17/05/2022
รู้หรือไม่!?! 🧐
+++สมมติ+++
ถ้ามีตัวเลือกที่ดิน 2 แปลง พื้นที่ขนาด 2.5 ไร่ (1,000 ตารางวา) ..แปลงแรกนั้นอยู่ริมถนนงามวงศ์วาน ส่วนแปลงที่ 2 ริมถนนแจ้งวัฒนะ
จากการพิจารณาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เราจะพบว่า ที่ดินแปลงแรก (ซึ่งตั้งอยู่บนถนนงามวงศ์วาน) มีศักยภาพในการพัฒนาที่ดินดีกว่าแปลงที่ 2 (ริมถนนแจ้งวัฒนะ) >>> คือ สามารถสร้างอาคารได้สูงกว่า และมีพื้นที่ใช้สอยเยอะกว่า 🏢
เนื่องจาก...
๐ ถนนงามวงศ์วานตั้งอยู่นอกเขตควบคุมการบิน ส่วนถนนแจ้งวัฒนะ (แปลงที่ 2) ตั้งอยู่ในบริเวณพื้นที่ควบคุมการบิน ...ตามประกาศกระทรวงคมนาคม เรื่อง กำหนดเขตบริเวณใกล้เคียงสนามบินดอนเมือง เป็นเขตปลอดภัยในการเดินอากาศ พ.ศ. 2540 🛩
๐ ริมถนนแจ้งวัฒนะ (ที่ดินแปลงที่ 2) ยังเป็นเขตที่อยู่ในพื้นที่ "เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาจราจร และเพื่อให้เกิดความเป็นระเบียบเรียบร้อยริมถนนสายหลักที่สำคัญ" ของข้อบัญญัติกรทม. ตามประกาศ พ.ศ. 2532 อีกด้วย..จึงทำให้ต้องเว้น *** ระยะร่น 15 เมตร จากริมถนน *** 😲
ส่งผลให้ราคาของค่าที่ดินที่เหมาะสมของแปลงที่ 1 ควรจะมีมูลค่า "สูงกว่า" แปลงที่ 2 ได้ถึง 40% เลยครับ!!! 🤓..แปลงที่ 1 ที่ตั้งริมถนนงามวงศ์วาน อยู่บนทำเลที่ดีกว่าและศักยภาพสูงกว่ามาก 👍
++++++++++++++++++++
อย่างไรก็ตาม ...ในการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ (Project Feasibility Study) เราก็จำเป็นจะต้องพิจารณาในทุกมิติและรอบด้าน ทั้งในเรื่องของสภาพตลาด, กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย, ชุมชน, Emerging Market เป็นต้น ..และที่สำคัญ คือ ด้านการเงิน (Cash Flow) 💰
๐ ซึ่งหลังจากการทำ Feasibility Study แล้ว ที่ดินแปลงที่ 2 ก็อาจจะเหมาะสมในการลงทุนมากกว่าก็เป็นได้ครับ
(ศึกษาเพิ่มเติมได้จาก Link นี้ครับ 🔗 https://www.facebook.com/RealEstatebyMasterOui/posts/209367894559531)
๐ พิจารณาแบบองค์รวม ...ไม่ได้ตัดสินกันที่เพียงเรื่องของกฎหมาย หรือแค่ราคาที่ดินที่น่าซื้อเท่านั้นครับ
++++++++++++++++++++
ดังนั้น ก่อนจะลงทุนด้านอสังหาฯ ควรพิจารณาให้ดีนะครับ
หรือ
ขอคำปรึกษาจาก #เซียนอุ้ย ได้นะครับ 👍
ยินดีให้คำปรึกษาเรื่องอสังหาฯครับ ❤️
ขอบคุณครับ 🙏
#เซียนอุ้ยสร้างเงินด้วยอสังหาฯ
#สร้างเงินด้วยอสังหาฯอย่างมีสติ
#ที่ปรึกษาอสังหาฯ
#ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์
