12/05/2026
不動産投資、何から始めればいい？初心者が最初にやるべき3ステップを完全解説
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
不動産投資初心者が最初にやるべき3
ステップを完全解説
についてお話しします。
「不動産投資に興味はあるけど、
何から手をつければいいかわからない」
そう感じている方はとても多いです。
物件情報を見ているうちに時間だけが過ぎていく、
セミナーに行っても結局行動できない、
そんな状態になっていませんか。
実は、最初にやるべきことの順番を間違えると、
どれだけ情報を集めても判断軸が定まりません。
今回は、不動産投資を正しくスタートするための
3つのステップを、実務の
現場感を交えながら解説します。
ステップ1：
目的を決める
「副収入・節税・老後資金」のどれを優先するか
不動産投資を始める前に、
まず「何のためにやるのか」を決めることが最重要です。
目的が曖昧なまま物件を探し始めると、
見るたびに「これでいいのかな」と迷い続けることになります。
目的は大きく3つに分けられます。
①毎月の副収入を得たい
②給与所得の節税（所得税・住民税の圧縮）をしたい
③老後の年金代わりに資産を積み上げたい
この3つです。
たとえば「副収入」を目的にするなら、
キャッシュフロー（毎月手元に残るお金）が
出やすい物件を選ぶ必要があります。
一方、「節税」が目的なら、
減価償却（建物の価値を毎年経費として計上できる仕組み）が
取りやすい築古物件が候補に上がります。
目的によって、狙うべき物件の
タイプがまったく変わるのです。
まず紙に「自分は何のために不動産投資をするのか」を
一言で書いてみてください。
この一文が、後のすべての判断基準になります。
ステップ2：
自分の「属性」を1枚の紙に書き出す
目的が決まったら、
次は自分の財務状況を整理します。
具体的には、
年収・手取り月収・貯金額・既存の借入
（住宅ローンやカーローンなど）を
1枚の紙に書き出してください。
これを「属性の確認」と呼びます。
属性とは、金融機関があなたへの
融資を判断するときに見る、
信用力の総合評価のことです。
なぜこの作業が大事かというと、
どれだけ良い物件を見つけても、
融資が下りなければ購入できないからです。
不動産投資の多くはローンを活用するため、
自分がどれくらいの融資を受けられるかを
事前に把握しておくことが不可欠です。
「年収500万円で貯金300万円、既存借入なし」と
「年収500万円で貯金50万円、カーローン残高200万円あり」では、
銀行の見方がまったく異なります。
自分の状況を正確に把握することで、
現実的に狙える物件の価格帯と融資条件が見えてきます。
情報収集の前に、まず自分の
現在地を知ることが全ての出発点です。
ステップ3：
4つの物件タイプの違いを先に理解してから物件を探す
自分の目的と属性が整理できたら、
ようやく物件を探すフェーズに入ります。
ただし、その前に4つの基本タイプを頭に入れておいてください。
区分マンション（マンションの1室を購入）は、
価格が比較的手頃で初心者が入りやすい反面、
管理組合のルールに縛られる点があります。
一棟アパート・マンションは規模が大きく収益性は高いですが、
初期費用と管理の手間も増えます。
新築は入居付けがしやすく融資も通りやすいものの、
購入価格が高く利回り（投資額に対する年間収益の割合）が
低くなりがちです。
中古（築古物件）は価格が
抑えられ利回りを高くとれる一方、
修繕リスクの見極めが重要になります。
この4タイプのどれが自分の目的・属性に
合うかを先に整理しておくことで
物件探しの効率が大きく変わります。
タイプを理解せずに物件を見ると、
比較軸がバラバラになってしまい、
いつまでも決断できない状態に陥りがちです。
まとめです。
不動産投資を始めるうえで、
最初にやるべきことは「情報収集」ではなく
「自分の整理」です。
①目的を副収入・節税・老後資金の3軸で明確にし、
②年収・貯金・借入を1枚の紙に書き出し、
③4つの物件タイプの違いを理解してから物件を探す
この順番を守るだけで、
判断の精度が大きく上がります。
不動産投資は「正しい順番」で動き始めた人が、
着実に前進していきます。
まず今日、紙とペンを手にとってみてください。
