Spazio Amministratore Condomini

07/04/2022

Casa e locazioneCondominio moroso 2022: chi paga, decreto ingiuntivo, mora Oggi è il 7/4/2022 GuidePrima o poi capita a tutti di scontrarsi con un condomino moroso che non paga più spese condominiali e bollette. A volte è colpa della crisi che priva una famiglia di un reddito, spesso la volontà ...

05/04/2022

Sale in ascensore solo chi è in regola con le rate condominiali. Dopo il caso del distacco del riscaldamento a Padova, e quello delle luci esterne spente a Venezia, ecco il badge per salire in ascensore.

26/03/2022

Condannato l'amministratore di condominio per il mancato versamento dei contributi previdenziali del portiere

Passaggio di consegne, ammanchi di cassa e mancato versamento dei contributi previdenziali. La vicenda. Un condominio, dopo la nomina del nuovo amministratore, scopre che il precedente ha commesso gravi

26/03/2022

Condòmini che danno da mangiare ai piccioni, cosa può fare l'amministratore.

Se i condomini danno da mangiare ai piccioni, l'amministratore ha qualche potere coercitivo o sanzionatorio?. I piccioni in condominio I piccioni sono uccelli che spesso occupano e si impadroniscono di aree urbane

24/03/2022

E' diritto del condominio sospendere la fruizione di servizi comuni al moroso

Tra gli strumenti per ottenere la soddisfazione del credito condominialel’articolo 63 delle disposizioni attuative ne prevede uno efficacissimo: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione ...

04/11/2021

È possibile usufruire del Superbonus 110% anche se si eseguono lavori trainanti solo su una pertinenza dell'abitazione. La conferma arriva dall'Agenzia delle entrate tramite una risposta a u

08/03/2021

I rischi cui va incontro l’amministratore responsabile dei lavori del superbonus 110%

Molte assemblee condominiali chiedono agli amministratori di assumere l’incarico di responsabile dei lavori, al fine di usufruire del super bonus del 110%, per ottenere la detraibilità del suo compenso per inserirlo nei costi totali. Gli amministratori sono tentati di assumere l’incarico, per ottenere il compenso, ma tale scelta non è priva del rischio di pesanti responsabilità civili e penali.

I compiti del responsabile dei lavori
Invero il responsabile dei lavori (articolo 89 Dlgs 81/2008) è il soggetto incaricato dal committente della progettazione o del controllo dell’esecuzione e coincide con il progettista per la fase di progettazione dell’opera e con il direttore dei lavori per la fase dell’esecuzione dell’opera. Il responsabile dei lavori (articolo 90) deve attenersi ai principi e alle misure generali di tutela dell’articolo 15, tra cui rientra la valutazione di tutti i rischi per la salute e la sicurezza, l’eliminazione o la riduzione dei rischi, la sostituzione di ciò che è pericoloso con ciò che non è pericoloso, la formazione e l’informazione adeguate dei lavoratori.

Il committente ed il responsabile dei lavori devono valutare la durata dei lavori nel progetto, il piano di sicurezza e di coordinamento ed il fascicolo contenente le informazioni utili al fine della prevenzione e della protezione dai rischi a cui sono esposti i lavoratori (articolo 91) e l’idoneità tecnica e professionale dell’impresa esecutrice dai lavori , devono chiedere il Durc all’impresa esecutrice e devono trasmettere alle amministrazioni competenti la notifica dell’inizio e della fine dei lavori.

I coordinatori
Il responsabile dei lavori, nel caso di un cantiere in cui è prevista la presenza di più imprese, contestualmente all’affidamento dei lavori, designa il coordinatore per la progettazione e il coordinatore per l’esecuzione. Occorre notare che i lavori per ottenere il super bonus sono complessi e riguardano l’attività di più impre se, per i cui lavori i due coordinatori, al fine di evitare il rischio di interferenza, devono indicare le singole fasi di lavori e la loro successione, secondo un preciso cronoprogramma.

Una recente pronuncia di legittimità
La Cassazione (sentenza 4490/2021) ha rigettato il ricorso (condannandolo al pagamento delle spese processuali e della spese di lite delle parti civili) di un datore di lavoro avverso una sentenza che lo aveva condannato per il reato di lesioni colpose in danno di un lavoratore. La sentenza affermava la sua responsabilità, poiché aveva adibito il dipendente, all’interno di un edificio, allo smantellamento ed al ripristino di un impianto idraulico e di condizionamento, senza averlo formato sui rischi dell’attività e senza realizzare il piano operativo di sicurezza , contenente la valutazione dei rischi.

Il lavoratore, nel corso della sua attività, cadeva dal trabattello e veniva colpito alla testa dal canale soprastante e riportava gravi lesioni ed un’invalidità permanente del 75%. La Cassazione, nel respingere il ricorso, ha sostenuto la genericità del piano di sicurezza che non disciplinava le procedure da adottare nell’attività di smantellamento e di riposizionamento dell’impianto di condizionamento, poiché il lavoratore non aveva ricevuto alcuna istruzione riguardo allo smantellamento dello stesso. Il giudice di legittimità sosteneva il principio per cui il datore di lavoro, proprio perché non aveva formato il lavoratore, rispondeva penalmente del suo infortunio, cagionato dalla sua condotta imprudente, originata dalla sua inesistente formazione, frutto dell’inadempiente attività formativa del datore di lavoro.

Fonte: Il Sole 24 Ore, di Giulio Benedetti

08/03/2021

Assemblea in presenza: arrivano i carabinieri.

8 Marzo 2021Condominio

Milano, 5 marzo 2021, ore 18. Nel salone di 75 mq di una abitazione privata sta per iniziare una assemblea di condominio. Presenti ben tre condomini, oltre all’amministratore. L’assemblea neppure inizia perché suonano alla porta due carabinieri. Intimano l’immediato scioglimento della riunione che viene subito annullata.
L’episodio é isolato. Ma fa comprendere la grande incertezza in cui si trovano i proprietari e chi fa l’amministratore di condominio nell’organizzare le assemblee, stretti tra chi di assemblee on line non ne vuol sentir parlare, e la necessità di limitare responsabilità e rischi.

Possibili di presenza se impossibili a distanza
Il nuovo DPCM del 2 marzo 2021, all’art.13, comma 3, replica uguali le indicazioni dei provvedimenti precedenti: “È fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza.” E anche le faq, di conseguenza subito aggiornate sul sito Governo.it, senza variazioni, rispondono alla domanda “È consentito svolgere assemblee condominiali in presenza?” ”Sì. È fortemente consigliato svolgere la riunione dell’assemblea in modalità a distanza. Laddove ciò non sia possibile, per lo svolgimento in presenza occorre rispettare le disposizioni in materia di distanziamento sociale e uso dei dispositivi di protezione individuale.”

Ma le assemblee sono “eventi” vietati secondo l’art.13 co.1 del medesimo DPCM o “riunioni private” ? La risposta nella circolare del Ministero dell’Interno N. 15350/117/2/1 Uff.III-Prot.Civ. Roma, del 20 ottobre 2020 che a pagina 5 così interpreta la differenza “ Si precisa che la distinzione fra riunioni private ed attività convegnistiche e congressuali, il cui svolgimento in presenza è sospeso, è da ascrivere ad alcuni elementi estrinseci, quali il possibile carattere ufficiale dei congressi e dei convegni, l’eventuale loro apertura alla stampa e al pubblico, il fatto stesso che possano tenersi in locali pubblici o aperti al pubblico. Elementi questi assenti, in tutto o in parte, nelle riunioni private, come, ad esempio, nelle assemblee societarie, nelle assemblee di condominio, ecc..”.

Sembrerebbe quindi che, almeno secondo le interpretazioni del Viminale, le assemblee di condominio, come riunioni private siano ammesse. Secondo le FAQ del Governo sarebbero invece realizzabili sono nel caso sia impossibile lo svolgimento di quella a distanza. Ma riunirsi a distanza dopo la modifica dell’art.66 delle Disposizioni di attuazione del codice civile, é sempre possibile, perché l’amministratore sarà sempre in grado di predisporre come funzionante la piattaforma per la videoconferenza. Spetta poi ai condòmini di dotarsi degli strumenti e della banda idonei, e non rileva per l’impossibilità, il prerequisito dell’assenso preliminare della maggioranza, che dipende dalla volontà dei partecipanti e non dal difficoltà che questi abbiano a dotarsi dei mezzi opportuni.

Chi risponde del contagio
L’assemblea l’organizza l’amministratore, la regola il presidente ma allo svolgimento concorrono tutti i condòmini che vi partecipano. A conferma di questa responsabilità distribuita la recente sentenza n.29879-2019, per la regolarità degli avvisi di convocazione: “E’ perciò compito dell’assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell’elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall’amministratore (elenco che può essere a sua volta allegato al verbale o inserito tra i documenti conservati nell’apposito registro), trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.), la cui inosservanza importa l’annullabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (arg. da Cass. Sez. 2, 22/05/1999, n. 5014; Cass. Sez. 1, 30/10/1970, n. 2263).”

Se le condizioni di sicurezza non sono rispettate e questo comporta l’insorgenza di un focolaio a poco serve che l’assemblea non sia vietata. Tutti i soggetti coinvolti potranno essere chiamati a risponderne e tra questi vi sono non solo l’amministratore ma tutti i condòmini e tra questi chi come presidente ne ha dichiarato la regolarità.

Il virus corre e l’Italia ritorna rossa
Studi scientifici dicono che il distanziamento di un metro é ora insufficiente e perché propagazione arriva a sei o sette metri. Le varianti sono più virulente, basta meno virus per produrre l’infezione, più con le finissime particelle dell’aerosol che con quelle più grosse e pesanti del droplet. L’assemblea di condominio svolta in presenza, è quindi il luogo ideale per la propagazione del contagio, perché più persone, in un luogo chiuso, parlano forte. E’ condizione che é meglio evitare almeno sino all’arrivo del vaccino.

Fonte Quotidiano del condominio Il sole 24 ore

17/12/2020

Contestazione del verbale, quando serve la querela di falso?
Come si può contestare un verbale di assemblea? Occorre promuovere azione per querela di falso?

17/12/2020

La questione della contestazione del verbale di assemblea è stata affrontata dalla decisione della Suprema Corte del 15 dicembre 2020, n. 28509.

Contestazione contenuto verbale assemblea condominiale, il caso di specie
Nel caso di specie l'ex amministratore del condominio agisce davanti al Giudice di pace per ottenere la condanna di quest'ultimo al pagamento di compensi e anticipazioni effettuate a suo favore, come specificato nel verbale di assemblea all'uopo prodotto, in specifica deliberazione.

Il Giudice di pace dà ragione all'attore e quindi emette sentenza di condanna.

Il condominio promuove appello asserendo che vi era stata alterazione del verbale in quanto la frase relativa al credito dell'ex amministratore era stata aggiunta abusivamente in un secondo momento, con penna e grafie diverse rispetto al restante testo.

Concludeva quindi si trattasse di fattispecie di "falsità materiale", diversamente da quanto rilevato dal primo giudice, cioè che si qualificasse come falsità ideologica.

A fronte di questa dichiarata falsità, essendo il verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario ed altresì contenuto nel registro dei verbali delle assemblee, il Tribunale quale giudice di secondo grado ha affermato che sarebbe stata necessaria la proposizione della querela di falso per superare l'efficacia probatoria del riconoscimento di debito in esso contenuto.

L'amministratore di condominio non può presentare querela di falso

Si giunge quindi in Cassazione su presentazione di ricorso da parte del condominio.

Il motivo principale di impugnazione attiene al fatto che il condominio ritiene non sia necessaria la proposizione della querela di falso stante il fatto che nel caso di specie la falsità era rilevabile ictu oculi e quindi non erano necessarie indagini istruttorie diverse dall'esame del documento, stante la natura del falso materiale in cui si era incorsi.

La Suprema Corte parte dal fatto che, con giusto e puntuale apprezzamento, il Tribunale avesse dedotto che il verbale di assemblea contenesse il riconoscimento di debito da parte del condominio nei confronti del suo ex amministratore.

Contestazione contenuto verbale assemblea condominiale, i principi affermati dalla Suprema Corte
La Cassazione osserva che il credito dell'amministratore -per il recupero del compenso e delle somme anticipate nell'interesse del condominio- si basa, ex art. 1720 c.p.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, dovendo l'amministratore che agisce in giudizio fornire la dimostrazione dei fatti che costituiscono il fondamento di tali pretese.

Dall'altro lato, è l'assemblea tenuta ad approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali. Una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore.

Nel caso di specie il giudice dell'appello ha concluso che il verbale della deliberazione assembleare costituisse idonea prova del credito dell'ex amministratore.

Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, il verbale di un'assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, ha natura di scrittura privata, rivestendo valore di prova legale quanto alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non, dunque, quanto alla veridicità del contenuto della scrittura.

Valore legale contenuto verbale assemblea condominiale

Il Condominio non ha disconosciuto le sottoscrizioni apposte da presidente e segretario al verbale assembleare, ed avendo perciò tale verbale acquisito l'efficacia di cui all'art. 2702 c.c., per far venir meno il collegamento tra le dichiarazioni documentate e le firme, sulla base della deduzione che il verbale fosse stato abusivamente alterato dopo la sua chiusura, occorreva la proposizione di querela di falso, costituendo questa l'unico strumento giuridico idoneo a fare accertare che il contenuto parziale o totale delle dichiarazioni verbalizzate fosse stato aggiunto posteriormente alla sottoscrizione.

Inoltre, l'asserita rilevabilità ictu oculi dell'alterazione materiale del documento, tale da rendere superflue indagini istruttorie diverse dall'esame del documento e dalla considerazione di fatti la cui certezza sia fuori discussione, può al più esonerare dalla indicazione degli elementi e delle prove della falsità, ex art. 221, comma 2, c.p.c., ma non certo dalla proposizione della querela di falso.

Valore probatorio del verbale di assemblea e contestazione contenuto
La giurisprudenza è costante nel richiamare, come nel caso di specie, il seguente principio: "il verbale di un'assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova" (Cass. 09/05/2017 n. 11375).

Per dimostrare la falsità del verbale è possibile quindi ricorrere ai testimoni in causa (Trib. Padova, sent. n. 1956/2006). Questi dichiareranno che i fatti sono avvenuti in modo differente da come narrati nel verbale. Ciò riguarda la narrazione dei fatti, delle frasi e dei comportamenti tenuti dai condomini durante la riunione di condominio.

Non si può però dimostrare con i testimoni un diverso quorum della delibera. Nel caso di aggiunte o correzioni, se la correzione riguarda un errore materiale sul verbale ed esso non incide sul computo della maggioranza richiesta per l'assunzione della delibera stessa, questa si deve considerare del tutto valida.

Al contrario, deve considerarsi nulla la delibera assembleare assunta dopo che si è sciolta l'assemblea ed i condomini si siano allontanati: una riapertura del verbale non è consentita se non a seguito di nuova convocazione ai sensi dell'art. 66 disp. att. C.c. (Cass. 31/03/2015 n. 6552).

Copia del verbale dell'assemblea condominiale e conformità all'originale

In ambito penale è stato affermato che non integra il delitto di falsità in scrittura privata (art. 485 c.p.), né altre ipotesi di falso documentale, la condotta di colui che, in qualità di amministratore di un condominio ed in rappresentanza di esso, produca, in sede di giudizio civile, una copia del verbale di assemblea condominiale, difforme dall'originale - per la rimozione di un capoverso e per l'aggiunta di altro capoverso - non firmata e non autenticata e presentata come copia e non come originale, considerato che la copia, pur avendo la funzione di assumere l'apparenza dell'originale, mantiene, tuttavia, la sua natura di mera riproduzione e non può acquisire una valenza probatoria equiparabile a quella del documento originale, se non attraverso l'attestazione di conformità legalmente appostavi (Cass. pen., 13 marzo 2012, n. 9608).

12/12/2020

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