Le idee si pagano

25/11/2017

Bagna Cauda D'Aj (Day) 2017...sempre per la promozione delle tradizioni del territorio

23/11/2017

Immobili sulla carta, alla fidejussione ci pensa il notaio

Immobili sulla carta, alla fidejussione ci pensa il notaio

L'acquirente di un immobile ancora da costruire adesso può stare più tranquillo: ci pensa il notaio a controllare la regolarità sia della fidejussione che il costruttore deve rilasciargli a garanzia dei versamenti che man mano effettua in suo favore e sia del rilascio della polizza postuma decennale a copertura di eventuali vizi dell’immobile dopo la conclusone della compravendita.

È stata definitivamente approvato dal Senato il Ddl 2681 che prevede, all’articolo 12, la delega al Governo ad adottare disposizioni a tutela di coloro che acquistano un immobile “sulla carta”, disciplinati dalla legge 210/04 e dal Dlgs 122/2005.

La novità consiste principalmente nel fatto che il contratto preliminare di compravendita, così come qualunque atto avente le medesime finalità, dovrà essere redatto per atto pubblico e per scrittura privata autenticata e il notaio sarà dunque tenuto al controllo della legalità di due obblighi a cui è tenuto il costruttore verso il promissario acquirente: quello di consegnare una fidejussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà (articolo 2 del decreto legislativo 122/2005) e, a conclusione dei lavori, della cosiddetta “polizza decennale postuma” a beneficio dell’acquirente a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile (articolo 4 del Dlgs 122/2005).

L’inadempimento a tale ultimo obbligo comporterà la nullità relativa del contratto, che solo l’acquirente potrà fare valere.

Si tratta di due obblighi che il Dlgs 122/2005 aveva già posto in capo al costruttore, ma che non sempre era stato da questi rispettato, con conseguenti gravi pregiudizi in danno dell’acquirente il quale, peccando a volte di eccessiva buona fede, si era fidato delle assicurazioni, verbali o meno, fornitegli dal costruttore stesso.

Lo scopo è stato quello di rafforzare la posizione dell’acquirente. L’acquirente è stato individuato come colui, persona fisica, che acquista l’immobile da costruire ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto diretto all’acquisto o comunque al trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. Restano esclusi dal novero degli acquirenti tutte le società o enti collettivi, siano essi a personalità giuridica o meno.

Quanto al costruttore, la legge richiama l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettono in vendita o che vendono un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi.

L’articolo 2 del Dlgs 122/2005 prevede l’obbligo della garanzia fidejussoria per consentire al promissorio acquirente di ottenere la restituzione di tutte le somme da lui anticipate al costruttore, se questi si dimostri insolvente. La polizza assicurativa è invece collegata al rogito e ha efficacia dalla data di ultimazione dei lavori e copre i danni conseguenti a vizi del suolo o a gravi difetti della costruzione che ne comportano la rovina.

Sotto tali due ultimi profili, la delega ora conferita al Governo di attribuire al notaio il ruolo di garante della legalità è senza dubbio un buon traguardo raggiunto: entro 12 mesi dovrà essere adottato un decreto legislativo per attuare la disciplina.

Sarebbe opportuno prevedere esattamente le caratteristiche della “ decennale postuma”, il controllo da parte del notaio della conformità della fidejussione ai requisiti dall’articolo 2 del Dlgs 122 e, soprattutto, l’estensione della garanzia della fidejussione anche alla restituzione, una volta intervenuta la nullità del contratto, del prezzo versato al costruttore.

© ILSOLE24ORE

22/11/2017

Servizi immobiliari: in italia approccio ancora troppo artigianale

Il mattone resta una delle componenti più rilevanti dell’economia italiana, ma il settore dei servizi immobiliari risulta nel suo insieme ancora “artigianale” rispetto ai maggiori competitor europei, con una frammentazione che ne riduce l’efficienza. Di qui la necessità di una nuova fase di “industrializzazione” che permetta una maggiore professionalizzazione del settore e una maggiore apertura all’innovazione tecnologica. È quanto emerge dalla ricerca “I servizi immobiliari in Italia e in Europa”, realizzata da Scenari Immobiliari con la collaborazione del gruppo Innovation RE/Yard e presentata a Milano.

Secondo la ricerca, costruzioni e attività immobiliari in Italia sono pari al 19,1% del Pil, segnando l’incidenza più elevata tra i cinque maggiori Paesi europei. All’interno di questo scenario il settore dei servizi immobiliari nella Pen*sola ha un peso che sfiora il 12% del Pil (11,8%), con un fatturato di 37 miliardi di euro, quasi 240 mila imprese e 300 mila addetti, mentre le costruzioni rappresentano il 4,6% del Pil e lo sviluppo immobiliare il 2,7%.
Nel Regno Unito costruzioni e attività immobiliari pesano complessivamente per il 18,9% del Pil, in Spagna il 18,8%, in Francia il 18,7% e in Germania il 16,3%. Il Regno unito è al primo posto considerando le sole costruzioni con il 5,9% del Pil, davanti a Spagna (5,5%) e Francia (5,4%). Con il suo 11,8%, l’Italia si conferma prima anche per l’incidenza dei servizi immobiliari sul Pil, davanti a Spagna (11,2%) e Francia (10,7%). La prospettiva cambia però se si considera il settore in valori assoluti, che fanno emergere il 'nanismo' italiano. Nell’ambito di un fatturato dei servizi immobiliari nei cinque principali Paesi europei stimato in circa 367 miliardi di euro, Regno Unito e Germania fanno la parte del leone con 115 e 110 miliardi di euro rispettivamente. Segue la Francia con 81 miliardi e più staccate l’Italia (37 miliardi) e, infine, la Spagna (24 miliardi), dopo il drastico ridimensionamento del settore post-crisi. Le dimensioni di Italia e Spagna sono limitate anche per fatturato per occupato (124mila e 127mila rispettivamente), il che evidenzia una scarsa efficienza del settore. I mercati più efficienti sono quello tedesco, con 270mila euro per occupato e quello francese, con 256mila euro.

In Italia il segmento che registra la quota maggiore di fatturato nell’ambito dei servizi immobiliare è il facility management con il 31% dei ricavi, ovvero 11,5 miliardi (media europea 28%), davanti al property management (23,6% contro una media 22,6%) e all’asset management (18,9% contro 23,3%). Si distingue, per altro, la rilevanza del segmento Agency con il 17,6% del fatturato dei servizi, molto superiore all'11,5% medio, mentre l’Advisory è al 6,8%, quasi la metà rispetto all’11,7% della media tra i “Big 5”. Nei servizi immobiliari i cinque maggiori Paesi europei contano oltre 930mila imprese, per un totale di 1,7 milioni di addetti diretti, pari all’1,3% della forza lavoro totale. L’Italia è il Paese con la maggior frammentazione delle imprese (238mila con 298.600 addetti) contro, ad esempio, le 88.900 imprese del Regno Unito con quasi 530mila addetti diretti. La media di 1,3 addetti a società in Italia e' la piu' bassa tra i 5 big.

Un’altra questione aperta – sottolinea il report – è quella delle fee: durante la lunga fase di difficoltà degli ultimi anni, il sistema ha lavorato spesso nell’ottica del “massimo ribasso” che si è tradotto anche in un abbassamento degli standard di servizio, se non in una scarsa qualità. Le fee all’estero sono più elevate, ma lo è anche la qualità dei servizi proposti e anche quella dei servizi richiesti dai clienti. Anche in Italia comunque si registra un’inversione di tendenza su questo tema, con una maggior consapevolezza della domanda e una più elevata qualità dell’offerta.

© ILSOLE24ORE

21/11/2017

L’acquirente deve pagare le spese condominiali anche degli anni passati?

L’acquirente deve pagare le spese condominiali anche degli anni passati?

L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Ciò significa che l’acquirente di un’unità immobiliare in condominio potrà vedersi chiedere tali importi.
Una delle questioni che si pongono è come si debba intendere l’espressione «dell’anno in corso e di quello precedente»; è da ritenersi che il periodo cui fa riferimento l’art. 63 disp. att. cod. civ. debba essere inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall’anno di esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, perciò, coincidente con l’anno solare. Ad esempio, se la gestione annuale va dal primo maggio al trenta aprile dell’anno dopo (periodo di gestione assai diffuso nel caso di impianti di riscaldamento centralizzati in cui si chiude la gestione alla fine del periodo del riscaldamento) le due annualità per le quali l’acquirente risponde comprendono le due gestioni (una in corso ed una passata) comprese tra tali date. Se invece la gestione annuale va dal primo gennaio al trentuno dicembre di ogni anno, le due annualità (sempre una in corso ed una passata) vanno calcolate sui due anni solari.In tal senso si è pronunciata Cassazione con Ord. 22.3.2017, n. 7395, ribadendo il principio della cosiddetta «dimensione annuale della gestione condominiale», partendo dal ragionamento secondo cui annuali sono la durata dell’incarico dell’amministratore (ai sensi dell’art. 1129 cod. civ.), il preventivo delle spese ed il rendiconto (ai sensi dell’art. 1135 cod. civ.) ed anche considerando che, dopo la riforma del condominio, l’art. 1129 cod. civ. fa espresso riferimento alla «chiusura dell’esercizio».
Un consiglio di buon senso è che l’acquirente, prima di formalizzare l’acquisto, prenda contatto con l’amministratore di condominio e verifichi se vi siano spese condominiali in sospeso, cioè maturate fino a quel momento ed ancora da pagare e si regoli di conseguenza sottraendole dal prezzo (o residuo prezzo) dovuto al venditore, impegnandosi a saldare lui quanto ancora dovuto dal venditore al condominio.

BY LASTAMPA (avv. Pier Paolo Bosso)

20/11/2017

Detrazioni casa 2018, come cambieranno gli sconti fiscali

Detrazioni casa 2018, come cambieranno gli sconti fiscali

La legge di Bilancio ha introdotto importanti novità che riguardano le detrazioni fiscali per i lavori o gli acquisti in casa. In alcuni casi, se non si vuole rimanere con un palmo di naso o non si vuol vedere diminuita la percentuale di agevolazione fiscale, si dovranno realizzare gli interventi entro il 2017, in altri sarà meglio aspettare l'arrivo del nuovo anno.

Bonus mobili 2018 - la detrazione per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici in classe A o A+ è stata prorogata al 2018. Ma attenzione, l'agevolazione vale solo per gli acquisti realizzati a partire dal primo gennaio 2017. Per quelli portati a termine nel 2016 si perderà ogni diritto alla detrazione.

Detrazioni sostituzione caldaia e infissi - nel 2018 chi sostituirà la caldaia o le finestre potrà usufruire di una detrazione pari al 50% delle spese effettuate e non più del 65%. Questo perché il governo ha deciso di diminuire lo sconto sugli interventi che non implicano un risparmio energetico totale dell'edificio. Un'unica nota positiva è che, a partire dal prossimo anno, sarà più facile chiedere l'agevolazione, perché non sarà più obbligatoria comunicare la pratica all'Enea.

Bonus schermature solari 2018 - il bonus scenderà al 50% anche per le schermature solari, ovvero le tende installate per evitare l'ingresso del calore in casa.

Bonus giardini e terrazzi - chi vuol realizzare un intervento nel proprio giardino o nel terrazzo dovrà aspettare il 2018 per usufruire del cosiddetto bonus verde. Si tratta di uno sconto fiscale del 36% per un limite di spesa di 5000 euro per l'acquisto e messa a dimora di nuove piante e per le spese di manutenzione, così come per l'installazione di impianti di irrigazione e la realizzazione di pozzi.

Articolo visto su La repubblica

14/11/2017

Nell’era della grande crisi boom di tasse locali e prelievo sugli immobili

13/11/2017

Cedolare secca 2018, quando si paga

Cedolare secca 2018, quando si paga

Il regime della cedolare secca per gli affitti è stato prorogato dalla nuova Legge di Bilancio per il 2018. Una buona notizia per i proprietari di casa, dal momento che tale tassazione prevede aliquote agevolate.

Il regime della cedolare secca è un’alternativa a quello ordinario. La cedolare secca è un regime di tassazione agevolato per i proprietari di case che prevede due tipi di aliquote, a seconda che si voglia affittare a mercato libero o a canone concordato. Si applica l’aliquota del 21% sugli affitti a canone libero oppure l’aliquota del 10% sugli affitti a canone concordato.

Le aliquote della cedolare secca agiscono come sostituti d’imposta. Vanno dunque a sostituire l’Irpef e tutte le addizionali, l’imposta di registro del contratto di affitto, l’imposta di bollo di 16 euro.

La cedolare secca si applica a partire dall’importo del canone annuo stabilito per l’affitto della casa, al quale si deve applicare il 21% di aliquota se si è optato per il libero mercato, il 10% se si è scelto il canone concordato.

Bisogna ricordare affittando la casa con il regime agevolato della cedolare secca si rinuncia adeguamenti del canone in base agli aggiornamenti Istat o altri aggiornamenti, non si può quindi modificare l’importo del canone chiesto all’inquilino e sono vietati gli aumenti di affitto per tutta la durata del contratto in regime di cedolare secca.

Se in fase di dichiarazione dei redditi si è fatto il Modello Unico, l’imposta si paga con il modello F24; se la dichiarazione avviene con il modello 730, l’imposta si paga direttamente tramite la busta paga.

La cedolare secca non si paga nel primo anno in cui si affitta casa, perché manca la base imponibile dichiarata su cui applicarla, si inizia a pagare l’anno successivo in riferimento alle entrate dell’anno precedente. Le scadenze sono le stesse dell’Irpef.

La cedolare secca si paga in due volte: il 95% a titolo di acconto (è dovuto se la cedolare secca supera 51,65 euro ed è ulteriormente spalmabile se l’importo supera il limite di 257, 52 euro) e il restante 5% a saldo l’anno successivo.

Ecco il caso in cui si aderisce alla cedolare secca nel 2018.

L’acconto deve essere versato in un’unica soluzione se l’importo è inferiore a 257, 52 euro entro il 30 novembre, in due rate (corrispondenti a due acconti) se l’importo è superiore a 257,52 euro. La prima rata deve essere saldata per il 40% del 95% dovuto entro il 30 giugno. La seconda rata deve essere saldata per il restante 60% entro il 30 novembre.

Il saldo, ossia il restante 5%, deve essere versato entro il 30 giugno dell’anno successivo (nel caso in esempio, il 2019) oppure entro il 30 luglio con una piccola maggiorazione dello 0,40%. Il saldo si riferisce sempre all’anno successivo a quello di riferimento.

I codici da utilizzare nel caso si versi tutto tramite il modello F24 sono:

1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata

1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione

1842: Cedolare secca locazioni – Saldo


Articolo visto su La legge per tutti

10/11/2017

Asta con incanto e senza incanto, ecco qual è differenza

Asta con incanto e senza incanto, ecco qual è differenza

Comprare casa all’asta è una soluzione alternativa per acquistare un immobile, grazie alla quale spesso portare a termine un buon affare. E’ indispensabile però conoscere la procedura e le norme vigenti.

La normativa di riferimento è contenuta negli articoli compresi tra il 474 e il 632 del Codice di procedura civile, aggiornati dal decreto legge 3 maggio 2016, n. 59, il cosiddetto “decreto banche”, convertito nella legge 30 giugno 2016, n. 119.

La norma prevede che, se l’immobile pignorato e messo all’asta risulta invenduto dopo tre tentativi (con un ribasso, a ogni asta, di un quarto del prezzo), il giudice disponga la chiusura anticipata del processo esecutivo. Il modificato art. 591, secondo comma, del Codice di procedura penale dispone, inoltre, che il giudice, dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto e in mancanza di istanze di assegnazione, possa fissare una quarta asta con un prezzo di vendita ribassato fino al 50%.

Asta, come funziona
Le aste immobiliari giudiziarie riguardano la vendita forzata di un immobile di proprietà dell’esecutato, che non avendo pagato i debiti subisce l’espropriazione del bene. Una volta messa all’asta, l’abitazione può essere acquistata da qualsiasi persona, fisica o giuridica, a eccezione del debitore.

Il prezzo base di vendita dell’immobile viene stabilito da un perito nominato dal giudice. Dopo un sopralluogo, il perito redige una perizia contenente:

identificazione catastale;
planimetria;
stato di conservazione;
segnalazione di abusi edilizi;
servitù o debiti nei confronti del condominio.
Nel documento viene anche specificato se l’alloggio è libero o occupato dall’ex proprietario o da altri, con contratto di locazione.

Nel caso in cui l’immobile sia occupato dal proprietario esecutato si invia una lettera di diffida all’ormai ex proprietario, indicando il termine ultimo entro cui è tenuto a lasciare la casa. Se la lettera non ha effetti, dopo una serie di ultimatum, può essere necessario notificare, tramite ufficiale giudiziario, un avviso che indichi ora e giorno entro cui l’immobile deve essere liberato. In caso di reiterata resistenza, l'ufficiale giudiziario può ricorrere all’ausilio delle forze dell’ordine per procedere allo sgombero dei locali.

Nel caso in cui l’immobile sia occupato da uno o più conduttori con un regolare contratto d’affitto, il nuovo proprietario è tenuto a rispettare i termini del contratto d’affitto e, solo dopo la sua scadenza, può disporre dell’appartamento.

La perizia può essere consultata alla cancelleria del tribunale, nello studio del professionista incaricato o su internet, qualora l’asta sia pubblicizzata sui siti dedicati. Le aste si possono svolgere in tribunale o negli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni.

Con l’ordinanza di vendita, il giudice delle esecuzioni stabilisce le condizioni e i termini dell’asta:

prezzo base;
termini per la presentazione delle offerte;
udienza per la gara tra gli offerenti;
scadenza entro la quale pagare l’immobile, al netto della cauzione già versata.
Nel frattempo, il bene pignorato è affidato al custode giudiziario che conserva, amministra e gestisce l’immobile. Il custode giudiziario è la figura di riferimento per gli interessati all’acquisto, a cui rivolgersi per avere ulteriori informazioni sul bene.

Il cancelliere del tribunale o il notaio oppure un professionista delegato, sono coloro che devono redigere l’avviso d’asta, che è il documento ufficiale nel quale sono riportati:

indirizzo dell’immobile;
data, ora e luogo in cui si terrà l’asta;
prezzo base;
rilancio minimo;
termine di presentazione delle offerte;
modalità di vendita.
L’avviso deve essere affisso per almeno tre giorni consecutivi all’albo del tribunale in cui si svolge il procedimento esecutivo e pubblicato su siti specializzati e autorizzati, e diffuso su giornali e media.

Asta senza incanto
Nell’asta senza incanto i partecipanti presentano le loro offerte in busta chiusa (più il 10% di cauzione, senza segni di riconoscimento) nei termini e con le modalità indicate nell’avviso. Le offerte non possono essere inferiori al prezzo base stabilito in precedenza. In presenza di più offerte, non vince la più alta, ma si indice una gara fra tutti i partecipanti, fissando come base l’importo indicato nell’offerta più alta.

Asta con incanto
Nel caso in cui la vendita senza incanto vada deserta, il giudice dispone una nuova asta con incanto, ossia una pubblica gara tra offerenti, dichiarata conclusa nel momento in cui siano trascorsi almeno tre minuti dall’ultima offerta e nessuno abbia effettuato un rilancio.

Asta, il pagamento
Nell’asta senza incanto, se vi è una sola offerta aumentata di un quinto o pari al prezzo base (in questo caso il creditore deve essere d’accordo), si procede direttamente all’aggiudicazione dell’immobile. In presenza di più offerte, il giudice indice la gara a incanto, con un rilancio minimo segnalato nell’avviso.

Nell’eventualità in cui il partecipante o il soggetto delegato non si presenti all’incanto, un decimo della cauzione è trattenuta come sanzione.

Nella vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è sempre definitiva, nell’asta a incanto invece è provvisoria: nei dieci giorni successivi all’asta, infatti, i partecipanti “sconfitti” possono presentare una nuova offerta, aumentata di un quinto rispetto a quella vincente. Il giudice organizza allora una nuova gara, riservata solo a chi ha preso parte alla precedente. L’aggiudicazione è, invece, definitiva se nei dieci giorni successivi non perviene nessuna proposta.

Il soggetto aggiudicatario è tenuto a pagare entro i tempi stabiliti nell’avviso di vendita, attraverso un bonifico o aprendo un mutuo ipotecario. In quest’ultimo caso, l’accordo con la banca deve essere definito prima della scadenza del termine del saldo. Esiste una convenzione tra l’Associazione italiana bancari (Abi) e i tribunali per la concessione di mutui ipotecari agevolati, che coprono fino all’80% del prezzo di aggiudicazione dell’immobile.

Articolo visto su
Comprare casa all’asta, con o senza incanto (Cose di casa)

09/11/2017

Riqualificazioni, il condominio porta in tour l’efficienza energetica

Riqualificazioni, il condominio porta in tour l’efficienza energetica

C'è spazio anche per la riqualificazione energetica in condominio alla 21esima edizione di Ecomondo, la fiera dedicata alla green economy in corso a Rimini che chiuderà i battenti il 10 novembre. In anteprima nazionale è stato infatti presentato l’Homo condòmini tour, un roadshow che da marzo a luglio attraverserà l’Italia, consentendo a chiunque di toccare con mano l’insieme di tecnologie capaci di trasformare un edificio energivoro in un condominio efficiente.

Il tour porterà in giro sette container allestiti, sia all’interno che all’esterno, con soluzioni all’avanguardia in tema di efficienza energetica: dal cappotto termico alle tegole captanti, ma anche termovalvole e una serie di macchinari progettati per il controllo dei consumi. La carovana si fermerà una settimana nelle piazze di dodici città, coinvolgendo adulti e ragazzi in visite guidate. Ma non solo: per ogni tappa, il format prevede tre incontri tecnici dedicati a stakeholder e addetti ai lavori pubblici e privati (con riconoscimento di crediti formativi) sui temi dell’efficienza, riqualificazione energetica, antisismica, project financing, partenariato pubblico e privato. Gli utenti potranno ottenere spiegazioni su norme e meccanismi finanziari nonché sui bonus messi a disposizione dal governo e sulla possibilità di cedere ad altri soggetti le detrazioni di cui si beneficia.

Gli obiettivi divulgativi del tour
«Il vero obiettivo di questa iniziativa – spiega Giovanni Pivetta, project manager di Homo condòmini tour – è permettere alle persone di vedere con i propri occhi i vantaggi della riqualificazione energetica. Purtroppo nel nostro Paese c'è ancora molto da lavorare, anche se tra gli utenti cresce la consapevolezza». L'iniziativa nasce dopo quattro anni di lavoro sul campo di Habitami, la struttura di coordinamento creata da Tabula Rasa, che mette in collegamento gli attori del mercato, con l’obiettivo di informare, realizzare e garantire interventi di riqualificazione energetica a privati, società, enti e istituzioni secondo un protocollo nazionale. «Per quanto riguarda il condominio - spiega Pivetta - fino ad oggi ci siamo rivolti direttamente ai proprietari degli immobili, anche perché interagire con gli amministratori è stato più difficile. Negli ultimi tempi, però, le cose stanno cambiando e anche loro cominciano a vederci come un valore aggiunto, un soggetto terzo che non li espone di fronte ai condòmini. Di certo serve un approccio culturale diverso, la maggior parte degli immobili italiani risale agli anni Cinquanta, non sono stati progettati e costruiti per essere efficienti. La gente deve essere informata sugli interventi ad hoc di cui l'edificio necessita, che variano a seconda della zona in cui è ubicato lo stabile».

Super-incentivi in condominio
Per favorire la riqualificazione, oramai da qualche anno, il governo ha messo a disposizione dei condòmini incentivi fiscali sempre più allettanti, consentendo a chi ne usufruisce di poter cedere l’agevolazione, così da recuperare in tempi brevi il bonus. «La direzione è quella giusta - dice Pivetta - ma tutti, non solo gli incapienti, dovrebbero avere la possibilità di cedere il credito agli istituti bancari. Sembra, però, che questo comporterebbe un aumento del debito pubblico». Nel testo della Manovra, attualmente al vaglio del Senato, è confermato il trasferimento dei crediti per tutti gli interventi, sia sulle parti comuni condominiali che sulle singole unità immobiliari. Gli incapienti, impossibilitati a recuperare lo sconto a causa del reddito troppo basso, potranno cedere l'ecobonus al 65, 70 e 75% a soggetti privati e anche alle banche, mentre il resto dei beneficiari non incapienti potrà cedere il bonus al 70 e 75% a tutti i privati, ma non agli istituti di credito.

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08/11/2017

Tutti i modi per tutelare la casa dai creditori e dal Fisco

Tutti i modi per tutelare la casa dai creditori e dal Fisco

Tutelare gli immobili di famiglia dai creditori è possibile. Pensiamo, ad esempio, a eventuali ipoteche o pignoramenti. Come difendere la casa su cui magari si è investito tutto? Il principio generale è quello secondo cui il debitore risponde delle obbligazioni contratte con tutti i suoi beni presenti e futuri. Ma ci sono strumenti grazie ai quali è possibile proteggere il proprio bene.

Come evidenziato da La legge per tutti, i mezzi per proteggere legalmente la casa sono diversi a seconda del tipo di creditore.

Tutelare la casa dai creditori privati

Il fondo patrimoniale – Il fondo patrimoniale può essere costituito solo da una coppia sposata. In che modo? Andando dal notaio e destinando l’immobile ai bisogni della famiglia. In questo modo la casa non può essere venduta se non c’è il consenso di entrambi i coniugi, cui è affidata l’amministrazione del bene stesso, la proprietà rimane comunque in capo al precedente titolare. Gli eventuali canoni di affitto devono essere destinati ai bisogni della famiglia. Nel momento in cui si costituisce il fondo patrimoniale tutti i beni in esso inseriti possono essere pignorati solamente dai creditori sorti per obbligazioni necessarie ai bisogni della famiglia (ad esempio le spese di codominio, il fisco per le imposte sui redditi, i debiti di lavoro). I vantaggi stanno nel fatto che il fondo patrimoniale è a buon prezzo e veloce. Gli svantaggi risiedono nel fatto che la Cassazione ha detto che non opera contro i debiti tributari relativi alle imposte sui redditi o sull’attività professionale o commerciale; nel primo anno poi basta che un creditore trascriva un pignoramento nei registri immobiliari nei successivi 12 mesi dalla trascrizione del fondo per poter pignorare la casa, senza bisogno di cause; negli ulteriori 4 anni rispetto al primo (quindi in tutto 5 anni) può inoltre essere esercitata l’azione revocatoria, ossia il creditore che dimostra l’insufficienza di beni del debitore su cui soddisfarsi può rendere inefficace il fondo e poi pignorare l’immobile.

Il trust – Il trust è un istituto recente e di derivazione anglosassone. Prevede l’intestazione della casa a un altro soggetto o a una società con il compito di gestire l’immobile e ritrasferirlo al precedente titolare dopo un determinato termine. I vantaggi risiedono nel fatto che consente di gestire, attraverso società fiduciarie, patrimoni molto grossi con buoni margini di certezza. Lo svantaggio è che si tratta di uno strumento costoso e revocabile nei primi cinque anni.

La donazione – Nel caso della donazione il carico fiscale viene calcolato sul valore attuale del bene e non su quello futuro che, al momento della successione, potrebbe essere superiore. Per le donazioni in linea retta (padre-figlio) non si pagano imposte fino a 1 milione di euro; nel caso in cui la donazione avvenga tra fratelli e sorelle la franchigia è di 100.000 euro, oltre tale importo, l’imposta è del 6%; nel caso di altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al 3° grado, non c’è franchigia e l’imposta è del 6%; per tutti gli altri soggetti l’imposta è sempre dell’8%. I vantaggi della donazione stanno nel fatto che il bene resta in famiglia e finisce di solito nelle mani di chi sarebbe stato il futuro titolare in base ai rapporti ereditari; le tasse sulla donazione sono spesso inesistenti. Gli svantaggi risiedono nel fatto che la donazione può essere sempre impugnata dagli eredi legittimari che ritengano di essere stati lesi nelle quote di legittima entro 20 anni dalla trascrizione della donazione (se il donante è ancora in vita) o entro 10 anni dall’apertura della successione del donante; la donazione inoltre può essere facilmente revocata dai creditori entro 5 anni se dimostrano che, a seguito della suddetta disposizione, il donante si è privato di una parte consistente dei propri beni e ha privato di garanzie i creditori; la donazione, infine, nel primo anno è aggredibile senza bisogno di revocatoria.

La vendita – In questo caso, spesso si tratta di una donazione simulata in quanto il corrispettivo è minimo. Il vantaggio della vendita sta nel fatto che esercitare la revocatoria (comunque possibile nei primi cinque anni) è molto difficile in quanto è necessario dimostrare che l’acquirente fosse consapevole dello scopo di frodare i creditori. Gli svantaggi stanno nel fatto che l’immobile esce definitivamente dalla proprietà del donante, il quale al massimo può riservarsi l’usufrutto fino alla fine della propria vita e non essere così sfrattato; le imposte inoltre sono elevate.

Il vincolo di destinazione – In questo caso chiunque può destinare propri beni immobili e mobili registrati allo scopo di realizzare interessi meritevoli di tutela. L’interesse da perseguire e a cui sono destinati i beni deve essere indicato nell’atto. Anche questo vincolo è però revocabile nei primi cinque anni e non sempre è facile individuare uno scopo che appaia meritevole di tutela.

Tutelare la casa dal Fisco

Cosa succede quando il rischio è che il Fisco agisca in esecuzione forzata? Si possono utilizzare i medesimi strumenti, ma in questo caso il debitore oltre all’azione revocatoria può rischiare un’incriminazione per sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte quando il debito è superiore a 50.000 euro e riguarda Iva o imposte sui redditi.

Come tutelarsi dall’esecuzione esattoriale – Per tutelarsi dall’esecuzione esattoriale è possibile utilizzare anche altri mezzi. Innanzitutto, bisogna ricordare che l’attuale legge vieta il pignoramento della prima casa. Per non essere pignorata, la prima casa deve essere l’unica di proprietà, deve essere adibita a civile abitazione, vi deve essere fissata la residenza e non deve essere accatastata A/8 e A/9. Quando invece si ha più di una casa o manca uno di questi requisiti la casa può essere pignorata, ma solo se il debito è superiore a 120.000 euro, è stata iscritta prima un’ipoteca, dall’ipoteca sono passati almeno 6 mesi e la somma di tutti gli immobili del debitore non è inferiore a 120.000 euro.


Articolo visto su La legge per tutti