22/09/2026
🏠¿Las empresas inmobiliarias están obligadas a cumplir las obligaciones en materia de prevención de “lavado de dinero”?
Tanto en foros académicos como no académicos se escuchan ciertos comentarios en el sentido de que las “inmobiliarias” no están obligadas a cumplir el amplio y complejo elenco de obligaciones en materia de prevención de “lavado de dinero” (PLD) previstas en la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), su reglamento, las reglas de carácter general, y un sinnúmero de disposiciones técnicas y administrativas. Los argumentos que pretende amparar tal cuestión me parecen que no encuentran sustento alguno en el escenario normativo.
A más de una década (2012) del inicio de la vigencia del sistema normativo en PLD con la publicación en el Diario Oficial de la Federación de la LFPIORPI, considero que no hay ninguna duda sobre el carácter imperativo que, en esta materia, les aplica a las empresas que ofrecen y prestan servicios profesionales inmobiliarios o de intermediación.
En la actualidad las personas físicas o morales –o jurídicas–, nacionales o extranjeras, que se dedican habitualmente a promocionar, comercializar o anunciar en venta bienes inmuebles para uso habitacional, comercial, industrial, ya sean terrenos, casas, departamentos, PH, residencias, fincas, haciendas, ranchos, locales, edificios, hoteles, oficinas, bodegas, naves, complejos o fraccionamientos, o cualquier otro similar o equivalente, están obligadas, innegablemente, a cumplir las obligaciones en PLD establecidas en la LFPIORPI y demás normas aplicables.
En este sentido resulta pertinente recordar lo que dispone el artículo 17, fracción V, de la LFPIORPI:
“Artículo 17. Para efectos de esta Ley se entenderán Actividades Vulnerables y, por tanto, objeto de identificación en términos del artículo siguiente, las que a continuación se enlistan:
…
V. La realización habitual o profesional de actividades de construcción o desarrollo de bienes inmuebles, así como de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes.
Serán objeto de Aviso ante la Secretaría cuando el acto u operación sea por una cantidad igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el valor diario de la UMA;
…”.
Como se puede apreciar, el dispositivo transcrito señala en su parte conducente: “intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes”.
La intermediación se puede considerar inscrita en el ámbito de la mediación comercial contemplada en el artículo 75, fracción XIII, del Código de Comercio, que la asimila a un acto de comercio.
Se trata de una actividad que realizan personas físicas o morales para prestar servicios de búsqueda de las personas que desean adquirir un bien inmueble a otras que desean adquirirlo. Esto es, poner en contacto a demandantes y oferentes de dichos bienes mediante la remuneración de un porcentaje o comisión para el caso de que las mismas celebren la operación inmobiliaria.
En otras palabras, su finalidad es lograr la conclusión de uno o varios contratos entre el dueño de los bienes inmuebles y el tercero que desea adquirirlos, y se le conoce también como corretaje inmobiliario.
Asimismo, la intermediación inmobiliaria guarda una relación intrínseca con los fenómenos que afectan los actos de comercio o mercantiles como el lucro, la ganancia y la especulación.
Lucro, porque los profesionales inmobiliarios tienen la expectativa de obtener una utilidad o ganancia por medio de la especulación con base en los precios de compra y venta de los inmuebles, ya que ese conocimiento y habilidad forma parte de sus ventajas competitivas a la hora de cerrar un trato entre las partes involucradas.
Por su parte, la autoridad supervisora y reguladora ha confirmado reiteradamente que las empresas inmobiliarias involucradas en la compra y venta de bienes inmuebles están obligadas a cumplir con la LFPIORPI y su sistema normativo en los casos y montos que correspondan.
Es importante mencionar que, además del corredor inmobiliario, existen otros actores en los negocios de este tipo como el notario público que interviene en la formalización o escrituración del inmueble, así como el fraccionador, desarrollador o constructor que intervenga en el acto jurídico por el cual se transmita o venda la propiedad del citado bien inmueble objeto de la operación comercial, y en la cual haya intervenido directamente el profesional inmobiliario sin cuya labor simplemente no se hubiera logrado.
No tiene desperdicio recordar que cada uno de los protagonistas antes mencionados deben cumplir, igualmente, con las obligaciones en materia de PLD, por lo que, la falta de uno de ellos en el escenario que se genere como consecuencia de los avisos y notificaciones que deben enviar a la autoridad con posterioridad al cierre de una operación, podrá resaltar cualquier incumplimiento u omisión de alguno de ellos.
Al final del camino los riesgos sobre un eventual incumplimiento se actualizarían en las posibles visitas de verificación que, en dado momento, llegue a realizar la autoridad supervisora sin dejar de señalar las elevadas cuantías que importan las sanciones que se le podrían imponer al infractor con los costos y afectaciones que ello puede implicar. De allí la importancia y conveniencia de cumplir siempre, en tiempo y forma, toda vez que, en tiempos de profundos y constantes cambios y transformaciones, el riesgo mayor lo constituye la falta de prevención.
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