31/08/2015
¿Qué tan rentable es comprar viviendas para alquiler? - Julio Escalante Rojas
Pese a que las ganancias por alquiler se han reducido en los últimos años, aún son una buena opción para obtener dinero La rentabilidad que se obtiene al alquilar una vivienda ha bajado en los últimos dos años, pero aun así es mayor que otras alternativas financieras. Si desea comprar como inversión, evalúe zonas que tengan un potencial más alto de revalorizarse.
1. EL SECTOR INMOBILIARIO HA CAMBIADO
En los últimos dos años la venta de viviendas en Lima ha bajado más de 30%, por factores como el encarecimiento de los terrenos que elevan el precio final de venta del inmueble, una evaluación financiera a la que nuevo público no puede calificar y la menor expectativa de crecimiento de la economía peruana. Este escenario ha frenado también al mercado de alquileres.
En la actual coyuntura inmobiliaria, una ganancia de 5% por una propiedad en alquiler es lo mínimo que uno debería obtener. “Antes el promedio de rentabilidad era de 10% u 8%, pero ahora si llega a la mitad de eso uno podría darse por satisfecho”, dice Fernando Castañeda, especialista inmobiliario del estudio Aramburú Camino Boero Abogados.
Aunque los márgenes sean menos interesantes que hace unos años, Eduardo Fiestas, director general de la consultora Tinsa, considera que comprar un departamento como inversión todavía es una mejor opción que solo ahorrar en el banco o apostar por algún mecanismo financiero como los fondos mutuos.
“Yo recomiendo que la gente compre una vivienda solo si tiene un excedente de dinero que no va a necesitar en el corto plazo”, apunta Fiestas.
2. COMPETENCIAS PARA EL ALQUILER
Quienes se dedican al alquiler de departamentos tienen hoy mayor competencia, lo cual limita tener demanda y también subir el pago del arriendo.
La venta más lenta del mercado ha hecho que haya en stock hasta 8 mil viviendas que ya están terminadas y no se han podido colocar. Con más metros cuadrados en oferta –señala Castañeda– una persona tiene un factor más para dudar si le conviene alquilar ahora o esperar. O incluso podría comprar si cuenta con los recursos suficientes, ya que va a poder mudarse de inmediato.
El alquiler-venta y el leasing inmobiliario, modalidades que ha propuesto el Gobierno, también se presentan como una nueva competencia frente al alquiler de viviendas tradicional, con lo cual el costo de los arriendos podría bajar o estancarse.
3. COMPRE EN UNA ZONA QUE SE REVALORICE
Hay distritos y algunas zonas de Lima que mantienen la preferencia de quien quiera mudarse. Ya sea por estar cerca de una avenida muy transitada o de un amplio espacio comercial.
Si va a comprar una vivienda conviene hacerlo en una zona que se siga revaluando con los años para que así también pueda subir el valor del alquiler. Los distritos que más resaltan aquí según el director general de la consultora Tinsa son San Miguel, Jesús María y Barranco, con departamentos para el segmento B.
Fernando Castañeda dice que entre el 2010 y el 2012 algunas viviendas llegaron a apreciarse hasta 25% más de su valor inicial, pero que hoy esa cifra llega a 5% anual.
Tome en cuenta que hay otras zonas que por estar en el camino delMetropolitano o del Metro de Lima es posible que ganen mayor valor de mercado en los próximos años. Tener una vivienda en una zona atractiva garantiza que los alquileres no bajarán ni se estancarán, y que si su inquilino se va no pasará mucho tiempo para que arribe otro.
“La inversión en una propiedad será rentable en la medida en que siempre se esté moviendo, ya que si un nuevo inquilino no llega, el propietario seguirá asumiendo gastos”, dice Fiestas.
4. LA OPCIÓN PARA ALQUILER A TURISTAS
Comunidades en Internet como Airbnb.com han hecho que personas en todo el mundo puedan ofrecer departamentos o solo habitaciones en alquiler para viajeros de paso. Si no puede conseguir un inquilino bajo un contrato tradicional y a mediano plazo, podría optar por rentar espacios de su vivienda por unos días o semanas. Con esta modalidad que también crece en el Perú obtendrá siempre un ingreso por tener su propiedad ocupada.
En el sistema Airbnb, los huéspedes califican la atención que recibieron y si el anfitrión cumplió con las características del departamento o cuarto rentado. Una buena calificación servirá para que sigan llegando otros visitantes interesados.
Por alquilar una habitación en San Borja, por ejemplo, uno podría obtener más de 500 dólares al mes. Mientras que un alquiler promedio para una persona en Barranco o Miraflores por cada noche cuesta 36 dólares. Si lo multiplica por un mes, verá que tiene sus ventajas.
5. UNA GESTIÓN PROFESIONAL
El año pasado, inmobiliarias como Edifica y Ciudaris apostaron por desarrollar proyectos para los segmentos A y B en Piura y Chiclayo. Pero su propuesta apuntaba a que los limeños compren estos departamentos como una opción de inversión, mientras ellos se harían cargo de gestionar el alquiler como un servicio adicional: cobrar el arriendo, hacerse cargo del mantenimiento, etc.
El contexto actual en el que hay una menor venta debería propiciar que las inmobiliarias informen al cliente diversas alternativas para rentabilizar su compra. Y si es posible podrían ofrecerle también la posibilidad de gestionar el alquiler del departamento que están comprando. Este tema abre una oportunidad de negocio, ya que simplifica la relación –a veces difícil– del propietario con el inquilino.
MÁS DATOS
► El 59% de los departamentos vendidos en Lima son para el segmento B.
► Unos S/.489 mil fue el valor promedio de las viviendas vendidas en Jesús María durante el segundo trimestre del año.
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