Admin Solutions - Administrare imobile

12/11/2025

Cine gestioneaza fondurile banesti ale asociatiei de proprietari, sau mai simplu spus cine are banii pe mana?

Am observat ca de foarte multe ori apare aceasta întrebare!
Președintele se întreabă cm sa dea pe mana administratorului, fie el persoana fizica sau juridica, banii asociatiei? Cum sa dea el accesul administratorului pe cont?

Haideți sa vedem ce spune LEGEA!

Legea spune așa...

ADMINISTRATORUL gestionează, separat pentru fiecare asociație, bunurile materiale și fondurile bănești ale asociației, conform hotărârilor adunării generale și deciziilor comitetului executiv, potrivit art. 66 alin. (1) lit. g) din Legea nr. 196/2018, privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, cu modificarile și completarile ulterioare.

Așadar, potrivit DEX a gestiona înseamnă a administra bunurile unei persoane, întreprinderi sau instituții, a conduce, a administra și a coordona o activitate sau un proiect. Cuvântul se referă la acțiunea de a avea în gestiune ceva, adică de a fi responsabil de administrarea sau conducerea acestuia.

Așadar, conform legislatiei, administratorul trebuie sa aibă acces la contul asociatiei, pentru a putea face plati, așa cm a decis CEX sau cm a hotărât AG.

Înțeleg teama de a lasa pe mana unei persoane străine banii asociatiei, dar teama nu trebuie sa intervina în activitatea asociatiei.
Se poate foarte simplu, ca la banca, să se stabileasca plata cu dubla semnatura, adică administratorul initiaza plățile iar o alta persoana, (președintele) aproba plățile. Astfel, administratorul poate avea acces la contul bancar, unde poate verifica încasările asociatiei, poate genera extrase de cont și poate face și plati, care ulterior pot fi aprobate de o terta persoana.

Teama de a da acces administratorului la cont și gestionarea fondurilor banesti de către alta persoana, respectiv președintele, poate genera probleme reprezentantului legal, în sensul ca se depășesc atribuțiile acestuia si poate fi sanctionat cu amenda de la 2500 lei la 5000 lei, potrivit art. 102 alin. (2) lit. c) din Legea nr. 196/2018.

În concluzie, lăsați teama și actionati rațional. Acordați acces administratorului la cont, introduceti semnatura dubla și hotarati în AG sa nu se mai țină numerar în casa.

07/11/2025

SCHIMBARE SENZORI DE GAZE

Având în vedere evenimentul produs în cartierul Rahova din Bucuresti, societatile autorizate de ANRE cu care colaboram, ne-au informat ca pe lângă obligativitatea:
- montarii senzorilor de gaze pe casa scarii;
- montarii senzorilor de gaze în apartamente;
- montarii electrovanei pe țeava de alimentare cu gaz;
- efectuarii verificarii tehnice periodice la 2 ani;
- efectuarii reviziei instalatiei comune la 10 ani;
exista și obligativitatea schimbarii tuturor detectorelor de gaze, cu o vechime mai mare de 5 ani.
Așadar în urma consultarii detaliate a legislatiei pentru serviciul de alimentare cu gaze naturale, am găsit baza legala referitoare la schimbarea senzorilor.
Astfel, în conformitate cu art. 8 alin. (5) din Procedura privind verificarile si reviziile tehnice ale instalatiilor de utilizare a gazelor naturale, aprobate prin Ordinul ANRE nr. 179/2015, „clientul final are obligaţia să înlocuiască detectorul/ detectoarele automat/automate de gaze montat/montate la locul de consum, înaintea expirării duratei normate de utilizare a acesteia/acestora, în conformitate cu prescripţiile tehnice ale producătorului.”
În general, detectoarele obișnuite au o durata de viața limitata, de regula intre 5 și 7 ani.
Când detectoarele sunt puse în funcțiune, de regula, se aplica un autocolant cu data montarii lor și astfel puteți verifica dacă aceștia mai sunt în termenul de valabilitate.

17/04/2024

Cred ca doar la noi, in Romania, se poate intampla!

29/09/2023

https://youtu.be/5IrS6yg7Mn4
Un material despre cm se poate infiinta o noua Asociatie de proprietari la nivel de scara sau de bloc prin desprinderea din asociatia initiala!

DIVIZAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI SI INFIINTARE UNEI NOI ASOCIATII LA NIVEL DE SCARA SAU BLOC

10/09/2023

In video-ul de mai jos va explic procedura de infiintare a unei asociatii de proprietari.

05/09/2023

Continuam seria articolelor depre datele cu caracter personal folosite de asociatiile de proprietari.

Are asociatia voie sa colecteze date cu caracter personal, precum: adrese de email si numere de telefon?

Aceste date cu caracter personal sunt folosite de marea majoritate a asociatiilor de proprietari care folosesc un soft specializat pentru a tine evidenta contabila, dar nu numai de către aceste asociatii.
În momentul în care se cere un numar de telefon sau o adresa de email, asociatia prelucreaza date cu caracter personal.
Scopul și mijloacele prelucrării datelor de către asociațiile de proprietari pot fi stabilite de către asociație, fiind justificate de interesul legitim al său.
De asemenea, în unele situații, prelucrările de date se pot baza pe consimțământul persoanelor fizice vizate. În acest caz asociatia trebuie sa pună la dispoziția locatarului un consimtamant scris prin care îl informeaza ce date cu caracter personal ii sunt cerute, la ce anume ii folosesc și ce anume face cu ele.

Are asociatia voie sa instaleze un sistem de supraveghere video sa îl utilizeze și sa stocheze imaginile?.
Măsura instalării unui sistem de supraveghere video poate fi luată de către asociația de proprietari în baza interesului legitim al asociaţiei, de ex. pentru asigurarea pazei şi protecției persoanelor, bunurilor și valorilor, a imobilelor și a instalațiilor de utilitate publică, precum și a împrejmuirilor afectate acestora, dar și în zona de acces în imobil sau lifturi.
Argumentele privind justificarea interesului legitim trebuie să se regăsească într-o documentație la nivelul asociației de proprietari și, ulterior, hotărârea de a instala un astfel de sistem trebuie adoptată în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari, potrivit legii.
Referitor la obligația de informare a persoanei vizate, în spaţiile monitorizate prin camerele de supraveghere video, trebuie instalată o pictogramă adecvată, care să conţină o imagine reprezentativă, poziţionată la o distanţă rezonabilă de locurile unde sunt amplasate echipamentele de supraveghere, astfel încât să poată fi văzută de orice persoană.
În ceea ce privește perioada de stocare a datelor cu caracter personal (imaginea) prelucrate de asociaţie ca urmare a instalării sistemului de supraveghere video, Autoritatea de supraveghere recomandă ca aceasta să nu depăşească 30 zile.
În ceea ce privește instalarea camerelor video pe fiecare nivel/palier din imobil, apreciem că pentru prelucrarea imaginilor respective este necesară obținerea consimțământului fiecărui locatar de pe nivelul/palierul respectiv.

04/09/2023

Se supune o asociatie de proprietari Regulamentului General de Protecția a Datelor cu Caracter Personal (RGPR sau GDPR)?

Voi încerca, prin câteva întrebări și răspunsuri sa clarific situatiile care se regasesc în cadrul asociatiilor de proprietari, referitoare la datele cu caracter personal pe care acestea le folosesc.

La infiintarea asociatiei, persoana desemnata îmi poate cere date cu caracter personal?
DA. Persoana desemnata va poate cere datele personale, pentru a completă acordul de asociere.
Acestea sunt urmatoarele:
- adresa și individualizarea proprietății individuale, potrivit actului de proprietate;
- numele și prenumele tuturor proprietarilor asociați;
- descrierea proprietății, cuprinzând: descrierea condominiului, structura condominiului, numărul de etaje, numărul de proprietăți individuale structurate pe număr de camere, numărul de clădiri, numărul spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, suprafața terenului aferent condominiului, numărul cadastral sau topografic al imobilului și numărul de carte funciară, pentru imobilele înscrise în evidențele de cadastru și carte funciară;
- enumerarea și descrierea părților aflate în proprietate comună, precum și regulile de folosință a părților comune potrivit Legii nr. 196/2018;
- cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună;
- declarațiile pe propria răspundere ale proprietarilor privind informațiile referitoare la suprafețele utile și construite în situația în care acestea diferă de cele înscrise în actele de proprietate asupra locuințelor sau a spațiilor cu altă destinație.

Președintele asociatiei de proprietari are dreptul de a colecta date cu privire la intocmirea și actualizarea cartii de imobil?
DA. Președintele are dreptul de a cere doar informațiile care se regasesc în ANEXA nr. 8 din HG nr. 295/2021, respectiv:
- Nume și prenume;
- Nr. Și seria Cartii de identitate;
- data mutarii în imobil și felul adresei (domiciliu sau resedinta);
- domiciliul persoanei (inscris în C.I.);
- data mutarii din imobil.
Atât și nimic mai mult.
Presedintele nu are voie sa ceara copie după cartea de identitate a persoanelor care locuiesc în imobil.

Ambele situații sunt prevazute expres de legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor.

În concluzie, Regulamentul nu se aplică atâta timp cât colectarea datelor cu caracter personal este reglementata și este obligatorie printr-o anumita lege.

Voi reveni cu mai multe informații despre colectarea altor datelor cu caracter personal (camere video, adrese de email, numere de telefon, etc.) si de ce aveti nevoie pentru a le putea colecta!

01/09/2023

Lista de plata.
Cum și când se intocmeste ❓
Cine și cm o aproba ❓
Ce alte probleme pot aparea ❓

Cine o intocmeste ❓
Lista de plata este calculata și intocmita de administratorul asociatiei de proprietari, conform prevederilor art. 66, alin. (1) lit. m) din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor ❗

Când se afiseaza lista de plata ❓
Lista de plata se afiseaza la avizierul asociatiei de proprietari în termen de maxim 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii, conform prevederilor art. 66, alin. (1) lit. m) din Legea nr. 196/2018 ❗
In cazul in care termenul de afisare a listei de intretinere pentru luna precedenta este mai mare de 5 zile fata de data primirii ultimei facturi, atunci afisarea noii liste se face d**a expirarea termenului de afisare a listei vechi ❗

Cine aproba lista de plata ❓
Aprobarea listei de plata cade în sarcina COMITETULUI EXECUTIV a asociatiei de proprietari, conform prevederilor art. 66, alin. (1) lit. m) din Legea nr. 196/2018 ❗

Cine verifica lista de plata ❓
Verificarea liste de plata este efectuata de cenzorul asociatiei de proprietari, conform prevederilor art. 66, alin. (1) lit. m) din Legea nr. 196/2018 ❗

CONCLUZIE Din cele mentionate mai sus, tragem concluzia ca administratorul intocmeste lista de plata, cenzorul o verifica și comitetul executiv o aproba. Astfel, pe lista de intretinere trebuie să se regaseasca 3 semnături. Administrator, cenzor și presedinte. Președintele semnează lista de intretinere pentru ca, în conformitate cu prevederile art. 57 alin. (1) lit. b, din Legea nr. 196/2018, acesta semnează documentele asociației de proprietari❗❗❗

Ce se întâmpla dacă se face o cheltuiala ❓
În cazul în care se face o cheltuiala, administratorul o poate realiza doar dacă aceasta cheltuiala este adoptata în urma unei decizii a comitetului executiv, pentru ca comitetul executiv poate adopta decizii ce privesc activitatea asociației de proprietari, conform prevederilor art. 55 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 196/2018 precum și faptul ca administratorul gestioneaza conform deciziilor comitetului executiv, fondul de rulment și fondul de reparații constituite la dispoziția asociației de proprietari, precum și alte fonduri constituite de către aceasta, conform prevederilor art. 66 alin. (1) lit. l) ❗

Ce se întâmpla dacă un furnizol al asociatiei de proprietari nu emite/transmite o factura ❓
În cazul în care un furnizor nu emite/transmite o factura către asociatia de proprietari, iar acest aspect ingreuneaza activitatea asociatiei, prin faptul ca administratorul nu poate închide lista de plata conform prevederilor art. 66, alin. (1) lit. m) din Legea nr. 196/2018, atunci comitetul executiv poate adopta o decizie de a estima factura și a o introduce pe lista de plata sau de a închide lista de plata fără factura resepctiva, în conformitate cu prevederile art. 55 alin. (1) lit. c) dar putem mentiona și faptul ca acesta aproba lista de plata și o aproba prin estimarea facturii sau închiderea listei fără factura respectiva, conform prevederilor art. 66, alin. (1) lit. m) din Legea nr. 196/2018❗

CONCLUZIE Administratorul nu poate utiliza niciun ban din fondurile asociatiei de proprietari, decât în baza unei decizii a comitetului executiv și nu poate lua nicio decizie în nume propriu, indiferent ca este vorba de o regularizare, o estimare de factura, schimbare a numarului de persoane într-o locuinta, achizitionarea unui bec sau reparație a acoperisului❗❗❗
Administratorul executa si/sau pune în aplicare deciziile comitetului executiv și hotararile adunarii generale, în conformitte cu prevederile art. 66 alin. (1) lit. e), l), m), q) și alin. (2) din Legea nr. 196/2018, și nu poate face NIMIC fără a avea o decizie sau o hotărâre❗❗❗

Ce se întâmpla în cazul în care cenzorul găsește greșeli în dosarul de intretinere? ❓
În cazul în care cenzorul asociatiei de proprietari depisteaza nereguli în dosarul listei de intretinere, sau în decizii CEX ori hotarari ale adunarii generale, acesta este obligat, potrivit art. 60 alin. (7) din Legea nr. 196/2018, sa înștiințeze proprietarii prin afișare la avizierul asociației de proprietari, în termen de cel mult 5 zile de la constatare❗
Totodata dacă comitetul executiv sau administratorul nu îndreaptă erorile intocmite, cenzorul poate sa nu semneze listele de plata sau sa semneze cu mentiuni❗

Ce se întâmpla în cazul în care comitetul executiv nu aproba lista de intretinere ❓
Respectand prevederile Legii nr. 196/2018, comitetul executiv poate alege sa nu aprobe lista de plata și poate cere administratorului sa refaca lista conform deciziilor adoptate de comitet precum și prevederilor legale statuate de Legea nr. 196/2018. Administratorul, are obligatia conformarii și refacerii listei de plata conform prevederilor legale❗

Ce se întâmpla când comitetul executiv are suspiciuni asupra activitatii asociatiei de proprietari ❓
În acest caz, comitetul executiv poate notifica instituțiilor publice abilitate în cazul în care există suspiciuni de încălcare a prevederilor legale în vigoare in conformitate cu prevederile art. 55 alin. (1) lit. r), din Legea nr. 196/2018❗
Astfel, organele de control, pot efectua un control al activitatii asociatiei de proprietari în conformitate cu prevederile art. 10 din Legea nr. 196/2018, și pot intocmi o nota de constatare în urma careia poate aplica o sanctiune sau o măsura de conformare spre a intra în legalitate❗

CONCLUZIE În cazul în care exista neintelegeri în cadrul asociatiei de proprietari, intre comitet, cenzor și administrator, atunci comitetul executiv al asociatiei, poate notifica compartimentul din cadrul primariei, iar compartimentul specializat poate face un control și în cazul constatarii nerespectarii legislatiei, poate aplica sanctiuni sau masuri de intrare în legalitate ❗❗❗

03/09/2022

APELE PLUVIALE sau APELE METEORICE
Cred ca toată lumea a auzit cel puțin o data de ape pluviale sau ape meteorice.
Ce sunt acestea?
Apele pluviale sau apele meteorice sunt apele de canalizare care provin din precipitatii atmosferice.
Adică sunt apele din precipitatii (ploaie, ninsoare) care se scurg de pe suprafetele proprietatilor dumneavoastră în canalizarea pluviala a unității administrativ-teritoriale.

Cantitatea de apa meteorica preluată de reţeaua de canalizare se determina prin înmulţirea cantităţii specifice de apa meteorica, comunicată de A.N.M. pentru luna anterioară emiterii facturii, cu suprafeţele totale ale incintelor construite şi neconstruite, declarate de fiecare utilizator şi cu coeficienţii de scurgere recomandaţi de SR 1846-1:2006.

A se observa următoarea formula:

Qp= S · Ø · ip
unde:
Qp – cantitatea de apă meteorică preluată de reţeaua de canalizare
S – suprafaţa totală construită şi neconstruită dovedită de utilizator
Ø – coef. echivalent de scurgere care ţine seama şi de intensitatea ploii (se stabileste prin HCL)
Ip – cantitatea de precipitaţii lunar comunicată de ANM

Aceasta formula, adaptata în funcție de UATul în care proveniti (comuna, oraș, sector, municipiu) difera în funcție de HCL-urile emise de aceste entitati și o puteți regăsi în ANEXA nr. 3 la contractul dvs de alimentare cu apa și de canalizare încheiat cu operatorul care furnizeaza acest serviciu.

De ce trebuie sa achitam apa care provine din precipitatii?
Pentru ca este colectata de pe suprafetele noastre private și se colecteaza în canalizarea pluviala a comunei, orașului, sectorului și a municipiului în care locuim. Apoi aceasta apa trece printr-o stație de epurare, care funcționează cu energie electrică, fel de fel de substante de curatare a apei, etc. pentru ca la final să fie evacuata într-un emisar (râu, prâu, fluviu, etc.).

În concluzie, toată lumea achita aceasta apa pluviala, fie ca e persoana fizica, persoana juridica de drept public sau privat. Pana și primaria plătește apa pluviala pentru acest serviciu pentru apele preluate de pe spațiul public. Practic este prețul plătit pentru transportul apei meteorice din curtea dumneavoastră si epurarea acesteia, ca sa poata fi vărsată cât mai curata într-o apa curgatoare.

23/03/2022

De ce apar diferențele de apa?

În orice imobil, lunar, pe orice lista de intretinere, apare o rubrica denumita diferente apa / pierderi apa.
De ce apar aceste diferente de apa și ce reprezintă ele, vom afla în articolul următor.

De unde apar diferențele de apa?
Diferențele de apa rezulta din scaderea din cantitatea de apa facturata de operatorul de distributie a apei a tuturor consumurilor inregistrate în imobil de catre repartitoarele de apa, fie ele de apa rece sau calda.
Exemplu: pe factura operatorului se regaseste facturat un consum de 100 mc de apa iar în bloc au fost înregistrat un consum total de 80 mc de apa.

Care este cauza diferentelor de apa?
Diferențele de apa apar din mai multe cauze, și anume:

1. diferenta de clasa de precizie dintre contorul de bransament, care este de o clasa de precizie C sau D, și clasele de precizie ale repartitoarelor de apa montate în imobil care sunt de o clasa de precizie A sau B.
Contor clasa A de precizie – este conceput și garantat de producător sa „porneasca” inregistrarea corecta de la 60 litri ora. La un calcul simplu, dacă instalatiile interioare nu sunt corespunzatoare, acest contor de apa poate sa nu înregistreze un consum imens. Ex. 50l/ora x 24 ore x 30 zile = 36 mc/luna (doar pentru un singur contor)
Contor clasa B de precizie - este conceput și garantat de producător sa „porneasca” inregistrarea corecta de la 30 litri /ora. Ex. 25 l/ora x 24 ore x 30 zile = 18 mc/luna.
Contor clasa C de precizie - este conceput și garantat de producător sa „porneasca” inregistrarea corecta de la 15 litri /ora.
Contor clasa D de precizie - este conceput și garantat de producător sa „porneasca” inregistrarea corecta de la 7,5 litri /ora.
De menționat ca orice contor de orice clasa de precizie poate fi incadrat în clasa de precizie doar dacă este montat corect, în poziție orizontala. În cazul unui montaj necorespunzator, acesta retrogradeaza, iar „pornirea” inregistrarii se dubleaza.

2. diferența dintre datele de citire a contorului de bransament și repartitoarele de apa din imobil.
În niciun imobil în care sunt montate repartitoare de apa cu citire optica, proprietarii nu o să le citească, cu toții în același timp. Unii proprietari fac citirile cu 1 săptămâna înainte de citirea contorului de bransament, alții cu 3 zile după citirea contorului de bransament, alții nu le citesc și în aces caz se estimeaza. Astfel, în aceasta situație pot apărea diferente de consum de pana la 30% din consumul facturat de furnizorul de apa.

3. avariile.
Avariile pot apărea oricând, și pana la depistarea lor pot trece câteva zile, săptămâni, luni sau ani.
Astfel, o avarie după contorul de bransament, la o conducta de apa, poate duce la un consum facturat foarte mare. Ex. Un contor de bransament, în funcție de diametru nominal, poate avea un debit de la 4 mc/ora pana la 400 mc/ora. 4 mc/h * 24 ore * 2 zi = 192 mc de apa.

4. consumuri necontorizate.
Aici pot fi by-passurile de prin apartament, robinetul de pe casa scarii, cantitatea de apa de pe instalația de pe părțile comune, de la contorul de bransament si pana la intrarea în contoarele din imobil.
ex. - masina de spălat consuma intre 40 litri și 80 litri la o spălare. 60 l x 20 spalari/luna = 1,2 mc
- spălat părțile comune, ghene, etc. poate genera un consum de 2 mc luna
- udatul gradinii poate genera un consum de peste 20 mc luna.
- instalația comuna de apa 1 mc

5. repartitoare de apa defecte.
ex. Din experiența noastră un consum mediu pentru 2 persoane, este de 7 mc/luna.

Concluzie.
Într-un condominiu, lunar, apar diferente de apa cuprinse intre 5% și nelimitat, în funcție de toți factorii enumerati mai sus.