17/11/2015
В 2016 году будет открыта витрина залоговых объектов на портале sberbank.ru
Покупатели недвижимости получат источник информации по особым объектам, которые они могут купить, оформив кредит в Сбербанке. И, возможно, по более удобной схеме. Особенность этих объектов в том, что они находятся в залоге у банка. Заёмщики, которые купили их в кредит, но по каким-то причинам не возвращают его, стали проблемными, или дефолтными, и объекты выставляется на продажу.
На самом деле реализация залоговых квартир практикуется и сейчас, но объявления по выставленным на продажу квартирам размещаются на сторонних сайтах, в общей массе других объектов. На сайте Сбербанка же они будут выставлены обособленно, и найти объект станет более удобно.
Залоговые квартиры Сбербанка, которые участвуют в этом проекте, – это квартиры исключительно вторичного рынка недвижимости. Купить их может только клиент банка. Другим словами, если вам одобрен кредит в данном учреждении, то вы можете выбрать объект в этом списке. Или, увидев подходящим вам объект на «Витрине» Сбербанка, обратитесь к нему за кредитом.
Дмитрий Кузьмин, начальник управления по работе с партнерами Курганского отделения Сбербанка, сказал по этому поводу на форуме:
– Количество ипотечных сделок растет, увеличивается и количество залоговых квартир и квартир дефолтных. Средний срок ипотечного кредита в РФ – 20 лет, а срок изменения потребности заемщика – 5–7 лет. Иначе говоря, человек берёт кредит на 20 лет, а через семь лет у него появляется потребность поменять квартиру, находящуюся в залоге у банка. Встает вопрос, как это сделать быстро? По статистике 90 % клиентов не могут самостоятельно продать квартиру, находящуюся в залоге, им нужна помощь риэлтора. Обычная схема продажи залогового объекта выглядит следующим образом: для того, чтобы снять обременение, клиент должен найти деньги, погасить ипотечный кредит, снять обременение с объекта, потом совершить сделку купли-продажи, денежный расчет и вернуть деньги в банк. Есть и другой вариант – найти покупателя, который готов внести задаток в размере долга. Тогда поиск денег заменяется на внесение задатка, а в остальном происходит по той же схеме.
Программа Сбербанка «Залоговый объект» позволяет быстро продать квартиру. Для этого нужно подать в банк одновременно заявления от продавца на продажу объекта и от покупателя – на получение ипотечного кредита. Происходит сделка между продавцом и покупателем, снятие обременения, продавец предоставляет в банк выписку из ЕГРП, и происходит решение кредита и передача денег. Заявка может быть подана через систему «Партнер он-лайн» прямо из офиса партнера банка (агентства недвижимости – прим. ред.). При этом экономится время, средства, нервы, кроме этого, для покупателя здесь может быть предусмотрен минимальный первоначальный взнос.
На текущий момент потенциал залоговых объектов в Сбербанке по Екатеринбургу – около 150 объектов.
Необходимо также понимать, что лучший вариант реализации объектов дефолтных заемщиков, – добровольный. Банки в принципе не заинтересованы участвовать в судебных разбирательствах и получать на баланс «квадратные метры». Если заёмщик самостоятельно продает объект, то ему удается продать его по более высокой цене, нежели бы его продавали с торгов. Для этого ему нужно договариваться с банком, согласовать схему продажи. Если же заемщик уходит от переговоров с банком по этому поводу, включается порядок реализации имущества с торгов, который ведет к снижению цены на объект. В этом случае залоговый объект продается с большим дисконтом, достигающим и 30 %.
Увеличивается срок владения объектом для уплаты налога с продажи
С 1 января 2016 года налоговое законодательство увеличивает срок владения объектом для исчисления налога с продажи (см. Указ президента от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»). Сделки, совершенные после указанной даты, будут освобождаться от налогообложения после пяти (а не трех, как сейчас) лет владения объектом. В отношении объектов, полученных в результате безвозмездных сделок – наследования, дарения, приватизации, пожизненного содержания с иждивением, срок оставлен прежним – три года. Норма распространяется на объекты, права на которые были получены после 1 января 2016 года.
В договоре нужно будет указывать кадастровую стоимость объекта
Также вступает в силу требование о том, что в договоре купли-продажи нужно указывать также и кадастровую стоимость объекта недвижимости. Если указанная стоимость продажи будет ниже, чем кадастровая, то налог будет начисляться с суммы, равной 70-и процентам от нее. Если же кадастровая стоимость не определена, то в договоре можно указать только стоимость продажи.
Банкротство граждан «заработало»
С 1 октября 2015 года в РФ применяются нормы о банкротстве граждан. Дела о признании граждан банкротами рассматривает Арбитражный суд. Банкротами могут быть признаны физические лица, сумма задолженности которых составляет более 500 тысяч рублей, и требование о погашении долга не исполнено ими в течение трех месяцев с определенной даты. (см. ст. 213 ГК РФ). Кроме этого известно, что лица, признанные банкротами, больше не могут ими признаваться ещё раз, и их право на выезд из РФ будет временно ограничено.
Кадастровые паспорта – по межведомственному документообороту
Кредитные, страховые организации, нотариусы с 12 октября 2015 года кадастровые паспорта объектов клиентов должны запрашивать самостоятельно, то есть им можно не приносить их для подготовки документов по сделкам. Сделано это для удобства граждан, тем не менее эксперты считают, что для ускорения процесса клиенты всё же будут заинтересованы в том, чтобы самим получать и предоставлять паспорта в организации, как прежде.
