Credisoma, Lda. - Contabilidade e Gestão de Condomínios

28/03/2026

QUEM TEM A RESPONSABILIDADE DE REPARAR JANELAS?

Sobre a reparação de caixilharias (substituição de silicones/vedantes) e danos em estores, cumpre esclarecer o enquadramento legal e jurisprudencial vigente que delimita a responsabilidade de tais encargos.
De acordo com o regime da Propriedade Horizontal previsto no Código Civil (Artigo 1421.º), existe uma distinção clara entre os elementos estruturais (partes comuns) e os elementos de preenchimento dos vãos (partes privadas).
Conforme defendido pelos juristas Pires de Lima e Antunes Varela, as janelas, com tudo o que as integra — designadamente caixilhos, vidros e persianas —, são elementos destinados ao uso exclusivo do condómino e, como tal, têm natureza privativa.
O entendimento atual dos tribunais superiores, nomeadamente o recente Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 10/10/2024 (Proc. n.º 673/21.3T8VRL.G1), esclarece que a caixilharia de uma fração autónoma não é um elemento estrutural nem integra, em sentido estrito, a fachada comum para efeitos de manutenção; trata-se de um elemento acessório da fração, uma vez que a sua função é servir exclusivamente o uso privativo da mesma e os elementos sujeitos ao uso contínuo e desgaste natural por parte dos utentes da fração (como estores e vedantes) devem ter a sua manutenção assegurada pelo proprietário, pois o seu estado depende diretamente do modo como cada um os utiliza.
A degradação de vedantes (silicones) e a reparação de estores são intervenções de manutenção corrente da fração, cabendo a responsabilidade do custo ao respetivo condómino.
O Condomínio apenas terá de assumir a responsabilidade se o dano tiver origem direta em elementos estruturais comuns (ex: fissuras nas paredes mestras ou lajes), o que não se verifica quando se trate de desgaste de componentes acessórios.
Relembramos, contudo, que qualquer substituição integral da caixilharia deve respeitar rigorosamente a cor e a linha arquitetónica do edifício, nos termos do Artigo 1422.º, n.º 2, al. a) do Código Civil.

Fonte: APEGAC

18/03/2026

EXTRAÇÃO DE FUMOS PELO EXTERIOR DO EDIFÍCIO: PODE SER INSTALADO POR UM RESTAURANTE?

A instalação de um sistema de extração de fumos é essencial para o funcionamento de um restaurante, garantindo a segurança, a higiene e o cumprimento das normas legais. No entanto, quando esta instalação implica a colocação de condutas ou equipamentos no exterior do edifício, a decisão envolve diretamente o condomínio, a administração e também a câmara municipal.

O que diz a lei?

De acordo com o Regime Jurídico da Propriedade Horizontal (artigo 1422.º do Código Civil), a fachada é uma parte comum do edifício. Por isso, qualquer intervenção que altere a sua aparência, como a instalação de condutas de extração, depende da autorização da assembleia de condóminos.

Além disso, a instalação deve cumprir o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), as normas do Regime Jurídico da Segurança Contra Incêndios em Edifícios (SCIE) e os regulamentos municipais que definem as condições de colocação de chaminés e condutas.

O papel da câmara municipal
A câmara municipal tem um papel determinante neste processo.

Qualquer alteração visível na fachada está sujeita a licenciamento ou comunicação prévia ao abrigo do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).
Os serviços municipais avaliam se o projeto cumpre as regras urbanísticas, estéticas e de segurança.
Para além disso, no caso de restaurantes, é analisado o cumprimento das normas de higiene e segurança alimentar, podendo ser exigida articulação com outras entidades como a ASAE.

Responsabilidades da administração do condomínio
As empresas de administração e gestão de condomínios devem:

Verificar a conformidade legal do pedido apresentado pelo proprietário ou explorador do restaurante;
Submeter a proposta à assembleia de condóminos, apresentando informação clara sobre o impacto da instalação;
Exigir projetos técnicos e licenças que comprovem o cumprimento das normas urbanísticas, de segurança e de higiene;
Acompanhar o processo junto da câmara municipal, assegurando que todas as autorizações necessárias são obtidas.

Questões práticas a considerar

A conduta respeita as distâncias mínimas relativamente a janelas e varandas?
Está prevista uma solução que minimize ruídos, odores e impacto visual?
Existe um plano de manutenção que garanta o bom funcionamento do sistema?

Conclusão
Um sistema de extração de fumos no exterior pode ser instalado, mas só com a aprovação dos condóminos e a autorização da câmara municipal, cumprindo todas as normas técnicas, urbanísticas e de segurança aplicáveis. Cabe à administração do condomínio garantir que o processo decorre de forma legal e que os interesses coletivos do edifício são salvaguardados.

Fonte: APEGAC

18/12/2025

QUAIS AS VANTAGENS DO ARRENDAMENTO DE LONGA DURAÇÃO?

A tributação de rendimentos prediais em taxa autónoma de IRS pode ser (significativamente) reduzida dependendo da duração do contrato, como evidenciado de seguida: Menos de 5 anos: taxa 25%; ≥5 e

16/12/2025

AUMENTO DAS RENDAS PARA 2026

Para 2026, o coeficiente de atualização anual das rendas foi fixado em 1,0224, o que corresponde a um aumento (máximo) de 2,24% face ao valor da renda de 2025 (salvo se o contrato tiver regras próprias que afastem este mecanismo legal).

Este é o limite máximo legal pelo regime geral de atualização anual.

O senhorio pode optar por aumentar menos ou até não aumentar.

Alguns contratos anteriores a 1990 podem ser atualizados através do coeficiente anual, mas isto depende do regime aplicável a cada contrato, já que a Lei Mais Habitação mantém exceções e regras especiais para determinados perfis de arrendatários.

Fonte: Santander

15/12/2025

Para evitar coimas do Fisco/AT, veja no link abaixo as principais obrigações fiscais de 2026 e os respetivos prazos.

https://eco.sapo.pt/2025/12/13/quer-evitar-coimas-do-fisco-veja-aqui-as-principais-obrigacoes-fiscais-de-2026/

Fonte: ECO

São várias as obrigações fiscais que famílias e empresas terão de cumprir no próximo ano. Veja aqui as datas principais para evitar o pagamento de coimas da Autoridade Tributária e Aduaneira.

02/12/2025

A PORTA DE ENTRADA DO EDIFÍCIO

A porta de entrada é o principal ponto de acesso ao edifício e, por isso, desempenha um papel crucial na segurança, funcionalidade e até na valorização do condomínio.

Garantir que este elemento está sempre em bom estado é uma prioridade que impacta diretamente a tranquilidade dos moradores e a preservação do património.

Porque é tão importante a porta de entrada e porque deve ser bem mantida?
- Reforça a segurança: Evita acessos indevidos e protege pessoas e bens.
- Transmite confiança: Um acesso cuidado e funcional melhora a perceção de qualidade do edifício.
- Aumenta a durabilidade do equipamento: A manutenção preventiva reduz custos com reparações dispendiosas.
- Facilita o controlo de acessos: Compatibiliza-se com sistemas eletrónicos, fechaduras seguras e códigos de entrada.


Medidas essenciais para uma boa gestão:
- Assegurar a manutenção periódica: Verificar fechaduras, sistemas automáticos, dobradiças e mecanismos de fecho.
- Promover a modernização quando necessário: Substituir portas antigas por modelos mais seguros e energeticamente eficientes.
- Integrar sistemas de controlo: Como videoporteiros, códigos ou cartões de acesso, para maior segurança e comodidade.
- Reforçar a comunicação com os condóminos: Sensibilizar para a importância de manter a porta fechada e reportar avarias de imediato.

Os condóminos devem:
- Fechar a porta com cuidado, se possível e conforme o caso, deve-se acompanhar com a mão o movimento de fecho da porta, sem a deixar bater.
- Evitar colocar objetos para fixar a porta, quando esta tenha mola de resistência.

Trata-se de um investimento que valoriza o condomínio dado que a porta de entrada é o cartão de visita do edifício. Um acesso seguro, funcional e esteticamente cuidado traduz-se em mais segurança, maior conforto e valorização do património.

02/12/2025

SUBIDA DA EURIBOR A 3 E 6 MESES

A prestação da casa vai subir em Dezembro nos contratos indexados às Euribor a três e seis meses.

Os créditos à habitação ligados à Euribor a doze meses terão um alívio ligeiro da prestação.

As médias finais de Novembro fixaram-se em 2,042% a três meses e 2,131% a seis meses.
A doze meses a média fixou-se em 2,217%.

02/12/2025

PROGRAMA E-LAR

O programa E-Lar foi criado para três grupos de pessoas, com apoio variável, e aplica-se apenas a Portugal continental:
- Famílias já inscritas no programa Bairros mais sustentáveis.
- Consumidores que beneficiam de tarifa social de energia.
- Todos os cidadãos com contrato de electricidade activo.

O E-lar é um programa público que financia medidas de melhoria da eficiência energética das frações habitacionais. Enquadra-se no PRR (Plano de Recuperação e Resiliência) e pretende substituir os equipamentos a gás por eléctricos. O apoio pode ser usado, entre outras coisas, para substituir, com grandes benefícios:
- Fornos a gás por fornos eléctricos
- Fogões a gás por placas eléctricas ou de indução
- Esquentadores por termoacumuladores (as bombas de calor não são aceites)

As candidaturas da segunda fase do programa E-Lar, com algumas alterações de regras em relação à primeira fase, arrancam a 11 de Dezembro de 2025, data a partir da qual os cidadãos poderão apresentar as suas candidaturas.

Esta segunda fase introduz algumas alterações que actualizam situações que não estavam previstas na primeira fase, nomeadamente:
- Quem prestar falsas declarações ou mentir sobre a existência de equipamentos para substituir, ficará impedido de aceder a estes e outros apoios durante TRÊS anos.
- Quem disser que tem equipamentos para substituir e depois o instalador constatar que esses equipamentos na verdade não existem, o candidato terá de pagar a deslocação e o transporte do equipamento.
- Quem tem tarifa social vai receber 50€ adicionais para pagar a remoção e selagem do gás natural (gás de botija não é necessário), porque tem de ser feito por profissionais certificados e isso tem custos. Quem não tem tarifa social continua a suportar esse custo adicional (é obrigatório fazer esta selagem).

Pode-se usar este apoio para troca de electrodomésticos a gás por eléctricos até um valor de 1.683€ (+50€ para a selagem do gás natural).

Os apoios máximos para beneficiários da tarifa social ou Bairros sustentáveis são os seguintes:
- Placa eléctrica: até 179,60€
- Placa de indução: até 369€
- Forno: até 369€
- Termoacumulador: até 615€
- Transporte e instalação: até 150€ (placa e forno) + 180€ (termoacumulador)
- TOTAL: 1.683,00€.

Para famílias sem tarifa social, os benefícios podem ir até cerca de 1.100 €, dependendo do equipamento escolhido para cada caso. Os valores máximos do apoio por equipamento são os seguintes:
- Placa eléctrica: até 145€
- Placa de indução: até 300€
- Forno: até 300€
- Termoacumulador: até 500€
- Transporte e instalação: (não é elegível para apoio)
- TOTAL: 1.100,00€.

22/09/2025

JOVENS MANTÊM ISENÇÃO DE IMT EM CASO DE VENDA E COMPRA DE CASA NOVA

Os jovens até aos 35 anos que tenham vendido uma casa comprada há menos de seis anos e que tenham beneficiado de isenção do IMT não perdem o benefício fiscal, independentemente se tiverem adquirido novo imóvel. Logo, não têm de pagar o imposto, segundo uma informação vinculativa da Autoridade Tributária (AT) publicada no site do Portal das Finanças.

“Preveem-se algumas exceções, reportadas a factos ou situações que por si só fariam caducar esta isenção, surgindo a venda do imóvel como a primeira dessas exceções”, explica a AT, citando a alínea a) do número 8 do artigo 11.º do Código do Impostos Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT).

A dúvida sobre se o incentivo fiscal caducaria foi suscitada por um contribuinte que beneficiou do IMT Jovem quando adquiriu um imóvel para habitação própria e permanente em dezembro de 2024, tendo, em junho de 2025, vendido a casa, isto é, dando-lhe um destino diferente antes de decorrido o prazo de seis anos, previsto na lei.

Posteriormente, a 24 de março de 2025, “celebrou um contrato promessa de compra e venda para a compra de um novo imóvel, ainda em construção, a destinar a habitação própria e permanente, tendo pago o valor do sinal”, sendo que “a respetiva escritura de aquisição só irá ter lugar em fevereiro de 2026”, descreve o Fisco.

De facto, o benefício fiscal exige que o proprietário mantenha a casa como sua habitação própria e permanente durante pelo menos seis anos, mas o Fisco abre algumas exceções. E a venda é uma delas.

“A dúvida que pretende ver esclarecida decorre do disposto no n.º 1, da al. a) do n.º 8 do artigo 11.º do CIMT, importando para o efeito, aferir se a venda do imóvel adquirido com isenção (e efetivamente destinado a habitação própria e permanente), antes de decorrido o prazo de seis anos sobre a sua aquisição, seguida da aquisição de novo imóvel para habitação própria e permanente no prazo de seis meses, determina ou não a caducidade do benefício, obrigando, em consequência, ao pagamento do IMT”, indica a AT.

O CIMT, no seu artigo 11.º, prevê efetivamente “a caducidade do benefício, isenção ou redução de taxas, […] quando no prazo de seis anos contado da aquisição, ao bem imóvel adquirido seja dado um destino diferente daquele para o qual foi atribuído o benefício (habitação própria e permanente)”, começa por esclarecer a administração tributária.

“Configurando a venda do imóvel, um destino diferente do da afetação exclusiva a habitação própria e permanente, a sua ocorrência em qualquer momento daquele período, afigura-se por si só suficiente para fazer caducar o benefício”, nota a AT.

Porém, a lei define “algumas exceções, reportadas a factos ou situações que por si só fariam caducar esta isenção, surgindo a venda do imóvel como a primeira dessas exceções”, refere o Fisco.

Assim, e “apesar da venda naquele período se traduzir necessariamente na inobservância da obrigação de permanência do bem adquirido na titularidade do sujeito passivo por um período mínimo de seis anos, e de configurar um destino diferente daquele em que assentou o reconhecimento do direito à isenção — a habitação própria e permanente do sujeito passivo –, não espoleta a caducidade do benefício”, de acordo com o mesmo ofício.

A dúvida do contribuinte é, porém, mais abrangente, “pois pretende saber se a aquisição de novo imóvel a afetar a habitação própria e permanente, volvidos seis meses sobre a venda do imóvel adquirido com isenção, tem alguma relevância para efeitos de manutenção da isenção”, salienta o Fisco.

Mas esta condição não tem qualquer relevância para a isenção em causa. Ou seja, a venda, antes dos seis anos, constitui, “por si só”, uma exceção à caducidade do benefício, isto é, “não se encontra dependente da verificação de qualquer outro pressuposto ou condição (de fazer ou de não fazer) durante aquele período, nem o legislador previu qualquer exceção a esta exceção à caducidade do benefício”, determina a AT.

“Deste modo, vendido o imóvel adquirido com o benefício ‘IMT Jovem’, a aquisição de novo bem imóvel a destinar a habitação própria e permanente (a ter lugar previsivelmente no prazo de seis meses) não conduz à caducidade do benefício”, conclui o Fisco.

Jovens que beneficiaram da isenção do IMT também não perdem o incentivo em caso de alteração do agregado familiar ou se mudarem de local de trabalho para uma distância superior a 100 quilómetros do prédio, desde que o imóvel se mantenha destinado exclusivamente a habitação. Estas duas situações e a venda do edifício permitem a manutenção do benefício, antes de decorrido o prazo de seis anos após a compra da casa.

Em causa está a atribuição de isenção de IMT (e também de Imposto do Selo) a jovens com até 35 anos de idade na primeira aquisição de imóvel destinado exclusivamente habitação própria e permanente, que não sejam proprietários de nenhum imóvel habitacional à data da transmissão ou em qualquer momento nos três anos anteriores e que não sejam considerados dependentes para efeitos de IRS.

Esta isenção é total para casas de valor até ao 4.º escalão da tabela do IMT (que atualmente corresponde a 324.058 euros), havendo lugar a o pagamento de imposto no valor entre 324.058 euros euros e 648.022 euros (incidindo sobre esta parcela uma taxa de 8%). A lei em vigor determina que os compradores deixam de beneficiar da isenção e redução de taxas de IMT atribuídas a imóveis de habitação quando aos bens for dado destino diferente daquele em que assentou o benefício, no prazo de seis anos a contar da data da aquisição, salvo no caso de venda.

Fonte: ECO

É preciso deter o imóvel como habitação própria permanente durante pelo menos seis anos, mas há uma exceção: em caso de alienação o benefício não caduca, independentemente se houver nova aquisição.

17/09/2025

ARRENDAMENTO DE PARTES COMUNS EXIGE A APROVAÇÃO POR UNANIMIDADE DOS CONDÓMINOS

São partes comuns dos edifícios constituídos sob o regime da propriedade horizontal, o solo, alicerces, colunas pilares, paredes mestras e tudo quanto fizer parte da estrutura do prédio, bem como o telhado, terraços de cobertura, as entradas, vestíbulos, escadas, corredores de uso ou passagem comum a mais do que um condómino, as instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes. Isto decorre do n.º 1 do artigo 1421º do Código Civil.

O n.º 2 da mesma norma elenca as partes que se presumem comuns, ou seja, aquelas que não constam como tal no título constitutivo e ou não sejam afetadas ao uso exclusivo de algum condómino, como, por exemplo, os pátios, jardins, ascensores, etc.

Um recente acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 5 de junho último, proferido no processo nº 7318/23.2T8LSB.L1-8, veio dizer que “é nulo o contrato de arrendamento de um espaço comum de um prédio para nele serem instaladas antenas se tal arrendamento não tiver sido aprovado por deliberação unânime dos condóminos.”

Este é apenas um exemplo que reforça a necessidade de uma deliberação por unanimidade (todos os condóminos e não a unanimidade dos presentes na assembleia, caso falte algum condómino), sempre que o condomínio, mesmo que seja para obter um rendimento, queira dispor das partes comuns, incluindo o arrendamento.

No caso do acórdão citado, era para colocação de antenas, mas muitos outros exemplos se colocam, como é o caso da publicidade colocada nas fachadas, arrendamento para estacionamento, etc..

Em resumo, as partes comuns são, em compropriedade, de todos os condóminos, pelo que a disposição das mesmas exige a aprovação de todos eles e não de uma parte.

Fonte: APEGAC

17/09/2025

ANIMAIS EM APARTAMENTO
NEM SEMPRE É ASSUNTO PACÍFICO!

AFINAL OS CONDÓMINOS PODEM TER ANIMAIS DOMÉSTICOS NOS SEUS APARTAMENTOS, OU NÃO?

A Lei 8/2017 de 3 de março, estabelece o estatuto jurídico dos animais, reconhecendo a sua natureza de seres vivos dotados de sensibilidade. Por outro lado, pelo disposto n.º 3 do decreto-lei n.º 314/2003, é permitida a presença de cães e gatos em apartamentos, desde que sejam respeitadas as boas condições de alojamento e a ausência de riscos hígio-sanitários procurando minimizar os riscos de poluição ambiental e de doenças transmissíveis. O número permitido é de até três cães ou quatro gatos adultos por apartamento, não podendo o total exceder quatro animais. Este número máximo pode ir até seis, desde que o médico veterinário do município e o delegado de saúde entendam que esse número não coloca em causa os requisitos de higiene e também do bem estar dos animais. No entanto, o regulamento que faça parte do título constitutivo da propriedade horizontal ou regulamento aprovado posteriormente por TODOS os condóminos, podem reduzir aquele número ou até proibir cães e gatos no edifício.

Por vezes torna-se difícil conciliar o direito de ter animais nos prédios urbanos, com o direito ao descanso e ao repouso dos restantes condóminos.

Vejamos uma das muitas situações que chegou ao tribunal e a decisão proferida neste caso em concreto, que extraímos, com a devida vénia de LEXPOINT.PT.

O Tribunal da Relação de Lisboa (TRL) decidiu que o direito de uma moradora ao descanso e repouso prevalece sobre o direito dos vizinhos a terem um cão que ladra constantemente, dia e noite, sem motivo aparente, ao ser deixado longas horas no terraço, sem qualquer presença humana.

O CASO
Uma moradora de um prédio recorreu a tribunal pedindo para que fosse ordenada a retirada do cão do andar por cima do seu alegando que o mesmo permanecia a maior parte do tempo no terraço e que ladrava por horas seguidas, a qualquer hora do dia ou da noite, sem aparente motivo justificado, prejudicando o seu direito ao repouso e a sua saúde.

O dono do cão defendeu-se alegando ter realizado diligências junto de veterinários, socorrendo-se de equipamentos, tais como coleiras e açaimes, que colocara no seu cão a fim de o silenciar, mas sem sucesso, que tinha mantido uma atitude colaborante com os demais condóminos e que não lhe podia ser retirado o direito de ter consigo o seu cão, o qual, ademais, se tornava necessário para recuperação da doença de que padecia a sua mulher.
Não obstante, o tribunal condenou o dono do cão a proceder à retirada do mesmo num prazo de 45 dias, decisão da qual foi interposto recurso para o TRL.

APRECIAÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
O TRL, por acórdão de 6 de março de 2025, julgou totalmente improcedente o recurso, mantendo a decisão recorrida, ao decidir que o direito de uma moradora ao descanso e repouso prevalece sobre o direito dos vizinhos a terem um cão que ladra constantemente, dia e noite, sem motivo aparente, ao ser deixado longas horas no terraço, sem qualquer presença humana.

Desde 2017 que os animais deixaram de ser considerados meras coisas para passarem a ser considerados seres vivos irracionais, com sentimentos e merecedores de proteção. Assim, embora não sejam titulares de direitos por falta de personalidade jurídica, devem ser-lhes reconhecidos interesses juridicamente protegidos. Essa proteção jurídica de que gozam traduz-se desde logo no bem-estar que deve ser-lhes assegurado pelo respetivo proprietário.

Todavia, o Homem, enquanto ser humano também é titular de direitos, consagrados na lei fundamental, tais como os direitos de personalidade, nomeadamente o direito ao repouso, e o direito à propriedade privada, os quais são muitas vezes conflituantes entre si, impondo-se dirimir esse conflito. Não havendo possibilidade de harmonizar os direitos em conflito, a solução terá de passar pela prevalência de um deles em relação ao outro.

Tendencialmente o direito de personalidade prevalece sobre o direito de propriedade. Todavia, será necessário ponderar o caso concreto por forma a evitar que dessa prevalência resulte uma grande desproporção do direito de propriedade, em desrespeito pelo princípio da adequação, da proporcionalidade e da razoabilidade.

No caso, a vizinha afetada reside na sua habitação há mais de 23 anos, estando atualmente aposentada e sendo constantemente incomodada com os latidos e o ganir do cão do vizinho de cima, que permanece longas horas no terraço, sem qualquer presença humana, ladrando e produzindo ruídos reiterados, que são ouvidos inclusivamente em prédios contíguos, os quais põe em causa o seu descanso, tranquilidade, sono e sossego.

Tendo em conta que esse incómodo provocado pelo cão é intenso, obrigando a que muitas vezes a vizinha tenha de sair da sua habitação em busca de tranquilidade e descanso, nesse conflito entre o direito de personalidade, que se traduz no direito ao descanso, à tranquilidade e ao sono, e o direito à propriedade privada, o primeiro deve prevalecer sobre o segundo.

Desde logo, porque a Constituição estabelece que a República Portuguesa é baseada na dignidade da pessoa humana, afirmando que a integridade moral e física das pessoas é inviolável. Por sua vez, a lei contempla a tutela geral da personalidade dos indivíduos contra qualquer ofensa ilícita ou ameaça de ofensa à sua personalidade física ou moral. Pelo que, assentando a nossa ordem jurídica na dignidade humana, torna-se inquestionável que, em caso de colisão entre direitos fundamentais, a busca do instrumento que melhor promova o valor supremo da dignidade da pessoa humana não pode deixar de constituir um instituto norteador da solução do caso concreto.

ESSA SUPERIORIDADE DOS DIREITOS DE PERSONALIDADE SOBRE OS DIREITOS DE PROPRIEDADE JUSTIFICA QUE, ATENTOS OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE, SE IMPONHA AOS DONOS DO CÃO O SACRIFÍCIO DO SEU DIREITO.

Fonte: APEGAC

17/09/2025

PAGAR PRIMEIRO, EXIGIR A REPARAÇÃO DEPOIS

O que fazer quando uma fração de um edifício em propriedade horizontal é afetada em consequência de patologias nas partes comuns, por exemplo, com infiltrações?

É muito comum os proprietários das frações afetadas reclamarem junto da administração do condomínio e, nada sendo feito de imediato ou a curto prazo, deixarem de pagar as suas prestações condominiais, como forma de pressionar para uma rápida reparação dos danos.

Quando a denúncia é efetuada e nada é feito, a responsabilidade pode ser do administrador do condomínio, caso não tenha levado o assunto à assembleia de condóminos ou não promova a realização da reparação dos danos, como também pode ser do condomínio que, tendo sido levado a deliberar sobre a realização das obras nas partes comuns e reparação dos danos na fração, delibere, em assembleia, não as realizar ou adiar por longo tempo a sua realização. Num caso ou noutro, os condóminos afetados não podem deixar de cumprir com as suas obrigações condominiais, ou seja, não podem deixar de continuar a pagar as prestações que tenham sido aprovadas pela assembleia.

O acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 4 de junho último, proferido no processo 1025/23.3T8MTS.P1, vem basicamente dizer o que é referido em título; ou seja, os condóminos para reclamarem as reparações que tenham no interior das suas frações, não podem deixar de cumprir com as suas obrigações.

Vejamos o resumo deste acórdão, retirado de JUSNET.PT, com a devida vénia:

“Age com abuso de direito na modalidade “tu quoque” o condómino que, desde que adquiriu a fração e ao longo de diversos anos, nunca pagou a quota de condomínio que lhe corresponde e vem exigir do condomínio a reparação do terraço que serve de cobertura à sua fração, bem como dos danos provocados na fração pelas infiltrações com origem nesse terraço e ainda o pagamento das quantias que deixou de receber a título de rendas por causa das referidas infiltrações.”

Como proceder?

Em primeiro lugar, como já referido, deve denunciar a situação ao administrador do condomínio, por carta registada com aviso de receção, para que este mande verificar e, se necessário, promova a realização de uma assembleia de condóminos. Com a denúncia, deverá advertir que, não sendo realizada a reparação em prazo que seja razoável (por exemplo, 3 ou 4 meses), recorrerá aos meios legais para que lhe seja reconhecido esse direito e o condomínio condenado a reparar os danos… e, até, se for o caso, indemnizar pelos prejuízos sofridos (perda de rendas ou outros) e por danos não patrominiais.

O mais correto será a assembleia de condóminos aprovar a realização de obras para reparação das patologias nas partes comuns e de reparação dos danos na fração. Não faz sentido, por exemplo, no caso de infiltrações com origem nas partes comuns, reparar os danos causados no interior da fração, sem eliminar a origem do problema.

Caso a assembleia aprove realizar as obras nas partes mas não aceite reparar os danos na fração, o condómino lesado tem o prazo de três anos, após a denúncia, para recorrer aos tribunais ou julgados de paz, instaurando ação contra o condomínio.

Por isso, por que o condómino lesado tem meios legais à sua disposição para poder agir, não poderá cair em incumprimento, deixando de pagar as suas prestações ao condomínio. Exigir, sim, mas sem deixar de pagar!

Fonte: APEGAC