01/04/2026
La compravendita di un immobile può presententare una violazioni del diritto di proprietà (come la vendita di un bene altrui, la presenza di vincoli occulti o abusi edilizi).
Vogliano di seguiro presentarvi alcuni casi concreti e le relative conseguenze risarcitorie che possono essere avanzate dall'acquirente sulla base della giurisprudenza italiana.
1. Vendita di Immobile con Gravami non Dichiarati (Art. 1489 c.c.)
Si verifica quando il venditore tace l'esistenza di oneri o diritti reali (es. una servitù di passaggio, un diritto di uso o un vincolo della Soprintendenza).
Il Caso: Un acquirente compra un terreno per costruire, scoprendo solo dopo il rogito che sul fondo grava una servitù militare o un’area di rispetto stradale che ne limita l'edificabilità.
Risarcimento: L'acquirente può chiedere la riduzione del prezzo (corrispondente alla diminuzione del valore dell'immobile) o, se non avrebbe mai comprato sapendo del vincolo, la risoluzione del contratto. In entrambi i casi spetta il risarcimento dei danni per le spese tecniche e notarili sostenute.
2. L'Evizione Parziale o Totale (Art. 1483 - 1484 c.c.)
L'evizione si verifica quando un terzo rivendica con successo la proprietà dell'immobile (o di una parte di esso) dopo la vendita.
Il Caso: Tizio vende a Caio una villa con giardino. Successivamente, un vicino dimostra in tribunale che una porzione del giardino (già usucapita o acquistata precedentemente) è di sua proprietà e ne ottiene la restituzione.
Risarcimento: * Rimborso del prezzo pagato per la parte perduta.
Rimborso delle spese sostenute per il contratto e per la lite giudiziaria.
Danno emergente e lucro cessante: se l'acquirente dimostra di aver perso opportunità di guadagno o di aver subito un deprezzamento dell'intero complesso a causa della perdita di quella porzione.
3. Mancanza del Certificato di Abitabilità
Sebbene non sia strettamente una violazione della titolarità, la Cassazione la equipara alla vendita di "aliud pro alio" (una cosa per un'altra), poiché incide sul diritto di godimento pieno della proprietà.
Il Caso: Vendita di un appartamento privo dei requisiti minimi di igiene e sicurezza necessari per ottenere l'abitabilità, senza che l'acquirente ne fosse a conoscenza.
Risarcimento: Il danno viene liquidato solitamente in misura pari alla spesa necessaria per l'adeguamento dell'immobile o, qualora non sia sanabile, alla differenza tra il valore di mercato dell'immobile abitabile e quello attuale (spesso oscillante tra il 10% e il 20% del prezzo di acquisto).
4. Donazione Precedente non Dichiarata
Un caso molto frequente riguarda gli immobili provenienti da donazione, i quali possono essere soggetti ad azione di riduzione da parte degli eredi legittimari del donante.
Il Caso: L'acquirente scopre che l'immobile proviene da una donazione e le banche negano il mutuo per il rischio di restituzione.
Risarcimento: Se il venditore ha garantito la libertà da pesi e vincoli, l'acquirente può chiedere il risarcimento per il maggior costo del finanziamento (se deve ricorrere a polizze fideiussorie costose) o il risarcimento per il danno da perdita di chance nel caso non riesca a rivendere l'immobile allo stesso prezzo di mercato.
Il nostro scopo è mettere insieme acquirenti, venditori e agenti immobiliari professionisti, per evitare qualsiasi lite futura derivante da una violazione non nota sulla compravendita.
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