セプテット•ライフ•コンサルティング株式会社 ～Septet Life Consulting～

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暮らしの中には色々なイベントや出来事があります。


マイホームを購入したい、結婚をする、子供が生まれる
第二の人生をスタートさせる、相続が発生したなど
事業主の方にとっては、節税対策や決算、確定申告、助成金の取得など様々な分野から、その分野の先生のアドバイスが必要な時があると思います。


法律問題は弁護士、税務相談は税理士、夢のマイホームの建築は工務店など個々に相談しに
行く必要があります。

セプテット・ライフ・コンサルティングでは７人の専門分野のプロフェッショナルたちがこの問題をワンストップで
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【家づくりで発生する、あるあるトラブル】⁡いつもまっつんのアカウントを見ていただきありがとうございます🙇⁡↓他の投稿は下記から↓academy⁡家づくりをしていると必ずと言っていいほ発生するのはトラブルです。⁡トラブルと言っても取り返しのつ...
09/12/2024

【家づくりで発生する、あるあるトラブル】
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いつもまっつんのアカウントを
見ていただき
ありがとうございます🙇
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↓他の投稿は下記から↓academy
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家づくりをしていると
必ずと言っていいほ発生するのはトラブルです。
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トラブルと言っても取り返しのつかないことから些細なことまでたくさんあります。
⁡
今回は実際に起きたトラブル事例を交えながら
どんな場面でトラブルが起きるのか？
をご紹介していきたいと思います。
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これに伴い、今まで受けていた
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②DM相談はサブスクメンバーのみ
③サブスクメンバー限定のライブ配信
その他、家づくりには欠かせない
アイテムの紹介、工事中のチェックポイント
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など不特定多数の時には
言えなかったことなど
細かい内容についても
ご紹介していきます。
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チェック、値引きの仕方・・・
などなど盛りだくさんの情報を
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#マイホームトラブル

【住宅ローンに大影響！？本日解禁クレジットガイダンス】⁡いつもまっつんのアカウントを見ていただきありがとうございます🙇⁡↓他の投稿は下記から↓academy⁡本日（令和6年11月28日）からCICで「クレジットガイダンス」の提供が始まりまし...
28/11/2024

【住宅ローンに大影響！？本日解禁クレジットガイダンス】
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いつもまっつんのアカウントを
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本日（令和6年11月28日）から
CICで「クレジットガイダンス」の
提供が始まりました。
⁡
これは消費者に先行して
行われており
CICに加盟している金融機関などには
令和7年4月1日を予定しています。
⁡
そもそもクレジットガイダンス
個人の信用情報を数値化するものです。
⁡
数値は200〜800になり
CICの指数分布では620〜709が
最も多いゾーンになっているようです。
⁡
私はこのクレジットガイダンスが
住宅ローン審査の一つの指標に
なると思っています。
⁡
気になる人は
投稿で詳しく説明しているので
ぜひ参考にしてください。
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【請負契約前、確認しておきたい5つのポイント】⁡いつもまっつんのアカウントを見ていただきありがとうございます🙇⁡↓他の投稿は下記から↓academy⁡家づくりにはトラブルは切っても切れないものです😱⁡特に注文住宅は自由に設計できるという性質...
19/11/2024

【請負契約前、確認しておきたい5つのポイント】
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家づくりにはトラブルは
切っても切れないものです😱
⁡
特に注文住宅は自由に設計できるという性質上
トラブルも起きやすくなります。
⁡
これは自由が故です。
⁡
せっかくの楽しい家づくりに
トラブルが発生し
憂鬱な状態で家づくりをしている人もいます。
⁡
その可能性を少しでも少なく
するために建物の請負契約前に
確認しておきたい5つのポイントを
ご紹介します。
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【ビビるな変動金利で問題なし】⁡いつもまっつんのアカウントを見ていただきありがとうございます🙇⁡↓他の投稿は下記から↓academy⁡7月の日銀政策決定会合で政策金利が0.25%に上昇しました。⁡これに伴い大手都市銀行は10月1日から短期プ...
13/10/2024

【ビビるな変動金利で問題なし】
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いつもまっつんのアカウントを
見ていただき
ありがとうございます🙇
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↓他の投稿は下記から↓academy
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7月の日銀政策決定会合で
政策金利が0.25%に上昇しました。
⁡
これに伴い大手都市銀行は10月1日から
短期プライムレートを
1.475%→1.625%に上昇させました。
⁡
その結果、既存ユーザーたちの
住宅ローン金利が0.15%上がる予定です。
⁡
この先変動金利はどうなるのだろう？
⁡
ニュースでも金利が3％を超えたら・・・
固定金利の方がお得になる・・・
などの記事を見かけます。
⁡
しかし、大丈夫です。
私はまだ変動金利推しです。
⁡
その理由を今回投稿にしましたので
個人的な見解ですが
みなさんの住宅ローン選びの
参考になればと思います。
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【建築会社の決算に合わせた工期は要注意】フォロワーさんより「３月決算の引き渡しにしてくれればあと１５０万円値引きます！」と営業マンに言われ問題ないのか！？という質問を頂きましたのでそれについてお話しします。これは昔からあるハ...
23/10/2020

【建築会社の決算に合わせた工期は要注意】

フォロワーさんより
「３月決算の引き渡しにしてくれればあと１５０万円
値引きます！」と営業マンに言われ問題ないのか！？
という質問を頂きましたのでそれについてお話し
します。

これは昔からあるハウスメーカーの悪い点！
と言っても過言ではありません。

近年少なくなっていますが、私が現場監督をしていた
時は、３月決算に合わせた現場がたくさんありました。

３月に引き渡しをしたいのであれば１１月中旬までに
着工したい！
というのが現場監督の本音です。

延べ床面積にもよりますが３５坪前後の家であれば
３〜４ヶ月で完成できます。

建築は天候にも左右されますので５ヶ月あれば
安心できるという感じです。

それを１２月着工まで３月引き渡しにしたり
ひどい時は１月着工した物件まで３月引き渡しに
する様な事が多くありました。

この時期は大体売上が命の上層部や営業部署と
工事部署の間に合う間に合わないの言い合いです。

そんな光景をよく見てきました。

さらに３月引き渡しが集中しすぎるので
毎年職人さんが足りなくなります。

クロス屋さんがいない・・・
タイル屋さんがいない・・・

といまだに私の携帯に「クロス屋さん紹介して」
と連絡があります。

これは１つのメーカーに限らず
全てのハウスメーカーで３月引き渡しが多いので
職人さんの数が足りなくなるのです。

さらにそんな時期に空いている職人さんなんて
怖くて依頼できません。

周りは忙しいのにその職人さん暇なんですよw

でもそんな事は構っていられません。
引き渡しをして売上を確定しなければいけません
のでそんな悠長な事は言ってられません。

暇な職人さんだろうがいつもの職人さんを
夜中まで働かせようが関係ないのです。

あ〜怖い・・・

そんな怒涛の期間に引き渡しを合わせれも
全くいい事なし！

５月引き渡しとかが一番良い気がします。

みなさんも無理な工期での建築は
絶対に避けてくださいね。



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【免許証や保険証であなたの人間性を判断する】住宅ローンの審査に絶対に必要な「免許証と保険証」実は、この２つの身分証明書が原因で住宅ローンの審査に落ちてしまう事があります。それは免許証の再発行回数と保険証の有効期間です。免許証...
18/10/2020

【免許証や保険証であなたの人間性を判断する】

住宅ローンの審査に絶対に必要な「免許証と保険証」
実は、この２つの身分証明書が原因で住宅ローンの
審査に落ちてしまう事があります。

それは免許証の再発行回数と保険証の有効期間です。

免許証には免許証番号が記載されていますが
末尾の数字は再発行回数になります。

紛失などでなくした事がなく再発行した事が
ない人は「０」と記載されていますが、「０」
以外の数字が記載されている人は、再発行をした事
がある人です。

国民健康保険書には有効期間があります。
一般的には１年になっている事が多いですが
６ヶ月になっている人もいます。

そのほとんどの理由が国民健康保険料の滞納など
支払いに懸念のある人が６ヶ月とされている
ケースがあります。

※特に問題なく６ヶ月になっている事もあります。

そのため銀行は有効期間６ヶ月の見ると
国民健康保険料の納付の領収書や納付を
証明できる書類の提出を求めてくる事があります。

免許証の再発行回数が多い＝だらしがない
保険証の有効期間が短い＝金払いが悪い

と結び付けられてしまう可能性があるのです。

私の経験上、免許証の再発行回数が「５」以上に
なっていると即否決されるか再発行の理由を
細かくヒアリングを受けます。

正直覚えていない人の方が多いので適当です・・・

保険証に関しては余計な資料が増えますので
書類を取得する手間や領収書を探す必要が
出てきます。

この様に銀行は身分証明書だけで皆さんの
ことを「だらしがない！」「金払いが悪い！」
と判断する事があるのです。

その通り！という人もいるのですが、皆さんも
気をつけてくださいね。


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【隣の枝葉は勝手に切ってもOKなのか？】隣の枝葉こっちの敷地に空中越境している・・・・という敷地があると思います。これから購入する土地はなるべく問題がない方がいいですよね？そんな時にいい土地を見つけたけど隣の家の枝葉がこっ...
16/10/2020

【隣の枝葉は勝手に切ってもOKなのか？】

隣の枝葉こっちの敷地に空中越境している・・・・
という敷地があると思います。

これから購入する土地はなるべく問題がない方が
いいですよね？

そんな時にいい土地を見つけたけど隣の家の
枝葉がこっちの敷地に伸びてる・・・

こっちの敷地に勝手に入っているんだから
勝手に切ってもいいのではないか！？

と思うかもしれませんがそこは民法が
許していません。

民法２３３条では隣地の竹木の枝葉に関して
越境してきた場合、竹木の所有者に
「枝を切ってください」と請求ができると
されています。

請求ができるだけです。
勝手に切ってはいけないのです。

しかし２３３条２項では、隣地くの竹木の根が
こっちの敷地に生えた場合は勝手に切っていいと
されています。

枝葉はダメだけど根っこはOK

隣の家の柿の木がこっちに越境している場合に
越境している枝にできた柿を勝手に取ると
怒られてしまうが、隣の竹の根っこがこっちに生え
竹の子になったら勝手に取って食べてOKなのです。

柿は勝手に取ると怒られるけど竹の子はOK

という事です。
これなら簡単に覚えられますね。

厄介なのは、隣地に枝を切って欲しいと請求した際に
「お金がないから造園屋さんを頼めない」とか
秋やで所有者がどこにいるのか分からない時など
所有者に切ってもらえない時です。

こう言った時は何もできません・・・
なので購入時に隣が空き家なのか？
所有者はどこに住んでいるのか？

問題になりそうな竹木はないのか！？
などはチェックしておく必要がありますね。

覚えておいてください。

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【こんな資金計画に気を付けろ】建物を建築する際にはハウスメーカーから資金計画が出てきます。本体工事費用から付帯工事費用そして諸費用関係が記載されています。この資金計画を見るだけでその営業マンの実力や心理が分かります。付...
15/10/2020

【こんな資金計画に気を付けろ】

建物を建築する際にはハウスメーカーから資金計画が
出てきます。

本体工事費用から付帯工事費用
そして諸費用関係が記載されています。

この資金計画を見るだけで
その営業マンの実力や心理が分かります。

付帯工事や諸費用欄にやたらと
・計画による
・見積もりによる
・別途費用

など金額が記載されていない項目が多い様でしたら
その営業マンは資金計画上安く見せようとしている
可能性があります。

特に他社にも行っている事を話すと金額提示が
遅くなります。

後出しジャンケンの方が有利ですからね。
資金計画の数字が最後まで固まらない可能性が
あります。

それ以外にも営業マンとしての実力不足という
可能性もあります。

どんな営業マンも金額を提示する時って
ドキドキするのものです。

営業マンとしての経験が浅ければ浅いほど
金額提示には勇気が必要です。

「高いね〜」と一言で断られてしまうかも
しれないですからね。

なのでいつまで経っても安く見せた資金計画しか
出せないで請負契約後に発覚して契約キャンセル
というお客さんも数組も見た事があります。

資金計画はなるべく早い段階で金額が記載されて
いない項目は予想でもいいので金額を入れて
もらう。

地盤改良などの未確定なものは予算取りとして
金額を入れておいてもらうと全体の資金も把握
しやすいですよね。

皆さんも資金計画を見た時に金額が入っていない
項目があれば入れてもらいましょうね。

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【営業マンは住宅ローンに詳しくない】ハウスメーカーの営業マンは住宅ローンを取り扱っているから住宅ローンに詳しい・・・と思っていますよね。実は全然詳しくないです。弊社に住宅ローンの相談が来るのは年間２００件以上です。そ...
12/10/2020

【営業マンは住宅ローンに
詳しくない】

ハウスメーカーの営業マンは住宅ローンを
取り扱っているから住宅ローンに詳しい・・・

と思っていますよね。

実は全然詳しくないです。
弊社に住宅ローンの相談が来るのは年間２００件
以上です。

そのほとんどが建築会社さんからです。

★フラット３５の件で聞きたいんですけど・・・
★過去に支払いに遅れがあって・・・
★転職して間もないんですが・・・

などなど基本的なことから外れると
自分でできない、確認しない、銀行を探さない

こんな営業マンがほとんどです。

いつもどこの銀行に出しているの？
と質問をすると大体偏っています。

会社で使えと言われている銀行があったり
担当が好きな銀行があったりとお客さんに合わせて
でなく会社の都合、自分の効率のよさから
銀行を選んでいる事がほとんどです。

とりあえず提携銀行に出しておこう・・・
という営業マンもいます。

そんな営業マンが皆さんの損得を考えて銀行を
選定してくれるでしょうかね？

本当に最良の銀行を選定するのであれば
繰上げ返済の計画、団信必要性やその商品性
つなぎ資金が必要性、金利や団信以外の
商品の強みなどを説明してジャッジできる
状態までしてくれればベストです。

そこまでしてくれる営業マンなのか・・・

住宅ローンって何千万円も組むわけですから
失敗はしたくないですよね。

くれぐれも金利だけで選んで得するとは
限りません。

覚えておいてください。



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【 #空中契約】絶対にダメ！土地が見つかっていなけど建物のキャンペーン特典や値引きをしてもらう為に先に建物の契約をする・・・これが「空中契約」です。土地が見つかっていない状態ですから空中ですよね。そんな空中契約には、デメリッ...
09/10/2020

【 #空中契約】絶対にダメ！

土地が見つかっていなけど建物のキャンペーン特典や
値引きをしてもらう為に先に建物の契約をする・・・

これが「空中契約」です。
土地が見つかっていない状態ですから空中ですよね。

そんな空中契約には、デメリットばかりです。

もともと契約時には土地が決まっていないと
契約する建物の面積も入れれないし金額も
入れられない。

そんな状態で契約書は作れません。
その為、適当な土地に間取りを入れ込んで
金額を出して、その金額で契約をする事になります。

その為、購入したい土地が見つかった時に
こんな事が起こります。

・希望の間取りを入れると契約した金額UP
・深基礎や高基礎などの特殊工事が必要
・外構工事面積が増える
・解体が必要
・工法や構造によっては施工不可

という可能性があります。

私の経験上、空中契約をしてトラブルになっている
実際の人を何組も見た事があります。

そのほとんどが金額によるトラブル・・・
契約時の金額よりも上がっていき予算オーバー・・・

その結果、解約を申し入れたら契約金を全額没収
されたり、解約の手続きを一向に進めてくれない
などの嫌がらせを受けたお客さんもいました・・・

空中契約を進める会社なんてこんなもんです。

会社の売上と営業マン自身の成績のことしか
考えていません。

そんな会社や営業マンにこの先の家づくりを
安心してまかせられるか・・・

という感じですね。

空襲契約にいい事はありません。

進めてくる営業マンに出くわしたら

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【 #私道】前面道路が私道だと不利になる？購入する土地が私道に接道している・・・これって普通にあります。むしろ珍しくはないです。では、私道に接道している土地を購入する時に注意点はあるのでしょうか？ちなみに不動産屋さんで...
08/10/2020

【 #私道】前面道路が私道だと
不利になる？

購入する土地が私道に接道している・・・
これって普通にあります。

むしろ珍しくはないです。

では、私道に接道している土地を購入する時に
注意点はあるのでしょうか？

ちなみに不動産屋さんでは、私道と市道は
同じ読み方をする事もあるので
私道＝わたくしどう
市道＝いちどう

と読み分ける人もいます。
ただの余談ですw

まず、私道で気をつけたいのが
その私道の持ち分を購入できるのか？
という点です。

私道の持ち分を持っているのと持っていない
のでは違います。

私道の持ち分を持っていないとどんな事が
起こる可能性があるのでしょうか？

２０１９年に長崎で私道を購入した不動産管理
会社が私道を７００mにわたって通行禁止にした
というニュースが流れました。

あれにより住民が通行禁止にされ数名の住民が
裁判で通行権を争っているそうです。

きっと持ち分を持っていたら結末は違った
でしょうね・・・

私道の持ち分を持っていない時は３つの承諾を
取得する必要があります。

それは

・通行承諾
・掘削承諾
・承諾の権利の継承と承継

です。
長崎のように「通行しないでくれ！」と言われたら
どうしましょう・・・

その道を使わなければ帰れないし車も入れない。
となってしまっては大変です。
そうならない為に”通行承諾”をもらっておく
必要があります。

次に”掘削承諾”です。
掘削承諾というのは道路の掘削承諾です。

購入する土地の宅内の水道管や排水管が私道に
埋設されていたらどうなるでしょう？

もし、水道管や排水管に不具合が発生し
修復や管の新設をしたいと私道の所有者に
申し出たら所有者から
「掘らせませ〜ん」と言われてしまったら
直す事が出来ません。

水道や排水が使えない家に住む事なんて
出来ないですよね。
生活できないですから・・・

そうならない為に”掘削承諾”が必要になります。

最後に通行承諾と掘削承諾の継承と承継です。
双方が将来土地や私道を第三者に譲渡したり
賃貸する可能性はあります。

そうなった場合でも新しい所有者に権利を
承継と継承させるという取り決めが必要です。

これら３つを書面で取り交わしておく必要が
あるのです。

そして私道の持ち分を持っている場合でも
維持管理は私道の所有者等で行う必要が
あります。

公道であれば行政が維持管理してくれますが
私道の場合は所有者等で維持管理を行う必要が
あります。

道路の修復、埋設管の修理などなど
自分たちで費用を出し合って行う必要があります。

その為、将来の修繕の為に所有者等で積み立てを
しよう！と音頭をとる人が出てくるかも
しれません。

そうなるとマンションの修繕積立金のように
毎月徴収される可能性もあります。
ただ、私の経験上そのような事を行っている
私道は見た事がありません・・・

このように私道は持ち分があるかないかという
点と３つのポイントを抑えておく
必要があります。

・通行承諾
・掘削承諾
・権利の継承と承継

また、維持管理や積立金の発生の可能性。
この辺りを抑えておきましょう。

公道である事がベストですが
私道でも上記ポイントをしっかり抑えておけば
何ら問題がありません。

参考までに覚えておいてください。

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【 】変動と固定どっちが良い？※長文変動金利と固定金利は実際どっちを選んだ方が良いのだろうか？？これは先に結論を言っていますと「人それぞれ」になってしまう。しかし重要なのは、変動と固定を選択するにあたりしっかりとした判断材...
05/10/2020

【 】変動と固定
どっちが良い？

※長文

変動金利と固定金利は実際どっちを選んだ方が
良いのだろうか？？

これは先に結論を言っていますと「人それぞれ」に
なってしまう。
しかし重要なのは、変動と固定を選択するにあたり
しっかりとした判断材料を提示されているのか？

と言うところがポイントです。

私の経験上、住宅ローンに詳しい営業マンは見た事が
ありません。

「この人だったら〇〇銀行に申し込もう」くらいは
判断できると思いますが、変動と固定仕組みや
変動金利の金利上昇のリスクの「可能性」の明確な
根拠を説明できる営業マンは多分いないでしょう。

変動金利にリスクが有る話は誰でもできます。

重要なのは「金利が上がる可能性」の話です。
リスクの有無は分かったけど可能性が低かったら
どうでしょう？

考え方が変わりますよね。

しかし営業マンが説明をするのは変動金利の
金利上昇リスクが怖かったら固定金利にしましょう！
と言う模範解答のみです。

実は変動金利の金利上昇リスクをヘッジする方法は
もう１つあるのです。

その方法を聞いてから変動にするのか固定にする
のかを決めても遅くありません。

まずは住宅ローンの仕組みですが
住宅ローンの支払いは「元金と利息」に別れいて

この２つを合わせて毎月の支払額になります。

ここでポイントは、支払額よりも利息の方が
増えるのです。

そりゃ元金の減りも遅いはずです。
支払額だけの比較をしていると見落としがちに
なります。

この状況で１０年後を比べてみると支払額と
元金の残り具合をみると３００万円ほど差が
つきます。

と言う事は３００万円を損しているのです。
その３００万円で金利が変わらないと言う
安心を購入しています。

固定が変動よりもだいぶ損をする事は
わかりますが、とはいえ金利が上昇するのも
怖い・・・

今度は変動金利の仕組みを見てみましょう。
変動金利は、銀行の店頭で提示されいる
店頭金利から優遇を受けて実際の借りる
実行金利になります。

その店頭金利は短期プライムレート（以下、短プラ）
という金利の＋１％が店頭金利になっていますので
短期プラが上がると店頭金利も上がり
実際の金利も上がるという仕組みです。

では、短期プラの金利推移はどんな
感じかというと・・・

実は結構落ち着いています。

という事は変動金利は上がっていない
という事です。

そして本当に重要なのは短期プラではなく
無担保コールレート（オーバーナイト物）です。

これは政策金利の事です。

住宅ローンは、短期プラを基準にしているの
ですが政策金利の影響を受けています。

という事は政策金利が上がれば住宅ローンの金利も
上がる・・・
現在の政策金利は▲０.１％です。
物凄い低金利政策です。

でも政策金利が上がったら？

政策金利が上がったとしても実は銀行はすぐに
金利を上げることができない。

その理由は銀行法１条にあります。

抜粋すると「国民経済の健全な発展に資する事を
目的とする。」とされているのです。

政策金利が上がったから住宅ローンの金利も上げよう！
とやったらどれだけ払えなくなる人が出てくるでしょうか？
それこそ融資判断に問題がなかったのか！？
と黒崎（金融庁）に目をつけられるかもしれません。

仮に変動金利を選んで金利が上がったとして
支払いが出来なくなる！というリスクを回避する
方法があると言いましたね。

それは固定金利にするのではなく変動金利に借りて
固定金利との支払い差額の貯蓄するという方法です。

変動と固定の支払い差額が年間で１８万円あれば
１０年間で１８０万円です。

これを貯蓄に回しておきもし本当に金利が上がって
支払いが厳しくなった時にこれを使って
返済額減額型の繰上げ返済をしたり支払いが増えた
分の貯蓄から切り崩して使う。

金利が上がらなたかった！
となれば貯蓄した１８０万円で旅行に行っても良いし
子供の教育費に使っても良いし車の購入費に当てても
良い。

固定金利で銀行に多く支払うのと自分たちのために
使えるお金があるのだとどちらが良いですか？

という事ですね。

変動金利のリスクは固定金利にするだけでなくなく
上記のような方法でもリスクヘッジができる。

それでも不安な方は固定金利です。

なので「人それぞれ」です。

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