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30/01/2018

2018년 부동산 어디에 투자를 해야 하나?

작년 6.19대책으로 시작된 부동산 규제 정책이 8.2대책 때 정점을 찍으면서 부동산 시장은 거래절벽과 관망세가 짙어지기 시작했다. 규제의 직격탄이 된 조정대상지역 뿐만 아니라 비조정대상지역인 지방의 거래량도 급감할 정도로 매수심리가 크게 위축되었다.

예상외의 강도 높은 대책으로 주택보유자. 무주택자 가릴 것 없이 셈법이 매우 복잡해 졌다.

특히 다주택자들은 정부가 4월 1일 이전까지 매도하든지, 그 이후에 매도해 양도소득세 폭탄을 맞든지 둘 중 하나를 선택하라고 궁지에 몰았고, 무주택자들은 이번 대책으로 다주택자의 보유물건이 부동산 시장에 유입되면 기존 가격보다 저렴한 가격으로 부동산을 매입할 수 있을 것이라는 기대감을 갖게 되었다.

8.2대책 발표 한 달이 지난 9월부터 서울 강남을 중심으로 일부 다주택자들의 물건이 매물로 나오기 시작했다. 그러나 정부가 주거 안정을 위해서 모든 대책을 강구하겠다는 강한 의지를 믿고 매물을 내놓은 이들은 얼마 지나지 않아 후회하기 시작했다.

8.2대책으로 인해 재건축 조합원지위양도가 금지되면서 재건축 매물이 줄어든 반면, 2017년 말까지 관리처분계획인가 신청을 할 경우 재건축초과이익환수제(재초환)를 피할 수 있어 재건축 진행 속도가 매우 빨라진 것이다. 11월과 12월, 강남의 재건축 아파트 매매가격의 호가가 크게 상승한 것은 이처럼 재건축 물량은 줄어든 반면 재초환을 피할 수 있는 단지의 수익성이 커지면서 매수세가 몰렸기 때문이다.

강남 재건축 시장의 상승세와 맞불려 양천구, 광진구, 마포구, 용산구 등도 상승 대열에 합류하고 있다. 강남의 집값 상승이 인근 지역과 주변 지역으로 확산될 조짐이 보이고 있자 정부도 호프 미팅을 갖는 등 분주하게 움직이고 있는 모습이다.

기회와 위기가 공존하고 있는 현 부동산 시장에서 우리는 어디에 투자해야 할까?

필자는 2018년 투자 키워드를 ‘역세권’과 ‘재건축’으로 본다.

1. 역세권

과거 3~4년 동안 역세권 중소형 아파트의 매매가격은 역에서 떨어져 있는 비역세권 아파트에 비해 상대적으로 상승폭이 컸다.

실수요자들은 본인이 당초 거주하고 있는 지역의 전세가격이 폭등하자 가격적 부담이 적은 지역으로 이동을 해야 하는 상황에서 직장과의 거리 등을 감안해 역에서 가까운 매물을 선택하게 되었다.

매매수요 뿐만 아니라 전세 수요도 역세권에 있는 부동산으로 유입되면서 역세권 주변아파트의 전세가율은 점점 높아지기 시작했다. 높은 전세가율을 형성하면서 매매가격이 상승하자 갭투자의 대상이 되면서 그 상승폭을 더욱 키웠다.

2018년에도 서울의 재고아파트 시장은 매물이 적을 것으로 예상된다. 8.2대책에도 불구하고 시장에 매물이 쏟아지기는커녕 오히려 매물을 걷어드리면서 지역에 따라서는 매물 품귀현상이 나타나고 있다. 4월 1일 이후 양도소득세 중과세가 시작되면 매물 수는 지금보다 더욱 감소할 것이다. 매물이 적다면 조금의 시장변화에도 가격이 요동칠 수 있고 가격의 변화가 나타난다면 가장 민감하게 반응할 지역이 역세권 주변 아파트가 될 것이다.

과거데이터를 분석해 보니 브랜드나 세대수보다 역에서 얼마나 가까우냐에 따라 가격 평가가 달라지는 지역도 있었다.

2. 재건축

8.2대책으로 가장 타격이 클 것으로 예상되었던 시장이 바로 재건축이다.

그러나 현재 재건축 시장은 8.2대책 이전보다 더 큰 폭으로 상승하고 있다.

최근 모 일간지에서 A아파트가 8.2대책 이전보다 6개월 만에 16억 원이 상승했다는 기사를 보았다. 그 진위여부를 떠나 정부의 예상과 달리 대책 이전 수준보다 가격이 크게 상승한 것은 정부의 정책이 그 원인을 제대로 파악하지 못하고 급한 불을 먼저 끄고 보자는 성급한 결정 때문일 수 있다.

문제는 정부가 앞으로 쓸 수 있는 카드가 많지 않다는 것이다.

최근 논란이 되고 있는 ‘재건축 연한 40년 연장’도 기간을 연장한다면 이미 연한을 채운 아파트는 자연스럽게 풍선효과를 볼 수 있다.

그렇게 되면 재건축에 관심 있는 이들이 특정 아파트로 몰리면서 가격은 오히려 폭등 할 것이고 재건축 연한이 늘어난 만큼 서울의 공급은 제한되어 가격 상승에 대한 압박은 더욱 심해질 것이다. 즉 재건축 아파트를 안정화 시키는데 있어 근본적인 해결책이 되지 못한다.
결국 새 아파트의 갈망과 함께 새 아파트에 대한 공급이 부족 시장에 공급을 제때에 풀어주지 않는다면 정부의 예상과 달리 부동산 가격은 쉽사리 잡히지 않을 것이고 악순환은 반복될 것이다. 반대로 정부의 실정으로 만들어진 현 틈새시장을 투자자들은 위기가 만들어 낸 기회라 생각할 것이다.

26/01/2018

부동산을 모르고 부자가 될 수 없다.

몇 달 전 KB금융지주 경영연구소가 발표한 ‘2017 한국 부자 보고서’에 의하면 금융자산이 10억 원 이상인 부자의 보유 부동산 규모는 평균 28억 6000만 원 수준이라고 한다. 이는 국내 전체 가계의 부동산자산 평균 2억 5000만 원의 약 11배에 달하는 수준이다.

한국 부자들의 보유 자산 구성비는 부동산자산 52.2%, 금융자산 44.2%, 기타자산 3.6%인 것으로 나타났다. 2012년 이후 부동산자산 비중은 감소하고 금융자산 비중이 증가하는 추세가 이어졌지만, 2017년에는 금융자산뿐만 아니라 부동산자산 비중도 동반 상승했다고 한다.

강남 중심의 중소형 빌딩, 상가 등 수익형 부동산의 자산뿐만 아니라 최근 몇 년 동안 재건축 아파트 단지 등의 가격 상승세가 부동산자산 비중을 상승시킨 요인으로 풀이된다. 향후 포트폴리오 운용에서도 투자용 부동산을 증가시키겠다는 비율이 42.8%로 모든 자산을 통틀어 가장 높게 나타났다.

이런 발표를 보면 자신과는 전혀 다른 자산의 규모에 대부분의 사람들은 허탈함에 빠진다.

그리곤 나하고는 전혀 다른 나라 사람들의 얘기로 치부해 버린다.

필자 역시 회사 생활을 하면서 부동산은 나와는 전혀 관계없는 아니 더 솔직히 말해서 관심도 없었던 분야였다.

회사 생활을 하면서 점점 회의를 느꼈다.

40대 중반 부장님의 모습은 매일 야근에 주말 출근을 했고, 나이 어린 임원의 눈치를 보며 명예퇴직을 걱정하고 있었다. 나의 미래 모습이 그려지는 순간 머리를 크게 한 대 얻어맞은 느낌이 들었다.

그때부터 닥치는 대로 부자가 된 사람들의 자서전이나 경영서 등을 읽었다.

특히 나는 재벌 2세, 3세들의 이야기보다는 자수성가를 이룬 CEO들의 책에 관심을 가졌다. 흙수저였던 사람들이 어떻게 금수저가 되었는지, 나도 저들처럼 금수저가 될 수 있는 돌파구는 없는지, 그 답을 찾기 위해 몇십 권 아니 몇백 권의 책을 읽었는지 모른다.

책을 읽다 보니 자수성가한 사람들의 공통점이 있었다.

작은 사업으로 시작했지만 시간이 지나면서 그들의 자산에는 부동산의 비중이 점점 높아지고 있다는 것이다.

우리가 햄버거 가게로 익히 알고 있는 맥도널드.

맥도널드 CEO는 스스로가 햄버거 사업이 아닌 부동산 사업을 하고 있다고 당당하게 말하는 것을 봤을 때 충격 그 자체였다.

부자가 되고 싶었던 나는 그제서야 부동산에 대해 공부하기 시작했다.

20대인 사회 초년생은 급여의 대부분을 생활비와 여가비용에 치중한다. 조금의 여유자금은 저축과 주식 등으로 재테크를 한다.

30대는 직장에서 자리를 잡기 위해 치열하게 일한다. 열심히 일해도 급여 상승액보다 부동산 가격과 상승분이 월등히 높기 때문에 내 집 마련은 꿈도 못 꾼다.

40대는 안정적인 직장 생활을 하지만 가족들의 생활비며 아이들 학원비, 대출 이자 등으로 좀처럼 여유로운 생활을 하지 못한다.

50대는 명예퇴직 등의 압박 속에 아이들 대학 등록금과 결혼 자금 등의 고민으로 매일 살얼음을 걷는다.

60대는 본인의 청춘을 바친 대가로 받은 퇴직금으로 노후준비를 하지만 이 역시 만만치 않은 현실에 좌절을 한다.

이러한 인생라이프는 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 광경이다.

바쁜 일상 속에서 부동산을 공부한다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다.

그렇지만 부동산을 떼고 부자를 논하거나 흙 수저에서 금수저가 된다는 것은 우리나라의 사회 구조상 불가능에 가까운 것도 사실이다.

부동산을 공부한다고 해서 바로 투자나 투기를 하라는 것은 아니다.

적어도 내 재산을 지키기 위해서 최소한의 지식부터 배워야 한다는 것이다.

왜? 확정일자를 받아야 하며, 전입신고를 해야 하는지 그리고 내가 거주하고 있는 집에 어떤 권리가 등기되어 있고 그 등기가 내 재산을 위협하지는 않는지?

다른 집은 다 오르는데 왜? 내가 산 집만 오르지 않는지.

다른 사람들은 부동산으로 적든 많든 돈을 벌었다고 하는데 나는 왜 사기만 하면 집값이 떨어지는지. 모든 것에는 반드시 그 이유가 있다.

한국 사회에서 일하면서 바쁘지 않은 사람은 없다.

조금만 관심을 갖고 시간을 쪼개 공부한다면 어렵게 모은 돈을 어이없이 날려 그동안 쌓아 놓은 자산을 잃는 일은 적어도 없을 것이다.

최근 주거복지로드맵이 발표되면서 임대주택이 공급이 되면 집값이 하락하겠지, 정부가 집값을 안정 시켜주니깐 이제는 주거비에 신경 쓰지 않아도 되겠지 이렇게 생각하는 사람들도 분명히 있을 것이다.

역대 정부 정책을 봐라.

집값이 일시적으로 안정될 수는 있지만 지속적으로 하락할 수는 없다.

우리나라의 부동산은 그 특수성 때문에 경제와 매우 밀접한 관련이 있다. 정부가 지속적으로 하락하게 절대 좌시하지 않는다.

정부를 믿기보단 내 자신 스스로가 내 자산을 지키기 위해 노력해야 하는 이유다.

‘부자 아빠 가난한 아빠’의 저자인 로버트 기요사키는 책에서 이런 말을 했다.

‘투자가 위험한 것은 아니다. 위험한 것은 경제적 훈련과 지식이 부족한 것이다. 그리고 가장 위험한 것은 아무것도 배우지 않는다는 것이다.’

25/01/2018

부동산 부자가 되고 싶다면 이것부터 해라.

부동산 업계에 오래 있다 보니 정말 다양한 사람들을 만날 기회가 많다.

불과 10~20년 전만해도 40대~60대가 주류를 이루었다면 최근에는 20~30대도 부동산재테크에 관심을 갖기 시작하면서 연령층이 두터워졌다.

가정주부, 직장인, 전문직, 자영업자는 말할 것도 없고 취업준비생부터 은퇴자까지 다양한 직업군을 가진 이들이 현재의 급여나 소득만으로는 불확실한 미래가 담보되지 않아 열정을 불태우는 것이다. 그들과 얘기를 하다보면 은퇴 후에 퇴직금으로 다가구나 상가를 매입해 월세를 받으면서 편안한 노후생활을 보내겠다는 계획이 빠른 속도로 앞당겨지고 있음을 느낀다.

힘들게 살아온 과거, 희망이 보이지 않는 현실, 불안한 미래가 낳은 사회 구조적인 현상일지 모른다.

2018년 무술년이다.

여러분들은 새해 어떤 목표를 세웠는가?

만약 당신이 아래와 같이 목표를 세웠다면 그 목표는 절대 이루어지지 않을 것이다.

‘새해에는 건강했으면 좋겠다.’

그 이유는 무엇일까?

바로 그랬으면 좋겠다는 바람만 있을 뿐 구체적인 실천계획이 없기 때문이다.

건강을 위해 담배를 한 달에 몇 갑에서 몇 갑으로 줄이고 그러기 위해서 하루에 몇 대 이상은 피우지 않는다.

술은 일주일에 한 번만 마시고 한 번 마실 때 몇 잔 또는 한 병 이상은 마시지 않는다.

매일 하루에(또는 월수금) 30분씩 몇 시 부터 몇 시 사이에 운동을 한다.

이렇게 구체적인 실천계획이 없이 막연한 목표만을 생각하는 것은 말 그대로 ‘바람’일 뿐이다.

‘새해에는 부자가 되었으면 좋겠다.’

부자가 되기 위해서 무엇을 어떻게 준비를 할 것인지에 대한 구체적인 계획이나 방법이 없다면 이 역시 단순한 희망사항에 불과하다.

그럼 정말 부자가 되고 싶다면 가장 먼저 무엇을 해야 할까?

사람들은 대부분 어디에 투자를 하려고 한다. 투자를 해야 돈을 벌고 돈을 벌어야 부자가 될 것이라고 생각한다. 하지만 이는 잘못된 생각이다.

가장 먼저 해야 할 일은 부동산, 주식 등 재테크에 투자하는 것이 아니다.

바로 현재의 재무 상태를 정확하고 제대로 체크하는 것이다.

불필요하게 나가고 있는 돈은 얼마이고 이 돈을 어떻게 줄일 수 있는지에 대한 고민이 선행되어야 한다.

밑 빠진 독에 물을 붓는다고 물이 채워지지 않는다.

부자의 밑은 매우 견고하다.

빠져 나갈 구멍이 거의 없다. 그래서 다른 사람의 독보다 훨씬 더 빨리 물이 채워지며 시간이 지나 넘쳐흐른다. 독에 물이 넘쳐흐를 때 비로소 ‘나도 부자구나’라고 느낀다.

진정한 부자는 넘쳐흐르는 물을 절대 좌시하지 않는다. 보다 더 큰 독을 만들고 그 독에 물을 또 가득 담는다. 그러나 준비되지 않은 부자는 넘쳐흐르는 물을 보고 독을 자랑하기 바쁘다.

“너는 독에 물이 조금 밖에 없는데 내 독을 봐봐~ 부럽지?”

사치와 향락을 즐기다 보면 결국 얼마가지 않아 물은 다시 바닥을 보이기 시작하고 과거의 삶으로 회귀하게 된다.

재무점검을 통해 밑을 견고하게 다져 물이 새지 않게 했다면 이제는 물을 담을 독을 다지는 작업을 해야 한다.

부동산재테크에 총 투자할 수 있는 자금이 얼마인지 확인하고(1천만원 이하의 소액인지, 1억 이하인지, 1억 이상 투자할 수 있는지), 부동산 강의나 세미나 등으로 가장 수익이 날 수 있는 지역이 어디인지 찾아야 한다.

사전조사는 어떻게 할지, 물건의 가치는 어떻게 판단할지, 매수와 매도 타이밍은 언제로 할지, 세금이나 대출한도 및 이자 등은 얼마 정도 되는지, 목표 수익률을 어느 정도까지 예상할 수 있는지 등등 철저한 사전조사와 준비가 반드시 선행되어야 한다.

모든 준비가 끝났다면 그제서야 ‘투자’의 단계에 들어가야 한다.

내 집 마련이든 부동산투자든 반드시 투자의 원칙과 전략이 있어야 한다.

다른 사람이 하니깐 나도 따라서 해야지 하는 식으로 투자하거나 유명 부동산 강사나 평소에 친분 있는 부동산사장님이 물건을 추천해 줬다고 해서 아무런 조사 없이 맹목적으로 물건을 매입하는 것은 망하는 지름길이다.

원칙 없는 투자로 수익을 얻었다고 해도 그 기쁨은 결코 오래가지 못한다.

자산을 지키는 힘이 없기 때문이다.

부동산 투자를 할 때 반드시 지켜야 하는 대원칙이 있다.

누군가가 정말 괜찮은 부동산이 있다고 소개해 주더라도 그 사람을 믿고 투자하는 것이 아닌 나 자신을 믿고 투자를 해야 한다. 즉 많은 부동산 중에 그 부동산을 매입해야 하는 이유가 무엇인지 그 이유가 반드시 자신을 설득시킬 수 있어야 한다.

그리고 명분 있는 투자에 고개가 끄덕여 졌을 때 비로소 투자로 이어져야 한다.

부동산 하나를 매입하더라도 쉽게 얻으려 하지 말라.

운이 아닌 노력형 부자는 절대 쉽게 만들어지지 않는다.

부자가 되기 위해 그 누구보다 절박해야 하고, 그 누구보다 꾸준해야 한다.

절박함과 꾸준함이 모여 당신을 부자로 이끌어 주는 것이지 단순한 희망사항만으로는 지금의 모습와 5년 이후의 모습이 별반 차이가 없다.

그리고 그 사실을 깨달았을 때 노력 없이 보낸 지난 5년을 땅을 치고 후회할 것이다.

가장 중요한 ‘시간’을 의미 없이 소비했기 때문이다.

23/09/2017

부동산은 현재 모습만 봐서는 안 된다.
주변이 어떻개 바뀔것인지, 새로 지어 올리면 어떨지 상상할 수 있어야 하고, 기대수익과 투자비용을 분석 할 수 있어야 한다.

21/07/2016

- 지역주택조합 업무대행(PM) 제안-
1. 추진위 구성, 규약작성, 사업계획타당성 검토
2. 조합원모집대행, 계약서, 홍보물 등 제반 양식 제작
3. 지구단위계획입안(변경), 건축심의, 사업승인, 착공 등 인허가 대행
4. 토지 매수 협의, 국공유지 유무상 취득, 기반시설조성 등 실무
5. 조합 관련 제반 계약 내용 분석 및 사업수지 반영 적정성 판단
6. 브릿지, PF 등 금융 작업, 신탁사, 시공사 MOU, 도급계약 체결 등 업무
7. 주택조합 전문 법무법인(변호사) 자문으로 실무 진행
8. 사고조합, 비대위 관련 각종 소송, 총회 소집, 사회 진행
9. 기타 조합 관련 상담

종합부동산개발 시행사, PM, CM, 자산관리 컨설팅 회사.
지역주택조합, 지주사업 업무대행 실무 다수.
(주)리체플러스 대표이사 박영준
010-2314-1569
[email protected]

★ 대다수의 지역주택조합이 업무대행사의 과도한 pm용역비와 전문지식 부족으로 인한 사업지연과 인허가 실무의 미흡으로 사고 조합이 많이 발생하고 있으며, 이를 개선하고 조합원추가분담금 등 불합리한 관행을 사전에 방지하고 검증하기 위하여 사업계획에 따른 수지분석을 통한 합리적이고 적정한 업무대행비를 제시 합니다.

15/07/2016

사람, 돈 떠난 압구정 로데오거리
가로수길도 임대료 상승~ 전전긍긍…문 닫는 가게 속출, 젠트리피케이션 후유증 심각

서울 강남구 압구정 로데오거리. 6월 24일 금요일 저녁임에도 거리에는 사람이 거의 없다.
한때 강남 최대 번화가이자 핫플레이스였던 곳이 맞나 싶다. 조깅을 해도 될 만큼 오가는 이가 없다. 중심가에서 벗어난 골목길에 간혹 손님이 들어찬 호프집이 몇 군데 있을 뿐, 중심가 가게들은 텅 비어 적막만이 흘렀다.

1990년대 서울 번화가의 상징이던 압구정 로데오거리가 그 명성을 잃고 있다. 지난해 12월부터 상가 공실률이 높아지고 급기야 올해 5월에는 권리금이 없는 가게까지 등장했다. “로데오거리 가게 점주들이 가로수길 등 임대료가 더 싼 근처 번화가로 대거 이동한 결과”라고 진단한다. 그러나 압구정 로데오거리보다 나중에 형성된 번화가들도 우울한 미래를 그릴 뿐이다. 젠트리피케이션(gentrification)의 그림자는 이미 짙어지고 있었다.

임대료, 보증금, 권리금 동시 하락
예술가나 영세상인, 저소득층이 임대료와 거주비가 싼 곳을 찾아 모여들면서 새로운 상권이 형성되고 독특한 문화가 만들어진다. 이렇게 낙후됐던 지역이 활성화되면 돈 있는 사람이 하나 둘 들어오기 시작하고 임대료가 상승한다. 그리고 이를 견디다 못한 원주민들이 얼마 안 가 다시 주변부로 옮겨가는 것이 젠트리피케이션 현상이다.
이때 원주민이 떠난 자리를 채우는 것은 대기업이 운영하는 프랜차이즈업체나 고급 상점이다. 하지만 이내 소비자는 독특한 문화가 사라진 거리를 외면하고, 유동인구가 줄면서 임대료도 함께 하락한다. 이런 일이 지속되면 해당 지역에서는 텅 빈 가게들만 남는 공동화 현상이 일어난다.

압구정 로데오거리도 공동화 조짐을 보이고 있다.
고공행진을 계속하던 임대료가 사실상 떨어지기 시작한 것. 부동산 통계를 보면 압구정 로데오거리의 임대료가 오른 것으로 나타났지만 실제 현장의 임대료는 떨어지고 있었다.
‘이 지역 월평균 임대료는 2013년 3.3㎡ 기준 11만 원 선에서 2016년 1분기 17만5000원 선으로 꾸준히 상승했다. 올해 1분기에는 이전 분기와 비교해 6.6% 올랐다. ㎡당 보증금은 86만 원 선으로 가로수길 인근 지역(94만 원)보다 낮았지만 삼성역 인근 지역(47만 원)보다 크게 높았다. 이 통계에 따르면 여전히 로데오거리는 강남권에서도 매력적인 상권인 듯 보인다.

그러나 실거래 상황은 이와 반대였다.
점포 거래 전문업체 ‘점포라인’이 조사한 압구정 로데오거리 일대 임대료 추이를 보면 보증금은 33㎡(10평) 기준으로 2013년 3300만 원에서 2016년 2000만 원으로 떨어졌다.
권리금 하락폭도 컸다. 같은 기간 3.3㎡당 권리금은 9,500만 원에서 1,250만 원으로 떨어졌다. 대한민국 패션 1번지의 체면이 크게 구겨진 것.

압구정 로데오거리 “이곳을 찾아오는 실제 고객의 구매 패턴과 가게 주인이 팔려는 제품 사이의 괴리감이 사양화를 이끌었다”고 분석한다. “압구정 로데오거리를 찾는 손님은 명품족도, 한류 문화에 관심 있는 관광객도 아니다.
새로운 제품을 합리적인 가격에 사러 오는 경우가 대다수다. 그러나 이곳에는 더는 새롭거나 기발한 제품이 없다. 당연히 특색 있는 매장이 많은 가로수길로 발길을 돌리는 것”이라고 설명했다.

압구정 로데오거리는 갤러리아백화점 명품관을 시작으로 청담동 명품·한류스타거리가 시작되는 곳이다. 인도변을 따라 다양한 해외 명품 브랜드가 입점해 있고 ‘한류스타거리’를 안내하는 표지판도 있다. 그러나 명품 브랜드 가게나 한류스타거리 표지판에 관심을 갖는 행인은 거의 없었다. “압구정 로데오거리는 1990년대 형성된 번화가로 젠트리피케이션이 계속 진행된 곳”이며 “기간이 긴 만큼 젠트리피케이션이 심화됐고, 5년 전부터 공동화 조짐이 보였다.

⊙겉과 다른, 가로수길 속사정

서울 강남구 압구정 로데오거리에는 1층 매장임에도 빈 상가가 종종 보였다. 건물주들이 임대료를 내리지 않았던 지난해 말에는 이보다 훨씬 많은 가게가 비어 있었다
압구정 로데오거리에서 버스로 5분 거리인 가로수길의 상황도 심상치 않다.
겉으로는 외국인 관광객과 젊은이들로 붐비는 것처럼 보이지만, 가게 주인들은 날로 오르는 임대료 때문에 언제 가게 문을 닫을까 전전긍긍하고 있다. 이곳의 임대료는 지난 분기 대비 소폭 올랐다.
부동산114의 ‘2016년 1분기 상업용 부동산 분기 리포트’에 따르면 가로수길의 월 임대료는 지난 분기 대비 3.8% 상승한 ㎡당 5만3700원을 기록했다. 문제는 높은 임대료를 견디지 못하고 폐업하는 가게가 계속 늘고 있다는 점. 서울시 우리마을가게 상권분석서비스에 따르면 2015년 6월 2일 기준 신사동 점포 폐업신고율은 1.7%로 2014년 같은 분기 대비 4% 증가했다. 3년간 개업 대비 폐업신고율은 16%로 지난해 같은 분기 대비 22.8% 증가했다.

가로수길이 속한 신사동 일대에서 강북 홍익대 근처처럼 신사동과 압구정동 일대에도 점포들이 생기고 사라지기를 반복하고 있다. 로데오거리의 권리금과 보증금이 대폭 내려가자 가로수길에서 그쪽(로데오거리)으로 점포를 역이전하는 경우도 종종 있다. 최근 가로수길 임대료가 많이 올라 중심 거리보다 골목에 있는 점포 관련 문의가 늘어 나는 추세다. 중심 거리에 자리한 건물은 대부분 대기업이 높은 금액을 주고 임차하는 상황이다.

서울 강북 일대 번화가도 젠트리피케이션 후유증을 겪고 있다.
개성 있는 카페와 음식점 등이 대거 유입되면서 인기를 모은 홍대 인근 마포구 서교동, 상수동 일대는 최근 몇 년간 임대료 상승으로 기존 상인들이 버티지 못하고 떠나는 일이 비일비재했다. 마포구가 3월부터 5월까지 두 달간 서울메트로 2호선 홍대입구역과 합정역 일대의 주택 및 상가 564곳을 조사한 결과 보증금은 단위면적(3.3㎡)당 평균 193만 원으로 직전 계약 당시 보증금(187만 원)보다 3.2% 상승했다. 월평균 임대료는 단위면적당 처음 계약 당시 11만3000원에서 13만 원으로 15% 상승했다. 임대료가 치솟으니 점포 주인도 자주 바뀐다. 조사 결과 상가 314곳 가운데 88.7%가 2년 안에 계약을 갱신하는 것으로 나타났다. 상가건물 임대차보호법상 갱신기간은 5년이지만 2년 만에 인테리어를 원상 복구하고 내쫓기는 사례도 있었다.

서울 용산구 이태원동 경리단길의 상황도 크게 다르지 않았다. 경리단길 부동산업계 관계자에 따르면 경리단길에 임차인을 구하는 상가 매물이 계속 늘어나고 있다. 현지 부동산업소 한 관계자는 “상가 매물이 50건 이상 나온 상태다. 몇 년 동안 상권이 급격히 성장하면서 치솟은 임대료를 감당하지 못하는 상인이 많아졌기 때문”이라고 말했다. 부동산114의 임대료 데이터베이스에 따르면 올해 3월 기준 이태원동 전체의 ㎡당 월평균 임대료는 약 4만7000원으로 2년 전인 2014년 3월에 비해 2배 올랐다. 부동산 전문가들은 “이태원동의 임대료 급등은 경리단길 때문”이라고 입을 모았다. 경리단길 상권의 임대료가 최근 2년 사이 2~3배 오른 것으로 보인다. 중심 거리의 1층 상가 평균 임대료는 33㎡ 기준으로 보증금 3000만 원에 월 임대료 200만~250만원 선이다.

매력 잃어가는 거리, 재생 가능할까?

6월 24일 오후 7시 서울 신사동 가로수길. 압구정 로데오거리에서 멀지 않은 곳임에도 로데오거리와는 달리 통행이 불편할 정도로 사람이 많았다.
이미 공동화 현상이 진행되고 있는 압구정 로데오거리처럼 젠트리피케이션이 심화된 신사동(가로수길), 홍대 인근, 이태원 지역도 손님의 발길이 뚝 끊기고 상가가 비어가는 현상이 곧 일어날까. 이에 대해 부동산 전문가들은 “압구정 로데오거리와 달리 이들 지역의 공동화 현상을 점치기에는 아직 이르다”고 입을 모은다.

“공동화 현상이 진행되려면 젠트리피케이션 발생 이후 10년 정도 기간이 필요하다”,
선진국의 경우 부동산시장이 안정화된 편이라 젠트리피케이션 발생 후 10년이 지나야 공동화 현상이 서서히 진행된다.
한국 부동산시장이 급변하는 경향이 있긴 하지만 젠트리피케이션에 관한 논의가 나온 지 2년 정도 된 상황에서 공동화 가능성까지 점치기는 어렵다.

번화가에는 관성이 있다.
거리가 매력을 조금씩 잃어도 그 거리에 대한 관성 때문에 당분간은 일정 정도 사람이 모인다.
그러나 젠트리피케이션이 심화되면 이런 관성도 사라질 수 있다.
도시재생과 함께 젠트리피케이션을 막을 수 있는 개발 정책이 필요하다.
서울 강남구청 지역경제과는 “공인중개사와 건물주에게 임대료 상승 자제를 요청 중이다.
최근 젠트리피케이션 폐해가 많이 알려지면서 대다수 건물주가 임대료를 필요 이상으로 올리지 않고 있는 것으로 안다.
이 밖에도 쇠퇴하는 상권에 사람을 모으고자 공연이나 패션쇼 등 문화 행사도 지속적으로 열어야 될 것이다.

11/07/2016

아파트, 오피스텔, 상가 분양후 건물만 짓고 훌쩍 떠나버리는‘먹튀형’ 개발 대신 건물 준공을 마친 뒤에도 계속 남아 입점 점포 관리와 상권 활성화 등 애프터서비스까지 해주는 ‘양심적인’ 시행사가 되고자 올초부터 부동산 자산관리 부서 신설하고 기존 시행 하였던 현장을 찾아 무료 A/S 및 문제점 청취하고 최소비용으로 자산관리 계약하고 있다.

디벨로퍼가 분양후 훌쩍 떠나버리면 개별 수분양자들끼리 모여 상권 형성을 한다는 건 쉽지 않은 게 현실, 수십만원짜리 휴대폰을 팔아도 2년간 애프터서비스를 해주는데 수억원이 훨씬 넘는 상가를 팔면서 법적 책임이 없다고 A/S를 안 해주는 것은 맞지 않다.

당사가 그동안 15년이상 시행한 다른 단지도 마찬가지 서비스를 제공할 계획이다.

“디벨로퍼로서 분양 사업뿐만 아니라 향후 도심재생사업 등에 진출하려면 자산관리와 상권 디자인 노하우도 함께 갖춰야 한다는 판단”이며 “단순히 분양사업으로 끝날 게 아니라 상권 디자인과 개발도 같이 하는게 디벨로퍼의 책임이라 생각하여 실행하고 있다.

10/07/2016

부동산개발 PF대출의 문제점과 개선방안> 저축은행과 건설회사 중심

부동산 PF(Project Financing, 이하 “PF”)는 이론적으로 돈을 빌려줄 때 자금조달의 기초를 부동산 개발 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적 담보에 두지 않고 프로젝트 자체의 경제성에 두는 금융기법을 말한다.

하지만 현재 국내에서 실행되는 부동산 PF는 프로젝트를 추진하는 시행회사가 자금을 조달하는 주체가 되며,
시공을 맡은 건설회사가 시행회사의 Loan에 대하여 연대보증이나 채무인수 등의 형태로 신용보강을 제공한다.

국내 부동산 PF규모는 IMF 이후의 부동산 경기 활성화와 함께 급격하게 팽창하였다. 금융기관들은 상대적으로 높은 수익성 때문에 경쟁적으로 부동산 PF 대출에 자금을 공급하였으나,
2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 경기 침체가 장기화되면서 부동산 PF 부실이 발생하였고, 그 규모는 지속적으로 팽창되었다.

국내 부동산 PF의 일반적인 자금조달 구조는 토지 확보 및 인허가 단계에서는 저축은행이, 건설 단계에서는 시공회사가 위험을 각각 부담하는 구조에 기반하여 해당 사업이 추진되었다.

그런데 경기 침체로 인해 건설산업에 대한 금융기관의 자금 공급이 축소되면서 건설기업의 재무상황이 악화되었고, 계획 중인 개발사업의 지연뿐만 아니라 이미 진행 중인 사업의 중단까지 초래함으로써 결과적으로 해당 건설기업을 부도와 도산에 이르게 하였다.
외환위기 이후 보편화된 한국형 PF 대출구조가 그 동안 수많은 부동산 개발사업을 지원하였으나, 부동산시장이 침체기에 접어든 이후 특히 금융기관 중 저축은행에게 대량의 부실채권이 발생하고 다수의 건설회사들이 도산하는 등의 문제가 관찰되는 것에 대해 주목하였다.
가계부채의 포화와 건설경기의 하락으로 인한 분양시장 침체로 주택사업 여건이 계속 악화되고 있는 현 시점에서 부동산 PF 대출을 둘러싼 건설회사의 도산과 금융기관의 부실고리를 확인하고 새로운 부동산 개발환경 변화에 따른 적절한 대응방안이 필요하다.

현재의 부동산 PF 문제는 부동산 경기 침체 때문이기도 하지만 우리 부동산 개발사업의 구조적 문제와도 깊은 관련이 있다.
PF가 경기변동에 취약한 구조이기 때문에 많은 문제가 발생했다고 전제하고, 부동산 PF의 참여자 중에서 부동산 PF 부실에 가장 심각한 영향을 받고 있는 저축은행과 건설회사를 중심으로 부동산 PF의 현황, 부동산 PF 부실의 원인 및 문제점을 살펴보고, 새로운 부동산 개발환경 변화 속에서 가장 적절한 부동산 PF 개선방안이 필요하다.

저축은행과 건설회사를 통해 살펴본 한국형 부동산 PF 문제점은 다음과 같다.

첫째, 시행회사에게 토지비용을 단기 대출해 주는 저축은행의 브릿지론의 경우 토지매수가 지연되거나, 토지가격이 상승할 경우 사업의 진행이 어려워 부실발생이 높다. 이렇게 위험성이 높은 대출을 저축은행은 사업성 평가도 제대로 하지 않고, 위험관리 기준도 없으며, 정부 또한 이에 대해 사전 감독을 하지 않았다.

둘째, 주요 부동산 PF 대상사업이 주택사업에 집중되어 있어 분양시장에 따른 경기변동의 영향을 많이 받게 된다.

셋째, 시행회사의 열악한 자금력은 시공회사가 책임준공 및 연대보증 등의 신용공여를 제공하도록 하여 분양이 제대로 이루어지지 않을 경우 건설회사는 공사대금을 받지도 못하고 공사를 해야 하고, 대출금의 상환이 어려울 경우 보증책임까지 부담하게 된다.

외국 사례와 우리나라의 사례를 비교하면 해외에서는 우선 시행회사가 사업의 주체로서, 그리고 투자 등 금융측면에서 핵심적 역할을 수행함을 알 수 있다.

즉, 자기자본 투자비율이 40%선에 육박하여 대출이 대부분을 차지하고 있는 우리의 구조와는 대조를 이루고 있고, 대출의 사업주체와 대출의 참여방법도 보다 다양함을 알 수 있다.

부동산 시장이 성장형에서 순환형으로 변화되고 있고, IFRS(International Financial Reporting Standards: 국제회계기준) 도입으로 시공회사들의 보증이 어렵게 되어 시공회사 보증이 없거나 현재보다 낮은 수준의 보증으로 사업이 진행될 수 있는 금융구조를 만들어야 할 상황에 처하였으므로 저축은행과 건설회사를 중심으로 살펴본 문제점과 해외사례 및 시장환경 변화를 토대로, 사업성평가 체계의 개선, 시행회사의 자본 확충, 저축은행의 지배구조의 분산, 부동산 개발사업의 다양화 추진, ABCP의 제한, 리스크분담구조의 재확립, 정부의 저축은행 감독방법과 같은 개선방안을 제안한다.

30/06/2016

-임대 수익용 오피스텔 건물 통 매매-
천안시 서북구 성정동 000번지
토지면적: 160평
건축균모: 지상 6층
연면적: 533.11평
객실수: 56실(1룸, 2룸 혼합)
매매금액: 35억.
금융대출: 12억
※임대수입※
보증금 9억/월1천7백만원.
보증금 일부 전세 있으나 전세를 월세 전환시 높은 임대 수익 기대.
실 투자금: 13억원
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16/06/2016

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15/06/2016

그간 이러 저러한 사연으로 제가 직간접으로 만나 본 시행사업을 꿈꾸는 사람들 중 최악의 경우입니다...
문제는..이런 부류의 사람들이 너무 너무 많다는 것이지만 ... 이제 이러한 사람들이 시행사업을 성공하는 시대는 지났지만 여전히 100분의 1도 채 안되는 성공을 꿈꾸고 매진하는 분들...
성공한다면...아마도 그건 소가 뒷걸움치다가 쥐잡은 경우가 아닐까합니다.^^

이는 개인 뿐만 아니라 중견 시행사에게도 일부는 적용되는 듯....

1. 돈이 없다.
시행을 위한 부동산 매수(계약금 정도 거는 수준?)를 위하여 있는 돈, 없는 돈 탈탈 털어 투입하다 보니 그 후 진행할 운전 자금이 없다
(돈 없이 대박을 꿈꾸는 사람들)

2. 욕심이 많다.
실제 자기 돈은 얼마 투입하지 않았는데 시행이라는 명목 하에 남의 돈을 끌어들여 번 돈을 독식하려 한다
(심지어는 자기 돈 한 푼도 안들이고 시행수익을 독식하려는 사람들 ; 한마디로 어둡짢게 봉이 김선달을 꿈꾸는 사람들)

3. 겁이 없다.
인허가, 건축, 운영 등에 경험이 없어도 남이 하는 것을 어깨넘어 보다 보니 나도 충분히 할 수 있다고 생각하고 겁없이 달려든다
(무식하면 용감하다는 말이 딱 맞는 사람들로서 장고 끝에 악수논다고...인허가 상 문제가 있는 방향으로만 사업을 추진하는 사람들)

4. 사기가 많다.
변제할 능력도 없이 불확실한 수익을 미끼로 남의 돈 끌어다 쓴다
(공허한 변제의지가 아니라 실질적 변제능력 보유여부가 사기여부의 기준이 되는 것을 모르는 사람들)

5. 잘 되는 경우만 생각한다.
계획대로 잘 되면 갚는다고 하면서 외상으로 각종 용역을 쓴다
(외상이라면 소도 잡아먹을 사람들)

6.사업의 뒷 배경만을강조한다.
사람이든 정보든...실제 보면 단순히 아는 정도 수준에 불과하다
(전주나 지주, 기타 사업관련자와의 무척 가까운 척 떠벌이는 사람들...자신의 역량이 없다 보니 역량있는 남에 빌붙어 호가호위하려는 그런 사람들)

7. 자신역할을 과대평가한다.
관련된 업무의 실무적 경험을 갖고 있는 경우가 거의 없다
(제대로 된 회사에서 체계적인 경험을 쌓은 적이 전혀 없는 사람들...하기야 월급쟁이 출신들이 시행을 통한 대박을 꿈꾸는 경우는 없겠지만^^)

8. 사업결과에 대해 무책임하다.
기본적으로 치고빠지기의 분양을 선호한다
(분양 이후 상황에 대해서는 나 알바 아니라고 온갖 부정확한 정보로 광고하는 무책임한 사람들)

9. 입지를 과대평가한다.
운영을 전제로 하는 상권의 동태적 성격에 대해 전혀 알지 못한다
(시설구성 및 운영구조에 따라 물건의 성격이 변하다는 것을 인정하지 않는 사람들)

10.디벨로퍼가 실제 뭔지 모른다.
전 세계에 없는 왜곡된 국내 시행사례가 스탠다드인줄 안다
(90년대 중후반 이후 도입된 각종 편법대로 하지 않으면 안되는 것으로 받아들이는 단순한 사람들; 금융 및 시공은 물론 관리신탁, 분양대행, 광고대행 등 전 영역)

15/06/2016

부동산 상담 내용:
나이 40대후반 부모의 도움으로 서울 서초구 반포동 00아파트 시가 약30억원 부동산 소유,
미래 고정수입 임대용 부동산 소유하기 원함.
주택은 소유가 아닌 주거의 개념을 가지시고 현재 소유하고 계신 부동산을 임대용 부동산으로 전환하시라 권함.
아파트를 매매 하기 이전에 현재 생활권과 인접한 지역에 임대용 건물 신축, 리모텔링 가능한 부동산 찾아 보는 것이 좋을듯 하다고 방향 제시하다.

Address

서초구
Seoul

Telephone

01023141569

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