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22/12/2022

12/08/2022

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18/02/2020

Muffa sui soffitti, lungo le pareti esterne e lungo i telai delle finestre…un incubo che si può risolvere, ora anche con poca spesa…
Le recenti normative sulle agevolazioni fiscali in relazione ad interventi di miglioramento dell’efficienza termica degli immobili (recupero del 50 o 65 per cento sull’importo delle opere) in concomitanza con la diffusione di nuovi serramenti super coibentati (serramenti in alluminio o in pvc con doppio/triplo vetro e guarnizioni di tenuta su tutta la superficie di chiusura) hanno determinato la proliferazione di problemi di umidità e, conseguentemente di muffe, anche in unità immobiliari che, sino a prima degli interventi di efficentamento, sembravano assolutamente sani…
E allora? Di chi sarà la colpa? Del costruttore, del serramentista, del geometra, dell’amministratore…mah…
In realtà la causa del problema non è imputabile a nessuna delle figure sopra elencate. Se proprio vogliamo cercare il responsabile del problema non dobbiamo andare molto lontani…la causa principale del problema siamo proprio noi…o meglio, il nostro respiro.
Negli immobili “sigillati” dai serramenti di nuova generazione, infatti, accade che la naturale micro-ventilazione che un tempo era assicurata dai serramenti imperfetti, ora non esiste più e, pertanto, l’aria contenuta nell’ambiente, soprattutto nei mesi freddi in cui si evita – per evidenti ragioni – di aprire le finestre per garantire un adeguato ricambio d’aria, si “carica” di vapore acqueo emesso dagli abitanti dell’immobile soprattutto nelle lunghe ore notturne (ma anche dal bucato asciugato in casa, dalla preparazione dei pasti, dalla doccia, ecc). Tutta questa umidità, esattamente come accade nell’atmosfera estiva (soprattutto nelle regioni padane), fintanto che la temperatura ambientale rimane su temperature "calde” rimane disciolta in aria sotto forma gassosa e si limita a provocare una fastidiosa sensazione appiccicaticcia…
Il problema diventa però evidente in quei punti in cui, in ragione dello scarso isolamento termico delle superfici orizzontali (ovvero soprattutto dei solai e dei balconi), si determina una temperatura notevolmente più bassa rispetto a quella dell’ambiente, temperatura che consente all’umidità disciolta in aria di condensarsi trasformandosi in goccioline di acqua (c.d. “punto di rugiada”).

Tali gocce, posandosi sulle superfici fredde (muri, piastrelle, ecc.) determina un continuo inzuppamento delle stesse con conseguente proliferazione di muffe ed ammaloramento delle superfici stesse. Il fenomeno sopra descritto, peraltro, si aggrava notevolmente nelle aree “nascoste”, ovvero laddove ancora più difficilmente si verifica un ricircolo d’aria come, ad esempio, dietro alle testate di letti, dietro ad armadi, ecc.
E allora? Che fare? Cambiare casa…Ripristinare i vecchi serramenti e gettare i nuovi…Lasciare aperte le finestre almeno quattro ore al giorno?

No, fortunatamente nulla di tutto ciò…la soluzione oggi è costituita da un sistema tecnologicamente molto semplice, ovvero dalla c.d. “Ventilazione Meccanica Controllata”.
Questi sistemi non sono altro che delle macchine - possono essere di tipo centralizzato o puntiforme (ovvero funzionali ad un solo ambiente) – che, grazie all’accoppiamento tra un sistema di ventilazione forzata, un sistema di scambio calore e dei filtri, consentono di ottenere un continuo flusso d’aria “viziata” verso l’esterno e di aria pulita e filtrata dall’esterno verso l’interno dei locali, flusso che garantisce una continua ventilazione degli ambienti con abbattimento dell’umidità ma senza dispersione di calore.
In un prossimo post analizzeremo nel dettaglio il funzionamento delle VMC e daremo delle indicazioni per una corretta scelta ed installazione delle stesse…ma questa è un’altra storia….

31/07/2019

Un problema spinoso…come ripartire le spese per manutenere una strada privata a servizio di più immobili?

Capita sovente, soprattutto nei casi di nuovi interventi di urbanizzazione con numerose villette a schiera o con autonomi edifici, che questi abbiano in comune esclusivamente una strada privata che consente l'accesso ai singoli stabili dalla pubblica via; in tal caso, come devono essere ripartite le spese di manutenzione della stessa?
La questione, seppur di semplice soluzione, è spesso oggetto di discussioni e ligi tra i vari proprietari che devono affrontare la situazione.
Ricapitolando…se due o più abitazioni indipendenti l'una dall'altra hanno in comune una strada che consente l’accesso dalla pubblica via, la strada stessa - salvo diversa disposizione dei titoli di proprietà - dev'essere considerata un bene in comunione ovvero in condominio. Questo perché in questo caso la strada è funzionale e strumentale al godimento delle unità immobiliari in quanto ne consente l'accesso; questo a prescindere dal fatto che le strade non sono menzionate tra i beni comuni citati dall'art. 1117 c.c..
Pertanto, foss'anche la strada l'unico bene in comune tra i vari proprietari, per la sua gestione sarebbe necessario fare ricorso alle norme dettate in materia di condominio.
Ciò vuol dire, tra l’altro, obbligo di apertura di un conto corrente condominiale, obbligo di nomina dell'amministratore nel caso di più di otto condòmini, obbligo di contribuire alle spese in ragione dei criteri legali o convenzionali di ripartizione.
Sulla scorta delle considerazioni sono ad ora espresse possiamo pertanto definire le modalità di ripartizione delle spese per la manutenzione della strada privata, ovvero, secondo i millesimi di proprietà (trattandosi di spese di conservazione di un bene comune).
E’ però evidente che costruire un castello di carte simile per gestire una strada rasenta l’inverosimile… La domanda sorge quindi spontanea, ovvero, non è possibile agire in altro modo, magari semplificando il tutto??? In effetti se la strada costituisce l'unico bene in comune, chiedere un codice fiscale, magari essere costretti a nominare un amministratore e adottare un regolamento condominiale, fare le assemblee ordinarie e straordinari, ecc.. sembra davvero un'esagerazione.
E quindi, come fare? Una possibilità alternativa percorribile può essere quella di trasformare quel potenziale condominio in una “comunione” – libro III, titolo VII, articoli da 1100 a 1116 codice civile - ossia di assoggettare la proprietà di quella strada ad un autonomo diritto di proprietà condiviso tra tutti, con conseguente applicazione di quelle norme (e quindi senza gli obblighi di natura fiscale e gestionale riguardanti il condominio.

30/07/2019

Ringhiere dei balconi arrugginite, manutenzione e spese…
A chi spetta pagare la manutenzione delle ringhiere dei balconi che presentano segni di arrugginimento? Chi può ordinare la manutenzione alle stesse? Quali sono le modalità di contestazione nei casi in cui la decisione assunta non sia condivisa?
Per rispondere a queste domande, è evidente, non si può prescindere dalla annosa questione del “di chi è la proprietà del balcone?” in quanto tale discriminante aiuta a comprendere il tema relativo alle ringhiere…
Come risaputo e facilmente riscontrabile, nei condomini esistono due tipi di balcone, ovvero, il balcone c.d. “aggettante” ed il balcone c.d. balcone “incassato”; ora, per capirci meglio, il balcone aggettante è quel balcone che sporge a sbalzo dal perimetro dell’edificio…


Figura 1 - balcone aggettante Figura 2- balcone incassato
Viceversa, il balcone incassato è quello il cui piano non sporge dal perimetro dell’edificio…
Di chi sia la proprietà del balcone in caso di balcone aggettante, è facile a dirsi, ovvero: “la proprietà del balcone, in caso di balcone aggettante, è dell'unità immobiliare dalla quale vi si accede – in tal senso svariate pronunce giurisprudenziali (per esempio Cass. n. 30 luglio 2004, n. 14576)… Facile vero??? Troppo facile in verità…non è semplicemente così in quanto questo semplice principio di suddivisione non vale per tutte le parti costituenti il balcone. Infatti, come più volte affermato dalla giurisprudenza «…in materia di balconi aggettanti, i quali, non assolvendo ad alcuna funzione di sostegno/copertura, costituiscono un mero prolungamento della corrispondente unità immobiliare, si è precisato che occorre verificare se l'intervento manutentivo abbia interessato la struttura portante, di proprietà esclusiva dal titolare dell'appartamento, o il rivestimento che, se ha una funzione estetica, costituisce bene comune di tutti i condomini.
Tra i summenzionati elementi decorativi, possono annoverarsi - alla luce delle vicende oggetto di precedenti di questa Corte appunto i frontalini (intendendo per tali la parte terminale della struttura armata del balcone semplicemente perché visibile guardando il balcone, a volte a filo, a volte sporgente dallo stesso), il rivestimento (in marmo o con intonaco) della fronte della soletta dell'aggetto, i cielini, le piantane, le fasce marcapiano, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, le balaustre, le viti in ottone, i piombi, le cimose, i basamenti, i pilastrini» (in tal senso Cass. 2 marzo 2018 n. 5014).
Ancora diversa la situazione (anche se forse di più facile comprensione) nel caso ci si trovi di fronte ad un balcone incassato; in tal caso, infatti, è lo stesso codice civile a stabilire che “…la parte orizzontale viene considerata un prolungamento del solaio e come tale considerata in comunione tra le due unità immobiliari una sovrastante l'altra, con applicazione, ai fini delle spese, dell'art. 1125 c.c. (ovvero in applicazione ai millesimi di proprietà)”. Anche in tal caso una piccola complicazione in relazione alla parte orizzontale di facciata, ovvero al parapetto…in tal caso il criterio di proprietà/suddivisione delle spese da adottare dipende dalla tipologia di realizzazione, ovvero, “condominiale” se il parapetto risulti parte integrante della facciata e quindi si presenta come un unicum con la stessa, ovvero “proprietà esclusiva” se, ad esempio, si distingue dalla succitata facciata.

Decisioni sulle ringhiere dei balconi
In relazione a quanto sopra esposto in materi di proprietà dei balconi, è evidente che proprio la manutenzione delle ringhiere può rappresentare una fattispecie rispetto alla quale è alto il rischio di contenzioso. Motivo? Come valutare questo manufatto rispetto all'estetica complessiva dell'edificio? Come per i parapetti ed i frontalini, gli elementi che la compongono sono da considerarsi parti di proprietà condominiale o esclusiva?
Stando alla giurisprudenza maggioritaria la risposta a questo quesito dipende dall'impatto che le ringhiere in esame hanno sul concetto aleatorio del c.d. “decoro dell'edificio”, ovvero, nel caso in cui le ringhiere costituiscano elemento di pregio del balcone esse vanno annoverate tra le proprietà comuni dell’edificio, viceversa, ovvero nel caso in cui le ringhiere siano di scarso valore architettonico o di incidenza irrilevante rispetto all’intera struttura del balcone, esse vanno considerate di proprietà esclusiva…
In considerazione del fatto che molto spesso le ringhiere, ove presenti, risultano coprire l’intero prospetto del balcone, appare logico attribuire alle stesse valore comune in quanto esse, a prescindere dal mero valore di design, in effetti caratterizzano l’architettura della facciata e di conseguenza il suo “decoro architettonico”.
Alla luce di quanto sopra delineato, appare evidente che l'assemblea condominiale abbia - nella stragrande maggioranza dei casi - voce in capitolo in merito alla manutenzione delle ringhiere dei balconi e, pertanto, laddove esista tale competenza, le spese per gli interventi di manutenzione deliberati, ad esempio quello finalizzato all'eliminazione della ruggine, vanno assolutamente suddivise tra i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà; ciò a meno che non sia deliberato all’unanimità un differente accordo (art. 1123, primo comma, c.c.).
Ciò, riepilogando, secondo il seguente ragionamento: dato che le ringhiere si inseriscono nella facciata - concorrendo a delinearne il decoro - e dato che la facciata è una parte comune rispetto alla quale i costi di manutenzione devono essere sostenuti dai condòmini secondo i millesimi di proprietà è consequenziale che si giunga alla conclusione anzi detta.
Diversamente, ossia nelle residuali ipotesi in cui le ringhiere non rappresentino in alcun modo un elemento connotante il decoro architettonico dell'edificio allora la proprietà delle stesse va imputata esclusivamente al proprietario della porzione immobiliare su cui esse insistono e di conseguenza l'assemblea non può dire nulla sulla loro manutenzione; di conseguenza l’intervento manutentivo deve essere deciso dal proprietario del balcone che ne sopporterà in proprio la relativa spesa.

06/12/2018

Ciao! Non sai come dovrebbero essere ripartite le spese tra proprietario di casa ed inquilino? Leggi qui! 😉

Manutenzione ordinaria a carico dell'affittuario e manutenzione straordinaria a carico del padrone di casa: ma quali spese rientrano nell'una e nell'altra categoria?

03/12/2018

Come fare per sopravvivere (senza finire in galera) al vicino dispettoso….

In che modo posso dimostrare che il mio vicino di casa è dispettoso? E una volta che ho le prove del suo essere dispettoso, che cosa possa fare per impedirglielo?
Analizzare questi aspetti, dal punto di vista civile, penale e regolamentare è utile per capire che cosa ciascuno di noi può fare per sopravvivere ai comportamenti sgraditi del nostro vicino rompiscatole, tenendo presente che spesso i comportamenti di un vicino molesto possono scatenare danni economici o veri e propri atti persecutori trasformandosi nel il così detto “stalking condominiale”, fenomeno ormai formalmente riconosciuto e delineato anche a livello penale.
Entriamo nel dettaglio analizzando la fattispecie sotto i diversi profili…
Vicino molesto e regolamento condominiale
Avete presente quei comportamenti che di per sé non implicano garvi danni ma che comportano uno stillicidio di rabbia e disagio… per esempio: auto parcheggiata davanti all’ingresso del proprio box, oppure l’auto parcheggiata sul lato del vialetto comune che rende difficoltoso persino il passaggio pedonale, e ancora, il deposito dei sacchetti dell’immondizia nelle aree comuni non adibite a tale scopo o nei giorni non indicati dal sevizio di raccolta, oppure l’inserimento di materiali errati nella raccolta differenziata…per non dimenticare l’utilizzo della lavatrice o dell’aspirapolvere in orari non consoni, ecc, ecc, ecc….
Il campionario del vicino maleducato è ampio, variegato e fantasioso, alla fantasia umana non si può porre limite…
Fortunatamente, in quasi tutti gli esempi sopra riportati il regolamento condominiale può essere di fondamentale aiuto; in che modo? In un modo assolutamente efficace, esiste infatti una norma introdotta dal nuovo “codice del condominio”, ovvero dalle disposizioni di attuazione del codice civile, nello specifico dll'art. 70, la quale stabilisce che: «…per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie…».
Introdurre, pertanto, nel regolamento condominiale (se non già prevista) una buona norma che vieti e sanzioni pecuniariamente la sosta negli spazi di manovra dell'autorimessa, negli spazi di transito comune, ecc. ecc. è sicuramente un deterrente per scoraggiare il comportamento del vicino dispettoso.
Vicino dispettoso e codice civile… (atti emulativi e risarcimento danni)
Che cosa sono gli atti emulativi? Sono dei comportamenti tenuti senza che dagli stessi derivi alcun vantaggio per chi li compie tranne quello di danneggiare soggetti terzi. Il codice civile, all’art. 833, specificatamente vieta di tenere atti emulativi.
Purtroppo “l’onere della prova”, ovvero l’obbligo di dimostrare che si stia subendo un atto emulativi ricade sulla vittima dello stesso. In sostanza, come ribadisce la Suprema Corte: “…per aversi atto emulativo vietato dall'art. 833 c.c. occorre il concorso di due elementi:
a) che l'atto di esercizio del diritto non arrechi utilità al proprietario;
b) che tale atto abbia il solo scopo di nuocere o arrecare molestia ad altri…”
(Cass. 9 ottobre 1998 n. 9998).
Ma nella pratica, cosa si può identificare quale “atto emulativo”? Un classico l'esempio di atto emulativo si riscontra nel caso di edificazione di muro di confine eccessivamente alto, altro esempio può riscontrarsi nell’installazione di teli oscuranti sulla ringhiera laddove non esista alcuna riservatezza da preservare.
In sostanza, l'atto emulativo va valutato caso per caso; la dimostrazione della sua ricorrenza non è certamente facile, non bastando la prova della materiale ricorrenza d'un fatto.
Ma la forza della fattispecie in esame sta nel fatto che, una volta che il danneggiato riuscisse a provarlo, egli avrebbe diritto:
a) alla eliminazione del fatto costituente l'atto emulativo;
b) al risarcimento del danno subito.
Vicino dispettoso e codice penale…
Un vicino può addirittura arrivare, con i suoi atteggiamenti, a commettere dei reati.
Per esempio, il parcheggiare abitualmente l'auto davanti al box del proprio vicino in modo tale da non consentirgliene l'uso può portare ad una condanna per violenza privata (es. Cass. n. 24614/2005).
Così come compiere continui atti di molestia, di qualunque genere, può portare ad una condanna per atti persecutori, il così detto “stalking condominiale” (Cass. 11 febbraio 2016 n. 26878).
Incastrare il vicino dispettoso
Ma…come fare per dimostrare che il nostro vicino è una persona dispettosa e molesta?
Per violazioni “disciplinari”, ovvero per la mancata osservanza del regolamento condominiale è certamente importante la documentazione fotografica, anche se valutate le circostanze potrebbe anche bastare la concorde testimonianza di più condòmini.
Sicuramente le prove video rappresentano uno strumento importante, ma non il solo. Per la dimostrazione della persecutorietà degli atti alle volte è ritenuta sufficiente la testimonianza della persona offesa, entrando nella valutazione anche lo stato d'animo, i comportamenti assunti dopo le asserite molestie, ecc.
Ci sono, poi, le testimonianze, anch'esse sono assolutamente utili alla dimostrazione dei comportamenti persecutori, o meglio illeciti.
Insomma ogni strumento atto alla dimostrazione di quanto s'intende domandare la sanzione è utile. Quale sia il più efficace lo si deve valutare caso per caso; assolutamente da evitare, in ogni caso, il ricorso alla violenza sia essa verbale che ancor peggio fisica…

03/12/2018

L’obbligo di contabilizzazione è stato introdotto in Italia da diverse disposizioni normative sia Nazionali (in primis il D.Lgs. 102/2014, recepimento della direttiva 2012/27/UE, che stabilisce l’obbligo di termoregolazione e contabilizzazione del calore con ripartitori o altri sistemi su tutto il territorio nazionale dal 1° Gennaio 2017) che Regionali (ogni Regione ha adottato il proprio regolamento in momenti differenti); pertanto, ribadisco il primo concetto fondamentale: l’installazione delle termo valvole e dei contabilizza tori non è un capriccio dell’amministratore ma è un obbligo normativo che prevede, in caso di mancato adempimento, salate sanzioni in capo all’amministratore ed all’immobile , ovvero ai proprietari degli appartamenti…

La ripartizione delle spese di riscaldamento non è però un concetto nuovo: sin dal 1991, con la famosa legge 10 sulle dispersioni termiche, il legislatore ha introdotto il concetto della “ripartizione delle spese secondo il principio del consumo effettivamente registrato”.
Oggi, la norma tecnica italiana di riferimento per la ripartizione delle spese di riscaldamento è la UNI 10200, nella quale viene descritta una metodologia di ripartizione delle spese di riscaldamento in funzione dei consumi di calore e dei componenti di impianto.

Fatte queste premesse possiamo passare ad illustrare qual è il corretto percorso che un condominio deve affrontare per dare corretta applicazione agli obblighi sopra descritti.

Il primo passo da affrontare è quello di deliberare in assemblea (ordinaria o straordinaria) l’avvio della procedura con affidamento di incarico ad un professionista abilitato (termotecnico – perito o ingegnere iscritto all’albo professionale) di effettuare la prescritta verifica agli impianti ed all’immobile al fine di verificare e certificare due cose fondamentali, ovvero:
1. Il valore di quota fissa di spesa di riscaldamento (quota che dovrà essere suddivisa tra i condomini in relazione ai millesimi di “riscaldamento” di ognuno a prescindere dall’effettivo consumo;
2. Il valore dei “millesimi riscaldamento” di ogni unità immobiliare.

Cerco di spiegare meglio i due concetti sopra introdotti. Il valore di quota fissa è nient’altro che una percentuale (che normalmente si aggira tra il 20 ed il 30%) della spesa annuale di riscaldamento (ovvero della somma di tutte le spese che costituiscono la voce “riscaldamento”, ovvero, la spesa per il propellente, la spesa per la gestione della caldaia, la spesa elettrica riferibile alla caldaia, ecc). Questa quota individua il costo che ogni unità immobiliare deve sostenere per far sì che il sistema “riscaldamento” funzioni e funzioni in modo corretto e sicuro, a prescindere dal consumo volontario (pertanto, anche il consumo c.d. involontario, ovvero il calore disperso dall’impianto per portare il riscaldamento sino ai singoli appartamenti). Come già anticipato questa quota deriva da valutazioni prettamente tecniche e, pertanto, non può assolutamente essere decisa dall’amministratore o dall’assemblea, ma deve essere calcolata e certificata dal professionista incaricato, che se ne assume la piena responsabilità.
Una volta definita quale debba essere la quota di consumo involontario della spesa da riscaldamento (supponiamo 30 %) occorre valutare come suddividere tale spesa in capo ai singoli condomini. Anche questa valutazione scaturisce da considerazioni estremamente tecniche che devono essere valutate e certificate dal professionista termotecnico; queste considerazioni derivano dall’analisi delle condizioni energetiche tipiche di ogni unità immobiliare. Sulla scorta di tali condizioni il professionista incaricato redigerà una tabella millesimale specifica, che non coinciderà con la tabella millesimale di proprietà, sulla scorta della quale si effettuerà la suddivisione della quota della spesa derivante dal consumo involontario. Naturalmente anche questa valutazione dovrà essere frutto di calcoli e considerazioni effettuate esclusivamente dal professionista che se ne assumerà ogni responsabilità e non potrà in alcun modo essere variata per volontà dell’amministratore o dell’assemblea.

Detto questo non rimane che capire che fare della residuale spesa per consumi volontari…questa chiaramente è la parte più facile; alla fine di ogni stagione termica l’amministratore, per il tramite di un tecnico di fiducia o, se è in grado, direttamente, provvederà alla lettura dei contabilizza tori posti su ogni radiatore e, sulla scorta dei dati letti, provvederà alla suddivisione dei costi derivanti dal consumo volontario mediante proporzione matematica.