cura ed ospedali con fine di lucro, istituti di credito)
gruppo E (immobili a destinazione particolare, quali costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche;
gruppo A, categoria A/10 (uffici e studi privati, a condizione che la destinazione ad uso ufficio o studio privato sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria).
Ringrazio sempre l'Avv. Alessandro Gravina per le news. Un caro saluto a tutti.

14/11/2020

Precisazioni sulla coltivazione di terreni, anche a scopo non commerciale, nell'ambito delle limitazioni per il contenimento Covid 19

È consentito, anche al di fuori del Comune ovvero della Regione di residenza, lo svolgimento di attività lavorativa su superfici agricole, anche di limitate dimensioni, adibite alle produzioni per autoconsumo, non adiacenti a prima od altra abitazione? Sì, la cura dei terreni ai fini di autoprodu...

03/11/2020

Sapete quanto sono sensibile agli accertamenti di valore da parte della Agenzia delle Entrate, post dismissione patrimoniale. Accertamenti a volte, o sempre, pretenziosi e pretestuosi...che combatto, come studio, con tutto me stesso dando oltre "me stesso", per dimostrare ciò che non è giusto e giustificato.
Fatta detta premessa, cito una recentissima Sentenza della Commissione Tributaria Regionale Lazio (CTR LAZIO n. 2464 del 14.08.2020), che ancora una volta, FORTUNATAMENTE, dà torto all'Amministrazione Finanziaria. In estrema sintesi: " La rettifica del corrispettivo pattuito nell’atto di vendita di un terreno deve essere motivata con riferimento ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data della medesima compravendita, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni e deve tener conto di eventuali vincoli espropriativi presenti sul medesimo terreno"......Ebbene, l'Agenzia delle Entrate non ha dimostrato tutto ciò.....come sempre....e come sempre Vi esorto prima di dismettere un immobile a servirsi di un tecnico qualificato che mediante un referto conforme agli Standard Internazionali di Valutazione immobiliare, Vi tutela nell'immediato e in futuro... Come sempre saluti.

01/11/2020

Cass., sez.III, 28 settembre 2011, n. 19792, procedura esecutiva di bene gravato da uso civico, pignoramento.

Molte volte capita di trovare in esecuzione immobiliare beni immobili gravati da diritti reali. E' bene in questi casi tenere in debita considerazione la Sentenza della Cassazione sopra riportata che in estrema sintesi riporta:
"Un bene aggravato da uso civico non può essere oggetto di espropriazione forzata, per il particolare regime della sua titolarità e della sua circolazione, che lo assimila ad un bene appartenente al demanio, nemmeno potendo per esso configurarsi una cosiddetta sdemanializzazione di fatto; l'incommerciabilità derivante da tale regime comporta, che, al di fuori dei procedimenti di liquidazione dell'uso civico e prima del loro formale completamento, la preminenza di quel pubblico interesse, che ha impresso al bene immobile il vincolo dell'uso civico stesso, ne vieti qualunque circolazione". Saluti a tutti.

07/10/2020

Come ben sapete sono chiamato spesso a contrastare le risultanze dei valori immobiliari assunti dalla Agenzia delle Entrate ai fini dell'imposizione delle imposte di registro ed altre di tipo indiretto.
Con questo post voglio confermarVi, come sempre predico ai clienti, che le relazioni di stima effettuate dall'UTE dell'Agenzia delle Entrate costituiscono "UN SEMPLICE ATTO DI PARTE", che il contribuente può contrastare.
Quanto assunto trova massima conferma nella sentenza della Commissione Tributaria Provinciale LAZIO n° 1621 depositata in data 11/06/2020. Dalla lettura della stessa, ragionano i Giudici Tributari, vi è l'esigenza di confrontare le risultanze della stima dell'UTE, con i rilievi in seno contrario proposti dalla parte opponente (contribuente).
Come sempre spero di darvi delle dritte interessanti.
Saluti a tutti.

26/09/2020

Oggi un post derivante da una domanda postami stamattina. Dott...ma in caso di vendita forzata del bene, esiste prelazione agraria e noi tecnici dobbiamo approfondire e specificare in relazione se sussistono i presupposti per una prelazione?
Ebbene, In caso di bene soggetto a Procedura esecutiva il bene è trasferito ed il contratto stipulato senza la volontà del titolare, di conseguenza la procedura esecutiva "non tollera limitazioni derivanti da prelazioni private".
La prelazione dunque si applica solo ai contratti stipulati con la volontà del concedente e non ai contratti stipulati contro la sua volontà.
E' immensamente importante precisare inoltre che con Sentenza Cass, Sez. III Civ. 17 gennaio 2017, n. 918, si è ribadito il seguente principio che sinteticamente riporto:
"In tema di diritto di prelazione e di riscatto agrario, nella previsione di cui all’art. 8, comma 2, della legge n. 590 del 1965, che esclude la prelazione, in caso di «vendita forzata», va ricompresa anche la vendita disposta nel corso del giudizio di divisione, sia perché l’espressione utilizzata dalla
norma rimanda ad un ambito ben più ampio della procedura espropriativa forzata, valorizzando soprattutto la non volontarietà del trasferimento, sia perché la vendita divisionale non è riconducibile ad una libera determinazione dei comproprietari (non volontaria)". Saluti a tutti.

25/09/2020

Buon giorno a tutti. Oggi un aggiornamento importantissimo in materia di valutazioni astratte, ai fini dell'imposizione fiscale (di registro e catastale) da parte della Agenzia delle Entrate.
Con Sentenza n° 1400 del 04/06/2020, la Commissione Tributaria del Lazio ha esplicitato....... In estrema sintesi: Le rettifiche al valore venale in comune commercio, da parte della Agenzia delle Entrate, dichiarato in un contratto di compravendita immobiliare, devono essere apportate alla luce della concreta situazione del bene immobile. Di conseguenza valutazioni stabilite esclusivamente sulla media dei valori OMI e di quelli di borsini immobiliari, senza contestualizzazione (che non abbiano cioè tenuto conto dell'ubicazione non felice del cespite, dello stato di conservazione...ed anche dell'andamento critico del mercato immobiliare), non è sufficiente per fondare un avviso di rettifica e di liquidazione.
Nelle motivazioni delle Sentenza è bellissimo leggere tutto quello che da anni predico alla clientela prima dell'eventuale alienazione di un bene immobile e cioè:
a) effettuare una valutazione preliminare del cespite, esattamente circostanziata e motivata ;
b) adottare criteri di stima basati su standard internazionali di valutazione e non su semplici connotazioni di valore tabellare e di borsini.
Prima di vendere il bene e quindi prima di scrivere il valore di trasferimento del bene stesso, ai fini di evitare spiacevoli future rettifiche da parte della Agenzia delle Entrate, FATE VALUTARE DA CHI HA SPECIFICA COMPETENZA IL BENE STESSO.

Il costo sostenuto per una perizia fatta BENE, vi terrà al sicuro da futuri accertamenti.

Un caro saluti a tutti ed un sentito grazie all'Avv. Alessandro Gravina per le news che costantemente mi pregia fornirmi.

Un caro saluto a tutti.

11/09/2020

Molti tremeranno con questa Sentenza del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana del 02/09/2020, in materia di rilevanza, nell'ambito del condono edilizio, della fotografia aerea.

Sentenza n° 755

In estrema sintesi: Secondo la giurisprudenza
amministrativa "In materia di condono edilizio, l'ortofoto
costituisce un elemento, proveniente da un terzo, assolutamente inequivocabile della non-edificazione dell'area
alla data del volo..." (Cons. St., sez. IV, 02/02/2011 n. 752).”.

Saluti a tutti.

05/09/2020

Vediamo adesso se i comuni avranno ancora la scusa per rimanere inermi... Via al ripristino della Legalità e del territorio.

Disponibili 10 milioni di euro: priorità verrà data agli abusi edilizi di oltre 450 m³ realizzati in aree demaniali, a rischio idrogeologico e sottoposte a tutela

26/08/2020

Oggi una precisazione in materia di atti divisionali aventi ad oggetto immobili non urbanisticamente in regola.

In estrema sintesi: l’atto di scioglimento della comunione ereditaria è incluso nel novero degli atti tra vivi per i quali il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46 e L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma 2, comminano la sanzione della "NULLITA'"..

Con sentenza n. 25021 del 7.10.2019, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono arrivate alla conclusione per cui “Gli atti di scioglimento delle comunioni relativi ad edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dalla L.n. 47 del 1985 art. 40 comma 2, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima della entrata in vigore della L.n. 47 del 1985 dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero ai quali non sia unita copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell’opera è stata iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967”

13/08/2020

Capita spesso di dovere calcolare il valore venale di terreni edificabili ricompresi in aree e fasce di rispetto.
Ebbene, sul punto si è espressa la Corte di Cassazione con Sentenza (C.8609/2011), che ha qualificato aree agricole i terreni "edificabili” compresi in fasce di rispetto (es ferroviario, stradale, demaniale)in quanto sprovvisti delle possibilità di edificazione legale. Il divieto assoluto di edificazione rende le aree legalmente inedificabili e incide direttamente sul valore del bene senza possibilità di deroga da parte di provvedimenti amministrativi, con la conseguenza che tali aree, essendo sprovviste delle possibilità legali di edificazione, devono essere equiparate a quelle agricole....come sempre saluti a tutti e buone ferie.

30/07/2020

Sono tante le volte che vengo chiamato per oppormi all'operato peritale di un CTU chiamato dal Tribunale. Purtroppo sono infinite le volte che per disattenzione ed incompetenza, le realtà dei fatti vengono travisate e non capite da chi è tenuto a fornire all'Autorità Giudiziaria lo strumento tecnico idoneo per decidere. Si contano purtroppo sulle dita di una mano le volte in cui una buona consulenza di parte faccia sorgere un ragionevole dubbio all'Autorità sull'operato del nominato Consulente Tecnico d'Ufficio.
Di seguito riporto una rassegna di Sentenze della Cassazione sulle più frequenti cause di nullità di una CTU.
Richiedere la nullità di una CTU è un diritto sacrosanto per fare valere le ragioni di una lesione non compresa....diciamo così....

CASI DI NULLITÀ DELLA CTU
* omesso avviso alle parti dell'inizio delle operazioni e/o di prosecuzione delle stesse [Cass. 5762/20005; id. 14483/1999];
* partecipazione alle operazioni peritali di CTP irregolarmente nominato;
*utilizzo di documenti non ritualmente prodotti in causa e non autorizzati da tutte le parti in causa [Cass. 13401/2005; Cass. 12231/2002];
* espletamento di indagini e, in generale, di compiti esorbitanti dai quesiti posti dal Giudice, ovvero non consentiti dai poteri che la legge conferisce al CTU;
* inosservanza di una norma di legge professionale che vieta alla categoria professionale cui appartiene il consulente di occuparsi di determinate materie [Cass. 23504/2007];
* partecipazione senza autorizzazione di un collaboratore ad un sopralluogo, in luogo del consulente d’ufficio, ove si traduca in una violazione in concreto del diritto di difesa[Cass. 13428/2007];
* accertamento di fatti posti a fondamento di domande ed eccezioni il cui onere probatorio incombe sulle parti e lo sconfinamento dai limiti del mandato [Cass. 1020/2006; contra Cass. 7936/1987].

Saluti a tutti.