03/11/2021
O novo Presidente da APEMIP - Paulo Caiado - falou sobre os portais imobiliários no mesmo dia em que o portal americano Zillow (o “unicórnio” que todas as plataformas imobiliárias tentam copiar) caiu a pique nas bolsas e ameaça até “estoirar”! Sinal mais evidente de que os astros se alinham, só quando a garrafa de Coca Cola caiu dos céus, no filme “Os Deuses Devem Estar Loucos”.
Afinal o que se passa? Vamos trocar isto por “miúdos”. Não há nerd ou “beto-empreendedor” que não sonhe em tornar a mediação imobiliária 100% digital. Este é um negócio de milhões, que é feito sem regulamentação, maioritariamente, por uma espécie de “taxistas das casas”: em cada 10 há três “que sabem ler”, dois que “sabem escrever” e um “que sabe fazer contas”! Logicamente é apetecível e aparenta ser fácil… para quem vê de fora.
O problema, que o Zillow está agora a descobrir, é que a essência da Mediação Imobiliária não pode ser substituída por um algoritmo. Duas pessoas não atribuem ao mesmo imóvel o mesmo valor. Duas pessoas têm expectativas totalmente diferentes em relação ao mesmo imóvel… todas as pessoas têm medo de fazer um mau negócio. Seria muito mais provável que algoritmos contribuíssem para a substituição de médicos e advogados, profissões onde tudo é menos emocional e mais previsível. É claro que estes nerds não entendem isto, apesar de todos os sinais que o mercado lhes vai dando.
O maior sinal de todos transporta-nos para a essência dos portais: como sabemos apenas 5% dos anúncios publicados são de proprietários que procuram vender diretamente o seu imóvel. Há mais “próprios” a vender rins na internet do que a vender imóveis. Andar na rua, falar e apertar mãos é a única maneira de conseguir angariações. Bem podem vir as Domozo, as Kazify e afins…
Quase 100% das receitas dos portais vêm (ou deveriam vir, mas já lá vamos) das subscrições e promoções feitas por profissionais de mediação imobiliária. Pior é que, além da receita, também são as imobiliárias que entregam de mão beijada toda a informação que esses portais precisam para construir o seu pacote de valor. Ainda assim, apesar dos altos valores que cobram, os portais não são rentáveis. Nenhum dá lucro, ou pelo menos não dá o lucro suficiente para satisfazer os seus investidores, porque, o mais caro de um portal não é desenvolvê-lo… o mais caro é gerar tráfego e com isso gerar leads. Poderão assistir a um caso prático disto mesmo se observarem com atenção o que vai acontecer com o recém criado “SuperCasaSapo”, que desenvolveu uma plataforma de “tostões” e está a “derreter” milhões em promoção… para, inevitavelmente, daqui a 6 meses já ninguém se lembrar deles e, daqui a 12, “enfiarem a viola no saco” onde já tinham enfiado o portal do “sapinho”.
Ora, se os portais não dão lucro, porque razão há investidores a alimentá-los? Porque existe a expectativa de que no futuro as coisas sejam diferentes. Esses investidores, alguns dos quais são “parceiros traiçoeiros” das imobiliárias, apostam que no futuro os proprietários e os compradores farão os negócios digitalmente e procurarão as soluções de financiamento digitalmente, deixando de lado os profissionais imobiliários e os canais tradicionais. E esta questão é vital… porque, por exemplo, o mesmo “parceiro” que vai ajudar a APEMIP a lançar um portal de profissionais, financia de forma encapotada há largos anos o idealista.pt e o Imovirtual. Este é, à nascença, o “calcanhar de Aquiles” do portal da APEMIP.
Se o que se procura com um portal imobiliário é garantir que o controlo do negócio e da informação f**a nas mãos dos profissionais, deveria haver o cuidado de encontrar para financiador ou parceiro uma instituição capaz de garantir isso mesmo. Ao invés disso escolheu-se uma que há anos tem vindo a apostar todas as fichas nos portais que existem e na “inutilização” dos profissionais… mesmo que tente disfarçar organizando eventos e colocando-se ao lado das imobiliárias nas “fotografias”. Se este projeto falhar, podem agradecer a esta escolha de parceiro. Um doce para quem souber de quem estamos a falar!
Outro problema de fundo é que no setor não temos personalidades impolutas. Todos os “cabeças de cartaz” desta indústria andam há anos a “mamar na teta” dos portais, seja como colunistas, seja como oradores nos eventos que organizam, seja como formadores ou até como catalisadores de negócio. Jamais poderemos contar com eles para sensibilizar e mobilizar as “tropas”.
Pelo menos as duas associações do setor, a ASMIP e APEMIP, apesar de um pouco forçadas, estão de acordo neste tema: é importante meter um travão nisto. Os masters-franchise da RE/MAX Portugal, da ERA Portugal e da Century 21 Portugal já deram sinais que estão atentos ao problema e disponíveis para atuar. A dificuldade maior passará por gerar um consenso alargado, só possível com as pequenas imobiliárias, que representam mais de 2/3 dos players e maioritariamente nem são associadas de nenhuma “A...MIP”. Esse é o próximo desafio. O que podemos propor é que um conjunto de recomendações e o apoio desta página à “libertação” do setor, enquanto ainda é tempo:
✔️ que se unam as duas associações na criação desse portal, por exemplo atribuindo quotas consoante o número de empresas que representam ou do investimento que são capazes de agregar para o projecto;
✔️ que as grandes redes assumam as suas responsabilidades e percebam que um pequeno esforço agora será muito rentável no futuro aos masters, brokers e agentes;
✔️ que se escolha um parceiro financeiro interessado em manter as imobiliárias como parceiros estratégicos e não em aniquilá-los assim que possível;
✔️ que se adopte um modelo financeiro capaz de gerar tráfego e leads, ao mesmo tempo que se reduzem as faturas das imobiliárias com a promoção dos imóveis (coisa perfeitamente possível, porque bastaria que cada imobiliária investisse num só portal profissional metade do que investe nos portais existentes atualmente e teríamos um "super instrumento" de geração de negócios);
✔️ que se adoptem medidas de segurança e rigor na informação desse novo portal para gerar confiança no mercado. Imobiliário sem confiança é o que se vê no OLX e no Marketplace do Facebook;
✔️ que se lance com isto a base de um MLS capaz de trazer profissionalismo e transparência ao setor;
✔️ que o IMPIC legisle de forma a proteger o tecido empresarial que tem, sob pena de ver toda esta riqueza a migrar para a Escandinávia ou para Espanha, onde os grandes portais têm as sedes;
✔️ que cada um de vocês tenha a coragem de arriscar uns meses com menos leads de compradores. Se há altura em que nos podemos dar a esse luxo, é agora que os compradores abundam e que os plenos são a regra;
Os próximos meses serão o nosso COP26… serão o nosso “Uber vs Taxis”… ou nos entendemos, ou continuamos a receber faturas cada vez mais altas dos portais imobiliários até ao dia em que eles já conseguem viver sem nós.
Abraço do Funini!
