12/10/2026
บ้านใครจะพัฒนาไปทิศทางไหนลองดูครับ! ราคาแพงขึ้นหรือเป็นยังไงต่อไป!
🔎 ผังประเทศ 2569–2580 ประกาศแล้ว! เปิดทิศทางพัฒนาเมือง ที่ดิน และทำเลอสังหาฯ ทั่วไทย
เมืองไทยจะเติบโตไปทางไหน เมืองใดเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจ และพื้นที่ใดต้องรักษาไว้?
ผังฉบับนี้ไม่ได้บอกเพียงว่าเมืองไหนจะเติบโต แต่ยังวางกรอบว่าพื้นที่ใดควรพัฒนา พื้นที่ใดต้องอนุรักษ์ และโครงสร้างพื้นฐานจะเปลี่ยนความสัมพันธ์ระหว่างเมืองอย่างไร
LAD ชวนอ่านสาระสำคัญของ “ผังนโยบายระดับประเทศ พ.ศ. 2569–2580” ที่เชื่อมการใช้พื้นที่กับแหล่งงาน การเดินทาง ที่อยู่อาศัย และคุณภาพชีวิตประชาชน
📌 ผังประเทศคืออะไร มีผลอย่างไร?
ผังประเทศ คือกรอบนโยบายที่กำหนดทิศทางการใช้พื้นที่ การพัฒนาเมืองและชนบท โครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่พิเศษ และการอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติ เพื่อให้การลงทุนและการพัฒนาเป็นไปในทิศทางเดียวกัน
ผังนโยบายระดับประเทศ พ.ศ. 2569–2580 จัดทำโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย ตาม พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 ครอบคลุม 76 จังหวัดและกรุงเทพมหานคร รวมถึงพื้นที่ทางทะเลตามขอบเขตของผัง และประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2569
▪️ เป็นกรอบให้หน่วยงานรัฐดำเนินงานตามหน้าที่และอำนาจให้สอดคล้องกับผัง
▪️ เชื่อมโยงกับผังระดับภาค จังหวัด ผังเมืองรวม และแผนงานที่เกี่ยวข้อง
▪️ ไม่เปลี่ยนข้อกำหนดการใช้ที่ดินรายแปลงโดยอัตโนมัติ การพัฒนาโครงการยังต้องตรวจผังเมืองรวมและกฎหมายที่ใช้บังคับเพิ่มเติม
🌏 วิสัยทัศน์และ 6 บทบาทประเทศไทย
มุ่งเป็นประเทศที่น่าอยู่สำหรับทุกคน เชื่อมโยงภูมิภาค ขับเคลื่อนด้วยนวัตกรรม และเติบโตอย่างยั่งยืน ผ่านบทบาทสำคัญ:
▪️ ศูนย์กลางคมนาคมและโลจิสติกส์อย่างไร้รอยต่อ
▪️ ศูนย์กลางท่องเที่ยวมูลค่าสูงระดับโลก
▪️ ศูนย์กลางสุขภาพและการแพทย์คุณภาพสูงระดับสากล
▪️ แหล่งผลิตอาหารคุณภาพและครัวของโลก
▪️ ฐานการผลิตแห่งอนาคตด้วยเทคโนโลยีและนวัตกรรม
▪️เมืองน่าอยู่ระดับโลก
ขับเคลื่อนด้วย 7 ยุทธศาสตร์: เชื่อมคมนาคม–สื่อสาร–พลังงาน พัฒนาเศรษฐกิจฐานนวัตกรรม กระจายความเจริญทุกภาค พัฒนาเมือง–ชนบทอย่างสมดุล เพิ่มบริการพื้นฐานที่ทั่วถึง อนุรักษ์และรับมือภัยพิบัติ และสร้างสังคมคาร์บอนต่ำ
🎯 เป้าหมายระยะสั้น–กลาง–ยาว จากปีฐาน 2564 สู่เป้าหมายปี 2580
ผังประเทศกำหนดเป้าหมายระยะสั้น (2570) กลาง (2575) และยาว (2580) โดยมีตัวชี้วัดสำคัญ ได้แก่
▪️ ประชากรเมืองเพิ่มจาก 47% เป็น 63%
▪️ อัตราส่วนการขยายตัวของพื้นที่เมืองต่อการเติบโตของประชากร (LCRPGR) ลดจาก 1.859 เหลือไม่เกิน 1 เพื่อส่งเสริมเมืองกระชับ
▪️ อัตราการเติบโต GPP ต่อหัวของกลุ่มจังหวัด 20% ที่ต่ำที่สุด ไม่น้อยกว่า 2.5% ต่อปี
▪️ อันดับความสามารถแข่งขันด้านโครงสร้างพื้นฐานดีขึ้นจาก 43 สู่อันดับไม่เกิน 25
▪️ เป้าหมายลดก๊าซเรือนกระจกจากกรณีปกติไม่น้อยกว่า 40%
ทั้งหมดเป็นเป้าหมายเชิงนโยบาย ไม่ใช่การรับรองว่าทุกเมืองหรือทุกทำเลจะเติบโตเท่ากัน
📌 พื้นที่บนบก 3 ประเภท
▪️ เขตสงวน: 159,272.87 ตร.กม. หรือประมาณ 30.88% ครอบคลุมป่าสงวนเพื่อการอนุรักษ์ Zone C อุทยานแห่งชาติ และเขตรักษาพันธุ์สัตว์ป่า มุ่งปกป้องคุณค่าธรรมชาติและระบบนิเวศ
▪️ เขตอนุรักษ์: 73,041.13 ตร.กม. หรือประมาณ 14.16% เช่น ป่าเศรษฐกิจ Zone E ป่าสงวนที่เหมาะสมต่อการเกษตร Zone A ป่าชายเลน ป่าไม้ถาวร และแหล่งน้ำ มุ่งรักษาคุณค่าเพื่อใช้ประโยชน์ระยะยาวตามกฎหมายของแต่ละพื้นที่
▪️ เขตพัฒนา: 283,434.42 ตร.กม. หรือประมาณ 54.98% ครอบคลุมพื้นที่เมือง เกษตรกรรม และอุตสาหกรรม จึงไม่ได้หมายความว่าทุกพื้นที่เปิดให้สร้างอาคารหรือโครงการอสังหาฯ ได้
📌 เมืองศูนย์กลาง 5 ระดับ
▪️ ระดับนานาชาติ/ระดับชาติ 1 แห่ง: กรุงเทพมหานคร
▪️ หลักระดับภาค 8 แห่ง: เชียงใหม่ นนทบุรี ขอนแก่น หาดใหญ่ นครราชสีมา ภูเก็ต พัทยา และพิษณุโลก
▪️ รองระดับภาค 30 แห่ง: เช่น อุดรธานี นครศรีธรรมราช อุบลราชธานี สุราษฎร์ธานี นครสวรรค์ และระยอง
▪️ เมืองศูนย์กลางหลัก 86 แห่ง
▪️ เมืองศูนย์กลางรอง 200 แห่ง
เป้าหมายคือพัฒนาเครือข่ายเมืองและบริการให้เชื่อมโยงกัน ตั้งแต่ระดับประเทศถึงชุมชน ไม่ได้หมายความว่าทุกพื้นที่ในจังหวัดเดียวกันมีบทบาทเหมือนกันทั้งหมด
🚄 คมนาคมเชื่อมเมือง แหล่งผลิต และประตูการค้า
แนวรถไฟความเร็วสูงตามผัง 4 สาย:
▪️ กรุงเทพฯ–พิษณุโลก–เชียงใหม่ 669 กม.
▪️ กรุงเทพฯ–นครราชสีมา–หนองคาย 609 กม.
▪️ ดอนเมือง–สุวรรณภูมิ–อู่ตะเภา 220 กม.
▪️ กรุงเทพฯ–ปาดังเบซาร์ 970 กม.
▪️รถไฟทางคู่: ระยะเร่งด่วน 7 เส้นทาง และระยะที่ 2 อีก 7 เส้นทาง เชื่อมภูมิภาคทั้งเหนือ อีสาน และใต้
▪️แนวทางยกระดับท่าอากาศยาน 12 แห่ง และพัฒนาสนามบินใหม่ในอนาคตที่เชียงใหม่แห่งที่ 2 และภูเก็ตแห่งที่ 2
▪️แลนด์บริดจ์ชุมพร–ระนอง เชื่อมอ่าวไทย–อันดามัน พร้อมแนวทางเพิ่มท่าเรือบก/ICD ที่นครสวรรค์ ฉะเชิงเทรา นครราชสีมา และขอนแก่น
🛣️ โครงข่ายมอเตอร์เวย์สายหลักหมายเลขหลักเดียว 8 สาย พร้อมเส้นทางเชื่อมพื้นที่สำคัญ
⚠️ การอยู่ในผังไม่ได้แปลว่าทุกโครงการอนุมัติแล้วหรือเปิดใช้พร้อมกัน ต้องตรวจงบประมาณ แนวเส้นทาง ผลกระทบ และกำหนดดำเนินงานเป็นรายโครงการ รวมถึงระบบเดินทางต่อถึงชุมชนและแหล่งงาน
ผังยังระบุเมืองต้นแบบ TOD ในกรุงเทพฯ และเมืองศูนย์กลางหลักระดับภาค รวม 9 แห่ง พร้อมพระนครศรีอยุธยาเป็นเมืองต้นแบบระยะเร่งด่วนตามโครงการศึกษาของ สนข.
📌 พื้นที่เศรษฐกิจ 4 กลุ่มสำคัญ
🔹 EEC: ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง มุ่งอุตสาหกรรมเป้าหมาย เทคโนโลยี นวัตกรรม และโลจิสติกส์
🔹 ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ 4 ภาค:
▪️ NEC — เชียงราย เชียงใหม่ ลำพูน ลำปาง: เศรษฐกิจสร้างสรรค์จากวัฒนธรรมล้านนา ดิจิทัล ท่องเที่ยว–สุขภาพ เกษตรและอาหาร
▪️ NeEC — นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี หนองคาย: อุตสาหกรรมชีวภาพ เชื่อมเทคโนโลยีกับเกษตรและอาหาร
▪️ CWEC — พระนครศรีอยุธยา นครปฐม สุพรรณบุรี กาญจนบุรี: เกษตรและอาหาร ท่องเที่ยว และไฮเทค โดยมีเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์เป็นเป้าหมายสำคัญ
▪️ SEC — ชุมพร ระนอง สุราษฎร์ธานี นครศรีธรรมราช: การค้า–โลจิสติกส์ ชีวภาพ เกษตรแปรรูปมูลค่าสูง และท่องเที่ยวอ่าวไทย–อันดามันรวมถึงเชิงสุขภาพ
🔹 เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษชายแดน SEZ: พื้นที่เป้าหมายใน 10 จังหวัด ได้แก่ ตาก เชียงราย หนองคาย นครพนม มุกดาหาร สระแก้ว ตราด สงขลา นราธิวาส และกาญจนบุรี เพื่อเชื่อมการค้า–ลงทุนกับประเทศเพื่อนบ้านและกระจายโอกาส
🔹 เวลเนสอันดามัน AWC: ภูเก็ต กระบี่ พังงา ระนอง ตรัง และสตูล มุ่งท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ ครอบคลุมบริการรักษาพยาบาล ผลิตภัณฑ์สุขภาพ งานวิชาการ–วิจัยทางการแพทย์ และบริการส่งเสริมสุขภาวะ
การลงทุนควรมีที่อยู่อาศัย ขนส่ง และบริการสาธารณะรองรับคนทำงานและประชาชนควบคู่กัน
📌 บทบาท 6 ภูมิภาค
▪️ กรุงเทพฯ–ปริมณฑล: ศูนย์กลางเศรษฐกิจดิจิทัลและนวัตกรรม พัฒนาเมืองกระชับ ระบบขนส่ง และรับมือภัยพิบัติ
▪️ ตะวันออก: อุตสาหกรรมและบริการขั้นสูง โลจิสติกส์ นวัตกรรม พร้อมบริหารพื้นที่เกษตร ชายฝั่ง และทรัพยากรน้ำ
▪️ เหนือ: เศรษฐกิจสร้างสรรค์และวัฒนธรรมล้านนา พัฒนาเชียงใหม่–พิษณุโลก รักษาป่าต้นน้ำ และแก้ปัญหาหมอกควัน
▪️ กลาง: เกษตรและอาหาร เทคโนโลยีขั้นสูง ท่องเที่ยว และการจัดการอุทกภัยแบบครบวงจร
▪️ อีสาน: เกษตรอัจฉริยะ อุตสาหกรรมชีวภาพ เมืองศูนย์กลางบริการ การค้าชายแดน พร้อมรับมือน้ำท่วมและภัยแล้ง
▪️ ใต้: ท่องเที่ยวและบริการ เชื่อมเศรษฐกิจอ่าวไทย–อันดามัน อาหารฮาลาล เขตเศรษฐกิจพิเศษ และการรักษาทรัพยากร
💧 น้ำท่วมและพื้นที่ธรรมชาติ: เงื่อนไขสำคัญของการเติบโตเมือง
สถานการณ์น้ำท่วมในหลายพื้นที่ขณะนี้ สะท้อนว่าปัญหาไม่ได้มีเพียงปริมาณฝนหรือประสิทธิภาพการระบายน้ำ แต่ยังเกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน การขยายตัวของเมือง และการบริหารจัดการที่มักแยกส่วนตามเขตปกครอง
ผังประเทศ 2569–2580 ให้ความสำคัญกับการจัดการน้ำ การรับมือภัยพิบัติ และการรักษาพื้นที่ธรรมชาติ โดยเฉพาะภาคกลางและภาคตะวันออกเฉียงเหนือที่ระบุปัญหาอุทกภัยไว้อย่างชัดเจน
ในมุมมอง LAD น้ำท่วมไม่ใช่ปัญหาที่แก้ได้ด้วยการมองเมืองเป็นจุด ๆ แต่ต้องมองทั้งระบบลุ่มน้ำ ตั้งแต่ต้นน้ำ พื้นที่รับน้ำ ไปจนถึงปลายน้ำ เพราะการเร่งระบายน้ำหรือป้องกันน้ำท่วมในพื้นที่หนึ่ง อาจเพิ่มความเสี่ยงให้พื้นที่ข้างเคียง หากขาดการวางแผนร่วมกัน
ความท้าทายจึงอยู่ที่การนำผังประเทศไปเชื่อมกับผังระดับภาค จังหวัด และเมือง รวมถึงแผนลงทุนของหน่วยงานต่าง ๆ เพื่อไม่ให้การพัฒนาเมืองสร้างความเสี่ยงน้ำท่วมเพิ่มเติม หรือผลักภาระจากพื้นที่หนึ่งไปสู่อีกพื้นที่หนึ่ง
🔎 มุมมอง LAD ก่อนประเมินทำเล
บทบาทเมืองในผังช่วยให้เห็นทิศทาง แต่ไม่ได้รับรองว่าทุกทำเลจะเติบโตเท่ากัน ควรตรวจ 4 เรื่อง:
▪️ ความต้องการจริง — แหล่งงาน ประชากร และกำลังซื้อ
▪️ การเข้าถึง — สถานี ถนน และบริการเมือง
▪️ ข้อกำหนด — ผังเมืองรวมและกฎหมายที่ใช้บังคับ
▪️ ความเสี่ยง — น้ำท่วม ระบบน้ำ สิ่งแวดล้อม และทรัพยากรที่ต้องรักษา
ก่อนลงทุนหรือซื้อที่ดิน จึงต้องตรวจเป็นรายทำเลและติดตามสถานะโครงการประกอบ
📌 จากผังประเทศสู่พื้นที่จริง
ขั้นต่อไปคือเชื่อมกรอบนโยบายกับผังภาค จังหวัด ผังเมืองรวม และแผนงานของหน่วยงานต่าง ๆ โดยฐานเศรษฐกิจรายงานเมื่อ 7 ตุลาคม 2569 ถึงการเดินหน้าจัดทำผังภาค 6 ภาค คาดใช้เวลาราว 1–2 ปี ซึ่งต้องติดตามความคืบหน้าต่อไป
ประชาชนควรติดตามทั้งโครงการคมนาคม บริการสาธารณะ การใช้ที่ดิน ความเสี่ยงภัย และโอกาสมีส่วนร่วมในการวางผัง โดยผังภาค–จังหวัดเป็นกรอบเชิงนโยบาย ส่วนข้อกำหนดรายแปลงต้องตรวจผังเมืองรวมและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
🤝 ที่ดินของท่านอยู่ตรงไหนในทิศทางการพัฒนาเมือง?
LAD พร้อมช่วยวิเคราะห์ตั้งแต่บทบาทพื้นที่ในผังประเทศและผังเมืองรวม ข้อกำหนดที่ดิน คมนาคมและแผนพัฒนาโดยรอบ ไปจนถึงศักยภาพ ข้อจำกัด และความเสี่ยง เพื่อเลือกแนวทางพัฒนาที่เหมาะกับพื้นที่และเป้าหมายของท่าน
📩 ก่อนซื้อ ก่อนลงทุน หรือก่อนเริ่มโครงการ ติดต่อ LAD เพื่อปรึกษาการวิเคราะห์และวางแผนพัฒนาที่ดินอย่างรัดกุม
อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ :
https://www.lad.co.th/post/ผังประเทศ-2569-2580-ประกาศแล้ว-เปิดทิศทางพัฒนาเมือง-ที่ดิน-และทำเลอสังหาฯ-ทั่วไทย
ขอขอบคุณข้อมูลและรูปภาพ :
ผังนโยบายระดับประเทศ พ.ศ. 2569–2580 ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 143 ตอนพิเศษ 242 ง วันที่ 5 ตุลาคม 2569
https://gov.bangkok.go.th/LegalDetail?id=da385b9a-0a61-4c8e-9efc-9fa303717b20
https://www.thansettakij.com/real-estate/670870
https://nestopa.com/th/articles/thailand-national-urban-planning-2569-2580
#ผังประเทศ #ผังนโยบายระดับประเทศ #ผังเมือง #พัฒนาเมือง #วิเคราะห์ที่ดิน
