Studio Dott. Micalizzi Amministrazioni Condominiali - 0299026132

20/08/2019

23/12/2018

Tanti auguri di Buon Natale a tutti Voi e ai Vostri cari dal mio Studio. Un abbraccio. Domenico.

14/12/2018

⏺Speciale Condominio

AMIANTO -Censimento e bonifica

Con il termine amianto o asbesto vengono indicati numerosi silicati naturali fibrosi. In natura l'amianto e molto diffuso in quanto i silicati rappresentano uno dei componenti fondamentali della crosta terrestre.
Alcuni tipi di amianto hanno avuto applicazioni tecnologiche. Diffuso è stato l'impiego in campo edile, soprattutto per le sue numerose proprietà, tra cui quelle fonoassorbenti e termoisolanti: costa poco, resiste al calore (fino a 500 gradi) e alla trazione, è un ottimo isolante termico, acustico ed elettrico. Materiale estremamente versatile, quindi, e a basso costo. Con tutte queste virtù ero ovvio che l'amianto avesse un grande successo commerciale.
Soprattutto quello a matrice friabile, è stato utilizzato prevalentemente a fini ignifughi ed isolanti ed applicato a spruzzo su muri, pareti e strutture metalliche, legato in intonaco, sovrastante a controsoffitti o a pannelli non friabili, contenuto in pannelli di controsoffittature friabili, in cartoni o pannelli posti in genere dietro gli impianti di riscaldamento, nei tessuti antifiamma e nelle guarnizioni.
Il cemento-amianto è un materiale che, quando e nuovo o in buono stato di conservazione, di per sé, non tende a liberare fibre spontaneamente. Se trovasi interno degli edifici e non viene manomesso, anche dopo lungo tempo, non va incontro ad alterazioni significative tali da determinare un rilascio di fibre.
in Italia è vietato usarlo dal '92. In particolare la Legge 257 del 1992 prevede che le Regioni adottassero un piano di protezione, decontaminazione, smaltimento e bonifica per difendere la popolazione dai pericoli derivanti dall’amianto.
In pratica prescrive alle amministrazioni regionali di fare un inventario dell'amianto presente nelle fabbriche, nelle costruzioni e nelle installazioni di ogni tipo per prevenire i rischi.
Tra il '94 e il '96 le regioni hanno approvato i loro Piani regionali amianto (Piemonte, Lombardia, Veneto, Liguria, Marche le più solerti, Lazio tra le ultime).
Il piano di protezione ha istituito presso le Arpa regionali i Cra, Centri regionali amianto, con il compito di effettuare i censimenti sia nell'edilizia pubblica che privata.
Nonostante gli sforzi di mappatura delle regioni, non esiste ancora, allo stato, un censimento completo dell'amianto collocato nel nostro paese.
La L. n. 257/92 vieta vieta “l’estrazione, l’importazione, l’esportazione, la commercializzazione e la produzione di amianto o di prodotti contenenti amianto”, arrestando quindi in modo definitivo qualsiasi immissione aggiuntiva di amianto, di prodotti di amianto o di prodotti contenenti amianto, sul territorio nazionale.
È da notare come nella normativa vigente non vi sia alcun obbligo di rimozione di materiali contenenti amianto dagli edifici. Provvedimenti possono essere adottati dall’Autorità Sanitaria Locale (Sindaco) in seguito a valutazione degli Organi di Vigilanza. Se le norme vigenti non prevedono la rimozione delle coperture in cemento-amianto è perché da queste non si ha una diffusione spontanea di fibre nell’aria, non essendoci, quindi, alcun rischio per la salute.
Al fine di realizzare il censimento dell’amianto presente nel territorio regionale, l’amministratore di condominio se è a conoscenza della presenza di amianto friabile nei luoghi di proprietà comune, acquisita mediante osservazione diretta o a livello documentale (progetto di edificazione con descrizione dei materiali impiegati), ha l’obbligo (art. 12 DPR 8/8/1994) di comunicare all’ARPAV l’eventuale presenza di amianto nell’edificio da lui amministrato fornendo i seguenti dati:
a) nominativo, indirizzo codice fiscale del condominio o denominazione della società proprietaria dell’immobile (per le società indicare i dati del legale rappresentante; per i condomini indicare i dati dell'amministratore): sede; partita IVA; telefono, telefax; codice fiscale;
b) dati relativi all'edificio: uso a cui è destinato; tipo di fabbricato (prefabbricato; parzialmente prefabbricato; tradizionale; interamente metallico); in metallo e cemento; in amianto-cemento; non metallico; data di costruzione; area totale mq; numero piani; numero locali; ditta costruttrice (denominazione, indirizzo, telefono); se prefabbricato: ditta fornitrice (denominazione, indirizzo, telefono); numero occupanti; ditta/e incaricata/e della manutenzione;
c) dati relativi ai materiali contenenti amianto (tipo di materiale e l'estensione): materiali che rivestono superfici applicati a spruzzo o a cazzuola; rivestimenti isolanti di tubi e caldaie; pannelli interni; altri materiali.
L’inosservanza dell’obbligo di comunicazione all’ARPAV è sanzionata a norma dell’art. 15 comma 4 della legge n. 257/1992 con l’irrogazione della sanzione amministrativa da euro 2.528,28 ad euro 5.164,57 ed inoltre costituisce fonte di responsabilità dell’amministratore per inosservanza delle attribuzioni ex art. 1130 c.c..
Se l’amministratore ha il sospetto che nelle parti di proprietà comune vi sia presenza di amianto dovrà richiedere l’intervento di un tecnico qualificato, il quale potrà effettuare il prelievo di materiali per analisi presso laboratori in possesso di specifica certificazione di qualità.
Se la scoperta di amianto friabile avviene in seguito all’esecuzione di attività di manutenzione, tale attività dovrà essere sospesa e l’amministratore dovrà darne comunicazione all’ARPAV. Si richiama in questi casi il rispetto della normativa in materia di sicurezza e salute dei lavoratori durante il lavoro di cui al D.Lgs. 626/94 e al D.Lgs. n. 277/91. In particolare si richiama l'art. 34 del D.Lgs. 277 del 15.08.1991 che dispone che il datore di lavoro predisponga un Piano di lavoro prima dell’inizio dei lavori di demolizione o di rimozione dell'amianto, ovvero dei materiali contenenti amianto, dagli edifici, strutture, apparecchi e impianti, nonché dai mezzi di trasporto.
L’eventuale attività di bonifica deve essere condotta con estrema cautela in quanto può essere pericolosa per chi la effettua e per le persone che occupano l'edificio. La ditta che esegue la bonifica deve presentare un piano di lavoro all'ASL competente per territorio.
Sono previsti i seguenti interventi di bonifica:
- rimozione dei materiali;
- incapsulamento: applicazione di prodotti che impediscono la dispersione delle fibre
- sovracopertura: si usa per i tetti in eternit e consente nell'installare una nuova copertura senza rimuovere quella esistente;
- confinamento: consiste nel separare fisicamente i materiali con amianto dai locali abitativi (es. controsoffittatura).
La scelta del metodo di bonifica da attuare deve essere effettuata da personale esperto in base all'analisi dello stato dei materiali e alle caratteristiche costruttive e d'uso dell'edificio.
I materiali contenenti amianto devono essere smaltiti da ditte specializzate iscritte all'albo nazionale delle imprese esercenti servizi di smaltimento dei rifiuti.
E bene richiedere copia dell'iscrizione all'Albo nazionale gestori ambientali e verificare che il
documento contempli la specifica categoria del rifiuto.
Dovrà, inoltre, essere conservato il "formulario d'identificazione" del rifiuto firmato e datato dal destinatario.
Una volta affidata la bonifica e la manutenzione delle superfici contenenti amianto a una ditta specializzata, è opportuno assicurarsi che la ditta in questione abbia presentato un piano di lavoro all'Asl e farsene consegnare copia.

11/12/2018

🔺 LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Le novità del D.lgs. n.28
Torna l’obbligo di allegare il certificato energetico ai contratti di compravendita o locazione. Lo ha stabilito il Dlgs 3 marzo 2011, n. 28, entrato in vigore martedì 29 marzo. Con questo provvedimento, che stabilisce anche importanti norme sul ricorso alle energie alternative, sono modificate parzialmente modificate alcune previsioni del decreto legislativo 192/05 in merito alla certificazione energetica, con l’introduzione anticipata di alcuni obblighi previsti dalla nuova direttiva europea in materia, la n. 31 del 2010.
Nello specifico il decreto, per quel che riguarda la certificazione energetica, stabilisce quanto segue:
Certificato energetico nei rogiti. Il nuovo comma 2-ter prevede l'inserimento, nei contratti di compravendita o di locazione di singole unità immobiliari, di “apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici”.
Per i contratti di locazione, tuttavia, la disposizione si applica solo se gli edifici o i singoli enti immobiliari sono già dotati dell'Attestato di Certificazione Energetica - ACE (trattasi di immobili oggetto di recente costruzione o compravendita o di interventi per i quali si è usufruito delle detrazioni fiscali del 55%).
Indice di prestazione energetica negli annunci immobiliari. Il comma 2-quater dispone invece che a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita di edifici o singole unità immobiliari riportino l'indice di prestazione energetica contenuto nell'ACE.
Competenze di Regioni e Stato. In una nota pubblicata nei giorni scorsi, il Consiglio nazionale del Notariato ha chiarito che alle Regioni competono le scelte normative sulla “dotazione” e sulle modalità di formazione della certificazione energetica. Allo Stato è invece riservata la materia dell’ordinamento civile, e quindi la disciplina dei contratti, della loro forma, del loro contenuto, dei vizi, delle sanzioni.
Le Regioni senza una disciplina propria. Con la nuova disposizione l'obbligo di dotazione con l'Attestato di certificazione energetica (Ace), così come l'inserimento dell'apposita clausola nel contratto di compravendita o di locazione, diventano inderogabili per le compravendite di immobili situati nelle Regioni che non hanno emanato una propria normativa in materia di certificazione energetica. Tuttavia, per Regioni che non hanno una disciplina propria in tema di certificazione energetica, resta valido l'articolo 9 dell'allegato "A" al Dm 26 giugno 2009, il quale stabilisce che il proprietario dell'edificio, consapevole della scadente qualità energetica dell'immobile, può scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso una sua dichiarazione in cui afferma che l'edificio è di classe energetica G e che i costi per la gestione energetica dell'edificio sono molto alti.
Le Regioni con una propria disciplina. Continua invece ad applicarsi la legislazione regionale per quelle Regioni che hanno emanato una normativa in materia di certificazione energetica, ma con l'aggiunta che i contratti di compravendita andranno integrati con la clausola mediante la quale l'acquirente dà atto “di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica” dell'immobile.
Sanzioni. Secondo il Notariato, infine, il mancato inserimento della clausola di attestazione da parte dell'acquirente o del conduttore non provoca la nullità del contratto, ma comporta comunque problemi di responsabilità per i venditori e i professionisti.

06/12/2018

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04/12/2018

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01/12/2018

🐶 ANIMALI IN CONDOMINIO

Il numero sempre maggiore di liti condominiali non fanno salvi i rapporti tra i migliori amici dell'uomo e la compagine condominiale.
Le principali controversie connesse al nostro caro animale domestico possono essere suddivise in tre categorie: la detenzione dell'animale, li suo comportamento negli spazi comuni, gli eventuali rumori e odori molesti provocati dallo stesso.
Nell’attuale ordinamento, sostenuto per altro dall’entrata in vigore della L. 221/10 di ratifica ed esecuzione della Convenzione Europea per la protezione degli animali da compagnia del 13 novembre 1987, il sentimento per gli animali assurge ad un vero e proprio riconoscimento europeo, con conseguente protezione costituzionale. Va, quindi, riconosciuto, in capo ad un soggetto beneficiario di misura di protezione, in quanto vulnerabile, il diritto soggettivo a detenere un animale da compagnia. Nello specifico il Tribunale di Milano Sezione Civile, con decreto 13 marzo u.s. ha sancito il principio di diritto secondo il quale “l’animale non può essere più collocato nell’area concettuale delle ‘cose’ dovendo essere riconosciuto come ‘essere senziente’”. Deve, quindi, oggi ritenersi che il sentimento per gli animali costituisca un “valore” e un “interesse” riconducibile a una tutela costituzionale: secondo la dottrina penale classica solo gli interessi a copertura costituzionale giustificano, quale estrema ratio, la tutela penale, tutela che nel 2004 il nostro ordinamento ha introdotto nei reati di cui agli artt. 544-bis, 544-sexies c.p..
Ciò che è certo, quindi, è che il rispetto degli animali costituisce “ormai patrimonio della coscienza sociale contemporanea”.
Con la legge 201/10, di ratifica ed esecuzione della convenzione europea sottoscritta a Strasburgo il 13 novembre 1987, per la protezione degli animali da compagnia, è stato riconosciuto “che l’uomo ha l’obbligo morale di rispettare tutte le creature viventi”, ed in considerazione dei particolari vincoli esistenti fra uomo e animali da compagnia, ha sancito “l’importanza di questi ultimi a causa del contributo che essi forniscono alla qualità della vita e, dunque, il loro valore per la società”. Del resto è ormai principio consolidato, anche nel diritto matrimoniale/familiare, l’esigenza di regolamentare il rapporto con l’animale domestico, oggetto di controversia fra i coniugi litigiosi.
La normativa del condominio, così come di recente riformata, non poteva non tener conto di tali prese d’atto e, in questa ottica, al contenuto dell’art. 1138 del c.c. è stato, in maniera chiara, inserito che “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. I proprietari di questi, quindi, non possono oggi più vedersi negato il diritto di possedere animali da compagnia, essendo titolari di un diritto soggettivo su di essi, pur restando responsabili dei propri animali.
Nel disegno di legge precedente il divieto era riferito agli “animali da compagnia”; nel testo riformato subentra la definizione di “animali domestici”. Questo, di fatto, rappresenta limite della norma che lascia ampio spazio ad interpretazioni soprattutto con riguardo all’inquadramento degli “animali d’affezione”, i quali, a volte, pur essendo gestiti familiarmente, non possono essere considerati, allo stato, domestici. Pertanto, se tale norma del codice ci consente di dedurre, in maniera chiara, la possibilità di interdire la presenza in condominio di animali esotici, ad es. rettili, meno pacifico risulta stabilire se animali quali criceti, conigli e furetti possano intendersi “domestici”. Si ritiene, quindi, che tale materia sarà oggetto di dispute giuridiche
A prescindere dal dettato normativo è determinante che l’accesso di animali in condominio avvenga sempre nel rispetto delle regolamentazioni previste a tutela del viver comune.
In particolare l’ordinanza del Ministero della Salute 3 marzo 2009, obbliga i proprietari dei cani di assicurasi che l’animale abbia un comportamento adeguato alle specifiche esigenze di convivenza con persone e animali, rispetto al contesto in cui vive (art. 1 lett. e); ciò deve intendersi quale obbligo di mantenimento dell’ordine e della pulizia nelle aree comuni di passaggio, con specifico riferimento all’obbligo alla raccolta e/o eliminazione di tracce di deiezioni. Rimane sempre vigente l’obbligo di utilizzare il guinzaglio ad una misura a metri 1,50, durante la conduzione dell’animale nelle aree condominiali e l’applicazione della museruola, ma solo se in possesso di animale con indole aggressiva.
Se a “Fido” non potrà essere più vietato di vivere in condominio il “papà di Fido” dovrà, comunque, rispettare le norme previste dalla normativa vigente, con particolare riferimento all’art. 844 c.c. in caso di violazione delle norme che superano la normale tollerabilità e, nello specifico, le immissioni rumorose, per non incorrere nel reato di “Disturbo del riposo o delle occupazioni delle persone”, ai sensi dell’art. 659 c.c., nonché, nel reato di omessa custodia ai sensi dell’art. 672 c.p..

29/11/2018

🔴 LE BARRIERE ARCHITETTONICHE IN CONDOMINIO

La materia dell'eliminazione delle barriere architettoniche è disciplinata dalla legge 9/1/1989, n. 13, intitolata "Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati".

L'espressione "barriere architettoniche" è utilizzata frequentemente nel linguaggio quotidiano, spesso come sinonimo di ostacolo, impedimento. La definizione sintetica è riportata all'art. 2 lettera A del D.M. 236/89, in cui leggiamo: "Per barriere architettoniche si intendono:

a) gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea;

b) gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di parti, attrezzature o componenti;

c) la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l'orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi".

Ecco alcuni esempi classici di barriere architettoniche: scalini, rampe con pendenze eccessive, porte strette, rialzi, marciapiedi stretti, spazi ridotti, ascensori piccoli.

Oltre a questi casi così evidenti esistono anche altri tipi di barriere architettoniche, purtroppo a volte invisibili ai pienamente abili come: finestre, banconi da bar, parapetti troppo alti che impediscono la visibilità ad esempio ad invalidi in carrozzella, sentieri di ghiaia, marciapiedi senza sufficiente spazio per la salita e discesa.

L'art. 2 comma 1° della legge 9/1/1989, n. 13, con riferimento alle deliberazioni assembleari che hanno per oggetto le innovazioni volte ad eliminare le barriere architettoniche, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e l'installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi negli edifici privati, al fine esclusivo proprio di agevolare i portatori di handicap, prevede testualmente la possibilità per l'assemblea di approvare le innovazioni preordinate a tale scopo con le maggioranze indicate nell'art. 1136 comma 2° e 3° c.c. , in deroga all'art. 1120 comma 1° c.c., che richiama il comma 5° dell'art. 1136 c.c. .

Pertanto, le predette innovazioni possono essere approvate con un "quorum" più basso fra quelli previsti dal codice civile per tutte le innovazioni. Peraltro, in caso di approvazione la relativa spesa potrà essere legittimamente ripartita tra tutti i condomini o quelli della scala interessata all'intervento, a seconda di come è strutturato l'edificio.

Qualora il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta scritta, le deliberazioni di cui sopra, il portatore di handicap o chi esercita su di lui la potestà o la tutela può installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili. E', inoltre, possibile modificare l'ampiezza delle porte di accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe delle autorimesse. Questo tipo d'intervento può anche essere autorizzato dal giudice con provvedimento di urgenza.

La legge sull’edilizia privata consente, quindi, di sollecitare l’eliminazione delle barriere architettoniche mediante apposita richiesta presentata dal soggetto interessato all’amministratore di condominio.

Tutto ciò al fine di meglio agevolare la fruizione dei servizi condominiali e delle parti comuni da parte non solo, quindi, dei condomini anziani o portatori di handicap, ma anche di coloro che, pur versando nelle medesime condizioni siano amici, conoscenti, parenti o utenti dei singoli condomini.

Il richiedente, tuttavia, non ha alcun potere di imporre al condominio l’esecuzione di particolari opere, ma può solo pretendere, in caso di opposizione da parte dell’assemblea, di eseguirle a spese proprie.

Nel caso in cui l’assemblea addirittura vieti al condomino di eseguire gli interventi, non resta che ricorrere all’autorità giudiziaria affinché, valutatane la necessità e ricorrendone i presupposti, emetta gli opportuni provvedimenti per rendere più accessibile l’edificio condominiale.

La Cassazione, in merito a tale questione, delinea espressamente che le suddette opere, per la cui realizzazione è prevista una deroga in materia di distanze legali, non possono però recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, né possono alterarne il decoro architettonico o renderne talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. A maggior ragione l'assemblea non può, a maggioranza, ledere i diritti dei condomini sulle parti di edificio di proprietà esclusiva, come nel caso in cui deliberasse l'installazione di un ascensore per favorire un disabile, determinando però sensibile deprezzamento dell'unità immobiliare di un altro condomino (Vedi Cass. 25/6/1994, n. 6109, Corte app. civ. Napoli, sez. II, 1994 n. 3074).

Nell'ipotesi in cui le opere siano state realizzate a cura e spese del portatore di handicap, i condomini e i loro eredi o aventi causa (per es. chi dovesse acquistare da uno di essi) possono, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera, come delinea l'art. 1121 comma 3° c.c., espressamente richiamato dall'art. 2 comma 3° della legge 9/1/1989, n. 13.

La giurisprudenza nel corso degli anni, è intervenuta con molte pronunce così estendendo l'ambito di applicazione delle predetta legge.

In particolare, la legge di cui sopra è stata infatti ritenuta applicabile anche nell'ipotesi in cui non vi era la presenza nell'edificio interessato di portatori di handicap, o in presenza di persone anziane o anche invalidi civili non portatori di handicap; il ragionamento di tale filone giurisprudenziale si fonda sull'assunto che la ratio era proprio quella di consentire la "visitabilità" degli edifici medesimi da parte di tutti coloro che hanno occasione di accedervi e che i portatori di handicap possono avere relazioni con l'immobile anche di natura diversa dalla proprietà.

Le relazioni a cui fa riferimento la giurisprudenza richiamata possono consistere ad esempio in un rapporto di locazione, di parentela, abituale frequentazione ecc. (in tal senso Trib. civ. Milano 1993 n. 4466)

Di conseguenza, la natura del rapporto richiamato dalla giurisprudenza è inteso in senso molto ampio.

Sulla stessa linea argomentativa, la giurisprudenza ha ritenuto la normativa sull'abbattimento delle barriere architettoniche applicabile non solo ai soggetti che presentino difficoltà di deambulazione, ma anche ai soggetti ultrasessantacinquenni che, pur non essendo affetti da menomazioni motorie, abbiano ad esempio difficoltà persistenti a svolgere i compiti e le funzioni proprie della loro età (Trib. Civ. Napoli 1994 n. 2606), o che si trovino in minorate condizioni fisiche ( Pret. Civ. Roma 15 maggio 1996).

Infine, la giurisprudenza delinea ulteriormente che la normativa sull'abbattimento delle barriere architettoniche è applicabile anche riguardo alle necessità di un invalido civile e non solo di un portatore di handicap.

26/11/2018

🔴 LE ANTENNE CONDOMINIALI

Con la legge n. 554/40 in Italia si è iniziato a disciplinare il fenomeno delle antenne, affermando il diritto di chiunque di installare antenne radiotrasmittenti sui tetti degli edifici.

L’installazione delle antenne televisive è attualmente disciplinata dall’art. 232 del T. U. approvato con Dpr. N. 156/73 contenente disposizioni in materia postale e delle telecomunicazioni e dalle successive modifiche.

In linea generale, ogni condomino ma anche conduttore o usufruttuario, può servirsi liberamente dell’area dell’edificio destinata a d ubicare le antenne televisive, fatto salvo l’altrui diritto di installare un’antenna privata e di usufruire del tetto condominiale quale parte comune dell’edificio. Di fatto il diritto di installare l’antenna televisiva impone un limite al diritto di proprietà a favore non solo di chi è titolare di un diritto di compravendita o di altri diritti reali sullo stabile, ma anche di chiunque vi abiti a qualunque titolo.

Viene comunque sancito che “il diritto del singolo condomino di installare l’antenna di ricezione televisiva sulla proprietà comune o esclusiva di altri condomini deve intendersi condizionato all’impossibilità per gli utenti dei servizi radio televisivi, di utilizzare spazi propri” (Cass. n. 9393/05). Più in particolare, l’uso della parte comune di un edificio costituisce esercizio del diritto di comproprietà e non un diritto su cose altrui. Pertanto, un proprietario può servirsi di una cosa comune, anche in modo diverso da quello usuale, purché non alteri la destinazione della cosa e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso.

Con il tempo ci si è trovati di fronte al proliferare di numerose antenne, di diversa tipologia, site negli edifici condominiali; per questo motivo si tende a realizzare impianti centralizzati così da ottimizzare la ricezione delle stazioni emittenti radiotelevisive ricevibili e minimizzare, se non annullare, l’esigenza di ricorrere ad antenne individuali.

In caso di installazione di antenna centralizzata comune a tutti i condomini, già preesistente, le delibere che riguardano la manutenzione, riparazione e sostituzione dell’antenna possono, in seconda convocazione, essere approvate con la maggioranza semplice: in tal senso la maggioranza vincola la minoranza dissenziente. Nel caso, invece, non esista l’antenna centralizzata, l’eventuale sua installazione non è più configurabile, come accadeva in passato, un’innovazione. Infatti la legge n. 66/01 all’art. 2 bis co. 13, precisa che al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radio diffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell’art. 1120 1° comma del codice civile. Il diritto all’installazione della parabola ha natura costituzionale, rifacendosi all’art. 21 della Costituzione: questo è sufficiente per imporre ai condomini eventualmente dissenzienti, sia l’installazione dell’antenna satellitare centralizzata, sia il riparto delle relative spese per la stessa. Intendendo quindi l’installazione di impianti di ricezione satellitare come “innovazioni necessarie” si producono principalmente due effetti:

1) l’installazione sono espressamente assoggettate al regime di cui all’art. 1120 c.c. 1° co c.c., pertanto i condomini dissenzienti non potranno mai essere esonerati dalla spesa;

2) La relativa delibera viene adottata con la maggioranza “semplificata” di un terzo dei condomini e almeno un terzo delle quote millesimali.

La legge succitata ha stabilito che entro l’anno 2006 le trasmissioni televisive dei programmi e dei servizi multimediali avrebbero dovuto essere irradiate esclusivamente in tecnica digitale con installazione di nuovi impianti satellitari a maggioranza semplice dell’assemblea.

Nel caso, invece, di installazione di antenna individuale, non è necessaria alcuna delibera condominiale, purché il posizionamento dell’antenna avvenga in modo da impedire l’utilizzo del bene comune. A riguardo una recente Cassazione (sent. n. 9427/09) interviene nel vivo del tema antenne condominiali, ribadendo un concetto di per se non nuovo alla normativa e, in particolare, se non si ha la possibilità di installare l’antenna nell’ambito della proprietà esclusiva, il condominio nella sua interezza, ma anche il condomino vicino, non può opporsi all’installazione dell’apparecchio di ricezione sulla sia proprietà. Con la sentenza in questione, la S.C. afferma che il diritto di installare un’antenna televisiva nell’altrui proprietà esclusiva, riconosciuto dai succitati art. 1 e 3 L. 554/40 e dall’art. 231 D.P.R. n. 156/73, ora di fatto assorbito nel cosiddetto codice delle comunicazioni elettroniche D. Lgs. n. 259/2003, è legittimo a condizione che non sia possibile ubicare l’antenna nella propria unità immobiliare o in altro bene di proprietà comune. Nello specifico, l’art. 209 del D.Lgs. n. 259/03 al 1° co. sancisce, in maniera inequivocabile che “I proprietari di immobili o di porzioni di immobili non possono opporsi all’installazione sulla loro proprietà di antenne appartenenti agli abitanti dell’immobile stesso destinate alla ricezione dei servizi di radiodiffusione e per la fruizione dei servizi radioamatoriali.” Mentre il 2° co. precisa che “le antenne, i relativi sostegni, cavi ed accessori non devono in alcun modo impedire il libero uso della proprietà, secondo la sua destinazione, né arrecare danno alla proprietà medesima od a terzi”. L’impossibilità a collocare un’antenna nella proprietà esclusiva, quindi, deve essere oggettiva e non semplicemente una scelta più comoda: il condominio, pertanto, non ha facoltà di scegliere voluttuariamente il sito preferito per l’antenna visto che si va ad imporre una servitù coattiva. Infine, anche il luogo di posizionamento dell’antenna nella proprietà altrui ex art. 109 D Lgs. 259/03 “non deve impedire il libero uso della proprietà secondo la sua destinazione, né arrecare danno alla proprietà medesima o a terzi”.