08/10/2026
Affitti brevi: schemi d'atto basati su Alloggiati web e tariffe dei portali. Come difendersi
Dopo la pausa estiva alcuni uffici dell'Agenzia delle entrate hanno notificato schemi d'atto a chi ha concesso in locazione turistica, in forma non imprenditoriale, degli immobili. Contestano, su base presuntiva, l'ammontare del reddito dichiarato.
Il caso è diverso da quelli visti finora, nati dal confronto tra le presenze comunicate in questura e una dichiarazione dei redditi omessa. Qui la dichiarazione è stata regolarmente presentata e il reddito dichiarato. Il fondamento normativo sono gli artt. 38 e 41-bis DPR 600/73: invito a comparire e, se l'ufficio procede, accertamento del maggior reddito imponibile.
Come funziona la presunzione. L'ufficio incrocia i dati comunicati al Ministero dell'Interno tramite il portale Alloggiati web con i prezzi medi per notte applicati da strutture simili della stessa zona, ricavati dal web e dai principali portali di prenotazione.
Cosa verificare
1. Comparabilità delle strutture. Spesso si confrontano le locazioni turistiche con vere strutture turistico-ricettive (case vacanze, affittacamere, B&B), che offrono servizi accessori e prezzi più alti e non sono confrontabili con un semplice affitto breve.
2. Calcolo della tariffa media per notte. Il paniere di riferimento (periodo, zona, siti web, strutture) deve essere chiaramente identificato e noto al contribuente, perché possa contestare la pretesa.
3. Giorni di occupazione. Va verificato il calcolo, distinguendo tra la schedina con ospite singolo e quella con capofamiglia: nella locazione turistica il prezzo è di norma per notte, non per numero di ospiti.
Attenzione alle scadenze. È importante rispondere tempestivamente all'invito ex art. 32 DPR 600/73. Il rischio è di precludersi la possibilità di usare a proprio favore, in sede amministrativa e contenziosa, notizie, dati e documenti in proprio possesso. Le sanzioni non sono trascurabili.
Fonte: Il Sole 24 Ore, 7 ottobre 2026, p. 35 (C. Florio, "Affitti brevi, tariffe web e presenze base per le verifiche del Fisco").
