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NPL: Articoli, Disamine, Operazioni

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NPL: Articoli, Disamine, Operazioni

Articoli tecnici e divulgativi sul mondo degli NPL: aspetti legali, fiscali, business plan.

Articoli divulgativi nel campo degli NPL: aspetti legali e fiscali, business plan di operazioni eseguite o in essere.

10/10/2022

TRE CREDITI... PER TRE INVESTITORI

Nella mattinata odierna, abbiamo acquisito, per conto di tre Investitori " small ", 3 crediti ipotecari di primo grado con Asset sottostanti ( " collaterali ") siti nella Provincia di Milano: Rho (1) e Lainate (2).
I crediti sono stati acquisiti per mezzo della Società di Intermediazione Finanziaria ( 106 TUB) , Partner del nostro Gruppo, e nei prossimi giorni saranno ceduti ai tre Investitori.
Seppur i Business Plan prevedano l'opzione " istanza di assegnazione degli immobili", è probabile che le riscossioni avverranno per mezzo del piano di riparto.
Utile previsto agli Investitori, nel loro complesso, tra il 24 e il 31 % ( a seconda che si verifichi assegnazione degli immobili o riscossioni al riparto).

30/09/2022

MILANO: DAL NPL ALL' ATTICO

" Dall' acquisizione del credito all'immobile ovvero dall'operazione finanziaria allo sviluppo immobiliare ". Può sintetizzarsi così l'ultima operazione conclusa per conto di tre nostri Investitori.
Nello specifico, dopo aver acquisito il credito per mezzo della nostra Società Veicolo, abbiamo avviato un rapporto costruttivo con il Debitore e i suoi Legali.
Raggiunto l'accordo stragiudiziale, riconoscendo un indennizzo economico al Debitore e concordando con Questi i tempi della liberazione, si è provveduto a stipulare il contratto preliminare.
Nelle prossime settimane, dunque, si provvederà al frazionamento e alla ristrutturazione dell'Asset.
Operare sui crediti ipotecari, significa innanzitutto percorrere avanti e indietro quel filo rosso che unisce Finanza e Real Estate.

( Nota legale: La fotografia è puramente indicativa, essendo tuttora in essere l'operazione)

08/09/2022

I CREDITI EDILIZI HANNO INFLUENZATO SULLE ISTANZE DI ASSEGNAZIONE DEGLI IMMOBILI ?

Se l'istanza di assegnazione è sia una garanzia dell'investimento eseguito sia una discrimine ( al cui verificarsi si verifica la conversione da operazione finanziaria a sviluppo immobiliare ), pare ovvio al Lettore come la tematica dei bonus edilizi sarebbe potuta entrata prepotentemente negli scorsi mesi ( ultimo biennio) nel mondo degli Npl. In particolare per quanto riguarda le singole posizioni ( " Single Name " ).
Nello specifico, quanti Business Plan sono stati influenzati dalla variabile " crediti edilizi " ?
In generale, in percentuale, pochissimi salvo qualche Asset di pregio sito a Milano e Roma e fatta salva l'operatività ben geolocalizzata di alcune 115 Tulps.
Si può sintetizzare che tra la sfera degli Npl e quella dei crediti edilizi non è mai sorta una " celeste corrispondenza di amorosi sensi ".

30/08/2022

L' ASTA NON SALDATA E LE CONSEGUENZE SULLA CAUZIONE PER IL CREDITORE: il caso di Genova

Nel mese di Luglio si è ripetuta una Procedura Esecutiva in cui era incagliato il credito di primo grado di spettanza dell' Investitore che abbiamo assistito nell'operazione.
Nel precedente esperimento di vendita, infatti, l'Aggiudicatario non aveva provveduto a saldare nei termini di legge.
Di conseguenza, la cauzione è rimasta alla Procedura ed è stata rendicontata al piano di riparto a favore dei Creditori.
Quando si redige il Business Plan inerente ad un Npl, occorre analizzare con accuratezza l'interita' del fascicolo della Procedura...
L'operazione è stata portata a termine per conto del nostro Investitore Assistito per mezzo della Società Veicolo e la riscossione è prevista in poche settimane ( benefico art. 41TUB).

08/08/2022

I CREDITI NON IPOTECARI: Le spettanze dei Comproprietari non pignorati.

✒ Una tipologia di crediti interessante è costituito dai crediti di spettanza dei Comproprietari non pignorati.
Ovvero di quei crediti inerenti a quote dell'immobile e non soggetti all' esecuzione.
Anch'essi sono crediti acquistabili con un iter tecnico legale complesso che inizia da un'accurata due diligence.
Queste operazioni, seppur rare ( con il nostro Team Legale generiamo in media 7 operazioni all'anno), rendono utili doppi rispetto ai crediti ipotecari: intorno al 40 - 50 %.

01/08/2022

IL SINGLE NAME: Due Diligence Legale + Due Diligence Immobiliare + Due Diligence Finanziaria

Più si opera sul " piccolo taglio ", piu' la Due Diligence sul singolo Asset deve essere precisa e multidisciplinare: legale, immobiliare, finanziaria.
Di fatto, si tratta di tre distinte Due Diligence che si devono incastrare perfettamente.
Le operazioni di Single Name che proponiamo ai nostri Investitori " subiscono " le tre distinte analisi eseguite autonomamente dai tre Dipartimenti interni.

❌ Solo il 7 % * delle posizioni analizzate dai nostri Dipartimenti supera la Due Diligence.

* Dato aggiornato al 31.07.2022

27/07/2022

DALLA CARTOLARIZZAZIONE AL SINGLE NAME: l'investimento " su misura "

" Il mondo degli NPL è come l'apparato circolatorio " ( richiamando un'espressione che impiego abitualmente anche in campo accademico ): ci sono arterie e vene dal grosso diametro e capillari ridottissimi; ognuno ha una funzione unica e fondamentale.
Se la cartolarizzazione cosiddetta massiva è di spettanza degli Investitori Istituzionali, i portafogli sono di spettanza delle SPV e i Single Name sono il terreno degli Investitori medio - piccoli.
Ovviamente l'esempio sopra riportato è appositamente semplicistico e i confini non sono così netti.
Ma è certo che gli NPL permettano la realizzazione di quello che viene definito " investimento su misura ".
Ultimata un'ultima cartolarizzazione massiva per conto di un Investitore Istituzionale che assistiamo abitualmente ( come Advisor e Due Diligence), ➡️ da settembre " commercializzeremo " diversi Single Name che verranno proposti ai nostri Investitori in base alla loro zona geografica operativa.

22/07/2022

NPL: Tra chiusura dei bilanci e stasi della Gacs

Come sarà il mercato dei Single Name dei prossimi mesi ?
Ci sono due eventi che ci danno un orientamento piuttosto certo e da tenere presente:

1) man mano che ci avviciniamo agli ultimi mesi dell'anno, le Società delle Cartolarizzazioni guardano con maggiore attenzione alle performance dei portafogli in vista della stesura del bilancio annuale;

2) al momento non vi è ancora stato il rinnovo della Gacs ( Garanzia Statale) e gli Investitori confermano un atteggiamento timido e prudenziale nell'originare nuove operazioni massive.

Da quanto sopra esposto, dunque, emerge un clima di incertezza attorno ai Single Name ma l'esperienza ci porta a confermare il dogma

14/07/2022

STRESA: 3 SINGLE NAME " SU MISURA " DEI SINGOLI INVESTITORI

Nella giornata di ieri abbiamo concluso l'acquisizione di 3 Single Name da un Istituto Bancario " Locale ".
L'acquisizione è avvenuta per mezzo della Società 130 / 99 (7.1) del Gruppo ed è stata eseguita per conto di tre Investitori ( Persone Fisiche).
La durata complessiva dell'operazione è prevista in mesi 12 - 18 ( a seconda che ci sarà riscossione nella prossima asta o assegnazione degli immobili a nostro favore e successivo sviluppo), per un rendimento tra il 23 e 27 %.

08/07/2022

ISEO: L'ACQUISIZIONE DEL CANTIERE...PARTENDO DAL CREDITO

Nella settimana corrente, abbiamo assistito un noto Costruttore nell'acquisizione di un cantiere ( terminato al 79 % come da perizia) e incagliato in una Procedura Concorsuale.
Tenuto conto dello stato avanzato della Procedura e della composizione del Comitato dei Creditori, per l'acquisizione del cantiere si è reso necessario impiegare il tecnicismo dell'acquisizione del credito principale per mezzo della Società Veicolo del nostro Gruppo.
Nelle prossime settimane verrà ultimata la costruzione e successivamente inizierà la commercializzazione.

27/06/2022

UN SINGLE NAME PER UN NOSTRO INVESTITORE ( P.FISICA ):

Nella mattinata odierna, per conto di un nostro Investitore, abbiamo provveduto ad acquisire un credito ipotecario di primo grado con Asset Sottostante sito nel Quartiere Sant'Elena di Venezia.
L'acquisizione, avvenuta per mezzo della 115 TULPS del Gruppo, genererà all'Investitore un utile di circa il 20 % nei successivi 12 mesi.
È stato previsto il deposito dell'istanza di assegnazione dell'immobile ( anche se l'evento appare poco probabile).

20/06/2022

ISTANZA DI ASSEGNAZIONE ( parte 2): Report di un caso reale

Brianza- A tre mesi dell'asta ( secondo esperimento di vendita), assistemmo un nostro Investitore ( impiegando la nostra Società Veicolo) nell'acquisizione di un credito ipotecario di primo grado con asset immobiliare sottostante avente ad oggetto un piccolo laboratorio ( bottega ) di 44 mq posto in zona centrale di una Città della prima cerchia della Provincia di Monza.
A fronte di un valore nominale di oltre 200.000 euro, l'acquisizione del credito avvenne a un prezzo estremamente conveniente ( inferiore ai 25.000 euro ). Nell'occasione, prevedendo una scarsa affluenza all'asta ( tenuto conto della particolarità dell'asset), e al fine di tutelare il credito e spingere in alto l'aggiudicazione, decidemmo di depositare l'istanza di assegnazione. Il risultato ottenuto fu che l'unico Partecipante in asta, al fine di aggiudcarsi l'immobile, dovette rilanciare oltre il 《 punto di caduta 》( in quel caso la base d'asta).
Un tecnicnicismo, che in quel caso, ci permise di ottenere una performance notevolmente superiore.

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