11/05/2026
LA PRESCRIPCIÓN COMO HERRAMIENTA DE FORMALIZACIÓN
Además de los casos de posesión por décadas sin título, la prescripción adquisitiva también es una solución para situaciones frecuentes en el mercado inmobiliario peruano:
👉🏼 compradores que pagaron por un inmueble pero no pudieron registrar la transferencia porque el vendedor falleció
👉🏼 porque existían deudas registrales
👉🏼 o porque los documentos eran defectuosos.
DOS TIPOS DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
El Código Civil peruano reconoce dos modalidades según el plazo y las circunstancias del poseedor:
👉🏼 Prescripción con 10 años de posesión: es la más común. No requiere que el poseedor tenga ningún documento o título de propiedad previo, ni que haya actuado de buena fe. Basta con demostrar que ha poseído el bien de forma continua, pública y pacífica durante una década, comportándose como propietario.
👉🏼 Prescripción con 5 años de posesión: requiere dos condiciones adicionales que deben concurrir simultáneamente:
🎯 Justo título y buena fe. El justo título es un instrumento legal imperfecto que transmitía la propiedad pero que, por alguna razón —fallecimiento del vendedor, descuido, desconocimiento— no pudo inscribirse en Registros Públicos.
🎯 La buena fe implica que el poseedor creía legítimamente que tenía derecho sobre el bien.
CUATRO REQUISITOS ESENCIALES
Para que la prescripción adquisitiva proceda —ya sea en la vía notarial o judicial— el poseedor debe acreditar el cumplimiento simultáneo de cuatro requisitos fundamentales:
1. Posesión continua
2. Posesión pacífica
3. Posesión pública: la posesión debe ser visible y conocida por la colectividad.
4. Posesión como propietario (animus domini): el poseedor debe comportarse como si fuera el dueño del bien: cercar el lote, construir sobre él, pagar el impuesto predial y arbitrios municipales, residir en la propiedad o darle uso comercial, industrial o agrícola. Quien posee como inquilino, cuidador o depositario no puede prescribir porque no actúa con animus domini.
DOS VÍAS PARA TRAMITAR LA PRESCRIPCIÓN
En el Perú existen dos rutas para formalizar la adquisición de una propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, cada una con sus características, plazos y condiciones:
📌 VÍA NOTARIAL
Es el camino más rápido cuando no existe oposición de terceros y se trata de predios urbanos con o sin edificación.
El trámite se inicia ante el notario de la localidad donde se ubica el inmueble y sigue estos pasos:
1) Se presenta la solicitud con toda la documentación requerida ante la notaría.
2) El notario anota preventivamente la solicitud en el Registro de Predios de SUNARP
3) Se publican avisos por tres días en el Diario Oficial El Peruano y en otro diario de mayor circulación, notificando al titular registral, colindantes y personas interesadas.
4) El notario realiza una constatación física del inmueble para verificar la posesión pública y pacífica.
5) Si transcurridos 25 días desde la última publicación no existe oposición, el notario eleva la solicitud a escritura pública declarando adquirida la propiedad por prescripción.
6) El solicitante inscribe la escritura pública en SUNARP, convirtiendo la propiedad en legalmente suya
El plazo total en vía notarial, sin oposición, puede resolverse en aproximadamente 6 meses, convirtiéndola en la opción más eficiente cuando las condiciones lo permiten.
📌 VÍA JUDICIAL
Se utiliza cuando:
🖋️ Existe oposición de algún tercero 🖋️ Cuando el predio es rústico
🖋️ O cuando la vía notarial no resulta aplicable.
Se tramita como proceso abreviado ante un juez civil, quien tras evaluar las pruebas emite sentencia. Al quedar firme, la sentencia judicial se convierte en título inscribible en SUNARP.
👉🏼 DOCUMENTOS FUNDAMENTALES QUE NECESITAS REUNIR:
✔️. Autovalúos de los últimos 10 años (HR y PU) que demuestran el pago continuo de impuesto predial a la municipalidad.
✔️. Recibos de servicios públicos (luz, agua, gas) de los últimos 10 años a nombre del poseedor o con la dirección del inmueble.
✔️. Tres testigos mayores de 25 años, vecinos del inmueble que puedan declarar sobre el tiempo y las condiciones de la posesión.
✔️. Plano perimétrico del inmueble
Plano de ubicación georreferenciado.
Memoria descriptiva del inmueble
Visados por la municipalidad correspondiente.
✔️. Certificado de búsqueda catastral emitido por SUNARP.
✔️. Copia literal de la Partida Registral de los últimos 10 años (urbano) o 5 años (rústico).
✔️. Contratos, cartas, fotografías o cualquier otro documento que acredite el ejercicio continuo de la posesión.
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