11/11/2025
Negli atti di Compravendita immobiliare, il venditore dichiara espressamente che la Planimetria depositata in Catasto corrisponde allo stato di fatto dell'immobile, pena la nullità dell'attto.
In realtà, non è corretto affermare che la non corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato di fatto dell’immobile comporti la nullità dell’atto di compravendita in senso assoluto.
Ti spiego meglio come funziona giuridicamente.
Riferimento normativo
La questione è regolata dall’art. 19, comma 14, del D.L. 31 maggio 2010, n. 78, convertito in L. 122/2010, che ha introdotto un’importante modifica alla disciplina catastale nelle compravendite immobiliari.
L’articolo stabilisce che:
“Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per dichiarazione resa in atti dagli intestatari catastali, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione che la planimetria corrisponde allo stato di fatto dell’immobile.”
E aggiunge:
“La mancata dichiarazione comporta la nullità dell’atto.”
Cosa significa in pratica
La nullità riguarda la mancanza della dichiarazione del venditore (o delle parti), non la non conformità reale tra planimetria e stato di fatto.
In altre parole:
Se il venditore non dichiara nulla in merito alla conformità della planimetria → l’atto è nullo.
Se invece la dichiarazione è presente, ma risulta falsa (cioè la planimetria non è conforme allo stato reale) → l’atto è valido, ma il venditore può incorrere in responsabilità civile (es. per vizi o difformità), non nella nullità dell’atto.
Conclusione
-Obbligo: il venditore deve dichiarare in atto che la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto.
-Nullità: scatta solo se tale dichiarazione manca, non se la corrispondenza è materialmente inesatta.
Conseguenze della non conformità: responsabilità del venditore e possibili azioni per inadempimento o risarcimento, ma non nullità automatica dell’atto.
