Property Hub Consulting

20/05/2026

⚠️ 𝐏𝐑𝐎𝐏𝐑𝐈𝐄𝐓𝐀𝐑𝐈, 𝐌𝐀𝐑𝐄 𝐀𝐓𝐄𝐍Ț𝐈𝐄!
𝐃𝐢𝐧 𝐜𝐞 𝐦𝐨𝐦𝐞𝐧𝐭 𝐬𝐞 𝐜𝐨𝐧𝐬𝐢𝐝𝐞𝐫ă 𝐜ă 𝐚ț𝐢 𝐥𝐮𝐚𝐭 𝐥𝐚 𝐜𝐮𝐧𝐨ș𝐭𝐢𝐧ță 𝐝𝐞 𝐬𝐮𝐦𝐞𝐥𝐞 𝐝𝐞 𝐩𝐥𝐚𝐭ă 𝐥𝐚 î𝐧𝐭𝐫𝐞ț𝐢𝐧𝐞𝐫𝐞?

Mulți proprietari cred că, dacă nu au primit personal lista de întreținere sau nu au văzut-o, nu pot exista consecințe juridice.

⚖️ Realitatea juridică este însă mult mai importantă de atât.

Conform practicii instanțelor și modului de funcționare al asociațiilor de proprietari:

✅ Lista lunară de plată este un act emis de asociația de proprietari.
✅ Aceasta se afișează la avizier și conține data afișării + data scadenței.
✅ Din momentul afișării la avizier, proprietarul poate fi considerat că a luat la cunoștință de sumele datorate.

👉 Cu alte cuvinte, simpla afișare a listei poate produce efecte juridice importante.

Mai mult decât atât:

📌 Proprietarul care contestă sumele are obligația să răstoarne prezumția de legalitate a sumelor regăsite în lista de plată.
📌 De asemenea, trebuie să poată dovedi dacă lista NU a fost afișată sau dacă nu a avut posibilitatea reală să ia cunoștință de aceasta.

⚠️ De ce este extrem de important acest lucru?

Pentru că timpul contează.

Dacă proprietarul nu face demersurile necesare în termenul legal, poate interveni prescripția dreptului material la acțiune (termenul general fiind de 3 ani).

❗Un aspect foarte important:
Chiar și acțiunea prin care proprietarul solicită asociației predarea listelor de întreținere NU suspendă automat termenul de prescripție.

📍 Unele instanțe (și Tribunalul București) au reținut în practică faptul că proprietarul este considerat informat prin simpla afișare a listei la avizier.

Acest material are rol strict de informare și urmărește ca proprietarii să înțeleagă:
✔️ de când se consideră informați,
✔️ ce obligații au,
✔️ și ce demersuri trebuie făcute la timp în relația cu asociația de proprietari.

📣 Spuneți-ne în comentarii:
Ați avut situații în care ați aflat prea târziu despre anumite sume de plată sau penalizări?

🔄 Distribuiți această informație — foarte mulți proprietari nu cunosc aceste aspecte.

Autor Gelu Puscas

31/03/2026

17/02/2026

https://www.avocatnet.ro/articol_63526/Cum-se-face-in-acest-an-atestarea-administratorilor-de-bloc.html

02/02/2026

https://www.avocatnet.ro/articol_64141/La-vanzarea-unui-apartament-fondul-de-rulment-se-restituie-la-valoarea-de-la-acel-moment-%C8%99i-nu-se-pot-recupera-toate-sumele-pl%C4%83tite-de-a-lungul-anilor.html

După cm stabilește legea din domeniu, vânzătorul unui apartament poate recupera banii din fondul de rulment, ce este obligatoriu pentru asociațiile de bloc, banii strânși acolo fiind folosiți pentru acoperirea plăților curente. Sumele ce pot fi recuperate sunt cele înscrise în tabelul a...

26/01/2026

❌ 𝐃𝐄 𝐂𝐄 𝐍𝐔 𝐓𝐄 𝐏𝐎Ț𝐈 𝐁𝐀𝐙𝐀 𝐏𝐄 „𝐂𝐄𝐈𝐋𝐀𝐋Ț𝐈” Î𝐍 𝐀𝐒𝐎𝐂𝐈𝐀Ț𝐈𝐀 𝐃𝐄 𝐏𝐑𝐎𝐏𝐑𝐈𝐄𝐓𝐀𝐑𝐈

Tot mai des văd postări și mesaje de genul:
👉 „Cui mă adresez împotriva președintelui?”
👉 „Cum îl reclam pe administrator?”
👉 „Nu mi se permite accesul la acte. Unde fac reclamație?”

De cele mai multe ori, proprietarii speră că „𝐚𝐥ț𝐢𝐢” 𝐯𝐨𝐫 𝐫𝐞𝐳𝐨𝐥𝐯𝐚 𝐩𝐫𝐨𝐛𝐥𝐞𝐦𝐚.
Hai să vedem 𝐜𝐢𝐧𝐞 𝐬𝐮𝐧𝐭, 𝐝𝐞 𝐟𝐚𝐩𝐭, 𝐚𝐜𝐞ș𝐭𝐢 „𝐚𝐥ț𝐢𝐢” – ș𝐢 𝐜𝐞 𝐏𝐎𝐓 (𝐬𝐚𝐮 𝐍𝐔 𝐏𝐎𝐓) 𝐟𝐚𝐜𝐞, potrivit Legii nr. 196/2018.

🔍 𝐂𝐢𝐧𝐞 𝐬𝐮𝐧𝐭 „𝐚𝐥ț𝐢𝐢”, 𝐝𝐢𝐧 𝐩𝐮𝐧𝐜𝐭 𝐝𝐞 𝐯𝐞𝐝𝐞𝐫𝐞 𝐥𝐞𝐠𝐚𝐥?

- Comitetul executiv

- Cenzorul

- Autoritatea publică locală (serviciul specializat al primăriei)

Sesizarea lor face parte dintr-o 𝐩𝐫𝐨𝐜𝐞𝐝𝐮𝐫ă 𝐞𝐱𝐭𝐫𝐚𝐣𝐮𝐝𝐢𝐜𝐢𝐚𝐫ă / 𝐚𝐝𝐦𝐢𝐧𝐢𝐬𝐭𝐫𝐚𝐭𝐢𝐯ă, premergătoare instanței (fără a fi un fine de neprimire).
Și… cam aici se opresc mulți proprietari.

👉 O adresă la asociație.
👉 O sesizare la primărie.
👉 Așteptări mari.

⚠️ 𝐂𝐞 𝐍𝐔 𝐬𝐞 𝐬𝐩𝐮𝐧𝐞 (𝐝𝐚𝐫 𝐞 𝐞𝐬𝐞𝐧ț𝐢𝐚𝐥 𝐬ă ș𝐭𝐢ț𝐢):

❌𝐂𝐞 𝐍𝐔 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐨𝐛𝐥𝐢𝐠𝐚𝐭 𝐬ă 𝐟𝐚𝐜ă 𝐜𝐨𝐦𝐢𝐭𝐞𝐭𝐮𝐥 𝐞𝐱𝐞𝐜𝐮𝐭𝐢𝐯

- nu trebuie să emită un răspuns juridic fundamentat;

- nu trebuie să dea un răspuns „care să vă mulțumească”;

- poate să nu răspundă deloc (cu anumite consecințe);

- nu este obligat să răspundă de mai multe ori la aceeași nemulțumire;

- este ilogic să infirme un răspuns pe care tot el l-a avizat anterior;

- poate contracta servicii juridice, iar costurile se repartizează proprietarilor;

- în anumite situații, costurile pot fi puse exclusiv în sarcina proprietarului petent;

- nu poate anula sau ignora o hotărâre a adunării generale.

❌ 𝐂𝐞 𝐍𝐔 𝐩𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐟𝐚𝐜𝐞 𝐜𝐞𝐧𝐳𝐨𝐫𝐮𝐥

- nu emite decizii și nu votează în comitet;

- nu constată nelegalități „cu putere de anulare”;

- nu anulează liste de plată;

- nu modifică repartizări;

- nu elimină sume din liste;

- nu dă „avize de legalitate”;

- nu decide lucrări, penalități sau fonduri;

- nu invalidează hotărâri ale adunării generale.

👉 Poate doar 𝐬𝐞𝐦𝐧𝐚𝐥𝐚, 𝐧𝐨𝐭𝐚, 𝐧𝐨𝐭𝐢𝐟𝐢𝐜𝐚. Atât.

🏛️𝐃𝐚𝐫 𝐩𝐫𝐢𝐦ă𝐫𝐢𝐚?

Autoritatea publică locală poate:

- verifica acte (nu contabilitatea);

- emite recomandări;

- stabili măsuri;

- aplica amenzi contravenționale;

- cere lămuriri președintelui.

❗ NU poate:

- anula acte;

- impune soluții;

- obliga asociația să facă sau să nu facă ceva.

⚖️ 𝐀𝐭𝐮𝐧𝐜𝐢… 𝐜𝐢𝐧𝐞 𝐏𝐎𝐀𝐓𝐄 𝐜𝐮 𝐚𝐝𝐞𝐯ă𝐫𝐚𝐭?

👉 𝐈𝐧𝐬𝐭𝐚𝐧ț𝐚 𝐝𝐞 𝐣𝐮𝐝𝐞𝐜𝐚𝐭ă.

În realitate, aproape toate nemulțumirile reale ale proprietarilor pot fi rezolvate doar de instanță:

- anulare acte;

- sancționare derapaje;

- obligarea asociației la acțiune sau inacțiune.

Da, presupune timp, nervi și bani.
Dar este singura cale eficientă.

❗ De multe ori, proprietarul nemulțumit nu se poate baza nici pe ceilalți proprietari:

sunt dezinteresați

sau consideră că „se face prea mare caz”.

👉 Și atunci rămâne valabil ce au decis „ceilalți”.

❓ 𝐕𝐨𝐢 𝐩𝐞 𝐜𝐢𝐧𝐞 𝐯ă 𝐛𝐚𝐳𝐚ț𝐢 𝐚𝐭𝐮𝐧𝐜𝐢 𝐜â𝐧𝐝 𝐚𝐯𝐞ț𝐢 𝐨 𝐩𝐫𝐨𝐛𝐥𝐞𝐦ă î𝐧 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐞?
Scrieți în comentarii ⬇️

Autor: Av. Gelu Pușcaș

12/01/2026

𝐃𝐄 𝐂𝐄 𝐌𝐔𝐋𝐓𝐄 𝐋𝐈𝐒𝐓𝐄 𝐃𝐄 𝐏𝐋𝐀𝐓Ă 𝐒𝐔𝐍𝐓, 𝐃𝐄 𝐅𝐀𝐏𝐓, 𝐈𝐋𝐄𝐆𝐀𝐋𝐄

Una dintre cele mai frecvente aberații întâlnite în asociațiile de proprietari este următoarea:
👉 „Așa a hotărât adunarea generală.”
👉 „A decis comitetul.”
👉 „Așa a spus președintele.”

⚠️ 𝐆𝐫𝐞ș𝐢𝐭. 𝐈𝐋𝐄𝐆𝐀𝐋. 𝐍𝐔𝐋.

📌 𝐋𝐢𝐬𝐭𝐚 𝐝𝐞 𝐩𝐥𝐚𝐭ă 𝐍𝐔 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐮𝐧 𝐝𝐨𝐜𝐮𝐦𝐞𝐧𝐭 𝐚𝐫𝐛𝐢𝐭𝐫𝐚𝐫.
Repartizarea cheltuielilor este strict reglementată de lege. Nu e la inspirația nimănui.

🔴 𝐂𝐞 𝐭𝐫𝐞𝐛𝐮𝐢𝐞 𝐬ă î𝐧ț𝐞𝐥𝐞𝐚𝐠ă 𝐭𝐨𝐚𝐭ă 𝐥𝐮𝐦𝐞𝐚, 𝐟𝐨𝐚𝐫𝐭𝐞 𝐜𝐥𝐚𝐫:

✔️ Legea stabilește modurile de repartizare a cheltuielilor
❌ Adunarea generală NU poate inventa alte criterii
❌ Comitetul NU poate „ajusta” repartizarea
❌ Președintele NU poate decide după bunul plac
⚠️ Administratorul are OBLIGAȚIA legală să respecte legea, nu indicațiile ilegale

📚 𝐓𝐞𝐱𝐭 𝐥𝐞𝐠𝐚𝐥 𝐜𝐥𝐚𝐫, 𝐟ă𝐫ă 𝐥𝐨𝐜 𝐝𝐞 𝐢𝐧𝐭𝐞𝐫𝐩𝐫𝐞𝐭ă𝐫𝐢:

➡️ Art. 75 alin. (3) din Legea 196/2018:
„Asociația de proprietari are obligația de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar hotărârile luate de adunarea generală a proprietarilor cu încălcarea acestor dispoziții 𝐬𝐮𝐧𝐭 𝐧𝐮𝐥𝐞 𝐝𝐞 𝐝𝐫𝐞𝐩𝐭.”

📌 Tradus pe românește:
👉 Hotărârea există pe hârtie, dar juridic nu există (dacă este contestată).

🔍 Mai mult decât atât:

cheltuielile se repartizează doar în baza unei hotărâri de adunare generală,

hotărâre care se fundamentează pe bugetul de venituri și cheltuieli,

iar această hotărâre NU poate depăși limitele impuse de lege.

⚖️ 𝐔𝐧 𝐚𝐝𝐞𝐯ă𝐫 𝐢𝐧𝐜𝐨𝐦𝐨𝐝, 𝐝𝐚𝐫 𝐞𝐬𝐞𝐧ț𝐢𝐚𝐥:
👉 Această „nulitate” NU poate fi constatată de:

- președinte

- comitet

- primărie

- serviciul de specialitate din cadrul autorității locale

❗ 𝐃𝐨𝐚𝐫 𝐢𝐧𝐬𝐭𝐚𝐧ț𝐚 𝐝𝐞 𝐣𝐮𝐝𝐞𝐜𝐚𝐭ă 𝐩𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐜𝐨𝐧𝐬𝐭𝐚𝐭𝐚 𝐜𝐚𝐫𝐚𝐜𝐭𝐞𝐫𝐮𝐥 𝐧𝐞𝐥𝐞𝐠𝐚𝐥 𝐚𝐥 𝐫𝐞𝐩𝐚𝐫𝐭𝐢𝐳ă𝐫𝐢𝐢.
Ține minte: Dacă proprietarul nu contestă, hotărârea se consideră legală, deci legală este și repartizarea "ilegală".

💬 Întrebare pentru voi:
Câte asociații știți în care cheltuielile se repartizează „după cm s-a decis”, fără nicio legătură cu legea?
Scrieți în comentarii 👇 – experiențele reale spun mai mult decât orice teorie.

✍️ Av. Gelu Pușcaș

08/01/2026

❗ 𝐂𝐔𝐌 "𝐋𝐄𝐆𝐀𝐋𝐈𝐙𝐄𝐙𝐈" 𝐎 𝐈𝐋𝐄𝐆𝐀𝐋𝐈𝐓𝐀𝐓𝐄 Î𝐍𝐓𝐑-𝐎 𝐀𝐒𝐎𝐂𝐈𝐀Ț𝐈𝐄 𝐃𝐄 𝐏𝐑𝐎𝐏𝐑𝐈𝐄𝐓𝐀𝐑𝐈

(și de ce procesul-verbal este mai periculos decât crezi)

📌 𝐏𝐮ț𝐢𝐧𝐢 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐢 ș𝐭𝐢𝐮 𝐚𝐜𝐞𝐬𝐭 𝐥𝐮𝐜𝐫𝐮:
o hotărâre luată într-o adunare generală produce efecte juridice imediat, chiar dacă este contrară legii.

🔹 Procesul-verbal al adunării generale NU este o simplă hârtie.
Este actul juridic principal al asociației de proprietari, emis de organul suprem de conducere.

➡️ Tot ce se scrie în procesul-verbal:

- se consideră votat,

- se consideră asumat,

și produce efecte juridice.

Deciziile comitetului sunt doar acte secundare, menite să pună în aplicare ceea ce adunarea generală a hotărât deja.

⚠️ 𝐀𝐢𝐜𝐢 𝐚𝐩𝐚𝐫𝐞 𝐩𝐫𝐨𝐛𝐥𝐞𝐦𝐚 𝐦𝐚𝐣𝐨𝐫ă

Legea nr. 196/2018 spune foarte clar:

🔒 o hotărâre a adunării generale NU poate fi suspendată decât de instanță;

❌ nu poate fi anulată (total sau parțial) decât tot de instanța de judecată.

👉 Cu alte cuvinte:
chiar dacă hotărârea este ilegală, ea se aplică, până când un proprietar o atacă în instanță.

❓ 𝐂𝐞 𝐬𝐞 𝐩𝐨𝐚𝐭𝐞 „𝐥𝐞𝐠𝐚𝐥𝐢𝐳𝐚” 𝐩𝐫𝐢𝐧𝐭𝐫-𝐮𝐧 𝐩𝐫𝐨𝐜𝐞𝐬-𝐯𝐞𝐫𝐛𝐚𝐥 𝐧𝐞𝐚𝐭𝐚𝐜𝐚𝐭?

În practică întâlnim frecvent:

- președinte care NU este proprietar;

- repartizarea cheltuielilor prin „metode” inventate;

- prime, remunerații, chirii stabilite arbitrar;

- hotărâri care ajung direct în lista de plată.

📌 Toate acestea devin „legale” prin simplul fapt că au fost votate și consemnate.

⏰ 𝐃𝐞 𝐜𝐞 𝐭𝐢𝐦𝐩𝐮𝐥 𝐥𝐮𝐜𝐫𝐞𝐚𝐳ă î𝐦𝐩𝐨𝐭𝐫𝐢𝐯𝐚 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐮𝐥𝐮𝐢?

Dacă un proprietar se simte lezat:

trebuie să analizeze imediat atacarea procesului-verbal;

cu cât trece mai mult timp, cu atât:

- efectele sunt mai greu de corectat,

- costurile cresc (taxe, expertize, timp, nervi).

⚖️ Chiar și „nulitatea absolută” despre care vorbește legea
➡️ trebuie constatată de instanță.
Dacă procesul-verbal nu este atacat, își produce efectele în continuare.

🔥 𝐌𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐩𝐫𝐨𝐛𝐥𝐞𝐦ă: 𝐥𝐢𝐩𝐬𝐚 𝐝𝐞 𝐢𝐦𝐩𝐥𝐢𝐜𝐚𝐫𝐞

Sub umbrela adunărilor generale:

- un grup restrâns de persoane poate impune măsuri;

- legea devine secundară;

- majoritatea reală nu contează, dacă NU participă și NU votează.

💸 Iar pentru proprietarii absenți:
„costul indiferenței” apare mai târziu, pe lista de plată.

⚠️ 𝐀𝐭𝐞𝐧ț𝐢𝐞 ș𝐢 𝐩𝐞𝐧𝐭𝐫𝐮 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐢

Problemele adevărate apar atunci când: după ani de zile, o hotărâre a adunării generale este anulată în instanță.

Consecințele sunt grave și costisitoare (am detaliat separat acest subiect).

✅𝐂𝐨𝐧𝐜𝐥𝐮𝐳𝐢𝐚

👀 Cască bine ochii și urechile la adunarea generală
✋ Participă și implică-te
🗣️ Exprimă-ți punctul de vedere
⚖️ Sancționează imediat derapajele

Pentru că, în lipsa reacției,
📄 un proces-verbal poate transforma o ilegalitate într-o „realitate juridică”.

𝐋𝐚 𝐭𝐢𝐧𝐞 î𝐧 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐞 𝐂𝐄 𝐒-𝐀 "𝐋𝐄𝐆𝐀𝐋𝐈𝐙𝐀𝐓" 𝐩𝐫𝐢𝐧 𝐡𝐨𝐭ă𝐫â𝐫𝐞𝐚 𝐚𝐝𝐮𝐧ă𝐫𝐢𝐢 𝐠𝐞𝐧𝐞𝐫𝐚𝐥𝐞?

✍️ Gelu Pușcaș