20/02/2026
*سپریم کورٹ نے قرار دیا ہے کہ اگر کوئی کرایہ دار مکان مالک کی ملکیت سے انکار کرے یا خود مالک ہونے کا دعویٰ کرے، تو قانوناً اس پر لازم ہے کہ وہ پہلے قبضہ چھوڑے (خالی کرے)۔ قانون اس بات کی اجازت نہیں دیتا کہ ایک شخص کرایہ دار کی حیثیت سے قبضہ بھی رکھے اور ساتھ ہی مالک کے خلاف اپنی ملکیت کا دعویٰ بھی کرے۔*
استقرارِ حق اور خاموشی (Estoppel):
قانونِ شہادت آرڈر 1984 کے آرٹیکل 115 کے تحت، جب کوئی شخص بطور کرایہ دار کسی جگہ پر قابض ہوتا ہے، تو وہ اس وقت تک مالک کی ملکیت کو چیلنج نہیں کر سکتا جب تک وہ اس جگہ کا قبضہ نہیں چھوڑ دیتا۔ یہ اصول عوامی مفاد اور معاہدوں کی پاسداری کے لیے بنایا گیا ہے تاکہ کوئی شخص ایک ہی وقت میں دو متضاد باتیں نہ کر سکے (یعنی ایک طرف کرایہ دار بن کر رہے اور دوسری طرف ملکیت کا دعویٰ کرے)۔
ملکیت کا دعویٰ اور بے دخلی:
اگر کرایہ دار یہ دعویٰ کرے کہ اس نے جائیداد میں حصہ خرید لیا ہے یا وہ اب شریکِ مالک بن گیا ہے، تب بھی کرایہ داری کا معاہدہ خود بخود ختم نہیں ہوتا۔ وہ کرایہ دار ہی رہے گا اور اسے رینٹ کنٹرولر (Rent Controller) کے سامنے بے دخلی کی کارروائی کا سامنا کرنا پڑے گا۔
درست قانونی راستہ:
ایسے کرایہ دار کے لیے درست راستہ یہ ہے کہ وہ رینٹ کنٹرولر کے پاس ملکیت کے جھگڑے کھڑے کرنے کے بجائے سول کورٹ (سول عدالت) میں تقسیمِ جائیداد (Partition) کا مقدمہ دائر کرے تاکہ اپنا حصہ الگ کروا سکے۔ لیکن جب تک وہ وہاں قابض ہے، وہ رینٹ کیس میں مالک کی حیثیت کو چیلنج نہیں کر سکتا۔
عدالت کا حتمی فیصلہ (C.P.L.A. 806-P/2018):
سپریم کورٹ (یا متعلقہ عدالت) نے یہ قرار دیا ہے کہ:
کرایہ دار پر آرٹیکل 115 کے تحت قدغن ہے کہ وہ قبضہ برقرار رکھتے ہوئے مالک کی ملکیت سے انکار کرے۔
اگر وہ ملکیت کا دعویٰ کرنا چاہتا ہے، تو پہلے قبضہ واپس کرے (Surrender possession)۔
رینٹ کنٹرولر کے پاس اس کے خلاف بے دخلی کی درخواست قابلِ سماعت رہے گی اور ملکیت کا محض دعویٰ کرنے سے رینٹ کنٹرولر کا اختیارِ سماعت ختم نہیں ہوگا۔
کیس کا حوالہ:
نواب خان بنام محمد یوسف، جناب جسٹس شاہد بلال حسن، مورخہ 29 جنوری 2026۔
A tenant who disputes the landlord’s title or claims ownership is obliged to first surrender possession, as the law does not permit a tenant to retain possession under tenancy while simultaneously setting up hostile title against the landlord.
It is by now a settled proposition of law that where a person enters into possession as a tenant, he is estopped from disputing the title of the landlord so long as he continues to retain possession under the tenancy. The principle of estoppel is embodied in Article 1151 of the Qanun-eShahadat Order, 1984, which debars a tenant from denying the title of the landlord during the continuance of tenancy. The doctrine is founded upon public policy and is intended to preserve sanctity of contractual relationships and to prevent a tenant from approbating and reprobating simultaneously.
Even where a tenant claims to have acquired a share in ownership, the tenancy does not automatically dissolve so as to defeat ejectment proceedings, rather, the proper course available to such tenant is to seek his proprietary remedy through a civil suit for partition, and not to resist ejectment proceedings by raising disputed questions of title within the limited jurisdiction of the Rent Controller.
i. A tenant who subsequently asserts acquisition of ownership rights is bound by estoppel under Article 115 of the Qanun-e-Shahadat Order, 1984, and cannot deny the landlord’s title while continuing in possession as tenant. If he intends to contest proprietary title, he must first surrender possession and thereafter seek adjudication of his claim.
ii. An ejectment petition against such tenant remains maintainable, since the mere assertion or alleged acquisition of ownership rights does not terminate the tenancy nor does it oust the jurisdiction of the Rent Controller.
iii. Where the tenant claims to have purchased a share or acquired co-ownership, the proper remedy is not to resist ejectment proceedings but to seek recourse through a civil suit for partition.
Pursuant to the above, we hold that a tenant, notwithstanding any subsequent claim of ownership, cannot retain possession as tenant and simultaneously deny the landlord’s title, as such conduct is barred by Article 115 of the Qanun-e-Shahadat Order, 1984, referred to above. The tenant must first surrender possession before contesting title. Consequently, ejectment proceedings against such tenant remain maintainable. In case the tenant claims co-ownership by purchase of a share, his proper recourse lies in seeking partition through a competent civil forum and not in resisting ejectment proceedings within the limited jurisdiction of the Rent Controller.
C.P.L.A.806-P/2018
Nawab Khan & another v. Muhammad Yousaf & others
Mr. Justice Shahid Bilal Hassan
29-01-2026
