14/01/2020
L’estromissione dell’immobile dall’impresa familiare
di Francesco Barone | 14 GENNAIO 2020 |
L’imprenditore individuale ha la possibilità di “assestare” la propria azienda, escludendo l’immobile strumentale che non ha più le caratteristiche di essere utilizzato per l’esercizio dell’attività. La Legge di Bilancio 2020 permette questa esclusione con applicazione di norme agevolative circa la tassazione dell’operazione. Tuttavia, sorgono delle difficoltà per gli imprenditori individuali, che vogliono estromettere gli immobili dall’azienda, ma che esercitano l’attività in regime di impresa familiare. Si tenta, pertanto, di individuare una soluzione al caso prospettato.
SOMMARIO:
• PREMESSA
• LE REGOLE
• AMBITO OGGETTIVO
• L’IMPOSTA SOSTITUTIVA
• LA BASE IMPONIBILE
• I SOGGETTI INTERESSATI
• IL CASO DELL’IMPRESA FAMILIARE
Premessa
Riproposta l’estromissione dell’immobile strumentale dall’impresa individuale.
È quanto previsto dall’art. 1, comma 690, della Legge 27 dicembre 2019, n. 160, con il quale si permette all’imprenditore individuale di procedere all’esclusione dei beni immobili strumentali dal patrimonio aziendale mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva.
La ratio della disposizione non è solo quella di reperire entrate per l’erario attraverso un’imposizione agevolata, ma è anche quella di permettere all’imprenditore individuale l’individuazione di quei beni che sono strumentali per l’esercizio dell’attività. Sul punto è l’imprenditore che decide, dunque non la legge, quali sono i beni che devono fare parte dell’apparato aziendale.
La Legge di Bilancio 2020 richiama le disposizioni contenute nell’art. 1, comma 121, della Legge n. 208/2015, per cui, ai fini dell’applicazione della nuova possibilità di estromettere l’immobile aziendale dall’impresa individuale, occorre fare riferimento a quest’ultima disposizione, ma anche alle istruzioni impartite dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26/E del 1° giugno 2016, peraltro richiamata nel dossier parlamentare.
Le regole
In estrema sintesi, il citato comma prevede che le disposizioni della richiamata Legge n. 208/2015, si applicano alle esclusioni dal patrimonio dell’impresa dei beni immobili, posseduti alla data del 31 ottobre 2019, poste in essere dal 1° gennaio al 31 maggio 2020, con effetto a partire dal 1° gennaio 2020.
Ambito oggettivo
Gli immobili che possono essere oggetto di estromissione, sono quelli indicati nell’art. 43, comma 2, del TUIR, posseduti alla data suddetta, e precisamente i beni immobili:
• strumentali per “destinazione”, vale a dire, gli immobili che sono utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa indipendentemente dalle caratteristiche specifiche;
• strumentali “per natura”, ossia gli immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore o anche se dati in locazione o comodato.
In merito a quest’ultimo punto, si ricorda che sono strumentali “per natura”, gli immobili rientranti nei gruppi catastali B, C, D, ed E e nella categoria A/10, qualora la destinazione ad ufficio sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria.
Considerato il carattere oggettivo della strumentalità “per natura”, questi immobili possono essere estromessi dal regime d’impresa anche se non siano impiegati nel ciclo produttivo dell’impresa o non lo siano direttamente, perché dati a terzi in locazione o comodato.
Al contrario, l’immobile strumentale per destinazione, può essere escluso solo se utilizzato dall’imprenditore in maniera esclusiva e diretta per l’esercizio dell’impresa.
In ogni caso, deve essere evidenziato che la strumentalità dell’immobile deve essere verificata alla data del 31 ottobre 2019. Pertanto, qualora successivamente a tale data, l’immobile venga a qualsiasi titolo concesso in uso a terzi, è possibile comunque procedere all’esclusione secondo le regole previste dalla normativa in commento.
Non possono essere oggetto, comunque, di estromissione gli immobili che:
• costituiscono beni “merce”;
• anche se indicati nell’inventario, non sono strumentali né per natura né per destinazione (c.d. beni patrimonio);
• sono acquisiti in leasing o locazione non di proprietà alla data del 31 ottobre 2019.
Dai casi esaminati, si evince che l’immobile aziendale, per essere estromesso, non solo deve risultare utilizzato in via esclusiva per l’attività esercitata dall’imprenditore individuale, ma deve essere anche di proprietà di quest’ultimo.
Possono essere oggetto di estromissione gli immobili posseduti dall’imprenditore in comunione, ovviamente per la sola quota di pertinenza dell’imprenditore.
L’imposta sostitutiva
Per escludere l’immobile dal patrimonio dell’impresa è necessario versare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP, applicando alla base imponibile di ciascun bene, come sopra specificata, l’aliquota dell’8 %.
Il versamento deve avvenire:
• la prima rata, entro il 30 novembre 2020;
• la seconda rata entro il 30 giugno 2021.
I criteri di versamento sono quelli previsti dal D.Lgs. n. 241/1997, quindi, con utilizzo del modello F24.
La base imponibile
La base imponibile su cui applicare l’imposta sostitutiva è data dalla differenza tra il valore nomale dei beni e il relativo valore fiscalmente riconosciuto. Questo deve intendersi il valore del bene iscritto nel libro degli inventari o nel registro dei beni ammortizzabili al netto delle quote di ammortamento dedotte fino al 31 dicembre 2019, tenendo conto della normativa fiscale. In altri termini, esso coincide con il valore residuo contabile fiscalmente riconosciuto, ma, nel definirlo esattamente, è necessario considerare, per esempio, rivalutazioni eseguite, contributi in conto impianti ricevuti, ecc.
La disposizione relativa all’esclusione dell’immobile (art. 1, comma 121, Legge n. 208/2015), applicabile all’attuale estromissione, richiama, in quanto compatibili, le regole previste per l’assegnazione dei beni ai soci (commi da 115 a 120 della Legge n. 208/2015). Su richiesta, quindi, dell’imprenditore, per determinare la base imponibile, il valore normale, rappresentato dal valore corrente dell’immobile, può essere sostituito da quello risultante dall’applicazione dei moltiplicatori catastali previsti dall’art. 52 del D.P.R. n. 131/1986.
Per determinare il valore normale dei beni, da “contrapporre” al valore fiscalmente riconosciuto, è possibile, dunque, applicare i moltiplicatori alla rendita catastale ovvero, nel caso si tratti di immobili non ancora iscritti in catasto edilizio con attribuzione di rendita, secondo la procedura per l’attribuzione della rendita catastale di cui all’art. 12 del D.L. 14 marzo 1988, n. 70, convertito dalla Legge 13 maggio 1988, n. 154. Pertanto, il valore normale dell’immobile, come precisato dalla circolare n. 26/E/2016, è pari a quello risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per i seguenti coefficienti:
• 112,5, per i terreni;
• 63, se l’immobile appartiene alla categoria catastale D oppure alla categoria A/10;
• 42,84, se l’immobile appartiene alle categorie C/1 ed E;
• 176,40, se l’immobile appartiene alla categoria B;
• 115,5, per fabbricati “prima casa”;
• 126, per tutti gli altri fabbricati.
Nel caso in cui l’immobile sia posseduto in comunione, rileva solo la quota parte del valore normale di pertinenza dell’imprenditore.
I soggetti interessati
Come già evidenziato, possono avvalersi dell’agevolazione in commento i soggetti che alla data del 31 ottobre 2019 possiedono beni immobili strumentali per destinazione e per natura, che rivestono la qualifica di imprenditore. Detta qualifica deve essere conservata fino al 1° gennaio 2020, visto che gli effetti dell’esclusione rilevano a partire da quest’ultima data. D’altro canto, nell’ipotesi in cui a detta data il soggetto non possiede più lo status di imprenditore significa che si è verificato il presupposto per il trasferimento del bene dalla sfera aziendale a quella personale, con la conseguente tassazione della plusvalenza con applicazione delle imposte in modo ordinario.
Si è del parere che possono avvalersi della norma relativa all’estromissione dell’immobile anche l’erede dell’imprenditore e il donatario dell’azienda. Con riguardo alle precedenti estromissioni, infatti, l’Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 39/E del 15 aprile 2008, ha chiarito che se l’imprenditore è deceduto successivamente al 30 novembre 2007 (leggasi 31 ottobre 2019), l’erede, che prosegue l’attività in forma individuale, può esercitare l’opzione per l’estromissione. Analoga facoltà è concessa al donatario dell’azienda che abbia proseguito l’attività imprenditoriale del donante, sempre nel rispetto delle condizioni previste dall’art. 58, comma 1, del TUIR. In tal caso, infatti, l’azienda è assunta ai medesimi valori riconosciuti nei confronti del dante causa.
Non ci dovrebbero essere problemi per l’imprenditore che si trova in stato di liquidazione alla data del 31 ottobre 2019 e continua ad esserlo al 1° gennaio 2020, visto che l’Amministrazione finanziaria si è già pronunciata in senso favorevole nella circolare n. 188/E del 16 luglio 1998, con riguardo, sempre, alle precedenti estromissioni.
Non possono fruire della norma agevolativa in commento, gli imprenditori individuali che hanno in corso un contratto di affitto o di usufrutto dell’unica azienda alla data del 31 ottobre 2019 ancora in essere al 1° gennaio 2020, in quanto non utilizzano direttamente gli immobili, ma anche perché per l’intera durata del contratto viene a cessare l’attività d’impresa, come si desume, agli effetti delle imposte sui redditi, dall’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR.
Il caso dell’impresa familiare
La norma, come già evidenziato, sotto l’aspetto operativo e civilistico, comporta delle difficoltà, in modo significativo, nell’ipotesi di esclusione dal patrimonio aziendale dell’immobile di proprietà dell’imprenditore acquistato in regime di impresa familiare.
Pur essendo limitati nella proprietà, ma non nel possesso, i collaboratori familiari vantano un diritto di credito sugli utili nonché sugli incrementi aziendali, così come dispone l’art. 230-bis c.c. Infatti, detto articolo stabilisce che il collaboratore dell’impresa familiare partecipa agli utili dell’impresa ed ai beni acquisiti con essi nonché agli incrementi dell’azienda, anche in ordine all’avviamento, in proporzione alla quantità e qualità del lavoro prestato.
Certamente nell’ipotesi in cui l’imprenditore decida di espellere dal patrimonio aziendale l’immobile, i collaboratori familiari devono esprimere un loro parere su tale decisione, poiché si tratta di un atto di straordinaria amministrazione che comporta la modifica della consistenza patrimoniale dell’impresa familiare. Ed allora, si è del parere che, il collaboratore familiare, debba chiedere la liquidazione della quota (o parte di essa), includendo nella valutazione l’immobile prima che quest’ultimo sia oggetto di esclusione dalla sfera aziendale.
Una diversa conclusione potrebbe generare controversie di natura legale tra l’imprenditore ed i collaboratori, con gravi ripercussioni fiscali in ordine all’impossibilità di applicare la disposizione agevolativa in commento.
Non si esclude, comunque, il caso della continuazione dell’attività in regime di impresa familiare, da parte dei collaboratori, una volta ricevuta la quota di loro spettanza attinente all’esclusione dell’immobile aziendale.
Riferimenti normativi:
• Legge 28 dicembre 2015, n. 208, art. 1, comma 121;
• Agenzia delle Entrate, circolare 1° giugno 2016, n. 26/E;
• Legge 27 dicembre 2019 n. 160, art. 1, comma 690.