Maciej Gołębiewski

Maciej Gołębiewski Pomagam INWESTOROM kupować mieszkania na wynajem. Zarządzam 1518 pokojami w Warszawie. Dobrego Najmu!

30/04/2026

36 tysięcy mieszkań. Tyle polski PRS (profesjonalny najem instytucjonalny) osiągnie do 2027 roku według szacunków Savills. Dzisiaj: 28,5 tysiąca operacyjnych, pustostany 3,5 procent, w 2025 dodano rekordowe 5 821 lokali (dane CBRE, marzec 2026).

PRS nie dominuje. Ale zmienia oczekiwania najemców.

Najemca w TAG, Vantage Rent czy Heimstaden dostaje:
- Gotowe mieszkanie, wykończone, wyposażone
- Usługa concierge, szybki serwis
- Stabilny kontrakt 2-3 lata z jasnymi zasadami
- Online rozliczenia, aplikacja mobilna

Dla inwestora indywidualnego to oznacza jedną rzecz: poprzeczka dla najemcy wzrosła. Najem "na kolanie" — mieszkanie po babci, sprzęt sprzed 15 lat, zero serwisu — przestaje się wynajmować. Albo wynajmuje się tanio.

Co to znaczy praktycznie?

Opcja 1: inwestować w produkt, który wygrywa standardem. Świeży remont, AGD klasy A, profesjonalna obsługa. Wtedy konkurujesz z PRS o tego samego najemcę, bo masz coś, czego PRS nie ma — lokalizacja wtórna, duży metraż, lepsze dzielnice.

Opcja 2: celować w segment, którego PRS nie obsługuje. Studenci zagraniczni, młodzi profesjonaliści, wynajem pokojowy. PRS tu nie wchodzi — za mała skala jednego mieszkania, za duża rotacja.

Opcja 3: oddać zarządzanie operatorowi, który buduje infrastrukturę porównywalną z PRS dla mniejszych portfeli. Wtedy dostajesz przewagę skali bez budowania jej samemu.

36 tysięcy mieszkań PRS do 2027 to nie nisza. To segment odniesienia, który zmienia cały rynek najmu. Nawet jeśli Cię bezpośrednio nie dotyka, Twoich najemców — tak.

30/04/2026

9,46 miliarda złotych. Tyle kredytów hipotecznych zaciągnęli obcokrajowcy w Polsce w 2025 roku. Wzrost rok do roku: plus 45 procent (dane PKO BP, analiza Q1 2026; Gazeta Prawna, 28.01.2026).

Dla porównania: cały rynek hipoteczny w 2025 to około 100-110 miliardów złotych. Obcokrajowcy stanowią już 9 procent popytu kredytowego. Pięć lat temu to było 2-3 procent.

Kim są?

Pierwsi: Ukraińcy z długim pobytem, często z polskim PESEL od 2014-2019. Kupują dla rodziny, dla bezpieczeństwa, często w stolicy lub Krakowie.

Drudzy: Biało Białorusini, Rosjanie, obywatele krajów postsowieckich. Zakup jako ochrona kapitału przed ryzykiem geopolitycznym w ich krajach.

Trzeci segment, najbardziej dynamiczny: pracownicy korporacji międzynarodowych. Specjaliści IT z Indii, menedżerowie z Chin, Turcji, Filipin. Pracują w Warszawie, zarabiają 15-25 tysięcy miesięcznie, kupują pod własne potrzeby albo pod inwestycję.

Co to znaczy dla rynku mieszkaniowego?

Popyt kredytowy obcokrajowców działa INACZEJ niż polski. Inne kryteria selekcji (lokalizacja blisko międzynarodowych korporacji), inne preferencje (nowe budownictwo z usługami, nie wielka płyta), inny budżet (zwykle wyższy, częściej pełna wartość nieruchomości).

To też oznacza, że rynek najmu w Warszawie jest coraz bardziej zasilany od strony popytowej przez obcokrajowców. Studenci z Indii i Turcji, pracownicy IT, menedżerowie korporacji. To są Twoi najemcy, jeśli masz mieszkanie na pokoje w centrum lub na Mokotowie.

Rynek mieszkaniowy w Polsce przestaje być wyłącznie polski. Coraz częściej jest regionalny — środkowoeuropejski hub dla biznesu, edukacji i kapitału spoza UE.

To nie chwila. To trend.

24/04/2026

Twoja lokata daje 4 procent brutto. Inflacja w marcu: 3,0 procent rok do roku.

Po podatku Belki (19 procent) zostaje Ci z lokaty realnie 0,24 procent rocznie. Praktycznie zero.

Konkretnie z marca 2026:

- CPI marzec: 3,0 procent r/r (finalne GUS, 15.04). Pierwszy raz powyżej celu NBP od 15 miesięcy.
- Inflacja bazowa bez żywności i energii: 2,7 procent r/r (NBP, 16.04).
- Paliwa: plus 15,4 procent miesiąc do miesiąca. Szok paliwowy, nie krajowa presja cenowa.
- Glapiński komentuje: "to zewnętrzny szok podażowy, poza wpływem polityki pieniężnej".

Dla kogoś, kto trzyma 500 tysięcy na lokacie 4 procent, to realnie 1 200 złotych rocznie zysku. 100 złotych miesięcznie. Mniej niż jedno tankowanie.

Pytanie nie brzmi "czy beton pobije lokatę". Pytanie brzmi "jaki beton".

Najem rodzinny w Warszawie dzisiaj: 3-4 procent ROI brutto. Też przegrywa z inflacją po podatku.

Najem pokojowy 4-5 pokoi w dużym mieszkaniu: 9-10 procent brutto. 7-8 procent netto. 3-4 punkty procentowe realnej premii nad inflacją rocznie. Dwa różne światy.

W 2022 inflacja była 18 procent. Lokata 6 procent. Wtedy wszystko traciło realnie. Teraz inflacja wraca do 3 procent, ale koszt kapitału też spadł. Ten scissor jest wciąż otwarty dla kogoś, kto wie jak wykorzystać.

Konkretny krok: policz realną stopę zwrotu z lokat i obligacji (nominał minus inflacja minus podatek). Zwykle dzisiaj to zero albo lekki minus. Przenieś kapitał tam, gdzie realna stopa jest dodatnia i powtarzalna.

21/04/2026

Polacy kupili w 2024 roku 4 259 mieszkań w Hiszpanii. Rekord.

Sprawdziłem strukturę tych zakupów i wyszło coś ciekawego.

Tylko 998 P***ków wzięło kredyt hipoteczny. Trzy czwarte transakcji - gotówka.

Zapytajcie każdego inwestora w nieruchomościach - co robi żeby zwiększyć zwrot z kapitału własnego? Dźwignia. Kredyt. Jeszcze jedno mieszkanie z tego samego kapitału.

A tu Polacy płacą gotówką. Jakby chcieli się pozbyć pieniędzy, nie zmaksymalizować zwrot.

To pierwszy sygnał.

Drugi: 77% zakupów to mieszkania 60 metrów kwadratowych i większe. Kawalerek (inwestycja pod wynajem studencki) - tylko 3,7%. P***k kupuje w Hiszpanii rodzinny apartament, nie portfel najmu.

Trzeci: za metr kwadratowy P***k płaci 2 757 euro. Lokalny Hiszpan - 1 839. Przepłacamy o pół ceny.

Od 2016 roku zajmuję się mieszkaniami na wynajem w Warszawie. Zarządzam 308 mieszkaniami, 1 518 pokojami. Wiem jak wygląda zachowanie inwestora pod wynajem.

To co robią Polacy w Hiszpanii nie jest zachowaniem inwestora.

To zakup drugiego domu - i to jest ok, ale nazywajmy to po imieniu.

Jesteś w tej grupie? Ile tygodni w roku faktycznie spędzasz w swoim hiszpańskim apartamencie?

20/04/2026

7,3 miliarda złotych - tyle Polacy zainwestowali w obligacje skarbowe w rekordowym miesiącu. To więcej niż wynosiły roczne napływy do TFI jeszcze kilka lat temu.

Ministerstwo Finansów oferuje obligacje indeksowane inflacją, z kuponem opartym o stopę referencyjną NBP, i ludzie kupują je jak ciepłe bułki. Nic dziwnego - przy stopach 5,75 procent roczne kupony na obligacjach 10-letnich są atrakcyjne.

I teraz - czy obligacje to lepsza inwestycja niż nieruchomości?

Porównajmy trzy aktywa w ostatnich 10 latach. Obligacje 10-letnie indeksowane inflacją dały średnio 5-6 procent rocznie. WIG20 z dywidendami - około 4-5 procent. Nieruchomości na wynajem w Warszawie - 8-12 procent z czynszu plus wzrost wartości.

Natomiast obligacje mają jedną wielką zaletę - płynność i prostotę. Kupujesz online, czekasz, dostajesz kupon. Zero zarządzania, zero najemców, zero awarii. Dla kogoś, kto nie chce się angażować w nieruchomości - to świetne narzędzie.

Z mojego doświadczenia - zarządzam 308 mieszkaniami i widzę obie strony. Nieruchomości dają wyższy zwrot, ale wymagają wiedzy, zarządzania i kapitału wejściowego. Obligacje dają niższy, ale pewny zwrot bez żadnego wysiłku.

Najlepsza strategia? Dywersyfikacja. Nieruchomości na wynajem plus obligacje na płynną rezerwę. Jedno generuje przepływ, drugie daje poduszkę bezpieczeństwa.

Więcej o porównaniu aktywów w bezpłatnym raporcie "Nieruchomości vs akcje dywidendowe" - https://www.dobregonajmu.pl/produkt/raport-nieruchomosci-vs-akcje-dywidendowe/

19/04/2026

Od 2023 roku każdy obywatel może sprawdzić, za ile naprawdę sprzedawano mieszkania w jego okolicy. Za darmo.

Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN) prowadzą starostwa powiatowe. Zawiera dane z aktów notarialnych - realne ceny transakcyjne, nie ofertowe. Bo cena ofertowa na portalu a cena, za którą naprawdę doszło do transakcji, to często dwa różne światy.

I teraz - dlaczego to jest ważne?

Bo wreszcie masz twarde dane zamiast opinii. Nie musisz wierzyć deweloperowi, który mówi "w tej lokalizacji metr kosztuje 15 tysięcy". Nie musisz wierzyć sąsiadowi, który mówi "ja bym za mniej nie sprzedał". Sprawdzasz rejestr i wiesz.

Natomiast jest kilka haczyków. Nie wszystkie starostwa mają system online - w niektórych trzeba iść osobiście. Dane mają opóźnienie 2-3 miesiące od transakcji. I rejestr nie podaje stanu technicznego ani standardu wykończenia - więc porównujesz metry kwadratowe, ale nie zawsze jabłka z jabłkami.

Z mojego doświadczenia - analizuję rynek warszawski od 2016 roku, zarządzając 308 mieszkaniami. Dane transakcyjne z rejestru pokazują, że różnica między ceną ofertową a transakcyjną w Warszawie wynosi średnio 5-8 procent. W mniejszych miastach bywa 10-15 procent.

Zanim kupisz nieruchomość inwestycyjną, sprawdź co naprawdę sprzedano w okolicy i za ile. To jest fundament dobrej decyzji.

18/04/2026

Fundusz Magellan Petera Lyncha dawał średnio 29 procent rocznie przez 13 lat. Przeciętny inwestor w tym funduszu zarobił 7 procent.

Jak to możliwe? Fidelity zbadało przepływy kapitału w funduszu. Ludzie masowo wpłacali po roku dobrych wyników i masowo wycofywali po roku słabych. Kupowali na górce i sprzedawali w dołku. Za każdym razem.

Peter Lynch jest uznawany za jednego z najlepszych zarządzających funduszami w historii. Między 1977 a 1990 rokiem jego fundusz pokonywał rynek prawie każdego roku. Ale to nie miało znaczenia - bo inwestorzy niszczyli swoje wyniki własnymi decyzjami.

I teraz - to jest chyba najlepsza ilustracja tego, dlaczego najlepsi inwestorzy to martwi inwestorzy. Lynch dostarczał 29 procent. Inwestorzy zabierali sobie 22 punkty procentowe. Nie prowizjami. Nie podatkami. Emocjami.

Natomiast gdyby ktoś wpłacił pieniądze do Magellana w 1977 roku i nie ruszał ich przez 13 lat - zamieniłby 10 tysięcy dolarów w ponad 280 tysięcy. Jedna decyzja, zero aktywności.

Widzę to na co dzień. Zarządzam 308 mieszkaniami w Warszawie. Inwestorzy, którzy kupują i nie ruszają, zarabiają więcej niż ci, którzy ciągle analizują, czy to jest dobry moment na sprzedaż.

Cierpliwość bije strategię. Peter Lynch dostarczał - ludzie sami sobie zabierali.

17/04/2026

60 procent zagranicznych nabywców nieruchomości w Tajlandii to Polacy. I większość z nich nie wie, na co się pisze.

Tajlandia stała się polskim hitem inwestycyjnym w ostatnich dwóch latach. Agencje reklamują zwroty 8-12 procent rocznie, widoki na ocean i "pasywny dochód w raju". Instagram jest pełen zdjęć z basenów infinity pool z podpisem "moja inwestycja".

Natomiast jest kilka rzeczy, o których te reklamy nie mówią.

Po pierwsze - cudzoziemiec nie może być właścicielem ziemi w Tajlandii. Możesz kupić mieszkanie w budynku (condo), ale tylko jeśli udział cudzoziemców nie przekracza 49 procent w danym budynku. Reszta to skomplikowane struktury prawne przez spółki tajlandzkie, które mogą być zakwestionowane.

Po drugie - nie masz żadnej ochrony prawnej porównywalnej z Unią Europejską. Język obcy, inny system prawny, inne podejście do umów. W razie sporu - powodzenia z tajlandzkim sądem.

Po trzecie - te 8-12 procent to kalkulacja dewelopera, nie Twoja realna stopa zwrotu. Po odjęciu zarządzania, pustostanów, opłat serwisowych, podatków i ryzyka walutowego (bat tajlandzki potrafi spaść 10 procent w rok) zostajesz z czymś zupełnie innym.

Z mojego doświadczenia - zanim zainwestujesz za granicą, upewnij się, że rozumiesz prawo własności, prawo podatkowe i masz realny plan B. Większość ludzi tego nie robi.

Więcej szczegółów w raporcie o inwestowaniu za granicą - link w pierwszym komentarzu.

16/04/2026

97 procent day traderów w Brazylii traci pieniądze. Nie 50 procent, nie 70. Dziewięćdziesiąt siedem.

Badanie przeprowadzili naukowcy z Fundacao Getulio Vargas - brazylijskiego odpowiednika SGH w Warszawie. Przeanalizowali dane 19 646 osób, które zaczęły day trading na giełdzie w Sao Paulo w latach 2013-2015.

Po roku handlowania tylko 3 procent było na plusie. A średni zysk tych nielicznych zwycięzców? 300 dolarów miesięcznie. Mniej niż minimalna pensja w Brazylii. Za to mediana straty tych, którzy przegrywali, wynosiła ponad 3 500 dolarów.

I teraz - dlaczego ludzie mimo to próbują? Bo media społecznościowe są pełne ludzi, którzy pokazują zrzuty ekranów z zyskami. Nikt nie pokazuje strat. To jest klasyczny błąd przeżywalności - widzisz zwycięzców, bo przegrani milczą.

Natomiast dane mówią jasno - day trading to nie jest inwestowanie. To jest hazard z prowizjami i spreadami.

Z mojego doświadczenia - zarządzam 308 mieszkaniami i 1518 pokojami w Warszawie od 2016 roku. Inwestor, który kupuje mieszkanie na wynajem i trzyma je latami, jest na antypodach day tradera. Nie spekuluje. Nie gra na timing. Kupuje aktyw, który generuje przepływ gotówki co miesiąc, niezależnie od tego, co robią giełdy.

Lepiej się nudzić niż szarpać z rynkiem. Najlepszy inwestor to nudny inwestor.

15/04/2026

Średni czas spłaty kredytu hipotecznego w Polsce to 12-14 lat. Nie 30.

Większość ludzi bierze kredyt na 25-30 lat, bo tak im doradza bank. Dłuższy okres oznacza niższą ratę, więc łatwiej uzyskać zdolność kredytową. Natomiast dane ZBP i analiza portfeli bankowych są jednoznaczne - Polacy spłacają kredyty znacznie szybciej niż wynika z harmonogramu.

Dlaczego? Bo nadpłacają. Bo dostają spadki i darowizny. Bo sprzedają nieruchomość ze sporym zyskiem i spłacają z różnicy. Bo po kilku latach refinansują na lepszych warunkach, gdy ich zdolność wzrosła.

I teraz - co to oznacza dla inwestora?

Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt na wynajem pokojowy, nie musisz bać się 30 lat zobowiązania. Realistycznie patrząc, czynsz z najmu pokojowego w Warszawie pokrywa ratę kredytu. A jeśli dodatkowo dorzucasz nadpłaty z własnych środków - choćby 500 złotych miesięcznie - możesz być wolny od kredytu w 10-12 lat.

Znam inwestorów, którzy kupili pierwsze mieszkanie na kredyt w 2016 roku. Dziś mają spłacone 60-70 procent kapitału - z samych czynszów. Bez wkładania dodatkowej złotówki ze swojej kieszeni.

Kredyt to narzędzie. Nie wyrok. Trzeba tylko wiedzieć, jak go użyć. I to jest klucz - traktować kredyt jak dźwignię, nie jak łańcuch.

14/04/2026

63 310 wniosków kredytowych w marcu 2026. To najwyższy wynik od 2008 roku.

BIK opublikował dane za marzec i są one zaskakujące. Wartość wnioskowanych kredytów przekroczyła 23 miliardy złotych. Rok do roku wzrost o ponad 30 procent. Średnia kwota wniosku skoczyła do 363 tysięcy złotych - kolejny rekord.

I teraz - co to oznacza dla rynku nieruchomości?

Po pierwsze, popyt jest realny. To nie są deklaracje z ankiet, tylko konkretne wnioski złożone w bankach. Ludzie nie tylko mówią, że chcą kupić - oni idą do banku i składają papiery.

Po drugie, to popyt bez programu dopłat. Żadnego Bezpiecznego Kredytu, żadnego Mieszkania na Start. Czysty, organiczny popyt napędzany potrzebą mieszkaniową i malejącymi stopami procentowymi.

Po trzecie, przy rosnącym popycie i ograniczonej podaży - deweloperzy w Warszawie mają najniższy zapas mieszkań od 2019 roku - ceny nie pójdą w dół. To jest prosta ekonomia.

Natomiast jest też druga strona medalu. Więcej wniosków nie oznacza więcej udzielonych kredytów. Banki zaostrzają kryteria. Zdolność kredytowa przy stopach 5,75 procent to nie jest to samo co przy 0,1 procent.

Z mojego doświadczenia - wielu inwestorów czeka na spadki cen. A tymczasem 63 tysiące osób miesięcznie walczy o te same mieszkania. Kto czeka, ten płaci więcej. Cierpliwość bije strategię - ale tylko wtedy, gdy masz co trzymać.

Adres

Warsaw

Godziny Otwarcia

Poniedziałek 09:00 - 17:00
Wtorek 09:00 - 17:00
Środa 09:00 - 17:00
Czwartek 09:00 - 17:00
Piątek 09:00 - 17:00

Strona Internetowa

Ostrzeżenia

Bądź na bieżąco i daj nam wysłać e-mail, gdy Maciej Gołębiewski umieści wiadomości i promocje. Twój adres e-mail nie zostanie wykorzystany do żadnego innego celu i możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.

Skontaktuj Się Z Firmę

Wyślij wiadomość do Maciej Gołębiewski:

Skróty

Udostępnij

Kategoria