10/07/2023
Vuoi aprire una società immobiliare⁉️
💡L’apertura di una holding è la soluzione migliore per esigenze di tutela del patrimonio da aggressioni personali di terzi e per veicolare i proventi derivanti dalla messa a reddito di beni immobili.
Aspetti da valutare❓
🔸Analisi della possibilità di cessione degli immobili in ottica futura, anche pensando ad un futuro passaggio generazionale;
🔸Considerazioni inerenti il reddito personale del soggetto investitore senza considerare il reddito da locazione;
🔸Analisi riguardante i costi indiretti legati al conferimento degli immobili in società;
🔸Disamina in merito al reddito ottenibile dalla locazione, anche alla luce della disciplina sulle società di comodo.
Per capire la convenienza alla costituzione di una società di gestione immobiliare è necessario effettuare dei calcoli che portino ad effettuare una valutazione comparativa dei diversi possibili scenari. In particolare:
1️⃣ L’incasso dei proventi tramite persona fisica, intestataria di tutti i beni immobili;
2️⃣ L’utilizzo e la costituzione di una società di gestione immobiliare sotto forma di società semplice;
3️⃣ L’utilizzo e la costituzione di una società di gestione immobiliare sotto forma di SRL.
I beni immobili relativi all’impresa possono essere immobili merce, immobili patrimonio ed immobili strumentali. Le società immobiliari di gestione, tipicamente, sono caratterizzate dalla presenza di immobili strumentali all’attività, ovvero immobili destinati alla locazione a terzi.
Gli immobili strumentali, partecipano alla formazione del reddito d’impresa secondo le risultanze del Conto Economico e in particolare attraverso:
🔸Le plusvalenze derivanti dalla loro vendita;
🔸I proventi derivanti dalla loro locazione;
🔸I componenti negativi quali gli ammortamenti, i canoni di leasing, le spese di manutenzione, le spese di assicurazione e gli interessi passivi.
Altro aspetto da considerare, è l’eventuale manutenzione degli immobili sfruttando i c.d. “bonus casa” relativi alla ristrutturazione o riqualificazione energetica degli edifici. In questo caso, è sufficiente che i soci effettuino investimenti sugli immobili attraverso i “bonus casa“, per rendere conveniente la scelta della società immobiliare. Aspetto da non sottovalutare, è il costo legato al conferimento degli immobili in termini di imposta di registro. Questo significa che la società immobiliare è tanto più conveniente quando non ci sono immobili da conferire ma quando la società acquista direttamente gli immobili da terzi. Per questo è importante pianificare la scelta di questo tipo di società prima di iniziare ad effettuare investimenti nel settore immobiliare.
🏭Una società di gestione immobiliare nella forma di SRL è tanto piú vantaggiosa quanto piú alti sono i redditi da locazione, poichè in questo caso, la tassazione proporzionale della SRL è in grado di abbattere il carico fiscale rispetto alla soluzione personale con aliquote progressive crescenti.
Inoltre, la SRL immobiliare è tanto piú vantaggiosa, quando la si intende utilizzarla, non tanto per percepire personalmente gli utili della stessa ma, piuttosto, per reinvestirli in ulteriori progetti di investimento (immobiliare e non solo).
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