Full-Price, Via Maria malibran 67, Florence (2026)

18/06/2026

📚 𝗖𝗼𝗺𝗲 𝗼𝗴𝗻𝗶 𝗺𝗲𝘀𝗲 𝗰𝗼𝗻𝘁𝗶𝗻𝘂𝗮 𝗶𝗹 𝗻𝗼𝘀𝘁𝗿𝗼 𝗺𝗶𝗻𝗶-𝗰𝗼𝗿𝘀𝗼 𝗱𝗶 𝗥𝗲𝘃𝗲𝗻𝘂𝗲 𝗠𝗮𝗻𝗮𝗴𝗲𝗺𝗲𝗻𝘁 𝗘𝘅𝘁𝗿𝗮𝗹𝗯𝗲𝗿𝗴𝗵𝗶𝗲𝗿𝗼.

Oggi parliamo di calendario ragionato e tariffa di partenza, ovvero di come si pianificano le aperture delle vendite per l'anno futuro
e si fissa il prezzo di partenza che determinerà i margini del pricing dinamico.

⚙️ Il calendario ragionato attribuisce indici di potenzialità a ogni singolo giorno dell'anno futuro, basandosi sullo storico riallineato al presente attraverso quattro pattern: giorno della settimana, date evento mobili (la Pasqua su tutte), date evento fisse (Natale, Capodanno, Ferragosto) e anomalie produttive da normalizzare.

Non è copia-incolla dei dati passati, ma una rilettura sistemica.

🎯 Quattro pattern di calendario, sette ingredienti di pricing, una finestra di apertura di 9-11 mesi:
la tariffa di partenza si costruisce sul quadro d'insieme del portafoglio (non sulla singola unità) e va salvata per misurare quanto pesa la strategia iniziale rispetto alla gestione dinamica.
Da qui derivano le aperture vendite, le derivazioni tariffarie per canale e i parametri base su PMS e channel manager.

📊 L'articolo completo è sul blog Full Price: https://www.full-price.it/blog/il-calendario-ragionato-e-la-tariffa-di-partenza/

15/06/2026

🎵 +160% di ricerche Airbnb per Fano in vista dell'Adriatic Sound Festival (12-14 giugno). +120% per Locorotondo durante il Polifonic in Valle d'Itria. +100% per Lecco durante il Nameless. Effetto spillover su Senigallia: ricerche raddoppiate nelle stesse date dell'Adriatic; +20% su Ostuni durante il Polifonic.

I dati Airbnb sulla stagione festival 2026 mostrano un fenomeno strutturale, che possiamo gestire ed ottimizzare.

📌 Per qualche giorno all'anno, infatti, una destinazione "secondaria" smette di esserlo ed il pick-up sale verticalmente... La composizione della domanda cambia: quasi il 30% delle ricerche durante Adriatic è per soggiorni di gruppo, oltre il 50% per Nameless, oltre il 60% per Cisternino durante Polifonic. Gli effetti si propagano alle località limitrofe non direttamente coinvolte dall'evento e da qui nascono alcune considerazioni:

🎯 Il punto operativo non è l'evento, ma piuttosto la mappa che lo contiene. Una struttura che gestisce solo la curva stagionale "ordinaria" perderà la gestione dell'evento su due fronti: tariffa che potrebbe risultare bassa per la domanda effettiva di quei giorni, e una configurazione (LOS, occupanti della struttura) non allineata a un mix di prenotazioni diverso da quello usuale.

💡 Consigliamo 3 operazioni concrete da mettere in agenda annualmente: fai un censimento degli eventi locali che generano pick-up sulla destinazione (non solo nel comune, anche in quelli adiacenti, quindi guardati intorno!), inserimento di finestre tariffarie dedicate nella mappa annuale e che abbiano la giusta LOS minima, infine verifica la correttezza delle derivazioni per occupanti — perché il numero di ospiti durante un festival o un evento specifico può essere strutturalmente diverso da quello dei mesi ordinari, ragigungendo per ogni notte la capienza massima dell'alloggio.

Il festival dura pochi giorni, ma possiamo lavorarlo con mesi di anticipo per viverlo al meglio anche dal lato revenue!

11/06/2026

📊 𝗠𝗶𝗴𝗹𝗶𝗮𝗶𝗮 𝗱𝗶 𝗵𝗼𝘁𝗲𝗹 𝗶𝗻𝗱𝗶𝗽𝗲𝗻𝗱𝗲𝗻𝘁𝗶 𝗼𝗿𝗮 𝗶𝗻 𝘃𝗲𝗻𝗱𝗶𝘁𝗮 𝘀𝘂 𝗔𝗶𝗿𝗯𝗻𝗯.
𝗧𝗿𝗮 𝗹𝗲 𝗽𝗿𝗶𝗺𝗲 𝘀𝗲𝗶 𝗰𝗶𝘁𝘁𝗮̀: 𝗥𝗼𝗺𝗮.

Ci è piaciuto l'articolo pubblicato qualche giorno dall'amico Domenico Palladino in merito alla Summer Release di Airbnb

Aggiungiamo qualche riflessione anche noi: per chi conosce airbnb, l'evoluzione di questa release non è nuova; questo canale cerca sempre di più di assomigliare a booking.com invece di distinguersi per specificità e, perché no? Per identità.
Quanto accade è un allargamento del perimetro competitivo. 🎯
Quando hotel boutique e affitti brevi compaiono nello stesso marketplace, il confronto tariffario diventa diretto e visibile all'interno della stessa ricerca dell'utente e pensiamo che alimenterà per alcuni la percezione che si lavorino clientele uguali, anche se così non è.

L'altro elemento dell'annuncio: una garanzia di miglior prezzo dedicata agli hotel in piattaforma.
Chi trova la stessa struttura a tariffa inferiore altrove riceverà la differenza di prezzo in credito Airbnb.
Un meccanismo che richiama alla parity in un'epoca in cui almeno dalle nostri parti siamo andati oltre.

Sembra interessante o per lo meno promettente l'evoluzione sempre maggiore verso le esperienze e la personalizzazione di viaggio e l'utilizzo estensivo dell'AI.

Un'ultima cosa: in un marketplace che si integra, le tariffe si presidieranno con un lavoro quotidiano sulle leve di pricing, ma ci sentiamo di dire che la differenza la farà la soprattutto la leva del prodotto e del suo rivolgersi al viaggiatore corretto.

📖 Articolo completo su Qualitytravel.it

09/06/2026

🎯 𝗟𝗲 𝟱 𝘃𝗮𝗿𝗶𝗮𝗯𝗶𝗹𝗶 𝗰𝗵𝗲 𝗶𝗻𝗳𝗹𝘂𝗲𝗻𝘇𝗮𝗻𝗼 𝗶𝗹 𝘃𝗮𝗹𝗼𝗿𝗲 𝗽𝗲𝗿𝗰𝗲𝗽𝗶𝘁𝗼 𝗱𝗲𝗹𝗹𝗮 𝘁𝘂𝗮 𝘀𝘁𝗿𝘂𝘁𝘁𝘂𝗿𝗮.

Sono anche solo una delle cinque variabili che il mercato usa per decidere se una struttura vale quello che chiede.

Nel primo articolo della miniserie abbiamo parlato di immagini con Cori & Greta.

Oggi pubblichiamo il secondo contributo dalle nostre amiche: il sistema completo delle variabili che determinano come una struttura viene vista online.

📸 L'immagine — foto e video come prima promessa visiva
🔗 La coerenza visiva — sito, OTA e social che raccontano la stessa storia
🧭 Il posizionamento — la chiarezza di per chi è questa struttura
📖 Lo storytelling — come si vive lo spazio, non solo come è fatto
🌐 La qualità complessiva della presenza online

Non è una checklist. È una catena: la qualità finale è sempre determinata dal punto più fragile.

Per chi gestisce affitti brevi, il principio operativo è netto.
Il prezzo non è la causa della scelta.
È quello che accade quando il valore non è chiaro.

Quando il valore arriva chiaro, succede qualcosa di misurabile: strutture con un valore percepito alto sostengono prezzi medi più alti senza perdere occupazione.
Non si tratta di raccontare la struttura in maniera diversa, ma piuttosto di migliorare la percezione che ne ha il mercato.

Abbiamo pubblicato volentieri questa nuova puntata, per dare uno strumento a chi nella nostra community vuole fare le foto della propria struttura in autonomia o capire meglio quest'area così determinante per la vendita.
📖 Articolo completo sul blog Full Price: https://www.full-price.it/blog/le-5-variabili-che-influenzano-il-valore-percepito-della-tua-struttura

05/06/2026

⚖️ 19 ricorsi respinti. Sentenza TAR Toscana n. 925 del 14 maggio 2026.

Il regolamento del Comune di Firenze sugli affitti brevi regge alla verifica giurisdizionale.

Dopo la Corte Costituzionale (sentenza 186/2025), anche il giudice amministrativo conferma legittimità del contingentamento, dell'autorizzazione preventiva, della superficie minima di 28 mq e dello stop ai nuovi insediamenti residenziali a uso turistico nell'area UNESCO.

📌 Il ciclo si chiude: comunale, regionale, costituzionale, amministrativo.
Per chi gestisce strutture nei centri storici a forte pressione turistica, non si tratta più di sperare in un ribaltamento.
Si tratta di leggere la traiettoria.

🎯 Roma sta già preparando provvedimenti analoghi. Altre città italiane seguiranno.

Il modello Firenze diventa replicabile, e l'intero comparto dei property manager attivi in zone UNESCO o in centri storici contingentabili deve incorporare questa variabile nelle valutazioni di portfolio.

La lettura operativa: rivalutazione del valore residuo degli immobili acquisiti dopo il 2024 in aree a rischio contingentamento, riposizionamento delle unità non più autorizzabili, monitoraggio dei provvedimenti in arrivo nelle altre principali città.

La regolamentazione locale non è più un'eccezione fiorentina. È il nuovo scenario. Noi speriamo che le normative si costruiscano un giorno a misura delle specificità del mercato extralberghiero. Nel frattempo, la strada della professionalizzazione e lo strutturarsi in maniera aziendale è quella più adatta all'evoluzione del nostro mercato.

✍ Fonte: Il Sole 24 Ore.

03/06/2026

Full-Price sarà tra le realtà presenti a Property Days 2026.

Molti Property Manager continuano a lavorare sulle tariffe in modo reattivo, inseguendo il mercato invece di strutturare strategie capaci di incidere davvero su marginalità, qualità delle prenotazioni e gestione operativa.

Full Price lavora proprio su questo, integrando analisi KPI, pricing dinamico e strategie revenue applicate a ogni livello di gestione.

🎙️ In Auditorium interverrà Marco Nicosia, CEO Full Price, con lo speech:
“Revenue 2027: i 4 sistemi che faranno la differenza”.
→ Scopri di più sullo speaker: https://propertydays.it/relatori/marco-nicosia/

🎙️ Nell’Area Tech del primo piano interverrà Massimo Bernardi, Chief Commercial Officer, con il workshop:
“Tariffe basse, clienti difficili: le soluzioni che molti Property Manager ancora non applicano”.
→ Scopri di più sullo speaker: https://propertydays.it/relatori-2026/massimo-bernardi/

Contatta Full Price tramite la scheda partner per organizzare un incontro durante Property Days e scopri di più sugli speaker:
→ https://propertydays.it/partner/scheda-sponsor-full-price/

📍 Venezia – M9 Museum | 9–10 novembre 2026
🎟️ Evento gratuito – posti limitati – registrazione obbligatoria: https://propertydays.it/registrati-ora/

28/05/2026

🔍 Il modo in cui le persone cercano una struttura online è cambiato in modo strutturale.

Non si scrivono più due parole su Google.
Si fanno domande complete.
E sempre più spesso la risposta arriva da ChatGPT, Gemini, Perplexity, o dalle sintesi AI dei motori di ricerca.

I siti che funzionavano cinque anni fa oggi sono invisibili a questi sistemi.
Non per come appaiono, ma per come sono costruiti dentro. 🎯

Architettura piatta, titoli generici, testi promozionali senza struttura logica:
tutti elementi che gli algoritmi moderni leggono come "contenuto a basso valore informativo".

Per chi gestisce strutture extralberghiere, l'implicazione è diretta: il sito non è più una vetrina istituzionale.
È un canale che intercetta domanda diretta, prima che passi dalle OTA. 📌
Mantenerlo obsoleto significa dipendere sempre di più dalla pubblicità a pagamento.

📖 Sul blog Full Price abbiamo spiegato cosa significa rifare un sito oggi: https://www.full-price.it/blog/come-scattare-le-foto-della-tua-struttura-da-solo/

26/05/2026

🔢 640 pezzi di tariffazione.
Un solo numero da cambiare per aggiornarli tutti.

È quello che Marco Nicosia ha anticipato parlando di mappatura tariffaria:
uno scheletro di tariffazione in cui ogni elemento è in relazione con gli altri.
⚙️ L'idea di fondo è che non si interviene su ogni singola combinazione di date, durata e tipologia ma si lavora su una struttura che, se impostata bene, si aggiorna in modo coerente cambiando pochi parametri. 💡

Un approccio che cambia il modo di pensare alla gestione delle tariffe, soprattutto quando le strutture da seguire sono più di una.

📌 Salva questo post e scrivici per saperne di più.

25/05/2026

🎤 Milano ci aspetta.

Il 26 e 27 ottobre saremo agli Stati Generali degli Affitti Brevi al Teatro Nazionale di Milano.

Quest’anno ci sarà una cosa che ci piace particolarmente: non solo speech e teoria, ma confronto vero.

Revenue, fiscalità, normativa, operations, home staging, distribuzione. Professionisti diversi, visioni diverse.
15 minuti a testa per parlare di problemi reali.

Noi parleremo ovviamente di revenue management, ma soprattutto di una cosa che nel nostro settore viene spesso dimenticata:

👉 il pricing non è “alzare o abbassare prezzi” è costruire un sistema.

Analisi mercato, Strategia, Distribuzione, Yield, Posizionamento, Controllo delle cancellazioni, Qualità percepita.

Perché oggi gli strumenti li possiamo avere più o meno facilmente, la differenza la fa ancora chi sa leggerli.

Ci vediamo a Milano.

22/05/2026

⏱️ Gli host con i risultati migliori non sono quelli che si moltiplicano.
Sono quelli che semplificano.
Una parte significativa dei messaggi che scrivi ogni giorno come conferme,
istruzioni di check-in,
promemoria e
follow-up
è identica, ripetitiva, operativa.

Automatizzarla non significa rinunciare al tono.
Significa decidere cosa standardizzare e cosa lasciare alla relazione vera.

📌 La regola che funziona:
automatizza il flusso, umanizza l'eccezione.

E un dato che cambia la prospettiva:
di media, un decimale di soddisfazione su Booking.com alza l'ADR del 2,5%.
La comunicazione non è una variabile soft. È una leva tariffaria. 🎯

📖 Sul blog Full Price abbiamo raccolto strumenti, esempi e gli errori più comuni: https://www.full-price.it/blog/automatizzare-le-comunicazioni-con-gli-ospiti-risparmiare-tempo-migliorare-lesperienza-3/

Full-Price

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