STUDIO TECNICO geom. giovanni lopes

11/11/2025

Negli atti di Compravendita immobiliare, il venditore dichiara espressamente che la Planimetria depositata in Catasto corrisponde allo stato di fatto dell'immobile, pena la nullità dell'attto.

In realtà, non è corretto affermare che la non corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato di fatto dell’immobile comporti la nullità dell’atto di compravendita in senso assoluto.
Ti spiego meglio come funziona giuridicamente.

Riferimento normativo
La questione è regolata dall’art. 19, comma 14, del D.L. 31 maggio 2010, n. 78, convertito in L. 122/2010, che ha introdotto un’importante modifica alla disciplina catastale nelle compravendite immobiliari.

L’articolo stabilisce che:

“Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per dichiarazione resa in atti dagli intestatari catastali, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione che la planimetria corrisponde allo stato di fatto dell’immobile.”

E aggiunge:

“La mancata dichiarazione comporta la nullità dell’atto.”

Cosa significa in pratica
La nullità riguarda la mancanza della dichiarazione del venditore (o delle parti), non la non conformità reale tra planimetria e stato di fatto.

In altre parole:

Se il venditore non dichiara nulla in merito alla conformità della planimetria → l’atto è nullo.

Se invece la dichiarazione è presente, ma risulta falsa (cioè la planimetria non è conforme allo stato reale) → l’atto è valido, ma il venditore può incorrere in responsabilità civile (es. per vizi o difformità), non nella nullità dell’atto.

Conclusione
-Obbligo: il venditore deve dichiarare in atto che la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto.
-Nullità: scatta solo se tale dichiarazione manca, non se la corrispondenza è materialmente inesatta.

Conseguenze della non conformità: responsabilità del venditore e possibili azioni per inadempimento o risarcimento, ma non nullità automatica dell’atto.

03/10/2025

VERIFICA DELLA CONFORMITA' URBANISTICA E CATASTALE NELLA COMPRAVENDITA.

La verifica della conformità urbanistica e catastale è una fase fondamentale nella compravendita di un'immobile, in quanto garantisce che l'immobile sia regolare sia dal punto di vista urbanistico che catastale.

Di seuguito le informazioni complete su cosa significa, perché è importante e cosa bisogna
controllare.

CONFORMITA' URBANISTICA
La conformità urbanistica attesta che l'immobile è stato costruito e modificato nel rispetto delle
norme edilizie e delle autorizzazioni comunali (licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di
costruire, SCIA, ecc.).
Cosa si verifica
– Che l’immobile corrisponda al progetto depositato al Comune.
– Che eventuali modifiche interne (es. spostamento tramezzi, aperture) siano state autorizzate.
– Che non ci siano abusi edilizi.
Documenti necessari
– Titolo edilizio originario (licenza/concessione/permesso).
– Eventuali varianti e sanatorie.
– Elaborati grafici comunali (planimetrie e progetti approvati).

Se non c'è conformità
– La compravendita può essere bloccata dal notaio.
– Si può dover ricorrere a una sanatoria (nei limiti della legge).
– L’immobile può essere non vendibile o subire sanzioni.

CONFORMITA' CATASTALE
La conformità catastale indica che i dati catastali (superficie, vani, rendita, ecc.) e la planimetria depositata al Catasto corrispondono allo stato di fatto dell'immobile.
Cosa si verifica
– Correttezza dei dati identificativi (foglio, particella, subalterno).
– Corrispondenza tra planimetria catastale e stato attuale.
– Corretta destinazione d’uso (abitazione, ufficio, negozio…).
– Assenza di difformità grafiche.
Documenti necessari
– Visura catastale aggiornata.
– Planimetria catastale.
– Eventuale elaborato planimetrico (per i condomini).

Se non c'è conformità
Il venditore è obbligato ad aggiornare i dati catastali prima del rogito (Legge 78/2010).

12/09/2025

I clienti mi chiedono spesso di sanare opere abusive enormi.... a titolo informativo, vorrei ribadire per l'ennesima volta e con piacere, la differenza fra condono edilizio e sanatoria edilizia (sulle linee generali in quanto il tema è vasto e complesso).
P.S. È possibile definire, se sussistono: la conformità castale urbanistica e strutturale, le istanze di condono pregresse.

La sanatoria edilizia è un provvedimento ordinario che permette di regolarizzare abusi formali (come la mancanza di un permesso) che sono comunque conformi alla normativa urbanistica vigente, sia al momento della realizzazione che della richiesta.
Il condono edilizio, invece, è un provvedimento straordinario e temporaneo, previsto da specifiche leggi, che consente di regolarizzare anche abusi "sostanziali", cioè opere che violano le norme urbanistiche e che altrimenti non sarebbero sanabili.

Sanatoria edilizia (o accertamento di conformità)
Natura: È una procedura ordinaria e sempre disponibile secondo la normativa vigente.
Finalità: Permette di regolarizzare difformità edilizie minori, spesso legate a irregolarità formali, ma che rispettano la destinazione urbanistica dell'area.
Cosa regolarizza: Abusi edilizi che, pur essendo stati realizzati senza il titolo abilitativo corretto (es. permesso di costruire o SCIA), sono compatibili con le leggi e i regolamenti urbanistici ed edilizi.
Costo: Si paga una sanzione pecuniaria, spesso proporzionata alla mancata corresponsione del contributo di costruzione.

Condono edilizio
Natura: È uno strumento straordinario, speciale e limitato nel tempo, varato dal legislatore con leggi apposite.
Finalità: Consente la regolarizzazione di abusi più gravi e di vasta portata, come la realizzazione di immobili in zone non edificabili, che normalmente sarebbero sanzionati con la demolizione.
Cosa regolarizza: Opere non conformi alle normative urbanistiche, ma realizzate entro determinate date previste dalla legge.
Costo: Si pagano oneri concessori maggiorati e un'oblazione da versare allo Stato.

In sintesi
La sanatoria è la regola per abusi "formali" ma conformi, mentre il condono è l'eccezione per abusi "sostanziali" e non conformi.
La sanatoria è sempre disponibile (purché ci siano le condizioni di conformità), il condono è limitato nel tempo e soggetto a specifici provvedimenti legislativi.

07/09/2025

La conformità catastale non è la conformità urbanistica: ti spiego perché:

la conformità catastale è la rispondenza tra stato dei luoghi e dati della proprietà rispetto alle informazioni e planimetrie censite al Catasto;

la conformità catastale deve essere attestata negli atti di trasferimento tra vivi pena nullità dell'atto

la Conformità urbanistica, o meglio lo Stato Legittimo dell'immobile entro tolleranze è obbligatoria nelle pratiche edilizie e in atti di trasferimento tra vivi

la mancata attestazione di Stato Legittimo e di tolleranze non comporta (per ora) la nullità dell'atto di trasferimento tra vivi

tra conformità catastale e Stato Legittimo deve esserci congruenza tra loro, altrimenti qualcosa non torna.

Cit.

04/09/2025

01/09/2025

26/08/2025

LAVORI SVOLTI DA UN VICINO CHE DANNEGGIANO LA VOSTRA PROPRIETÀ.

La procedura per ottenere i lavori dal vicino
Se il vicino si ostina a non eseguire i lavori, la legge offre una strada precisa da seguire.
Chi ha subito il danno deve, prima di tutto, ottenere dal giudice un provvedimento di condanna che obblighi il vicino all’intervento. Questa decisione viene notificata insieme al precetto, l’atto con cui si intima al debitore di adempiere entro 10 giorni, con l’avvertimento che, in caso di ulteriore rifiuto, si passerà all’esecuzione forzata.

Se, nonostante l’intimazione, nulla si muove, il proprietario può rivolgersi nuovamente al tribunale. L’art. 2931 del c.c. dispone, infatti, che “se non è adempiuto un obbligo di fare, l'avente diritto può ottenere che esso sia eseguito a spese dell'obbligato nelle forme stabilite dal codice di procedura civile”. In altre parole, si chiede al giudice di indicare le modalità pratiche con cui realizzare i lavori (art. 612 del c.p.c.). A questo punto, il giudice, sentito il soggetto obbligato, nomina l’ufficiale giudiziario, che può avvalersi di tecnici e imprese edili incaricati di portare a termine le opere necessarie.

Il vicino inadempiente, quindi, non verrà costretto fisicamente a eseguire i lavori, ma dovrà sostenerne le spese. Il creditore anticipa i costi e ha diritto a farseli rimborsare tramite un decreto ingiuntivo ex art. 614 del c.p.c.. In caso di ulteriore resistenza – ad esempio se il debitore rifiuta di consentire l’accesso al proprio appartamento – l’ufficiale giudiziario può ricorrere al supporto delle forze dell’ordine.

07/08/2025

LA CONFORMITÀ degli edifici rispetto al progetto iniziale o alle modifiche successive non riguarda soltanto la verifica urbanistica e catastale, specialmente se si tratta di edifici in muratura portante ( tutti i muri, principalmente quelli di un certo spessore sui quali poggiano i solai di interpiano e copertura sono essenziali per la stabilità dell'intero edificio di cui fa parte ogni singola unità abitativa).

La conformità degli edifici in muratura portante riguarda la verifica che la struttura rispetti le normative tecniche vigenti, in particolare le Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC). Questa verifica è fondamentale per garantire la sicurezza e la stabilità dell'edificio, specialmente in caso di azioni sismiche.
Aspetti chiave della conformità:
Normativa tecnica:
Gli edifici in muratura portante devono essere progettati e realizzati secondo le NTC, che stabiliscono i requisiti di sicurezza e le prestazioni che la struttura deve garantire.
Materiali:
Le norme specificano i tipi di materiali ammessi (laterizi, pietre, ecc.) e le loro caratteristiche, come resistenza meccanica e spessori minimi.
Progettazione:
La progettazione deve tenere conto della tipologia di muratura (ordinaria o armata), della zona sismica in cui sorge l'edificio e di altri fattori che influenzano la risposta strutturale.
Esecuzione:
Durante la costruzione, è fondamentale rispettare le specifiche di progetto e utilizzare materiali conformi, oltre a garantire la corretta posa in opera.
Controllo:
La conformità viene verificata attraverso controlli in cantiere e, in alcuni casi, con la redazione di certificati di idoneità statica.
Muratura portante ordinaria e armata:
Muratura ordinaria:
Utilizza materiali tradizionali come mattoni o blocchi di pietra, disposti in modo da resistere ai carichi verticali.
Muratura armata:
Integra elementi di rinforzo (acciaio) all'interno della muratura, migliorandone la resistenza a flessione e taglio, soprattutto in zone sismiche.
Normative di riferimento:
NTC 2018: Le Norme Tecniche per le Costruzioni, aggiornate al 2018, sono il principale riferimento normativo per le strutture in muratura portante.
Circolare esplicativa delle NTC: La circolare fornisce chiarimenti e integrazioni alle NTC, in particolare per quanto riguarda la muratura armata.
UNI EN 998-2: Norma che definisce le caratteristiche delle malte per muratura.
Verifica di conformità:
Etichetta CE e Dichiarazione di Prestazione (DoP):
I blocchi per muratura portante devono recare l'etichetta CE e il DoP, che attestano la conformità alle normative europee.
Certificato di Idoneità Statica (CIS):
In alcuni casi, può essere richiesto un CIS per attestare la sicurezza strutturale dell'edificio.
Importanza della conformità:
Sicurezza:
La conformità garantisce la stabilità e la resistenza della struttura, riducendo il rischio di crolli o danni in caso di eventi sismici o altre sollecitazioni.
Durabilità:
Le strutture conformi sono più resistenti agli agenti atmosferici e all'usura del tempo, garantendo una maggiore durata dell'edificio.
Efficienza energetica:
I materiali utilizzati nella muratura portante, come i blocchi porizzati, contribuiscono a migliorare l'efficienza energetica dell'edificio, riducendo le dispersioni di calore.
Rispetto delle normative:
La conformità è un obbligo di legge, e il mancato rispetto delle normative può comportare sanzioni e problemi legali.

PER GLI EDIFICI ESISTENTI DI VECCHIA DATA È FONDAMENTALE FARE LE DOVUTE VERIFICHE STRUTTURALI CHE NON SI FERMANO AD UNA SEMPLICE PERIZIA DI CONFORMITÀ URBANISTICA E CATASTALE.

06/08/2025

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Nella compravendita immobiliare, la conformità urbanistica e catastale è fondamentale per garantire la regolarità dell'operazione e la tutela di acquirente e venditore. La conformità urbanistica attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e i titoli edilizi che ne hanno autorizzato la costruzione o le eventuali modifiche. La conformità catastale, invece, verifica la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e i dati presenti al Catasto.
Conformità Urbanistica:
Cosa verifica:
La corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile (planimetria, dimensioni, destinazione d'uso, ecc.) e i titoli edilizi rilasciati dal Comune (permesso di costruire, DIA, ecc.).
Importanza:
Assicura che l'immobile sia stato costruito o modificato nel rispetto delle normative urbanistiche e che non vi siano abusi edilizi che potrebbero compromettere la validità dell'atto di compravendita.
Come si verifica:
Confrontando la situazione attuale dell'immobile con i documenti depositati presso il Comune, come il progetto approvato e i titoli abilitativi.
Responsabilità:
Il venditore è tenuto a dichiarare la conformità urbanistica nell'atto di compravendita.