14/04/2026
CHUTAR PARA A FRENTE SÓ PROTELA E AGUDIZA A AGONIA
É tão certo os cidadãos necessitarem de ganhar dinheiro, quando certo é, que não poderá ser a qualquer custo.
Tendencial e naturalmente, umas mais que outras, as atividades profissionais dedicadas a serviços, não acrescentam valor, são aliás um custo global.
Acresce que somos muito dados, à obtenção de “dinheiro fácil”. Por vezes, mesmo muito dinheiro, tornando-nos poderosos financeiramente, mas, intelectualmente paupérrimos.
Caso as coisas não mudem de figura de forma a impedir que a clivagem entre ativos (acrescentam valor) e passivos (não acrescentam valor), então a economia global, colapsa.
Já esteve mais longe…, é um sério drama planetário, que deveria por os iluminados em sentido, pois, se não mudarmos de rumo, por sistemática ausência de crescimento, o sistema económico mundial implode, impor-se-á a resignação fática, originando um poderoso retrocesso civilizacional.
Há longos anos no setor – numa perspetiva holística do negócio imobiliário – consciente, há muito – cada vez mais – que entendo por dúbia a necessidade desta atividade profissional (intensionalmente não a classifico como económica por não acrescentar nada ao negócio, mirra-o).
F**a, contudo, o benefício da dúvida…
Na verdade, a Mediação Imobiliária é um caso muito sério nesta matéria, pois, propicia desproporcionais ganhos a alguns em detrimento de muitos.
O ancestral comércio direto entre partes foi e se quisermos será, a forma natural de transacionar.
Na verdade, sendo os interesses antagónicos, há um comum, a concretização de negócio. Contrapõem-se a este facto os interesses divergentes: preço; prazo; garantias, risco, etc… Não são, contudo, interesses opostos, apenas são desalinhados.
Foi este desalinhamento que uns “virtuosos materialistas” aproveitaram para se promoverem como solução para: reduzir ficção; acelerar acordo, desbloquear impasses, etc… (tudo aquilo que simplificadamente, sempre existiu).
Muito antes da designação mediação imobiliária, ancestral, perseguindo exatamente o mesmo propósito, existiam: corretores; intermediários comerciais, homens de praça, etc… Portanto, a “mediação imobiliária” foi apenas um restyling que associado a um poderoso marketing pretendeu transmitir ao mercado a sua indispensabilidade operativa.
Esta ficção foi “chão que deu uvas”, pois, as complexidades foram-se desvanecendo, os factos e desenvolvimento tecnológico demonstrando desnecessidade de intervenientes que nada aportam. Penalizando aliás o sistema de forma substantiva ao pretenderem retirar a advocacia (independente) essa sim, em sede jurídica, qualificada e indispensável à resolução e anulação dos interesses divergentes.
Tendo assim a acreditar que no futuro, os negócios mais simples (serão cada vez mais diretos) e, os mais complexos (trabalhados por equipes multidisciplinares: advogados, consultores especializados, financeiros, etc…), tendendo a mediação genérica a encolher.
Entramos agora pela falta de honestidade intelectual adentro, a intencional ocultação acerca da verdade remuneratória, contribuindo para o obscurantismo, associa inevitavelmente esta atividade à falta de transparência e comportamento básico boa conduta.
Senão vejamos. Quem habitualmente contrata mediadores imobiliários são os proprietários, que fazem refletir o custo da mediação no preço de venda. Logo, embora o ato de pagar seja do proprietário, o custo real, é do comprador. Portanto, quem suporta o custo não é quem paga de facto. Todas as mediadoras que conheço e são muitas, omitem esta inquestionável e predominante realidade.
Entretanto, coloca-se uma questão de coerência, não pertinente, mas, muitíssimo pertinente, onde mais uma vez, as mediadoras assobiam para o lado… formalmente, o proprietário é o cliente e o comprador o custeado. Apesar disso, porque dele dependem, as mediadoras apesar de anunciarem ao mercado – “servimos ambas as partes” – obviamente que se subordinam a quem, embora não custeando, lhes paga (manda – ponto final).
Há aqui assim um conflito estrutural grave: pagamento unilateral que cria alinhamento com o vendedor; remuneração por comissão que incentiva fecho rápido do negócio e não necessariamente a otimização do preço para qualquer das partes; a narrativa (desonesta) de neutralidade do mediador que se posiciona como facilitador equidistante.
Ora, equidistância sem independência financeira só convence mesmo distraídos.
O mediador afirma que aproxima partes, viabiliza negócio e reduz ficção e que, mesmo sendo pago por uma das partes o interesse é fechar negócio e nunca favorecer uma delas.
Nada mais falso! O vendedor quer maximizar o preço e o comprador o seu contrário, minimizar e o mediador ganha mais com o preço mais alto, mas, também ganha com o fecho rápido de negócio. F**a assim num equilíbrio estranho entre “valor e velocidade”, mas não representa nenhum dos lados em pleno.
Conclui-se assim, que o modelo cria aparência de serviço bilateral, mas com base unilateral e, isso gera: ambiguidade; perceção de injustiça e muitas vezes, legitima desconfiança.
Não é assim coerente dizer que se serve duas partes quando apenas uma paga e quando os interesses económicos não são coincidentes. Pior ainda, na prática o comprador paga um serviço que não contratou e nem sequer controla.
É a “profissão” de sonho para o lucro fácil e a cultura da prevalência material sobre o imaterial. Pior ainda, perverte o mais elementar bom-senso, onde é possível sem um mínimo de formação, comparativamente com os demais, mormente pessoas altamentes qualificas, obter rendimentos estratosféricos onde tristemente, impera o recheio exterior e o vazio interior”.
Uma pobreza Franciscana…
Como se isto – grave – não bastasse, num verdadeiro desnorte de verdadeiro "chuto para a frente", esta atividade nem sequer consegue perceber que há muito se encontra afastada da realidade.
Há um completo desfasamento entre o modelo formal da atividade e a forma como o mercado realmente funciona.
Organizacional e procedimentalmente, esta atividade assenta em três pilares: licença (AMI); contrato de mediação e comissão sobre o negócio. Mas, na prática: o negócio tendencialmente nasce fora desse circuito; o valor está na informação e na relação, não no processo formal. Afinal a intermediação surge bem antes de qualquer enquadramento legal.
Ou seja, o sistema formal, captura um fenómeno que nasce informal…
Paradoxalmente, apesar de estar desalinhado, o sistema atual funciona e funciona porque: há procura; há ativos e vai havendo capital. Mas, funciona mal porque: cria fricção; gera informalidade e dilui responsabilidade. Em muito casos: o formal chega tarde; acrescenta pouco valor real servindo mais como estrutura administrativa / comercial e, enquanto isso, quem gera o negócio: não está enquadrado; não é reconhecido; mas, contudo, é determinante no negócio.
É preciso reconhecer a intermediação informal. Repensar as dinâmicas designadamente de custos dos órgãos associativos-jurídicos-administrativos do setor.
É preciso licenciar os indivíduos, não apenas as empresas: responsabilização individual; maior transparência e redução de “zonas cinzentas”. Separar funções: angariação, intermediação, comercialização e encerramento jurídico/administrativo. Alinhar remuneração com valor real acabando com as remunerações cegas. Mais lógica; estruturação e execução.
Conclusão: a mediação imobiliária, como está estruturada, não reflete o verdadeiro funcionamento do mercado. Limita-se a enquadrá-lo à posteriori.
Aditando…
Provavelmente, 90% da mediação pratica funções desnecessárias enquanto que 10% aporta de facto valor “passivo” (não anula serviços logo não acrescenta valor), contudo, resolve de facto necessitadas e injustamente, esse valor não está bem identificado nem remunerado.
Esta atividade está profundamente desalinha com a realidade atual. Com as ferramentas digitais disponíveis no mercado, qualquer proprietário pode: divulgar imóveis; chegar a compradores; comparar preços, etc… e, qualquer investidor consegue: mapear oportunidades, contactar diretamente; estruturar operações, etc
Ou seja, a função clássica do mediador – aproximar oferta e procura – perdeu grande parte do seu valor e pior, a grande parte da atividade, tornou-se: redundante; superficial; facilmente substituível.
Pese embora este facto real, corre em benefício da atividade, a ausência de segurança em: informação perfeita; confiança imediata; risco controlado e partes equilibradas, que propiciam a persistente: assimetria de informação; riscos jurídicos e negociais; dificuldades de execução e conflitos entre partes.
Portanto, é aqui com bons procedimentos e devidas qualificações, que a mediação pode ser de facto útil. Mas, jamais da forma tradicional.
É preciso coragem para eliminar o que está a mais: modelo massificado; lógica de comissão uniforme; baixa exigência profissional; duplicação de funções que nada acrescentam, etc…
Logo, é inevitável reconfigurar a atividade. Em detrimento dos “exibidores de casas” e “replicadores de anúncios”, evoluir para: menos agentes; mais qualificação e especialização e maior proximidade a profissionais que operam transversalmente no setor. É imperativo acabar com o obsoleto e reconhecer que o mercado não carece nem da forma nem da escala atual. F**a um repto – provocação – se desaparecessem as mediadoras licenciadas (AMI), quem e porquê, continuaria a fechar negócios?
