27/05/2023
Condominio e assicurazione.
GUIDA ALL'ASSICURAZIONE CONDOMINIO: TUTTO QUELLO CHE C'È DA SAPERE.
L'assicurazione condominio, detta anche Polizza Globale Fabbricati, è una particolare forma di polizza assicurativa stipulata per tutelare il condominio dalle responsabilità civili e coprire i danni che si possono verificare all'interno del condominio o che l'edificio può arrecare ad altre strutture. Essa garantisce tutte le parti dello stabile, comuni e private quindi, di norma, copre sia i danni cagionati da parti comuni a terzi o a condomini e se previsto sia i danni causati da proprietà private dei condomini (es. rottura di tubi all'interno di abitazioni private).
La stipulazione di un'assicurazione condominiale non è obbligatoria ma viene deliberata dalla votazione dei condomini, come chiarito dalla Cassazione (cfr. sent. n. 15872 del 6 luglio 2010) e i soggetti approvanti la sottoscrizione dell'assicurazione devono essere i proprietari di almeno il 50% del fabbricato sul quale si vuole stipulare la polizza. Senza tale autorizzazione, l'amministratore non ha alcun potere per firmare un'assicurazione di condominio. Tuttavia, il regolamento condominiale può renderla obbligatoria, inserendola espressamente nelle sue clausole.
Chi sottoscrive l’assicurazione condominio?
La competenza a firmare il contratto di assicurazione condominiale è dell'amministratore.
Le possibilità sono due:
Se l'assicurazione condominiale è sancita come obbligatoria dal regolamento condominiale, l'amministratore può stipularla senza un'apposita delibera.
Se il regolamento condominiale non specifica nulla in merito, l'amministratore necessita una delibera assembleare, con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c. c., ossia con l'approvazione della maggioranza degli intervenuti che devono rappresentare almeno la metà del valore del condominio.
Se l'amministratore firma un contratto senza averne i poteri, l'assemblea può o ratificare la stipula (cfr. art. 1399 c.c.) o invalidare il contratto. In tal caso, il tutto dovrà essere verificato in fase giudiziale e l'amministratore sarà ritenuto responsabile verso l'assicurazione e verso il condominio.
Conservazione della polizza assicurativa
Il contratto di assicurazione di condominio deve essere custodito dall'amministratore insieme a tutti i documenti condominiali. É sempre l'amministratore, in caso di danni o sinistri, a dover provvedere alla richiesta di risarcimento da parte della compagnia assicurativa, cui dovrà far pervenire le denuncia nei termini prestabiliti.
Come per il resto della documentazione, tutti i condomini hanno diritto a prenderne visione e a richiederne una copia a proprie spese (cfr. artt. 1129-1130 c.c.).
Fonte: IGB Web.
Chi paga gli infortuni in condominio?
Ci sono alcune regole da conoscere in tema di infortuni in condominio. Bisogna innanzitutto verificare di chi sia la colpa per l’incidente: il semplice fatto di essere caduti non significa infatti che il condominio sia responsabile. Bisogna poi verificare se ci sia una responsabilità concorrente dell’amministratore per non aver sottoposto a supervisione l’area, venendo così meno a uno dei suoi fondamentali obblighi. Infine, bisogna verificare il rispetto dell’onere della prova: non tutti i danneggiati infatti riescono a dimostrare di essere caduti proprio a causa dell’insidia nascosta in una delle aree condominiali.
Infortunio in condominio: a chi spetta e quando?
In generale, e salvo quanto a breve vedremo, chiunque si infortuni a causa di uno dei beni di proprietà del condomino, ha diritto ad essere risarcito dal condominio stesso. Quindi, l’infortunio deve essere avvenuto su un’area condominiale e il risarcimento spetta ovviamente tanto ai condomini tanto ai terzi non proprietari che, per qualsiasi ragione, siano entrati all’interno delle aree comuni.
Infortunio in condominio: come ottenere il risarcimento?
Per ottenere il risarcimento in caso di infortunio in condominio bisogna partire dalle prove.
Le prove devono avere a riguardo:
l’evento, ossia la caduta;
la causa della caduta;
il cosiddetto rapporto di causalità o di causa-effetto;
i danni riportati.
Si comprende pertanto il ruolo chiave che hanno, in tutto questo, i testimoni: solo la prova testimoniale, come spiegato più volte dalla giurisprudenza, può infatti consentire di ricostruire la dinamica del sinistro. Se non c’è un testimone oculare, difetterà la prova del “nesso di causalità” e qualsiasi domanda di risarcimento sarà rigettata.
La sola circostanza che il danneggiato sia stato visto a terra, in prossimità di una buca del cortile o di un gradino, non è sufficiente
Quando il condominio non è responsabile per l’infortunio?
Se il danneggiato riesce a fornire la prova di tutti i presupposti sopra descritti, il condominio può difendersi dimostrando invece che il danno si è verificato per un caso fortuito. Il “caso fortuito” è l’evento imprevedibile ed inevitabile.
Infortunio in condominio: chi paga?
Ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile, il condominio è tenuto a risarcire tutti i danni che derivano da uno dei beni in sua custodia, salvo appunto che dimostri il caso fortuito. Si tratta di una responsabilità oggettiva che prescinde da qualunque connotato di colpa. A pagare, quindi, deve essere la compagine condominiale.
Nel caso in cui venga accertata la responsabilità del condominio, il danno – eventualmente sottoposto a una verifica di parte tramite un consulente esperto in medicina legale – sarà ripartito tra tutti i condomini secondo millesimi.
L’amministratore potrà provvedere a liquidare il danno attingendo dal conto corrente condominiale se vi è sufficiente attivo. Diversamente, dovrà riscuotere ulteriori quote da parte dei condomini.
Se non vi dovesse essere sufficiente disponibilità di cassa nel conto corrente e i condomini non dovessero provvedere a pagare le quote per far fronte al risarcimento, il danneggiato potrebbe agire contro il condominio con un atto di citazione innanzi al giudice. Si instaurerà una causa volta ad accertare la sussistenza dei presupposti del danno e del diritto all’indennizzo. All’esito, il giudice condannerà il condominio a pagare il risarcimento.
Infortunio in condominio assicurato
Alcuni condomini sono provvisti di un’assicurazione per danni a terzi; pertanto, a pagare il danneggiato sarà la compagnia. In ogni caso, il danneggiato non può rivolgersi direttamente all’assicurazione ma deve inoltrare la richiesta sempre per il tramite dell’amministratore.
Come chiarito dalla Cassazione, non conta che nelle casse condominiali non vi fosse abbastanza denaro per far fronte al pagamento del premio. Il rapporto di mandato impone all’amministratore di chiedere ai condomini l’integrazione dei pagamenti per far fronte alle spese. Per evitare di dover provvedere al risarcimento di tasca propria, il professionista deve infatti dimostrare di aver fatto tutto il possibile, convocando l’assemblea e recuperando le somme dai morosi. E dunque è tenuto ad adoperarsi presso i condomini per ottenere nel più breve tempo possibile, eventualmente anche a rata già scaduta, il denaro necessario a saldare il premio, in modo da rendere il più breve possibile il periodo d’inoperatività della polizza: la copertura assicurativa si riattiva al momento del versamento, anche se effettuato in ritardo, e dura fino alla scadenza successiva.
L’amministratore ha quindi il dovere d’informare in modo tempestivo il condominio di ciò che gli manca per eseguire correttamente il compito affidatogli. Insomma: quando il professionista scopre che il premio della polizza è scaduto, e il collega uscente non gli ha lasciato soldi sufficienti per saldarlo, è tenuto in base all’articolo 1708 del Codice civile a informare subito i condomini della situazione, adottando tutte le iniziative del caso. Se non lo fa, è ravvisabile un comportamento negligente imputabile a lui e, dunque, una responsabilità per le conseguenze dannose patite sul piano patrimoniale dal singolo proprietario esclusivo a causa dell’omesso pagamento del premio.
Infortunio in condominio: quando la responsabilità è anche dell’amministratore?
C’è un secondo caso in cui l’amministratore potrebbe rispondere dell’infortunio in condominio: quando il danno è stato prodotto a causa di un’insidia che a lui doveva essere nota. Egli infatti ha l’obbligo di provvedere a informare l’assemblea di ogni possibile fonte di pericolo, mettendo in sicurezza tutte le aree (anche transennandole laddove necessario).
All’amministratore peraltro competono poteri straordinari in caso di urgenza: laddove vi sia il rischio di danno grave a terzi, egli deve provvedere a disporre i lavori di manutenzione anche senza convocare l’assemblea, sempre che sul conto ci sia denaro a sufficienza. In caso contrario, non potendo essere costretto ad usare denaro proprio, dovrà fare in modo – tramite avvisi e segnali – che i passanti non subiscano pregiudizi dall’area condominiale.
Che succede se il condominio non paga?
Se il condominio non paga neanche all’esito di una condanna da parte del giudice, il danneggiato potrà avviare un pignoramento sia nei confronti dei beni del condominio (il conto corrente), sia nei confronti dei beni dei singoli condomini (ad esempio, il pignoramento dell’appartamento). Nei confronti di ciascuno di essi, egli potrà chiedere solo la relativa quota, corrispondente ai millesimi di proprietà.
