08/04/2026
O CZYM [często ]NIE WIEDZĄ KUPUJĄCY DOM ?!
Zakup nowego domu to kilkaset tysięcy złotych ale czy kupujący wiedzą o swoich prawach ?Z mojej długoletniej praktyki wynika ,że często ta wiedza jest niedostateczna a to może powodować straty nabywcy .Oto kilka przestróg i porad dla kupujących na podstawie rzeczywistych faktów z którymi miałem do czynienia w ostatnim czasie:
1.Akt notarialny. Standardowo w akcie notarialnym jest zapis ,że nabywca zapoznał się ze stanem technicznym budynku/mieszkania/.Oznacza to tylko tyle ,że nabywca widział gołym okiem ,że drzwi i okna się zamykają ,że są instalacje grzewcze ,że budynek nie jest zalany, że brak widocznych uszkodzeń, itp. Nie oznacza to jednak ,że nabywca zapoznał się z wadami ukrytymi, które mogą powstać po zakupie i rozpoczęciu użytkowania domu/mieszkania. A wady ukryte są najczęstszymi wadami w kupowanych domach a na ich zgłoszenie do sprzedającego kupujący ma 5 lat od ich wykrycia. Przykładami wad ukrytych jest wykraplanie się pary wodnej ,zagrzybienie, brak sprawnej wentylacji, wady montażu stolarki, zamoczenie ścian od fundamentów ,przeciekanie tarasu itp. co wykryje szybko badanie termowizyjne.
W akcie notarialnym nie można w żadnym wypadku zrzec się roszczeń w stosunku do sprzedającego z tyt. nabycia domu/mieszkania/
2. Jakie dokumenty powinien otrzymać kupujący ?Oprócz aktu notarialnego i świadectwa char. energetycznej budynku zgodnie z art. 60 Prawa budowlanego sprzedający jest zobowiązany dostarczyć nabywcy wszystkie dokumenty dotyczące domu tj projekt budowlany, dziennik budowy ,pozwolenia na budowę i użytkowanie, próby ciśnieniowe i raport elektryczny i inne. Ostatnio zdarzyło mi się ,że kupujący w 2 osiedlach w zabudowie bliźniaczej nie otrzymało w/w dokumentów a więc w sumie nie wiedzieli co kupili dokładnie .BARDZO WAŻNE!-Żądajcie projekt domu jeszcze przed zakupem domu/mieszkania/ bo może się okazać ,że w projekcie są błędy , które potem powielił wykonawca co skończyło się wadami wykonawczymi .Ostatnio wykryłem takie błędy istotne w projektach budowlanych jak:
- brak wejścia na płaski dach domu w zabudowie bliźniaczej
-niewłaściwa izolacja fundamentów ,niezgodna z zasadami sztuki budowlanej
-brak ważnej opinii geotechnicznej działki
-brak stopni kominiarskich
- brak opisu wentylacji grawitacyjnej, w tym gdzie powinny znajdować się nawiewniki.
-brak opisu dot. jaka powinna być zastosowana stolarka z jakimi współczynnikami przenikania ciepła U
-wadliwie sporządzona w projekcie projektowane zużycie energii w projektowanej char. energetycznej budynku i inne
Dla wykonawcy i kierownika budowy projekt budowlany to świętość i nie może go zmieniać bez zgody projektanta. Jeżeli inwestor /sprzedający/ pobudował dom wg projektu z błędami to i tak kupujący składa reklamację do sprzedającego a ten późnej z regresu do projektanta.
3. Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku. Takie świadectwo otrzymuje kupujący dom przy akcie notarialnym. Niestety merytorycznie nie sprawdza go ani notariusz , ani kupujący ani nadzór budowlany bo nie mają takich uprawnień i umiejętności .A jest to bardzo ważny dokument urzędowy chociaż jeszcze traktowany jako jeden z niepotrzebnych ,,papierów,, BARDZO WAŻNE! Jeżeli w świadectwie przy zakupie nowych domów w chwili obecnej /2026rok/ wartość energii pierwotnej wynosi więcej niż 70 kWh/(m²·rok) to oznacza ,że kupujecie dom wybudowany niezgodnie z prawem budowlanym i jest to wada budynku i macie prawo do eliminacji tej wady albo do odszkodowania za obniżenie wartości budynku.
Zdarzało mi się podważać rzetelność świadectw char. energetycznej budynków z prostych oczywistych błędów. Warto więc przyjrzeć się przed zakupem takiemu świadectwu bo rzetelnie wykonane mówi ile zużyjemy energii w kupowanym domu. Mam nadzieję ,że wzrośnie świadomość nabywców jak bardzo ważny jest to dokument / i to też od strony prawnej/ i że będzie coraz mniej ,,bubli,, na rynku.
4. Wady wykonawcze. Najczęściej wady wykonawcze to wady ukryte ,które trudno jest wykryć gołym okiem bez specjalistycznej wiedzy lub bez badania termowizyjnego. Wady te pojawiają się najczęściej już po zamieszkaniu i w pierwszym sezonie grzewczym. Najczęściej wykrywałem takie oto wady w trakcie badania termowizyjnego:
-brak sprawnej wentylacji grawitacyjnej w tym brak nawiewników w oknie albo w ścianie
- niedrożne kanały wentylacyjne lub zamontowane ze zbyt dużym kątem
-wadliwie zamontowane okna i drzwi wejściowe i brak ich regulacji
-ogrzewanie podłogowe zbyt głęboko zamontowane w posadzce lub z przeciekami
-kapilarne zamoczenie ściany od fundamentów
- niewłaściwe ocieplenie balkonów
- wykraplanie się pary wodnej i zagrzybienie na nieprzezroczystych częściach wewnątrz domu.
Aby prawidłowo zdiagnozować przyczyny w/w wad potrzebna jest znajomość podstawowych zjawisk fizyki budowli. Warto wiedzieć ,że opisane wyżej wady mogą zwiększyć zużycie energii na ogrzewanie nawet po ponad 30%.
Wacław Karolak 692 695 300
![O CZYM [często ]NIE WIEDZĄ KUPUJĄCY DOM ?!Zakup nowego domu to kilkaset tysięcy złotych ale czy kupujący wiedzą o swoic...](https://img5.businesses10.com/742/064/1510693187420647.jpg)
