15/04/2018
Quelques pistes pour dans 'immobilier dans les
"L’acquisition d’immobilier Outre-Mer est une solution d’investissement qui peut séduire les investisseurs métropolitains comme ultramarins. Que l’objectif soit de se constituer une rente, de réaliser des économies d’impôt ou de bénéficier à terme d’une résidence secondaire ou principale, investir dans l’immobilier Outre-Mer ne manque pas d’atouts en 2018.
Comme pour tout investissement immobilier, une opération réussie dépendra de l’emplacement, de la rentabilité locative, du prix d’acquisition et de la fiscalité inhérente au projet. Pour tenir compte de l’éloignement, plus encore qu’en métropole, l’investisseur doit se focaliser sur les caractéristiques intrinsèques du projet pour s’assurer que les avantages fiscaux qu’il perçoit s’accompagneront d’une valorisation patrimoniale de son acquisition.
Le cadre fiscal
Investir dans l’immobilier Outre-Mer permet au contribuable de bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu. Deux lois de défiscalisation coexistent sur l’Outre-Mer en 2018 : la loi Pinel Outre-Mer et la loi Girardin.
La loi Pinel Outre-Mer octroie à l’investisseur une réduction d’impôt de 23 %, 29 % ou 32 % de la valeur du bien, à valoir sur 6, 9 ou 12 ans. Ainsi, un investissement de 200 000 € permettra d’économiser 64 000 €, soit 6 440 € par an pendant 9 ans puis 2 000 € par an pendant 3 ans supplémentaires. En contrepartie l’investisseur s’engage à conserver le bien pendant 6, 9 ou 12 ans, à le louer durant cette période au titre de résidence principale et à respecter des plafonds de loyer et de ressources de locataires. Ces plafonds seront plus ou moins contraignants selon la zone d’investissement choisie. L’avantage fiscal perçu au titre de la loi Pinel Outre-Mer doit être intégré dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales avec un plafond spécifique à l’Outre-Mer de 18 000 € par an par foyer.
La loi Girardin, qui s’applique aux permis de construire obtenus avant le 31 décembre 2012, permet de récupérer sur 5 ans une économie d’impôt égale à 26 % de la valeur du bien, plafonnée au 2 438 €/m². Un bien vendu 200 000 € et en-dessous du plafond de 2 438 €/m² octroiera donc 52 000 € d’économies d’impôt sur 5 ans, soit 10 400 € par an. L’investisseur devra en contrepartie conserver et louer le bien pendant 6 ans dans des conditions de loyer et de ressources des locataires plus permissives que dans la loi Pinel. D’autre part, l’avantage fiscal perçu bénéficie d’un plafonnement global Outre-Mer à 18 000 €. Compte tenu de la condition de date du permis de construire, il ne reste que très peu d’opportunités en loi Girardin."
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