09/08/2017
Cuando un presidente de Junta de propietarios, excede en sus facultades al firmar un contrato, este es nulo.
JORGE FARFAN TAPIA·MARTES, 8 DE AGOSTO DE 2017
Dr. Jorge Farfán Tapia
Contador Público Colegiado
Señores propietarios Condominio Ciudad Nueva, el hecho que Uds. Tengan 4 años, de existencia, no significa que no existan leyes que regulen el transitar de una Junta de propietarios o de un Condominio, estas leyes existen desde hace más de veinte años.
Ahora, que si todos sus presidentes de junta, han sido improvisados e ignorantes en la administración de un condominio, cosa que Uds. permitieron, no solo permitieron, sino que se volvieron cómplices de la ignorancia de estos señores, dando como válidas todas sus decisiones, cuando no correspondía, ya que según ley 27157 y el reglamento interno de su condominio, el presidente de una junta de propietarios tan solo tienen la condición de represente legal.
OSEA, no tiene poder de decisión, como si lo tiene la junta de propietarios.
En cuanto a la consulta de muchos propietarios de su condominio, sobre si los contratos firmados por el actual presidente de la junta de propietarios son válidos. RESPUESTA NO, por las siguientes razones.
TRES RAZONES POR LO CUAL LOS CONTRATOS FIRMADOS NO SERIAN VALIDOS (ENTRE OTROS)
1.- PRIMERA RAZÓN – EXCESOS DE FACULTADES COMO REPRESENTANTE LEGAL
Reglamento Interno del Condominio – Elaborado por Paz y Centenario
Artículo 16.- Constitución de la Junta de Propietarios de la Unidad Inmobiliaria Total.
La Junta de Propietarios de la Unidad Inmobiliaria Total, necesariamente presidida por uno de sus integrantes que ejercerá el cargo de Presidente de la Junta de Propietarios de la Unidad Inmobiliaria Total, en la intervienen la totalidad de propietarios.
Articulo 25.- Representación de la Junta de Propietarios de la Unidad Inmobiliaria Total
El vice – Presidente de la Junta de Propietarios de la Unidad Inmobiliaria Total, actuando individualmente, representara a la Junta de Propietarios de la Unidad Inmobiliaria Total, ante todo tipo de autoridades administrativas, políticas, judiciales y laborales, con la facultades generales y especiales de representación procesal señalados en los artículos 74 y 75 código procesal civil, por el solo hecho de nombramiento.
Que Dice el Código Civil en cuanto al exceso de facultades del Representante Legal
Título III – Representación Legal
Artículo 161º.- Ineficacia del Acto Jurídico por exceso de Facultades.
El acto jurídico celebrado por el representante excediendo los límites de las facultades que se le hubiere conferido o violándolas, es ineficaz con relación al representado, sin perjuicio de las responsabilidades que resulten frente a este y a terceros.
COMENTARIO:
El señor Elmer Jiménez como representante legal del condominio, firmo los contratos con las empresas de servicios, excediendo sus facultades otorgadas por ley, Razón por la cual estos contratos son nulos.
El exceso de facultades que anula este contrato, se da por: 1) No informar y no regularizar su representación legal ante Sunat 2) No consignar el número de RUC de la Junta de Propietarios al momento de la firma del contrato 3) No tener la autorización de la mayoría de propietarios para firmar estos contratos.
Como consecuencia de este exceso de facultades, la junta de propietarios y las empresas de servicios contratadas pueden interponer acciones legales en su contra.
2.- SEGUNDA RAZÓN – NO LLENAR LAS ACTAS DE ACUERDO A LEY
Reglamento Interno del Condominio – Elaborado por Paz y Centenario
Articulo 23.- Constancia de los acuerdos de la Junta de Propietarios de la Unidad Inmobiliaria Total
Los acuerdos de la Junta de Propietarios de la Unidad Inmobiliaria Total, se inscribirán en el libro de actas, el cual estará debidamente legalizado, las mismas que serán suscritas por el presidente, secretario y un propietario hábil. Todos los propietarios tendrán derecho a una copia del acta de la Junta de Propietarios de la Unidad Inmobiliaria Total
Ley 27157 ley que Regula a los Condominios
Artículo 149.- Contenido y forma del acta.
En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta. El Reglamento interno podrá contener reglas que faciliten la suscripción del acta.
COMENTARIO:
Las actas son la representación escrita de los acuerdos tomados por la junta de propietarios, pero, para que estos acuerdos sean válidos deben concordar varios requisitos exigidos por ley.
Uno de estos requisitos, es la redacción correcta del acta y que en esta figure por escrito: a) Que propietarios asistieron b) Por cuantos votos se aprobaron los acuerdos presentados c) entre otros.
No cumplir con esta formalidad invalida el acta y si se invalida el acta, también se invalidan todos los acuerdos tomados en favor de contratar a las empresas de servicios. Ósea contrato nulo.
3.- Tercera Razón – No Respetar el quórum exigido por ley para aprobar acuerdos de Junta de Propietarios.
Reglamento Interno del Condominio – Elaborado por paz y Centenario
Artículo 19.- Convocatoria y Quórum de la Junta de Propietarios de la Unidad Inmobiliaria Total.
a) (Entre Otros), Los contratos de cesión de uso, debe ser aprobados mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos, las dos terceras partes (2/3) de las participaciones de los bienes comunes
Articulo 21.- Mayorías Requeridas para la Adopción de Acuerdos de la Unidad Inmobiliaria Total
Se considera mayoría calificada al voto conforme de cuando menos, los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los dos tercios (2/3) de las participaciones de los bienes comunes de la unidad Inmobiliaria Total.
Se considera mayoría simple al voto conforme de cuando menos, los propietarios de secciones exclusivas que representen más del 50% de las participaciones de los bienes comunes de los propietarios presentes de la Unidad Inmobiliaria total.
Articulo 22.- Acuerdos de la junta de Propietarios de la Unidad Inmobiliaria Total
(Entre Otros) Los acuerdos de la Junta de Propietarios de la Unidad Inmobiliaria Total se adoptaran con la mayoría calificada (2/3) cuando se trate de contratos de cesión en uso.
COMENTARIO:
La contratación de las empresas de servicios, han sido aprobadas por los delegados en minoría y así haya sido aprobado por la mayoría de delegados, estos no existen legalmente, como así lo confirma el reglamento interno del condominio y la ley 27157 y su reglamento.
Y si los delegados no existen legalmente, tampoco existen sus votos y menos para aprobar contratos o cualquier otra iniciativa donde se involucre al condominio.
4.- Sobre la aprobación del Consejo de Delegados por Parte del señor Elmer Jiménez.
Que dice la ley en cuanto a las facultades del señor Elmer Jiménez como Presidente de la Junta de propietarios.
4.1 Facultad que le da el Código Civil – (Representativa)
Artículo 74 – 75.- Las facultades que estos artículos confieren a un Presidente de Junta de Propietarios (remitirse a la fuente párrafos largos) es la de un Representante Legal y como tal tiene la facultad de representarnos en actos jurídicos, tales como: Iniciar demandas judiciales o defendernos de estas y afines.
4.2 Facultad según Reglamento Interno del Condominio (Administrativa)
Si nos remitimos al reglamento interno del condominio artículo 26° y revisamos las funciones del presidente de la Junta de Propietarios, quedara demostrado que todas sus funciones son representativas y administrativas.
COMENTARIO:
De lo mencionado en los párrafos anteriores, se desprende que el señor Elmer Jiménez, no tiene poder de decisión (Ósea, No decide nada) en todo lo relacionado al condominio, como si lo tiene la mayoría de propietarios.
A mayor prueba lean el artículo 17° del reglamento interno del Condominio, Atribuciones de la Junta de propietarios de la Unidad Inmobiliaria Total y se darán cuenta que todos los incisos se refieren a toma de decisiones y si lo comparamos artículo 26° funciones del presidente todos los incisos tan solo se refieren a representatividad y administración.
Como presidente de la Junta de Propietarios él debe acatar todo lo dicho por el Consejo de Delegados (Por ser de ley), de no hacerlo el Concejo de Delegados tiene todo el derecho y poder para sacarlo.
