07/10/2021
Riforma del catasto proviamo a fare chiarezza.
In questi giorni si sente parlare spesso dagli organi di informazione di riforma del Catasto. Ne parlano in tanti ma non tutti conoscono la materia e le estreme sintesi creano spesso più confusione che chiarezza.
Per capire le motivazioni per le quali è stata proposta questa riforma è indispensabile avere un minimo di conoscenza storica e della condizione vigente.
L'attuale sistema di classamento degli immobili è basato sulla norma del 1939 che, come è facilmente comprensibile, teneva in considerazione aspetti ad oggi completamente superati.
Occorre anche specificare che l'attuale sistema prevede delle categorie entro le quali sono raggruppate le destinazioni principali degli immobili (che vedremo poco più avanti).
La consistenza è la base di calcolo o meglio, l’unità di misura base, per parametrare le varie unità immobiliari.
Il tariffario, pubblicato in Gazzetta Ufficiale, prevede le tariffe per le categorie A, B e C, divise per Comune, per zone censuarie, per categoria e classe.
La rendita catastale si ottiene moltiplicando la consistenza della singola unità immobiliare per la relativa tariffa.
Nella categoria A sono comprese tutte le tipologie di abitazioni ed uffici e per tali unità la consistenza è in vani.
Nella categoria B sono compresi Collegi, Convitti, Case di Cura e Ospedali, Biblioteche, etc. e la consistenza è in metri cubi,
Nella categoria C trovano posto negozi, magazzini, depositi e laboratori e la consistenza è in metri quadrati.
Nella categoria D sono presenti alberghi, laboratori di grandi dimensioni, opifici, industrie, teatri, banche, etc. in cui la consistenza è in metri quadrati ma, al contrario delle altre categoria, la rendita è frutto di una stima.
Nella categoria E sono presenti stazioni di trasporto, edifici pubblici, ponti, etc. e sono privi di rendita.
Nella categoria F sono presenti aree urbane, lastrici. Fabbricato in corso di costruzione e definizione, etc. e sono privi di rendita.
Fatte le doverose premesse per poter meglio comprendere quanto segue, veniamo al nocciolo del problema.
Nella categoria A (consistenza a vani) incide per un vano qualsiasi locale destinato a camera cucina soggiorno eccetera la cui superficie varia da 9 a 30 mq. (il limite massimo è variabile in base alla categoria).
E qui evidenziamo la prima particolarità di un del sistema del 1939. Infatti, se prendiamo ad esempio un appartamento con un soggiorno di 30 mq. questo locale incide per 1 vano, ma se lo stesso ambiente viene diviso con un muro si ottengono due locali da 15 mq, la cui consistenza diventa 2 vani !!!
In altre parole, vorrebbe dire che la rendita catastale sarebbe molto più alta seppur la superficie totale sia è rimasta invariata. E’ evidente che tale aspetto non segue una logica di valore venale del bene.
Non a caso da almeno due decenni le denunce di variazioni catastali prevedono che il tecnico dichiari la superficie commerciale dell'unità. Tale aspetto è chiaramente indirizzato ad una logica nella quale la rendita verrà calcolata in base alla superficie e non più ai vani.
Ma non è tutto. Infatti, al di là della consistenza, quello che cambia notevolmente e il valore unitario pubblicato nel tariffario della Gazzetta Ufficiale. Normalmente quando si attribuisce un classamento ad una determinata unità immobiliare si fa riferimento a criteri del 1939 con alcune piccoli aggiornamenti e adattamenti ma fondamentalmente superati. Uno di questi criteri e quello della omogeneità di categorie classe per le unità immobiliari facenti parte dello stesso fabbricato che, da una parte, può avere un senso perché si ritiene che alcuni servizi comuni siano uguali per tutte le unità del fabbricato, ma da quell'altro non rispecchia certo un valore venale. Facciamo un esempio perché è molto più semplice da comprendere. Ha senso attribuire un valore uguale ad 1 mq di un appartamento posto al primo piano con finestre prevalentemente su un cortile interno piuttosto che ad un appartamento simile per caratteristiche ma posto all'ultimo piano con vista panoramica verso un giardino o verso una strada prestigiosa? Certamente no. Questa è una delle criticità della proposta di riforma. Infatti, diventa difficile creare un criterio applicabile su tutto il territorio nazionale e soprattutto senza vedere gli immobili e fare una stima puntuale. E’ evidente che sono molteplici i fattori che incidono nella stima del valore commerciale di un'unità immobiliare che invece, dalle poche informazioni che vengono indicate in una variazione catastale, diventano difficili da considerare per determinare una rendita congrua e corretta rispetto il valore commerciale.
Aggiungiamo un altro aspetto. L’ubicazione. Attualmente le grandi città sono divise in poche zone censuarie. Ad esempio, Bologna ne ha solo 2. Tutti gli altri comuni della provincia ne hanno una sola. Questo significa che in un Comune della provincia un’unità immobiliare di 4 vani posta nel centro del paese oppure in posizione collinare vale esattamente come un'unità immobiliare dello stesso numero di vani e di caratteristiche del fabbricato, posta in mezzo a delle fabbriche o in prossimità dell’aeroporto. E’ evidente che non c’è equità!
In ottica della riforma diventa però difficile ipotizzare che l’Agenzia delle Entrate (Catasto) possa mettere a punto un tariffario medio applicabile correttamente alle unità immobiliari poste in fabbricati diversi seppur nella stessa microzona (piccola zona assimilata ad un rione che abbia caratteristiche omogenee). Infatti, come già detto in precedenza sono molteplici i fattori che determinano il valore commerciale (ad esempio la luminosità, la fruibilità, la silenziosità) e che sfuggono alla catalogazione.
Per ultimo, ma non meno importante, l’attuale tariffario non tiene conto della vetustà dell’immobile e delle finiture. Facciamo un esempio. Appena finita la costruzione viene accatastata l’unità immobiliare e viene attribuita una rendita catastale. Se non vengono apportate modifiche murarie la rendita catastale rimane invariata per tutta la vita dell’unità. Invece evidente che tra una nuova costruzione è un immobile che ha 50 anni con finiture e impianti dell’epoca di costruzione il valore decresce in modo significativo.
In conclusione. Creare uno strumento equo e corretto per tutto il territorio nazionale è un’utopia. Forse si potrà migliorare l’attuale situazione che, come abbiamo illustrato, è arcaica e priva di criteri attualmente applicabili.
