税理士・公認会計士先生に役立つ不動産鑑定

25/03/2019

同族法人作って、相続財産買ってもらう相続税対策は、老朽化アパート、地代が安価な底地だけでなく、定期借地権付きの底地でもかなり、有効！

12/03/2019

Q
幼稚園用の堅固建物が建っている敷地は、借地権だが、公益のため固定資産税は非課税だった。地代もそのため年間100円程度としていた。底地を借地人に売却する際に、路線価図の借地権割合を使って、同族間売買において税務上底地としての評価が可能か？
因みに第三者に売却しようとしても、その公益性のために、実務的には困難である。

A
地代が安価過ぎて、税務上は、使用貸借として認知させられ、鑑定評価書で底地の評価に基づき、同族間売買しても否認され、更地評価となる。

周辺土地からの固定資産税相当額の3倍程度の地代の授受があれば、底地評価も認められやすいとのこと。

03/05/2014

http://blogs.yahoo.co.jp/pma100percent/64476325.html

ある地方都市の商業地で二方路地の物件があり、A道路とB道路に面しています。

A道路：幅員２０ｍの県道で路線価はＢ道路よりも高い路線価がついているものの、高低差が２ｍあり、実質的に自動車も人も出入りは困難ですが、看板により広告宣伝効果はあります。

B道路：幅員６mの市道で、路線価はＡ道路よりも低いものの、高低差がなく、実質的に自動車の出入りはこちらの方を使っています。

固定資産評価基準の実務手引き書によると、原則として路線価が高い方を主要路線として選択して、評価せよとされています。

ただし、実質的に出入りができない場合には、実質的に出入りできる道路の路線価を採用せよ、とされています。

今回、依頼者様から所有されているすべての固定資産税評価の全般的な見直しを依頼されて、現地調査を踏まえて詳しく調査したところ、路線価が高いＡ道路を主要街路として、課税されていました。

市役所側でいちいち現地調査をかけることは、まず、ありえません。あくまで路線価からの課税は、シンプルに机上で機械的に大量処理に行われます。
一つ一つの物件を現地調査するには、膨大な手間暇がかかるからです。こちら側からの、おかしいじゃないですか！という疑問点の提示があって、初めて、市役所側でも現地調査を行い、正しく課税を見直すことになります。

市役所側からの回答は、Ｂ道路を主要路線として、見直すということでした。これだけでも税金は2割も引き下げになります。

さらに、実際にはＬ字型の不整形地であり、どこかにその減価がなされているかどうか、確認しましたが、見落としで減価がなかったので、こちらも-8％程度の減額になる見込みです。

併せて約３０％、金額にして毎年２０万円もの減額となり、依頼者の方に大変喜ばれました。

今後は過去5年分の間違った課税に基づく還付も求める予定です。

ある地方都市の商業地で二方路地の物件があり、A道路とB道路に面しています。 A道路：幅員２０ｍの県道で路線価はＢ道路よりも高い路線価がついているものの、高低差が２ｍあり、実質的に自動車も人も出入りは困難ですが、看板により広告宣伝効果はありま...

04/05/2013

新規賃料と継続賃料

アベノミクスで景気浮揚期待感が持たれる昨今ですが、地方圏ではまだまだ足元の地方経済は、消費水準は回復しないため、既存店舗の売り上げが伸びず、新規にオープンするお店の借地の地代水準も値下がり気味です。
既存の店舗の借主側としては、新規に借りる場合の地代水準をベースに値下げ交渉を仕掛けます。私に依頼してくださる借主側の店舗オーナーは、ひたすら、新規に借りる場合の安い賃料水準調査を依頼して、それを基に地主オーナーと交渉していきます。この賃料を新規賃料といいます。
方や、地主側のオーナーとしては、現状において、過去契約した高い地代水準があくまで基本。そこから新規の安い地代水準を控除した、賃料差額分について、どう配分するかの議論に持ち込みたがります。これを継続賃料といいます。

実は、既存の店舗の地代の引下げに、適正な賃料は継続賃料の方です。

地主としては、交渉でなんともならないと、裁判所に駆け込み、調停に持ち込みます。裁判所に提出する書類として、われわれ、不動産鑑定士が継続賃料の鑑定評価書を作成することになります。

裁判に持ち込まれると、適正な継続賃料はいくらなのかの議論で、借り手側の弁護士と貸し手側の弁護士が争うことになります。

裁判官も弁護士も不動産については、素人。まして、継続賃料については、多くの場合、ほとんどあまり経験がありません。

そこで、借り手側が依頼する鑑定士、貸し手側が依頼する鑑定士、さらに裁判所からも鑑定士が呼ばれて、継続賃料を評価することになります。

ただし、地方圏では、賃料のデータはなかなか、出回っていないためか、苦手とする不動産鑑定士が多いようです。

その結果、不動産鑑定評価基準を満たしていない鑑定評価書も出回り、こっぴどく相手側弁護士から糾弾されることもあります。

賃料評価の実績があるかどうか、よく調べてから依頼すべきかと思います。

15/01/2013

小規模宅地の特例は、軽減税率そのものと要件に注目されがちですが、50％でも規模が小さく、土地単価が高い物件の方が効果が高いことに要注意だと思います。

　自民、公明両党は１４日夜の与党税制協議会で、富裕層を対象にした所得税・相続税の課税強化を２０１５年１月から行うことで一致した。

14/01/2013

広大地の判定について（編集後）

広大地の判定において、マンション適地かどうかがポイントになることが多いです。

1000坪前後のまとまった土地を実際に第三者に売却する場合に、どう活用されることが最もその地域で標準的かの判定は、不動産鑑定の得意とするところです。

マンションといっても賃貸マンションと分譲マンションとでは、全く立地条件が異なります。

分譲マンションは、他人地の上に、土地代金も込みで売却するものであり、当然のごとく駅に近いなどの立地条件は制約的です。

賃貸マンションは、地主の自己保有地の上に固定資産税の軽減を狙って建てるものであり、土地コストはゼロという認識です。立地条件はほとんど無視されます。
仮に、第三者が購入して賃貸マンションを建設するなら、マンション家賃収入に基づく収益価格から建物価格を控除して求めることになります。
ここでマンション家賃は、デフレ経済状況でのその地域に住む入居者の給料水準を元に決められ、多くの場合、地主の自己保有地上の建物代金のみの回収を目途に決定され、低水準で競合している状況にあります。
そのため、収益価格は安くなりがちで、建物価格を控除した土地代金は、宅地分譲業者が購入する金額よりも低くなることが多いです。

広大地でいうマンション適地は分譲マンションのことを指すとものと鑑定実務上は考えられますが、評価通達上は必ずしも明確ではありませんので、鑑定士の作成した意見書を元に税務署に説得する作業も必要です。

また、開発にあたって、開発道路が必要かどうかの判定も必要です。これらも実際に開発図面を作って判定しますが、こちらはまた別途改めてアップ致します。

12/01/2013

固定資産税評価額で相続税申告が通る！？

地価公示価格を100とすると、相続税路線価は80、固定資産税評価は70であることは、ファイナンシャルプランナーの初歩的な知識です。

相続税の申告にあたっては、路線価が敷設されている場合には、該当する路線価に、各々の土地の形状などの個別的格差率を相続税のための財産評価基準にのっとって調べて、納税することになっています。

この個別的格差率の評価モデルは、昭和50年代の東京都杉並区の住宅地と言われていて、地価が上昇基調にあった時期の、しかも首都圏のマーケットに適合したものを全国統一ルールとして適用しているので、元々キメ細かくなく、地価下落時にはあてはまらなくなりつつあり、しかも地方圏では特に顕著になっているケースがままあります。

その代表例ががけ地で、首都圏なら、傾斜地でも平気でマンションが建ちますので、そんなに減価しなくても売れますが、地方圏では一戸建てを建てるために膨大な造成工事が掛かるために、時価はほぼゼロに近い形です。


さて、日本中の主な街中の市街地エリアでは、路線価が敷設されていることが通常です。

路線価がないエリア（市街化調整区域などが多い）の場合のみ、固定資産税評価額を使っても良いことになっていて、それでも１．１倍など倍率を掛けて（80/70≒1.1倍！）相続税評価を算定することになっています。

過疎化が進行している地方圏ほど、時価ベースの地価下落のスピードが早まってきています。
のどかな田舎の田園風景は、過疎化による人口流出により、地価下落は急ピッチで進んでおり、日本の地価暴落最前線にあると言えます。
評価の下落が時価に追いつかなくなっているエリアもたくさん出てきています。

こうした事情もあるためでしょうか、ある税理士さんが、ある顧客の相続税申告にあたって、路線価が敷設されているエリアであるにも関わらず、全ての土地の評価を固定資産税評価そのもので申告してしまいました。１０％程度は少なくともオトクです。

なんと、なんのオトガメなし！！
基本的には相続税は自己申告。しかも評価より時価が安ければ、時価で申告していいことになっているので、割安な固定資産税評価の方が時価！！だという主張も通りやすくなっていると言えましょう！！

10/01/2013

事業承継にあたって、ネックなのが、株価対策。
簿価や固定資産税評価が時価よりも高い場合には、株価引き下げ対策として、時価を客観的に証明する鑑定評価書を利用する税理士先生は、お客様に喜ばれています。