Full-Price, Via Maria malibran 67, Florence (2026)

05/06/2026

⚖️ 19 ricorsi respinti. Sentenza TAR Toscana n. 925 del 14 maggio 2026.

Il regolamento del Comune di Firenze sugli affitti brevi regge alla verifica giurisdizionale.

Dopo la Corte Costituzionale (sentenza 186/2025), anche il giudice amministrativo conferma legittimità del contingentamento, dell'autorizzazione preventiva, della superficie minima di 28 mq e dello stop ai nuovi insediamenti residenziali a uso turistico nell'area UNESCO.

📌 Il ciclo si chiude: comunale, regionale, costituzionale, amministrativo.
Per chi gestisce strutture nei centri storici a forte pressione turistica, non si tratta più di sperare in un ribaltamento.
Si tratta di leggere la traiettoria.

🎯 Roma sta già preparando provvedimenti analoghi. Altre città italiane seguiranno.

Il modello Firenze diventa replicabile, e l'intero comparto dei property manager attivi in zone UNESCO o in centri storici contingentabili deve incorporare questa variabile nelle valutazioni di portfolio.

La lettura operativa: rivalutazione del valore residuo degli immobili acquisiti dopo il 2024 in aree a rischio contingentamento, riposizionamento delle unità non più autorizzabili, monitoraggio dei provvedimenti in arrivo nelle altre principali città.

La regolamentazione locale non è più un'eccezione fiorentina. È il nuovo scenario. Noi speriamo che le normative si costruiscano un giorno a misura delle specificità del mercato extralberghiero. Nel frattempo, la strada della professionalizzazione e lo strutturarsi in maniera aziendale è quella più adatta all'evoluzione del nostro mercato.

✍ Fonte: Il Sole 24 Ore.

03/06/2026

Full-Price sarà tra le realtà presenti a Property Days 2026.

Molti Property Manager continuano a lavorare sulle tariffe in modo reattivo, inseguendo il mercato invece di strutturare strategie capaci di incidere davvero su marginalità, qualità delle prenotazioni e gestione operativa.

Full Price lavora proprio su questo, integrando analisi KPI, pricing dinamico e strategie revenue applicate a ogni livello di gestione.

🎙️ In Auditorium interverrà Marco Nicosia, CEO Full Price, con lo speech:
“Revenue 2027: i 4 sistemi che faranno la differenza”.
→ Scopri di più sullo speaker: https://propertydays.it/relatori/marco-nicosia/

🎙️ Nell’Area Tech del primo piano interverrà Massimo Bernardi, Chief Commercial Officer, con il workshop:
“Tariffe basse, clienti difficili: le soluzioni che molti Property Manager ancora non applicano”.
→ Scopri di più sullo speaker: https://propertydays.it/relatori-2026/massimo-bernardi/

Contatta Full Price tramite la scheda partner per organizzare un incontro durante Property Days e scopri di più sugli speaker:
→ https://propertydays.it/partner/scheda-sponsor-full-price/

📍 Venezia – M9 Museum | 9–10 novembre 2026
🎟️ Evento gratuito – posti limitati – registrazione obbligatoria: https://propertydays.it/registrati-ora/

28/05/2026

🔍 Il modo in cui le persone cercano una struttura online è cambiato in modo strutturale.

Non si scrivono più due parole su Google.
Si fanno domande complete.
E sempre più spesso la risposta arriva da ChatGPT, Gemini, Perplexity, o dalle sintesi AI dei motori di ricerca.

I siti che funzionavano cinque anni fa oggi sono invisibili a questi sistemi.
Non per come appaiono, ma per come sono costruiti dentro. 🎯

Architettura piatta, titoli generici, testi promozionali senza struttura logica:
tutti elementi che gli algoritmi moderni leggono come "contenuto a basso valore informativo".

Per chi gestisce strutture extralberghiere, l'implicazione è diretta: il sito non è più una vetrina istituzionale.
È un canale che intercetta domanda diretta, prima che passi dalle OTA. 📌
Mantenerlo obsoleto significa dipendere sempre di più dalla pubblicità a pagamento.

📖 Sul blog Full Price abbiamo spiegato cosa significa rifare un sito oggi: https://www.full-price.it/blog/come-scattare-le-foto-della-tua-struttura-da-solo/

26/05/2026

🔢 640 pezzi di tariffazione.
Un solo numero da cambiare per aggiornarli tutti.

È quello che Marco Nicosia ha anticipato parlando di mappatura tariffaria:
uno scheletro di tariffazione in cui ogni elemento è in relazione con gli altri.
⚙️ L'idea di fondo è che non si interviene su ogni singola combinazione di date, durata e tipologia ma si lavora su una struttura che, se impostata bene, si aggiorna in modo coerente cambiando pochi parametri. 💡

Un approccio che cambia il modo di pensare alla gestione delle tariffe, soprattutto quando le strutture da seguire sono più di una.

📌 Salva questo post e scrivici per saperne di più.

25/05/2026

🎤 Milano ci aspetta.

Il 26 e 27 ottobre saremo agli Stati Generali degli Affitti Brevi al Teatro Nazionale di Milano.

Quest’anno ci sarà una cosa che ci piace particolarmente: non solo speech e teoria, ma confronto vero.

Revenue, fiscalità, normativa, operations, home staging, distribuzione. Professionisti diversi, visioni diverse.
15 minuti a testa per parlare di problemi reali.

Noi parleremo ovviamente di revenue management, ma soprattutto di una cosa che nel nostro settore viene spesso dimenticata:

👉 il pricing non è “alzare o abbassare prezzi” è costruire un sistema.

Analisi mercato, Strategia, Distribuzione, Yield, Posizionamento, Controllo delle cancellazioni, Qualità percepita.

Perché oggi gli strumenti li possiamo avere più o meno facilmente, la differenza la fa ancora chi sa leggerli.

Ci vediamo a Milano.

22/05/2026

⏱️ Gli host con i risultati migliori non sono quelli che si moltiplicano.
Sono quelli che semplificano.
Una parte significativa dei messaggi che scrivi ogni giorno come conferme,
istruzioni di check-in,
promemoria e
follow-up
è identica, ripetitiva, operativa.

Automatizzarla non significa rinunciare al tono.
Significa decidere cosa standardizzare e cosa lasciare alla relazione vera.

📌 La regola che funziona:
automatizza il flusso, umanizza l'eccezione.

E un dato che cambia la prospettiva:
di media, un decimale di soddisfazione su Booking.com alza l'ADR del 2,5%.
La comunicazione non è una variabile soft. È una leva tariffaria. 🎯

📖 Sul blog Full Price abbiamo raccolto strumenti, esempi e gli errori più comuni: https://www.full-price.it/blog/automatizzare-le-comunicazioni-con-gli-ospiti-risparmiare-tempo-migliorare-lesperienza-3/

19/05/2026

📊 184,70€ di spesa media a notte.
Quasi il doppio rispetto agli altri viaggiatori stranieri.

È il dato sui turisti americani in Italia che emerge dall'analisi di CleanBnB pubblicata su Extralberghiero.it.
Per chi lavora nel revenue management extralberghiero,
quel numero non è un titolo.
È un riferimento interessante a cui guardare. 🎯

Intercettare un ADR coerente con quella capacità di spesa parte mesi prima:
conoscere la booking window del flusso americano,
più lunga rispetto alla domanda europea,
e impostare tariffe di partenza adeguate quando il mercato le sta ancora testando.

Serve di indivudare una eventuale segmentazione del portafoglio che identifichi le unità adatte a quel target,
e attuare politiche di cancellazione coerenti con il suo comportamento di prenotazione.

L'altro dato dell'articolo: l'81% delle strutture con Codice Identificativo, con una parte del mercato uscita,
racconta un contesto più ordinato e più esigente.

In un mercato che si struttura, i numeri si intercettano con il lavoro quotidiano sulle tariffe.

📖 Articolo completo: https://www.extralberghiero.it/cleanbnb-linstabilita-globale-ridisegna-i-flussi-turistici-e-rafforza-gli-affitti-brevi-professionali/9123/

14/05/2026

📸 Le foto del tuo alloggio non sono un dettaglio estetico.
Sono la prima promessa che fai all'ospite.
Nelle scorse settimane siamo entrati in contatto con Cori & Greta, le due fotografe di Reva Hotels,
e abbiamo condiviso con loro una visione:
in un settore dove ci si confronta ogni giorno con centinaia di annunci simili,
la qualità visiva non è un lusso estetico, è una variabile di conversione.
Da una bella conversazione e una risonanza di valori sono nati alcuni l'articoli che pubblichiamo da oggi sul blog, per aiutarti a fotografare o impostare al meglio le immagini delle tue strutture.

Questa miniserie è pensata per chi è all'inizio,
per chi crea contenuti senza budget e si pone la domanda più onesta di tutte:
se devo farlo da solo, come evito di fare errori che abbassano la percezione del mio alloggio? 🤔

Il primo articolo ci racconta che la risposta non sta nell'attrezzatura.

☀️ La luce naturale, che nessuna lampada sa replicare.
🪟 La composizione, mostrare meno per far capire meglio lo spazio.
🛋️ L'ordine, non quello finto da catalogo, ma quello coerente con l'esperienza.

E al di là di tutto questo, una cosa che l'attrezzatura non può sostituire: lo sguardo.
Quello di chi smette di essere host e prova a mettersi nei panni di chi sta per prenotare. Perché non si sceglie una stanza: si sceglie come ci si immagina di sentirsi in quella stanza. 🎯
Lo abbiamo scritto pensando alla nostra community, come strumento di lavoro.

📖 Articolo completo sul blog Full Price: https://www.full-price.it/blog/come-scattare-le-foto-della-tua-struttura-da-solo/

11/05/2026

📚 È il secondo lunedì del mese e continua il nostro mini-corso di Revenue Management Extralberghiero.

Oggi parliamo di architettura del pricing,
ovvero di come si costruisce un sistema di prezzi che si aggiorna in modo coerente,
su ogni canale,
per ogni tipologia di alloggio,
per ogni durata del soggiorno
e per ogni numero di ospiti. ⚙️

Il concetto centrale è l'albero delle derivazioni:
una struttura gerarchica che parte da una tariffa master
e genera in automatico una matrice di prezzi
attraverso regole matematiche.

Non si interviene su ogni singolo prezzo,
ma si imposta una logica che lavora al posto tuo. 🎯

Quattro livelli, quattro variabili:
differenziazione tra tipologie,
piani tariffari flessibile e non rimborsabile,
distribuzione per canale, lunghezza del soggiorno e
numero di ospiti.

Ognuno ha un impatto diretto su marginalità, competitività e sostenibilità economica della struttura. 📊

L'articolo completo è sul blog Full Price: https://www.full-price.it/blog/larchitettura-del-pricing-le-derivazioni/

07/05/2026

🏡 Il mercato delle ville prenota con largo anticipo.
Non è una novità del 2026, è la sua natura.

I numeri Emma Villas pubblicati su Extralberghiero.it lo confermano:
+9,5% di prenotazioni italiane per l'estate già a inizio aprile, +10% di accessi al portale,
finestre di acquisto che si chiudono mesi prima del soggiorno.

La domanda interessante per il property manager extralberghiero
non è "anche le ville prenotano prima". È un'altra: 🎯
Cosa rende un ospite disposto a scegliere con largo anticipo,
anche su un appartamento o una struttura piccola?

Il segmento ville lo dice da sempre, e le leve sono replicabili:

📌 Un'identità chiara, che permette all'ospite di capire subito se quella struttura è quella giusta per lui,
senza doverla confrontare con altre venti
📌 Una brand reputation costruita nel tempo,
fatta di recensioni che rassicurano sulla coerenza tra promessa e realtà
📌 Una comunicazione presente ed efficace prima ancora della prenotazione,
che riduce l'indecisione del futuro ospite

Sono tre leve che non dipendono dalla dimensione della struttura o dal prezzo della notte.
Dipendono dal lavoro di posizionamento.

La booking window non si allunga per caso.
Si costruisce, mese dopo mese, con scelte che rendono la struttura riconoscibile prima che desiderabile.

👉 Su quale di queste tre leve senti di aver lavorato meno?
Raccontacelo.

📖 Trovi qui l'articolo completo: https://www.extralberghiero.it/estate-2026-cresce-la-domanda-domestica-gli-italiani-scelgono-ville-e-affitti-brevi-di-fascia-alta/9120/

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