18/11/2025
𝗕𝗮𝗹𝗸𝗼𝗻𝘆 𝘄𝗲 𝘄𝘀𝗽𝗼́𝗹𝗻𝗼𝗰𝗶𝗲 𝗺𝗶𝗲𝘀𝘇𝗸𝗮𝗻𝗶𝗼𝘄𝗲𝗷: 𝗽𝗿𝘇𝗲ł𝗼𝗺𝗼𝘄𝘆 𝘄𝘆𝗿𝗼𝗸 𝗡𝗦𝗔 𝘇𝗺𝗶𝗲𝗻𝗶𝗮 𝘇𝗮𝘀𝗮𝗱𝘆 𝗼𝗱𝗽𝗼𝘄𝗶𝗲𝗱𝘇𝗶𝗮𝗹𝗻𝗼ś𝗰𝗶.
W październiku 2025 roku Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok, który może mieć istotne konsekwencje dla funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych w Polsce. Sprawa o sygnaturze 𝗜𝗜 𝗢𝗦𝗞 𝟵𝟱𝟵/𝟮𝟯 dotyczyła odpowiedzialności za stan techniczny balkonów w budynku wielorodzinnym. Wyrok ten jednoznacznie przesądza, że balkony – mimo iż są użytkowane wyłącznie przez właścicieli poszczególnych lokali – mogą stanowić część nieruchomości wspólnej. To rozstrzygnięcie kończy wieloletnie spory interpretacyjne i wyznacza nowe standardy zarządzania nieruchomościami.
🏛️ 𝗞𝗼𝗻𝘁𝗲𝗸𝘀𝘁 𝘀𝗽𝗿𝗮𝘄𝘆
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzję nakazującą wspólnocie mieszkaniowej usunięcie nieprawidłowości technicznych balkonów w budynku wielorodzinnym. Wspólnota próbowała uchylić się od odpowiedzialności, argumentując, że balkony są częścią lokali mieszkalnych, a więc ich remont powinien należeć do właścicieli. Spór trafił przed Wojewódzki Sąd Administracyjny, a następnie przed Naczelny Sąd Administracyjny, który wydał rozstrzygnięcie o charakterze precedensowym.
⚖️𝗨𝘀𝘁𝗮𝘄𝗮 𝗼 𝘄ł𝗮𝘀𝗻𝗼ś𝗰𝗶 𝗹𝗼𝗸𝗮𝗹𝗶 𝗷𝗮𝗸𝗼 𝗽𝘂𝗻𝗸𝘁 𝗼𝗱𝗻𝗶𝗲𝘀𝗶𝗲𝗻𝗶𝗮
Podstawą prawną rozstrzygnięcia była ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2023 poz. 1688). Zgodnie z art. 3 ust. 2 tej ustawy, nieruchomością wspólną są grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Oznacza to, że wszelkie elementy konstrukcyjne, instalacyjne i architektoniczne budynku, które mają znaczenie dla jego funkcjonowania jako całości, mogą być uznane za część wspólną – nawet jeśli są użytkowane przez jednego właściciela.
Jak słusznie podkreślił NSA, elementy architektoniczne konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku – a na ogół usytuowane na zewnątrz przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych – muszą być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Nie służą one wyłącznie jednemu właścicielowi, lecz stanowią integralną część konstrukcji nośnej obiektu.
📄𝗕𝗮𝗹𝗸𝗼𝗻 𝗷𝗮𝗸𝗼 𝗲𝗹𝗲𝗺𝗲𝗻𝘁 𝗸𝗼𝗻𝘀𝘁𝗿𝘂𝗸𝗰𝘆𝗷𝗻𝘆 𝗶 𝗼𝗰𝗵𝗿𝗼𝗻𝗻𝘆
W wyroku NSA zwrócono uwagę na techniczne aspekty funkcjonowania balkonów. Nawet jeśli sam „użytkowy” fragment balkonu (np. posadzka) jest przedmiotem wyłącznego korzystania, to jego połączenie z budynkiem, płyta wspornikowa oraz warstwy zabezpieczające i izolacyjne pełnią funkcję ochronną nie tylko dla samego balkonu, ale przede wszystkim dla elementów konstrukcyjnych budynku znajdujących się pod nim lub obok niego. Ich zadaniem jest ochrona ścian zewnętrznych, stropów i elementów nośnych przed działaniem czynników atmosferycznych, wilgocią i przemarzaniem.
W tej perspektywie, balkon nie jest wyłącznie przestrzenią rekreacyjną właściciela lokalu, lecz pełni istotną rolę w zachowaniu integralności technicznej budynku. Taka interpretacja ma kluczowe znaczenie dla ustalenia, kto ponosi odpowiedzialność za jego remont i konserwację.
🛠️𝗭𝗻𝗮𝗰𝘇𝗲𝗻𝗶𝗲 𝘄𝘆𝗿𝗼𝗸𝘂 𝗱𝗹𝗮 𝘄𝘀𝗽𝗼́𝗹𝗻𝗼𝘁 𝗺𝗶𝗲𝘀𝘇𝗸𝗮𝗻𝗶𝗼𝘄𝘆𝗰𝗵
Wyrok NSA z 23 października 2025 r. ma charakter precedensowy i może być punktem odniesienia dla innych wspólnot mieszkaniowych oraz organów nadzoru budowlanego. Oto najważniejsze konsekwencje:
• Obowiązek remontu balkonów spoczywa na wspólnocie, jeśli są one częścią nieruchomości wspólnej.
• Koszty naprawy powinny być pokrywane z funduszu remontowego, a nie przez właścicieli lokali.
• Zarządy wspólnot muszą uwzględniać balkony w planach remontowych i przeglądach technicznych.
• Uchwały wspólnoty nie mogą wyłączać odpowiedzialności za elementy konstrukcyjne, które zgodnie z ustawą stanowią część wspólną.
🔍 𝗣𝗿𝗮𝗸𝘁𝘆𝗰𝘇𝗻𝗲 𝗿𝗲𝗸𝗼𝗺𝗲𝗻𝗱𝗮𝗰𝗷𝗲 𝗱𝗹𝗮 𝘇𝗮𝗿𝘇ą𝗱𝗰𝗼́𝘄 𝗻𝗶𝗲𝗿𝘂𝗰𝗵𝗼𝗺𝗼ś𝗰𝗶
W świetle wyroku NSA, zarządcy wspólnot mieszkaniowych powinni podjąć konkretne działania:
1. Przygotować plan remontowy, uwzględniający balkony jako element nieruchomości wspólnej.
2. Zaktualizować regulaminy wspólnoty i uchwały właścicieli, tak aby były zgodne z wykładnią NSA.
3. Prowadzić komunikację z właścicielami lokali, wyjaśniając im nowe zasady odpowiedzialności i finansowania remontów.
🏢 𝗣𝗼𝗱𝘀𝘂𝗺𝗼𝘄𝗮𝗻𝗶𝗲: 𝗯𝗮𝗹𝗸𝗼𝗻 𝘁𝗼 𝘄𝘀𝗽𝗼́𝗹𝗻𝗮 𝗼𝗱𝗽𝗼𝘄𝗶𝗲𝗱𝘇𝗶𝗮𝗹𝗻𝗼ść
Wyrok NSA z 2025 roku jednoznacznie przesądza, że balkon – jako element konstrukcyjny budynku – może stanowić część nieruchomości wspólnej. Wspólnoty mieszkaniowe nie mogą uchylać się od odpowiedzialności za jego stan techniczny, nawet jeśli jest użytkowany wyłącznie przez jednego właściciela. To rozstrzygnięcie ma istotne znaczenie dla praktyki zarządzania nieruchomościami i powinno skłonić wspólnoty do rewizji dotychczasowych zasad.
W obliczu rosnących wymagań technicznych i oczekiwań mieszkańców, profesjonalne podejście do kwestii balkonów staje się nie tylko obowiązkiem prawnym, ale także elementem budowania zaufania i jakości życia w budynkach wielorodzinnych.
