Studio ADM Palermo

12/07/2019

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Millesimi e tabelle millesimali Le tabelle millesimali costituiscono lo strumento di ripartizione delle spese condominiali: con esse si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio. L’interesse che ciascun condomino ha sulle p...

11/07/2019

L'amministratore di condominio "FURBETTO"

Sono ormai sempre più frequenti e in crescita i casi di amministratori truffatori e disonesti, a volte semplicemente disordinati e incapaci di gestire una contabilità, che incassano le somme del condominio e le spendono per sé.
L’amministratore di condomino che intasca i soldi dei condomini riscossi a titolo di spese di condominio può essere querelato per truffa e appropriazione indebita.
Le ipotesi di reato ravvisate nel caso di amministratore che, con artifici, gonfia le spese condominiali e poi distrae per sé le somme depositate sul conto corrente sono quelle di appropriazione indebita e di truffa:
• l’appropriazione indebita da parte dell’amministratore di condomino scatta quando questi non restituisce il denaro di cui ha la disponibilità senza darne una giustificazione, comportamento che dimostra in modo incontrovertibile la sua malafede (dolo). Si pensi proprio al caso dell’amministratore che tenga per sé il denaro presente sul conto corrente condominiale, magari gonfiando le spese al fine di far credere agli altri condomini che i soldi siano impiegati per pagare i fornitori;
• la truffa può dirsi consumata nel momento in cui, dopo i raggiri realizzati dall’amministratore disonesto, si verifica la perdita definitiva del denaro. Ciò integra i due elementi del reato di truffa: il danno per i condomini e l’ingiusto profitto per l’amministratore. La truffa però può dirsi consumata solo nel momento in cui si verifica la perdita definitiva del bene che costituisce danno per il raggirato e ingiusto profitto dell’agente.

26/06/2019

TRACCIABILITA’ DELLE SPESE CONDOMINIALI E RENDICONTO

La riforma del condominio ha inciso profondamente sulla figura dell’amministratore, escludendo figure di “improvvisati” gestori di edifici, richiedendo persone sempre più specializzate nella conoscenza del codice civile ed ha anche modificato i suoi obblighi verso i proprietari, soprattutto, relativamente alle modalità di gestione, non tanto e non solo dei beni condominiali ex art. 1117 c.c., e soprattutto, delle somme gestite (in entrata e in uscita) e delle modalità di descrivere l’uso di detti introiti (il c.d. Rendiconto).
Infatti, l’art. 1129 comma 7 c.c. impone all’amministratore (pena la revoca) di aprire (e di usare) uno specifico conto corrente intestato al condominio. La norme vuole che si possa immediatamente distinguere il patrimonio del singolo amministratore dalle somme di denaro gestite per conto dei proprietari. L’amministratore di condominio ha l'obbligo di fare transitare tutte le entrate e le uscite dal conto corrente del condominio al fine di permettere l'immediata verifica della situazione mediante un semplice controllo tra registro di contabilità e conto corrente condominiale. Vi è quindi un obbligo di tracciabilità delle spese condominiali e un divieto di uso del denaro contante per i pagamenti del condominio. E’ quindi, illecita qualsiasi gestione condominiale che impedisce l’incrocio dei dati del conto corrente con i dati contenuti nel rendiconto (registro contabilità).

21/06/2019

CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA CONDOMINIALE

La legge stabilisce degli specifici modi per inviare l’avviso di convocazione:
• lettera raccomandata a/r;
• posta elettronica certificata (Pec), almeno per chi ne è dotato;
• fax;
• con consegna a mano, di cui una copia va controfirmata e consegnata come prova all’amministratore.
L’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, diversamente l’assemblea è annullabile se qualcuno la contesta nel termine di 30 giorni. L’avviso di convocazione deve indicare con il giorno, l’ora ed il luogo fissati per lo svolgimento della riunione, nonché l’ordine del giorno. Ai fini del rispetto dei termini per la comunicazione dell’avviso di convocazione è necessario stabilire con esattezza il momento in cui il condomino riceve detta comunicazione.
Per l’impugnazione della delibera da parte degli assenti in assemblea il termine è di 30 giorni (a pena di decadenza) da quando ricevono la “comunicazione” della delibera stessa.

17/06/2019

VERIFICA DELLE SPESE CONDOMINIALI

Sempre più persone lamentano di pagare spese condominiali poco chiare ed esprimono dubbi e sfiducia nei confronti dell’amministratore di condominio e, nonostante tutto, continuano a pagare senza fare nessuna verifica laddove l’operato dell’amministratore risulti essere poco trasparente e a volte, addirittura scorretto. Un corretto addebito ai condòmini dovrebbe tener conto di quanto stabilito nel Regolamento condominiale. Nel caso in cui non esista un regolamento o si potrà fare riferimento agli articoli del codice civile (l’art. 1118, 1123)
Al Condòmino/Proprietario deve essere consegnato:
– il bilancio o Rendiconto consuntivo,
�– gli incassi delle rate imputati a ciascun condòmino,
�– un conto economico dove vengono indicati analiticamente le varie spese,
�– la situazione patrimoniale che “fotografa” la situazione dei debiti del condòminio (rate non pagate),
�– saldo del cc bancario etc .
Con tale documentazione si possono effettuare i primi controlli.�
Se nonostante tutto non riuscite ad avere ben chiaro il meccanismo di conteggio della vostra quota dovreste rivolgervi ad un bravo Amministratore di condominio, meglio se Dottore Commercialista che potrà eseguire una revisione del bilancio condominiale.
Se a seguito dei vari controlli le spese dovessero risultare errate esistono due possibilità� 1)contestare la spesa in sede di approvazione del rendiconto chiedendo il ricalcolo della propria quota e conseguentemente la modifica del piano di riparto; 2)in caso di insuccesso, contestare le spese condominiali addebitate mediante un’impugnazione della delibera condominiale.

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14/06/2019

TELECAMERE IN CONDOMINIO - VIA LIBERA DELLA CASSAZIONE
Ormai quasi tutti i condomini sono dotati di impianti di video sorveglianza sulle mura perimetrali ed esterne dei palazzi, puntate a riprendere quel che accade per strada. Ma è lecita la collocazione di videocamere esterne su strada pubblica? La Corte di Cassazione, con pronuncia del 13 maggio 2019, n. 20527 ha dichiarato che l'installazione di sistemi di videosorveglianza che riprendano il pubblico transito non costituisce di per sé un’attività illecita.
Si può affermare, pertanto, che l’installazione di
telecamera di videosorveglianza sui muri perimetrali esterni allo stabile è lecita perché rivolta a tutelare l’incolumità fisica, personale e familiare dei condòmini.

11/06/2019

E’ minaccia aggravata insultare o minacciare in condominio

Il condòmino che aggredisce verbalmente con insulti e minacce l’amministratore o altri condomini commette il reato di minaccia aggravata.
La Corte di cassazione con sentenza 19702/2019 ha dettato principi interpretativi sul punto ed ha dichiarato inammissibile il ricorso di una condòmina nei confronti di una sentenza che la aveva condannata per il reato di minaccia aggravata a seguito di insulti e minacce di morte rivolti nei confronti dell’amministratore e di un’altra condòmina. Il giudice, a fondamento della sua sentenza deve però sempre tenere in considerazione il contesto e il tenore delle espressioni oggetto di turbamento della persona offesa, tenendo conto di tutte le circostanze del caso concreto.

10/06/2019

Multa condominio: a chi si paga e quando arriva in base al regolamento
La normativa attualmente vigente permette, a tutti i componenti di un condominio, la possibilità di istituire, all’interno del regolamento condominiale, alcune specifiche sanzioni. Esse scattano laddove qualcuno dei condomini si sia reso responsabile di una violazione degli obblighi condominiali, come ad esempio quello di non fare baccano notturno oppure quello di non invadere gli spazi altrui posteggiando il proprio veicolo laddove è vietato. In base alla normativa civilistica tuttora vigente, le infrazioni al regolamento di condominio possono condurre al pagamento di una multa condominio che può arrivare fino a 200 Euro. In caso di recidiva la sanzione potrà anche esser pari al quadruplo. Tale eventuale sanzione deve essere però, preventivamente prevista nel regolamento condominiale. La ragione della multa condominio è dunque piuttosto evidente: si tratta di una giusta sanzione nei confronti di chi viola regole poste nell’interesse dell’intera collettività che vive nel condominio.
Quando scatta la sanzione e a chi si paga

A questo punto domandiamoci quando una multa condominio scatta. Occorre chiarire che la legge vigente dispone che la sanzione in oggetto non scatta automaticamente come conseguenza della violazione, ma va, di volta in volta, disposta e decisa da parte dell’assemblea condominiale. Ciò seguendo la regola per la quale la multa scatta laddove vi sia un numero di voti che sia pari alla maggioranza degli intervenuti e almeno alla metà del valore dell’edificio. L’assemblea, per essere regolarmente costituita ad avere quindi potere decisionale in merito e deliberare legittimamente, dovrà – in ogni caso – essere formata da condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio (così prevede l’art. 1136 delCodice Civile)

10/06/2019

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10/06/2019

Come cambiare l'amministratore di condominio

Ci sono casi in cui si presenta l’esigenza di cambiare l’amministratore di condominio, generalmente a causa dell’insoddisfazione dei condomini circa l’operato del professionista. In linee generali, qualora ci si trovi in questa situazione è bene sapere che la legge consente la sostituzione dell’amministratore in ogni momento, anche quando il mandato non è scaduto e indipendentemente dalla bontà del lavoro svolto. Vediamo dunque come cambiare l’amministratore di condominio e quali sono i passaggi per la revoca del mandato.

I passaggi da seguire

Per procedere alla sostituzione dell’amministratore di condominio, i passaggi da seguire – il riferimento legale è l’articolo 1136 del Codice Civile – sono essenzialmente tre:

Revoca o non riconferma del vecchio;
Scelta di un buon professionista;
Nomina del nuovo.

Revocare l’amministratore di condominio

Per procedere alla revoca del mandato di amministrazione, è necessario inviare una lettera con raccomandata al professionista o allo studio invitandolo alla convocazione di un’assemblea. Questo perché il mandato dev’essere riconfermato ogni anno dall’assemblea stessa, laddove non è prevista dalla legge una riconferma tacita. Pertanto potrebbe essere sufficiente attendere la scadenza del primo anno di mandato per non rinnovare l’incarico e procedere quindi a una nuova nomina.
Ma cosa dovremmo fare se volessimo cambiare l’amministratore di condominio prima della convocazione dell’assemblea annuale? In tal caso, dobbiamo tenere in considerazione la revoca con o senza giusta causa. La revoca – e quindi la sostituzione – dell’amministratore per giusta causa parte dai condomini, anche da uno solo. Se non sussistesse una giusta causa, invece, il professionista potrà richiedere il compenso pattuito sino a fine anno e un eventuale risarcimento dei danni.

Scelta di un buon amministratore di condominio

Prima di procedere alla nomina di un nuovo amministratore di condominio per sostituire il precedente, è opportuno guardarsi bene attorno per valutare quale sia il professionista che più si adatta al nostro caso. Facciamo dunque ricerche sul web, richiediamo preventivi, valutiamo le recensioni lasciate da altri condomini e, se conosciamo qualcuno che ha già lavorato con l’amministratore di condominio che vorremmo nominare, chiediamo qualche parere.

Nomina del nuovo amministratore di condominio

Quando si cambia l’amministratore di condominio, è necessario nominare il nuovo incaricato. Per farlo la metodologia è sempre la stessa: è l’assemblea che decide esprimendosi in modo favorevole o contrario all’affidamento dell’incarico al professionista individuato. La maggioranza richiesta per la nuova nomina varia tra la prima e la seconda convocazione. In prima convocazione, è richiesta la maggioranza dei presenti, purché questi rappresentino almeno la metà del valore dello stabile. In seconda convocazione (qualora nella prima non sia stato raggiunto il numero legale, evenienza molto frequente), invece, per cambiare l’amministratore di condominio è sufficiente un numero di voti a favore equivalente a un terzo del valore dell’edificio.

Una volta nominato il nuovo amministratore, questi si premurerà di prendere accordi con il predecessore per il passaggio di consegne, ossia per il trasferimento dei documenti e delle pratiche relativi al condominio e alla sua gestione.

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