31/03/2026
Ecco quando è possibile evitare l’APE nel rogito: categorie catastali escluse e condizioni tecniche per l'esonero documentale.
Nel panorama del mercato immobiliare del 2026, profondamente trasformato dalle nuove direttive europee sull'efficienza energetica, la conformità documentale è diventata il pilastro di ogni compravendita o locazione. Non a tutti fabbricati, tuttavia, serve l'Attestato di Prestazione Energetica. L'APE non è obbligatorio per le unità prive di impianti termici - come cantine, box, garage e depositi - né per gli edifici industriali, artigianali o agricoli non climatizzati.
L'esclusione si estende ai fabbricati isolati con superficie inferiore a 50 m2, ai ruderi, alle chiese e agli immobili in costruzione o classificati come collabenti, a patto di dichiarare tale condizione nel rogito. Conoscere le eccezioni è il primo passo per muoversi con sicurezza tra i vari immobili esenti da certificazione energetica.
- Quando non è obbligatoria la certificazione energetica -
La definizione dell'obbligo documentale circa le dotazioni energetiche dell'immobile non è frutto di una valutazione arbitraria delle parti, ma risponde a precisi parametri tecnici stabiliti dal legislatore. Per operare con consapevolezza nel mercato attuale, è dunque fondamentale chiarire innanzitutto che cos’è l’Attestato di Prestazione Energetica.
Si tratta di un documento che certifica il fabbisogno energetico teorico di un edificio per il riscaldamento, il raffrescamento e la produzione di acqua calda sanitaria. L'assenza di tale fabbisogno per comprovate ragioni strutturali o funzionali fa venir meno l'obbligatorietà del certificato APE, influenzando le fasi della trattativa di vendita dell'immobile.
Si osserva che la mancanza di un impianto o di un generatore di calore non deve rappresentare una condizione temporanea o elusiva, bensì una caratteristica permanente dell'unità immobiliare, requisito quest'ultimo essenziale per inquadrare correttamente gli immobili esenti da certificazione energetica.
Pertanto, l'esclusione si applica a magazzini, depositi e locali tecnici che non prevedano la permanenza prolungata di persone e che, per un normale utilizzo, non necessitino di climatizzazione. Allo stesso modo, i fabbricati isolati che dispongano di una superficie utile totale inferiore ai 50 m2 non rientrano nel campo di applicazione della norma. La deroga è pensata per semplificare la circolazione di piccoli manufatti indipendenti che avrebbero un impatto trascurabile sul risparmio energetico nazionale.
Quali sono le condizioni tecniche per l’esclusione energetica
Oltre alle dimensioni e alla mancanza di impianti, esistono ulteriori casistiche in cui la normativa solleva i proprietari dall'onere della certificazione. Innanzitutto, si fa riferimento agli edifici destinati al culto e allo svolgimento di attività religiose, i quali, per la loro specifica destinazione d'uso e per le caratteristiche costruttive spesso monumentali, sono esentati dal calcolo delle prestazioni energetiche.
Tuttavia, è bene precisare che se una porzione dell'edificio di culto venisse adibita a ufficio o abitazione per il clero, per quella specifica unità l'obbligo tornerebbe a sussistere. Peraltro, una deroga significativa riguarda i fabbricati agricoli o rurali non residenziali. Questi immobili, se privi di impianti di climatizzazione e destinati esclusivamente al ricovero di attrezzi, animali o prodotti agricoli, non richiedono alcuna attestazione.
La ratio legis risiede nel fatto che tali strutture non consumano energia per il benessere termoigrometrico degli occupanti. Risulta quindi fondamentale, in sede di compravendita, che il tecnico abilitato verifichi l'effettivo stato dei luoghi per confermare che l'immobile rientri effettivamente tra i casi di esclusione previsti.
- Le categorie catastali escluse dall'APE -
L'identificazione di un'unità immobiliare avviene principalmente attraverso la sua classificazione catastale, la quale fornisce indicazioni sulla destinazione d'uso prevista. Tuttavia, non esiste una corrispondenza automatica, poiché l'elemento discriminante rimane sempre la presenza o l'assenza di impianti termici.
Risulta comunque possibile individuare con precisione quando il certificato APE non è obbligatorio analizzando la tipologia del bene in relazione alla tabella di conversione del DPR 412/93. Per esempio, gli immobili accatastati come magazzini (C/2) o autorimesse (C/6) sono solitamente esclusi, a meno che non siano stati dotati di sistemi di riscaldamento fissi per scopi particolari.
La prassi notarile e le circolari dell'Agenzia delle Entrate confermano che la corretta individuazione delle categorie catastali esenti dall'APE sia il primo passo per evitare costi superflui durante la compravendita. Di seguito si riporta una tabella esplicativa che incrocia le categorie catastali con le condizioni tecniche di esonero più comuni.
L'analisi delle informazioni evidenzia come le unità immobiliari registrate come F/2 (unità collabenti) o F/3 (in corso di costruzione) rappresentino casistiche particolari. Nel primo caso, lo stato di degrado è tale da impedire la rilevazione di parametri energetici; nel secondo, l'immobile non è ancora dotato di involucro o impianti completi.
In entrambi i contesti, l'esonero è subordinato a una specifica menzione nel contratto di compravendita, che attesti lo stato di inagibilità o di incompletezza del fabbricato.
- Quali sono le case non vendibili dal 2030 -
Negli ultimi anni, il dibattito sull'efficienza degli edifici si è intensificato ulteriormente con l'analisi dei cambiamenti dell’APE dopo l’approvazione della Direttiva Case Green. È opportuno chiarire che l'obiettivo dell'Unione Europea non è quello di bloccare il mercato immobiliare, bensì di incentivare la riqualificazione delle strutture con le prestazioni più scarse, tipicamente le classi F e G.
Entro il 2030, gli Stati membri dovranno adottare misure per ridurre il consumo medio di energia primaria dell'intero parco residenziale. Peraltro, non esiste una lista di "case proibite" per la vendita, ma si profila una distinzione tra immobili residenziali efficienti e quelli che richiederanno interventi futuri per rispettare i nuovi standard nazionali.
Immobili esenti da APE: cosa cambia con la direttiva Case Green
In questo scenario, le strutture che godono dell'esonero rimarranno in una posizione protetta. Non essendo soggette al calcolo della classe energetica, queste unità non subiranno le restrizioni legate al miglioramento delle prestazioni energetiche medie, mantenendo la loro commerciabilità legata esclusivamente al valore intrinseco della struttura. Nello specifico, la transizione verso un'edilizia sostenibile comporterà un monitoraggio costante, prevedendo che:
gli edifici residenziali dovranno ridurre il consumo energetico medio del 16% entro il 2030;
entro il 2035, invece, la riduzione richiesta salirà al 20-22%;
gli immobili vincolati e di valore storico-artistico potranno godere di specifiche deroghe;
i piccoli fabbricati sotto i 50 m2 resteranno esclusi dai nuovi obblighi;
il certificato energetico diventerà uno strumento di pianificazione per le ristrutturazioni;
le sanzioni per la mancata dotazione di APE resteranno rigorose per i fabbricati abitativi.
L'analisi delle informazioni evidenzia come le unità immobiliari registrate come F/2 (unità collabenti) o F/3 (in corso di costruzione) rappresentino casistiche particolari. Nel primo caso, lo stato di degrado è tale da impedire la rilevazione di parametri energetici; nel secondo, l'immobile non è ancora dotato di involucro o impianti completi.
In entrambi i contesti, l'esonero è subordinato a una specifica menzione nel contratto di compravendita, che attesti lo stato di inagibilità o di incompletezza del fabbricato.
- Quali sono le case non vendibili dal 2030 -
Negli ultimi anni, il dibattito sull'efficienza degli edifici si è intensificato ulteriormente con l'analisi dei cambiamenti dell’APE dopo l’approvazione della Direttiva Case Green. È opportuno chiarire che l'obiettivo dell'Unione Europea non è quello di bloccare il mercato immobiliare, bensì di incentivare la riqualificazione delle strutture con le prestazioni più scarse, tipicamente le classi F e G.
Entro il 2030, gli Stati membri dovranno adottare misure per ridurre il consumo medio di energia primaria dell'intero parco residenziale. Peraltro, non esiste una lista di "case proibite" per la vendita, ma si profila una distinzione tra immobili residenziali efficienti e quelli che richiederanno interventi futuri per rispettare i nuovi standard nazionali.
Immobili esenti da APE: cosa cambia con la direttiva Case Green
In questo scenario, le strutture che godono dell'esonero rimarranno in una posizione protetta. Non essendo soggette al calcolo della classe energetica, queste unità non subiranno le restrizioni legate al miglioramento delle prestazioni energetiche medie, mantenendo la loro commerciabilità legata esclusivamente al valore intrinseco della struttura. Nello specifico, la transizione verso un'edilizia sostenibile comporterà un monitoraggio costante, prevedendo che:
gli edifici residenziali dovranno ridurre il consumo energetico medio del 16% entro il 2030;
entro il 2035, invece, la riduzione richiesta salirà al 20-22%;
gli immobili vincolati e di valore storico-artistico potranno godere di specifiche deroghe;
i piccoli fabbricati sotto i 50 m2 resteranno esclusi dai nuovi obblighi;
il certificato energetico diventerà uno strumento di pianificazione per le ristrutturazioni;
le sanzioni per la mancata dotazione di APE resteranno rigorose per i fabbricati abitativi.
È possibile vendere una casa senza la classe energetica?
La legislazione italiana impone sanzioni severe per chi ometta di dotare un immobile della certificazione energetica in caso di vendita o locazione. Tuttavia, la validità giuridica dell'atto non viene meno se sia possibile dimostrare che la struttura rientri tra le eccezioni previste dalla legge.
Risulta quindi tecnicamente fattibile procedere alla sottoscrizione di un rogito senza la certificazione energetica purché sussistano i requisiti di esenzione sopra descritti e questi siano debitamente documentati. In sede di stipula del contratto di compravendita, il notaio verifica la presenza di clausole che giustifichino la mancanza dell'attestato. Se, per esempio, si trasferisce la proprietà di un box auto o di una cantina priva di riscaldamento, l'atto indica espressamente la categoria di esenzione.
Lo stesso accade per i ruderi o gli immobili venduti allo stato di scheletro strutturale. In tali circostanze, è prassi consolidata l'integrazione di un fac simile di dichiarazione per l'esenzione dall'Ape redatto da un tecnico abilitato e sottoscritto dalle parti. Il documento attesta che l'unità immobiliare possiede i requisiti per l'esonero, sollevando le parti da future contestazioni.
Sanzioni APE: rischi per gli immobili esenti da certificazione energetica
Si osserva che l'errata interpretazione delle norme sull'esenzione può comportare rischi significativi. In vista di una compravendita, qualora si dichiari falsamente che un immobile sia privo di impianto termico per evitare i costi della certificazione, le sanzioni amministrative possono essere pesanti, oscillando tra 3.000 e 18.000 euro.
È responsabilità del proprietario assicurarsi che la condizione di esonero sia reale e verificabile. Pertanto, l'identificazione degli immobili esenti da Ape deve basarsi su riscontri oggettivi e non su mere preferenze dei contraenti, in modo da rilevare che:
l'assenza degli impianti deve essere totale e non limitata alla sola mancanza del generatore;
gli immobili venduti "al rustico" o come "scheletro strutturale" devono presentare effettivamente tali condizioni al momento della vendita;
la superficie del fabbricato inferiore ai 50 m2 deve essere misurata e calcolata come superficie utile calpestabile;
i fabbricati industriali devono dimostrare una destinazione del fabbisogno termico legata esclusivamente al ciclo produttivo;
la clausola di esenzione inserita nell'atto deve contenere i precisi riferimenti di legge, con particolare richiamo al D.Lgs 192/2005.
(Fonte: Iacubino)
