20/07/2026
“อารีย์-สะพานควาย” เมื่อราคาคอนโดดิ่ง 40%
สะท้อนราคาที่ดินแท้จริง ที่แลนด์ลอร์ดต้องยอมรับ
ในวันที่ตลาดรีเซ็ตใหม่
(1) ราคาคอนโดพัง ทลายฐานราคาที่ดิน
ในโลกอสังหาริมทรัพย์ มีสัจนิรันดร์ข้อหนึ่งคือ
ราคาที่ดิน ไม่ได้กำหนด ราคาคอนโด
แต่ราคาคอนโดที่คนยอมจ่ายต่างหาก
ที่จะย้อนกลับไป กำหนดราคาที่ดิน
“
ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นกับ 2 บิ๊กโปรเจกต์
อย่าง Noble Around Ari และ Ideo Merge สะพานควาย
กำลังสั่นสะเทือน วงการพัฒนาที่ดิน
เมื่อคอนโดระดับบน ที่เคยขายแพงลิ่ว
ต้องยอมดั๊มราคา ลงมาเหลือแสนต้นๆ
หรือว่า ราคาที่ดินในทำเลทองย่านนี้
กำลังถูกรีเซ็ตใหม่ทั้งหมด
(2) เปิดสูตรเบสิค ลากสเปคเต็มFARผังเมือง
ในการทำ Feasibility ของ Developer
จะมีตัวเลขสากล ที่เรียกว่า Magic Number
ตัวแรกคือ อัตราส่วนพื้นที่ขาย หรือ Efficiency
ซึ่งคอนโดตึกสูงจะมีพื้นที่ขาย50-55%ต่อพื้นที่อาคาร
เพราะต้องแบ่ง พื้นที่อาคาร
อีกครึ่งหนึ่ง ไปทำที่จอดรถและส่วนกลางตามกฎหมาย
ตัวเลขที่สองคือ ต้นทุนค่าที่ดินดิบ
ซึ่งอยู่ราวๆ 20-30% ของมูลค่าโครงการ
(หรืออาจจะมีเกินได้ ถ้า luxury จัดๆ)
เมื่อนำหลักการนี้ มาจับคู่กับข้อกฎหมาย
ทั้ง2โครงการ ถือเป็นที่ดินเกรดเอ
เพราะตั้งติดถนนพหลโยธิน กว้าง 30 เมตร
ทำให้ได้อานิสงส์ จากกฎกระทรวงฉบับที่ 33 ข้อ2
สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษหรือตึกสูงเสียดฟ้า
ได้เต็มศักยภาพ
(3) อดีตเคยแรง บนตัวเลขล้านกว่าบาท
ย้อนกลับไป ในช่วงปี 2562
ย่านนี้อารีย์ สะพานควาย ที่ดินซื้อขายกันโหด
พุ่งทะยานไปถึง ตารางวาละ 1.1 ถึง 1.2 ล้าน
บางแปลงราคาเสนอขายสูงถึง 1.5-1.8 ล้าน
เมื่อต้นทุนค่าที่ดิน พุ่งไปแตะจุดนั้น
developer จึงไม่มีทางเลือกอื่น
นอกจากต้องขาย ตารางเมตรละ 220,000 บาท
โครงการแรก Noble Around Ari
-ขนาด 3-0-23 ไร่ (4,892 ตร.ม.)
-ผังสีน้ำตาล ย.10 ที่มีค่า FAR เท่ากับ 8
-พื้นที่ตึกรวม 40,779 ตร.ม. (อ้างอิงจากเล่ม EIA)
ใช้ FAR Bonus แต่ไม่เต็ม 20% น่าจะ Shape ที่ดินโหดไปหน่อย
เมื่อคิดพื้นที่ขายครึ่งหนึ่ง ที่ 50%
จะดันมูลค่าโครงการ ไปอยู่ที่ 4,485 ล้านบาท
(4) เค้นพื้นที่เต็มเหนี่ยว บนผังพาณิชยกรรม
ฝั่งของ Ideo Merge สะพานควาย ก็ไม่น้อยหน้า
พัฒนาบนแปลงที่ดิน ขนาดใหญ่กว่าเดิม
-ขนาด 5-3-69.5 ไร่ (9,478 ตร.ม.)
-ผังสีแดง พ.3 มีค่า FAR 7
-เมื่อบวกโบนัส ผังเมืองรวมอีกร้อยละ 20
-พื้นที่ตึกรวม78,839 ตร.ม. (อ้างอิงจากเล่ม EIA)
ใช้ Bonus FAR ที่เกือบเต็ม 20% เลย
เมื่อคำนวณ พื้นที่ขายจริง ออกมา50%
คูณกับ ราคาขายเดิมที่ตารางเมตรละ 220,000 บาท
จะได้มูลค่า โครงการรวมในอดีตมากถึง 8,672 ล้านบาทเลย
(5) ความจริงสะเทือนใจ เมื่อตลาดไม่เล่นด้วย
แต่ความจริง อันเจ็บปวดพึ่งเริ่มต้นขึ้น
เมื่อกำลังซื้ในตลาดไม่โตตามราคา
วันนี้ Noble Around Ari ตึกสร้างเสร็จพร้อมอยู่
หั่นราคารวดเดียว เหลือ 120,000 บาทต่อ ตร.ม.
ส่วน Ideo Merge ปรับแบบปรับแบรนด์ใหม่
คาดว่าจะทำราคา ที่ 140,000 บาทต่อ ตร.ม.
การลดราคา เกือบครึ่งหนึ่งในครั้งนี้
ส่งผลให้มูลค่าโครงการรวมลดฮวบลงมา
โดยเฉพาะ Ideo Merge ลดลงเหลือ 5,518 ล้านบาท
เมื่อเงินหายไปหลายพันล้านบาท
สมการคำนวณราคาที่ดินย้อนกลับ จึงเจอความท้าทาย
(6) บีบตัวเลขที่ดิน กลับสู่โลกความจริง
หากใช้มูลค่าโครงการใหม่ มาเป็นตัวตั้ง
แล้วล็อกสัดส่วนค่าที่ดินไว้ที่ 30% จากมูลค่าโครงการ
ยกตัวอย่าง Ideo Merge บนที่ดิน 5 ไร่กว่า
ราคาที่ดินที่ Develope พอจะไหว
จะอยู่ที่ประมาณ 700,000 บาทต่อตารางวา
จากที่คาดการณ์ว่าพี่จ่อย ananda development
ซื้อไปที่ประมาณ 1.2 ล้าน ต่อตารางวา เมื่อปี 2562
นี่คือตัวเลข ที่สะท้อนมูลค่าแท้จริง
ที่ตลาดยอมรับได้ ในสภาวะปัจจุบัน
(7) อวสานแลนด์ลอร์ด ยุคพีคราคาที่ดินจบลงแล้ว
บทสรุปเรื่องนี้ ส่งสัญญาณเตือนอย่างแรง
ไปยังเจ้าของที่ดินย่านพหลโยธิน
ว่ายุคสมัย ที่ดินตารางวาละ ล้านกว่าบาท
เพื่อทำคอนโดได้จบลงแล้ว
ถ้าแลนด์ลอร์ดไม่ยอมปรับฐานราคาลงมา
Developer ก็คงไม่ยอม ซื้อที่ดินไปทำต่อ
ทั้งนี้ แลนลอร์ดใช่ว่าจะเดื่อดร้อน
หากที่ดิรขายไม่ได้ก็ราคาก็อาจจะไม่ขาย ก็เป็นได้
ท่ามกลางภาษีที่ดินที่ไล่ล่าอย่างไม่หยุดยั้ง
ป่ะ ปลูกกล้วย ทำการเกษตรกลางเมืองกัน
#วิเคราะห์ที่ดิน #อารีย์ #สะพานควาย
