พารวย ด้วยอสังหา

29/07/2024

28/10/2021

อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2564 ทุกธนาคาร
อัตราดอกเบี้ยบ้าน หรือสินเชื่อกู้ซื้อบ้าน คือ ตัวกำหนดการผ่อนชำระค่างวดของการซื้อบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโด สำหรับคนที่ทำการกู้ซื้อบ้านผ่านธนาคาร ดังนั้นใครที่ยังเลือกไม่ได้ว่าจะกู้ซื้อบ้านกับธนาคารไหนดีก็หายห่วงได้

เราได้รวบรวมข้อมูลอัตราดอกเบี้ยบ้าน อัปเดตประจำเดือน ตุลาคม ปี 2564 จากหลากหลายธนาคาร เช่น ธ.กสิกรไทย ธ.ไทยพาณิชย์ ธ.กรุงเทพ ธ.กรุงไทย ธ.ออมสิน ธ.ทหารไทย ธ.กรุงศรีอยุธยา มาเปรียบเทียบให้เห็นกันไปเลย

ธนาคารไหนให้สินเชื่อบ้านโดยคิดดอกเบี้ยบ้านต่ำสุด มีเงื่อนไขอะไรบ้าง เพื่อช่วยอำนวยความสะดวกในการพิจารณาเลือกสินเชื่อ สำหรับผู้ที่กำลังตัดสินใจเลือกซื้อบ้าน หรือคอนโด ได้ง่ายขึ้น พร้อมตัวช่วยในการคำนวณผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน

1.ธนาคารอาคารสงเคราะห์

1.99%

โครงการบ้านล้านหลัง ระยะที่ 2 วงเงินให้กู้สูงสุดไม่เกิน 1,200,000 บาทต่อราย / ต่อหลักประกัน

(ตั้งแต่วันที่ 10 ก.ย. 2564 - 30 ธ.ค. 2566 หรือเมื่อธนาคารให้สินเชื่อเต็มกรอบวงเงินของโครงการ)

2.ธนาคารกรุงศรีฯ

2.55%

100% ของราคาประเมิน สำหรับคอนโด ราคา 1 ล้านบาทขึ้นไป และบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม และคอนโด ราคา 1 ล้านบาทขึ้นไป สำหรับกลุ่มอาชีพพิเศษ และลูกค้ากรุงศรี เอ็กซ์คลูซีฟ และคู่เพื่อนที่ต้องการใช้ชีวิตร่วมกัน

3.ธนาคารกรุงเทพ

2.73%

70-100% ของราคาประเมิน (สินเชื่อเพื่อกลุ่มวิชาชีพเฉพาะ แพทย์ ผู้พิพากษา อัยการ นักบิน และพนักงานประจำที่มีรายได้สูง 200,000 บาทขึ้นไป)

(สําหรับผู้ที่ยื่นคําขอตั้งแต่ 5 ก.ค. - 30 ก.ย. 2564)

4.ธนาคารทหารไทยธนชาต

2.75%

วงเงินขั้นต่ำ 5 แสนบาท สูงสุดไม่เกิน 50 ล้านบาท กรณีซื้อจาก บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ธนาคารกำหนด (Selective Developers)

5.ธนาคารกรุงไทย

2.80%

วงเงินกู้สูงสุด 100% ของราคาประเมิน สินเชื่อบ้านกรุงไทยสำหรับบ้านใหม่ (กรณีผู้กู้ประสงค์ทำประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ)

6.ธนาคารไทยพาณิชย์

5.95%

สูงสุด 100% ของราคาประเมินหลักประกัน

(สําหรับผู้ที่ยื่นคําขอตั้งแต่ 1 ก.ค. - 30 ก.ย. 2564)

7.ธนาคารกสิกรไทย

7.72%

วงเงินให้กู้ได้ไม่เกิน 90% ของราคาซื้อขาย และไม่เกิน 90% ของราคาประเมินหลักประกัน (สำหรับลูกค้าที่มีรายได้ประจำ)

8.ธนาคารออมสิน

อัตราดอกเบี้ยเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด

ไม่เกินร้อยละ 100 ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินหลักทรัพย์แล้วแต่ราคาใดที่ต่ำกว่า

*** อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน เฉลี่ย 3 ปีแรก คำนวณแบบค่าเฉลี่ยทางคณิตศาสตร์เท่านั้น***

ที่มา:https://www.ddproperty.com/

07/10/2021

6 สุดยอดเทคนิคการเลือกทำเลที่ดิน

สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นประเภทที่อยู่อาศัยหรือว่าไม่ใช่ประเภทที่อยู่อาศัย ที่ดิน ถือเป็นปัจจัยการผลิตที่สำคัญที่สุด จากที่หลายๆ คนทราบกันอยู่ว่า และ ปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้สำเร็จนั้น คือ "Location Location และ Location"

จิตถ้าทำเลดีโอกาสในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จก็จะยิ่งเพิ่มขึ้น (แต่ก็ไม่ได้เป็นตัวยืนยันว่าจะสำเร็จ) แต่ถ้าทำเลไม่ดีโอกาสที่จะประสบความสำเร็จก็จะลดน้อยลง แล้วทำเลที่ดีเป็นอย่างไร ? วันนี้เรามาเรียนรู้ เทคนิคการเลือกทำเล ดูว่ามีปัจจัยอะไรบ้าง เพื่อเอาไว้ตัดสินใจในการเลือกทำเลที่ดินสักแปลงหนึ่ง

1. การเข้าถึงที่ดิน
สิ่งแรกที่สำคัญมากที่สุด ที่ต้องคำนึงถึงในการเลือกทำเลที่ตั้ง การเข้าถึงที่ดินและการมองเห็นที่ดินถือเป็นปัจจัยตัวแรกที่สำคัญ จะเป็นตัวกำหนดว่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณจะ อยู่ หรือ ดับ การเข้าถึงที่ดินมีส่วนคล้ายคลึงกับเรื่อง ฮวงจุ้ย เพราะฮวงจุ้ยเป็นศาสตร์ที่เกี่ยวกับการดูทำเลที่เหมาะสมไม่ว่าจะเป็น ที่ดินของเราอยู่ในทิศทาง ลม แดด รวมถึงองศาอย่างไรจึงจะเหมาะสม

โดย ขั้นแรก ต้องดูเรื่องของการเข้าถึงที่ดิน อาจจะมองในมุมการเดินทางดูว่า ถ้าหากเราเลือกที่ดินผืนนี้จะมีทางเข้าออกหรือไม่ ที่ดินตาบอดหรือเปล่า มีทางเข้าออกมีกี่ทาง เมื่อดูทางเข้าออกเสร็จแล้ว ขั้นสอง ที่ดินของเราสามารถเข้าถึงด้วยรถยนต์ รถไฟฟ้า หรือว่าขนส่งมวลชนรูปแบบต่างๆ ได้หรือไม่ สิ่งต่างๆเหล่านี้ ก็ขึ้นอยู่กับความต้องการของรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ด้วย ว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่จำเป็น

อสังหาฯ บางประเภทต้องการการเข้าถึงที่ง่ายสะดวกสบายและต้องการการมองเห็น (Exposure) เพื่อให้บุคคลภายนอกรับรู้ว่ามีอสังหาฯ นี้ตั้งอยู่ตรงนี้ หรืออสังหาฯ นี้ดูยิ่งใหญ่ แต่อสังหาฯบางประเภท อาจจะไม่ได้มีความต้องการการมองเห็นในระดับนั้นและไม่ได้ต้องการ รถไฟฟ้า หรือขนส่งมากมายขนาดนั้น ยกตัวอย่างให้เห็นภาพ เช่น Siam Paragon เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่ต้องการให้ทุกคนรับรู้ถึงความยิ่งใหญ่ของสถานที่แห่งนี้ แน่นอนการเลือกทำเลที่ตั้งของ Siam Paragon ต้องเลือกทำเลที่สามารถเป็นหน้าเป็นตา Exposure ให้กับศูนย์การค้าขนาดใหญ่แบบนี้ และที่ตั้งต้องมี Traffic เกิดขึ้นเป็นจำนวนมากอีกด้วย ถึงจะสามารถตอบโจทย์ได้เป็นอย่างดี

ดังนั้นที่ดินที่มีทางเข้า-ออก สะดวกสบาย สามารถเดินทางได้หลายรูปแบบ และสามารถมองเห็นที่ดินนั้นได้ง่าย โดยเฉพาะที่ที่คนมักจะรู้จักผ่านไปผ่านมาตลอดเวลาและเป็นที่ยอมรับว่า ย่านนี้ว่าดีจริงๆ จะยิ่งทำให้ที่ดินผืนนั้นน่าสนใจมากที่สุดและการเติบโตของมูลค่าก็มีโอกาสมากกว่าที่ดินในย่านอื่นๆ

2.สภาพแวดล้อม (Surrounding)
ท่านเคยได้ยินประโยคประมาณนี้หรือไม่ "เซ็นทรัลไปที่ไหน อสังหาฯจะเจริญที่นั้น" ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น คำตอบคือ สภาพแวดล้อม ความพร้อมบริเวณรอบๆ และบรรยากาศจะเป็นตัวดึงดูดความต้องการรวมถึงความน่าสนใจให้เกิดความต้องการในพื้นที่แห่งนั้นเพิ่มสูงขึ้น ยิ่งมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากขึ้นก็ยิ่งทำให้เกิดอุปสงค์ในทำเลบริเวณนั้นเพิ่มขึ้น ในทางกลับกัน ถ้าบริเวณนั้นเป็นชุมชนแออัดเกิดเหตุอาชญากรรมบ่อย บริเวณรอบๆนั้น ก็จะดูไม่น่าสนใจ มูลค่าก็จะเติบโตช้า เนื่องจากไม่มีใครต้องการอยู่แถวนั้น บริเวณนั้นก็จะไม่ค่อยมีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นตามไปด้วย

3. รูปร่างและขนาดของที่ดิน เป็น
ปัจจัยสำคัญเช่นกัน หลายครั้งที่นายหน้าค้าที่ดินนำที่ดินมาเสนอให้กับเรา มักจะพบว่ามีที่ดินที่มีรูปทรงประหลาด หลายเหลียมบิดเบี้ยวไปมาหลายๆ แปลง ที่ดินในลักษณะนี้จะไม่เป็นที่นิยมของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ลองคิดดูว่า ระหว่างได้ที่ดินหลายๆเหลี่ยม กับได้ที่ดินทรงสี่เหลี่ยม ขนาดพอเหมาะ เวลาเราจะนำไปพัฒนาออกแบบโครงการบนแปลงที่ดินแบบไหนจะสามารถออกแบบได้ง่ายกว่ากัน ที่ดินแบบไหนจะมีความยืดหยุ่นมากกว่ากัน และการจัดวางตัวอาคารแบบไหนจะจัดวางได้ดีกว่ากัน เพียงเท่านี้ก็สามารถตอบโจทย์ได้แล้วว่ารูปร่างที่ดินทรงไหนน่าสนใจมากที่สุด TerraBKK ขอแนะนำว่า ทรงที่ดิน ที่มักจะมีมูลค่าดีๆได้นั้นต้องเป็นทรงลักษณะสี่เหลี่ยมจัตุรัส สี่เหลี่ยมผืนผ้า หรืออาจจะเป็นตัวแอล (L) ที่มีขนาดพื้นที่ให้เพียงพอสำหรับการพัฒนา ที่ดินที่เราซื้อมาในครั้งแรก อาจจะมีทรงที่ไม่สวยก็ได้ ถ้าหากเรามีความสามารถในการซื้อที่ดินโดยรอบเพิ่มได้จนสะสมเป็นที่ดินแปลงให้ขนาดสวยงามขึ้นได้ก็เป็นอีกทางออกหนึ่งให้ได้แปลที่ดินที่สวยขึ้น

4. ความจำกัดของจำนวนที่ดิน ตาม
หลักของอุปสงค์ของอุปทาน ถ้าหากความต้องการมาก แต่สิ่งที่หลายๆ คนต้องการนั้น ขาดตลาด ทำให้เกิดความขาดแคลนในตลาดเกิดขึ้น แน่นอนสินค้าชนิดนั้นจะต้องมีราคาสูงขึ้น โดยเฉพาะที่ดิน โดยเฉพาะทำเลสุขุมวิทตอนต้นและตอนกลางราคาขยับจากตารางเมตรหลักแสน ปัจจุบันราคาขายกันตารางวาละ 1-2 ล้านบาท แล้วด้วยระยะเวลาไม่ถึง 5 ปีและมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง นี่คือ ความทรงพลังของการมีอยู่อย่างจำกัด Scarcity ก็จริงอยู่ว่า ที่ดินทุกที่ก็มีอยู่อย่างจำกัด แต่มันยังไม่รู้สึกถึงคำว่าการมีอยู่อย่างจำกัด เช่น ถ้าเราเปรียบเทียบกับที่ดินที่เป็นท้องนาโดยรอบ ก็มีแต่ทุ่งนาเต็มพื้นที่อัตราการเปลี่ยนแปลงของมูลค่าก็จะไม่เท่ากับที่ดินแถบสุขุมวิทอยู่ดี เพราะที่ดินทุ่งนาผู้คนยังไม่สามารถรับรู้ได้ถึงความมีอยู่อย่างจำกัดทำให้ราคาไม่สามารถถีบตัวสูงขึ้นได้นั่นเอง

5. การขยายตัวของเมือง การลงทุน
ไม่ว่าจะทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือธุรกิจอื่นๆ จำเป็นต้องมีวิสัยทัศน์ เราต้องมองไปข้างหน้าว่าในอนาคตจะมีอะไรบ้าง จะมีการเติบโตไปในทิศทางไหน การเลือกซื้อที่ดินก็เช่นกัน ถ้าเราเลือกที่ดินในเมืองซึ่งไม่มีการเจริญเติบโต ถึงแม้จะทำเลดีติดหัวมุมสี่แยก หรือติดถนน 8 เลนส์ขนาดไหนก็ตาม แต่ถ้าเมืองไม่มีแนวโน้มจะโตมาหาก็ไม่มีประโยชน์อะไร การเติบโตของมูลค่าที่ดินก็ไม่มีทางที่จะโตสู้กับทำเลที่เมืองกำลังเติบโตไปได้ มูลค่าก็ดีกว่า สภาพคล่องในการซื้อ-ขายก็ดีกว่า คำถาม คือ จะรู้ได้อย่างไรว่าเมืองจะโต?

#สิ่งแรก คือ ประสบการณ์ การคลุกคลีในพื้นที่นั้นๆ แล้วดูว่าเมืองมีแนวโน้มขยายตัวอย่างไร โดยเปรียบเทียบกับอดีตที่ผ่านมา
#สิ่งที่สอง คือ ผังเมือง จะเป็นตัวกำหนดว่าพื้นที่ไหนสามารถทำประโยชน์อะไรได้บ้าง มีศักยภาพขนาดไหน อสังหาริมทรัพย์ประเภทไหนควรขึ้น หรือประเภทไหนไม่ควรขึ้น สุดท้ายแล้วเมืองก็จะขยายไปในทิศทางนั้นๆไม่มากก็น้อย สิ่งที่สาม คือ โครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ (Infrastructure) ไม่ว่าจะเป็น ประปา ไฟฟ้า รถไฟฟ้า หรือว่าถนน สิ่งเหล่านี้จะเป็นตัวนำความเจริญ และนำพาที่อยู่อาศัย รวมถึงธุรกิจการค้าการพาณิชย์ให้สามารถขยายตัวไปได้

6. ข้อกฎหมาย การซื้อเลือกซื้อที่ดิน
สิ่งที่ต้องดูควบคู่กันไป คือ กฎหมายโดยเฉพาะกฎหมายผังเมือง เป็นสิ่งที่ TerraBKK เน้นย้ำมาโดยตลอด เพราะที่ดินที่คุณซื้อมานั้น อาจจะไม่มีสามารถสร้างอะไรได้เลย เนื่องจากกฎหมายผังเมืองกำหนดให้พื้นที่แห่งนั้นเป็นพื้นที่ไม่สามารถทำประโยชน์อะไรได้ สิ่งที่คุณติดสินใจลงทุนมาหลายล้านบาทอาจจะกลายเป็นเพียงแค่ผืนป่าธรรมดาก็ได้ ในอีกกรณีหนึ่งถึงแม้ที่ดินจะอยู่ในทำเลใจกลางเมืองอย่างสีลม สาทร แต่ถ้าถนนเล็กเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดก็ไม่สามารถขึ้นอาคารสูงได้ หรือไม่อาจจะโดนระยะร่นกินพื้นที่จนไม่สามารถสร้างอะไรแล้วก็ได้ ดังนั้นกฎหมายจึงเป็นสิ่งสำคัญลำดับต้นๆที่คุณต้องใส่ใจ

บทความโดย TerraBKK คลังความรู้ TerraBKK

อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ : TerraBKK.com - https://www.terrabkk.com/articles/80980

05/10/2021

8 สิ่งที่ต้องทำเพื่อการกู้บ้าน-คอนโดฯ ให้ผ่านฉลุย

DDproperty
เข้าสู่ระบบ
รายการประกาศที่บันทึกไว้

TH
หน้าหลัก
ซื้อ
เช่า
โครงการคอนโด
โครงการใหม่
เชิงพาณิชย์
ข่าว
แหล่งรวมความรู้ซื้อ ขาย เช่า
คู่มือซื้อขาย
เครื่องคำนวณดอกเบี้ย & สินเชื่อ
AreaInsider
อสังหาฯ ในต่างประเทศ
ค้นหาตัวแทน
ถามกูรู
ลงประกาศ
สำหรับตัวแทน
แพ็คเกจสำหรับตัวแทน
AgentNet
8 สิ่งที่ต้องทำเพื่อการกู้บ้าน-คอนโดฯ ให้ผ่านฉลุย
6 มิถุนายน 2560 • 1 นาที
Home Loans Adelaide
ก่อนหน้านี้เคยพูดกล่าวถึงสาเหตุที่ทำให้กู้ไม่ผ่านมาแล้ว ครั้งนี้ขอพูดถึงเทคนิคที่จะทำให้กู้บ้าน-คอนโดฯ ให้ผ่านแบบชัด ๆ หรือเรียกว่าเตรียมตัวก่อนที่จะขอกู้สินเชื่อบ้าน-คอนโดฯ โดยคนที่ซื้อบ้าน-คอนโดฯ แบบผ่อนดาวน์ส่วนใหญ่ยังมีเวลาเตรียมตัว แต่คนที่ซื้อบ้าน-คอนโดฯ พร้อมอยู่ (โดยเฉพาะบ้าน ส่วนใหญ่จะเป็นพร้อมอยู่) จำนวนไม่น้อยไม่ได้เตรียมตัวให้พร้อมกับการจะยื่นขอสินเชื่อ จึงทำให้ไม่ได้รับอนุมัติหรือได้รับอนุมัติไม่เต็มวงเงินที่ต้องการ

เทคนิคในการขอกู้ให้ผ่าน
ก่อนจะยื่นขอกู้ จึงควรเตรียมตัวให้พร้อม โดยเทคนิคในการขอกู้ให้ผ่าน มีดังนี้

1. ประเมินรายได้
ควรเลือกซื้อที่อยู่อาศัยให้เหมาะกับรายได้ เพื่อให้การขอวงเงินกู้สอดคล้องกับรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระ โดยผู้กู้ ไม่ว่าจะเป็นกรณีกู้คนเดียว หรือมีผู้กู้ร่วมจะต้องคำนึงถึงรายได้ของผู้กู้และผู้กู้ร่วมว่ามีทั้งหมดเท่าไร มีรายจ่ายเท่าไร มีผ่อนอะไรบ้าง และมีความสามารถในการผ่อนชำระได้เท่าไร โดยไม่ควรเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในราคาเกินตัว เกินกว่าความสามารถในการผ่อนชำระไหว และไม่ควรกู้เกินตัวเช่นกัน

กรณีกู้เกินตัว หมายถึง ในบางจังหวะและบางแบงก์ที่ต้องการเร่งยอดสินเชื่อ จะเสนอวงเงินกู้ให้สูงกว่าราคาบ้าน-คอนโดฯ ที่ซื้อ เช่น ราคาบ้าน-คอนโดฯ 2.5 ล้านบาท ผู้กู้มีความสามารถในการกู้ได้จริง 3 ล้านบาท ผู้กู้บางรายก็เลือกขอกู้เต็มจำนวน ซึ่งในความเป็นจริง วงเงิน 3 ล้านบาทอาจจะตึงเกินไปสำหรับผู้กู้ อาจทำให้ประสบปัญหาผ่อนไม่ไหวในระยะยาวได้

2. ควรมีเงินเก็บ
ผู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ ควรมีเงินเก็บอย่างน้อย 10% ของราคาที่อยู่อาศัย เผื่อกรณีที่กู้ได้ไม่เต็มวงเงิน จะได้มีเงินส่วนนี้ไว้จ่ายส่วนต่าง หรือเป็นเงินที่ใช้เป็นค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งผู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ ไม่ควรหวังน้ำบ่อหน้าว่าอาจจะได้รับการอนุมัติวงเงินเต็มจำนวน หรือมีส่วนต่างที่จะใช้เป็นค่าใช้จ่ายๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์

หลายกรณีที่ผู้ซื้อไม่มีเงินเก็บสำรอง เมื่อขอสินเชื่อไม่ได้ตามวงเงินที่ต้องการ แล้วไม่สามารถหยิบยืมเงินมาจ่ายส่วนต่างได้ เช่น ราคาบ้าน-คอนโดฯ 3 ล้านบาท แต่กู้ได้แค่ 2.5 ล้านบาท ไม่สามารถหาส่วนต่างอีก 5 แสนบาทได้ ก็อาจจะต้องปล่อย ซึ่งหากเป็นการซื้อคอนโดฯ ที่มีผ่อนดาวน์ไปบางส่วนแล้ว บางครั้งก็ต้องเสียเงินดาวน์เหล่านั้นไปอย่างเลี่ยงไม่ได้ โดยกรณีที่ผู้กู้มีเงินส่วนต่างมาก และกู้น้อยลง ก็ยิ่งมีโอกาสผ่านการอนุมัติได้สูง

3. สร้างประวัติทางการเงินให้สวย
กรณีพนักงานประจำ แม้จะมีโอกาสในการได้รับอนุมัติสูงกว่าคนที่มีอาชีพอิสระ หรือคนที่เป็นพนักงานประจำแต่ไม่มีสลิปเงินเดือน แต่ก็จำเป็นต้องสร้างประวัติทางการเงินให้สวยเช่นกัน ซึ่งแน่นอนว่า ต้องเริ่มจากประวัติรายได้จากสมุดบัญชีธนาคารที่ใช้รับเงินเดือน ก่อนจะยื่นกู้สัก 3-6 เดือน ควรให้มีเงินคงเหลือติดบัญชีอย่างน้อย 500-1,000 บาท ไม่ควรกดเงินออกมาทั้งหมด 100% ทันทีที่เงินเดือนออก เรียกว่า เงินเดือนเข้าปุ๊ป ก็กดออกหมดปั๊บ จะทำให้การเดินบัญชีไม่สวยเท่าที่ควร

4. สร้างประวัติรายได้ให้เนี้ยบ
คนที่มีอาชีพอิสระ การมีรายได้ไม่แน่นอนก็กู้ยากอยู่แล้ว ยิ่งถ้าไม่มีประวัติรายได้ผ่านบัญชีธนาคารเลย โอกาสในการกู้ผ่านเท่ากับ 0 ทีเดียว ดังนั้น คนที่ทำอาชีพอิสระ ควรนำเงินเข้าบัญชีต่อเนื่อง และทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายเก็บไว้ (เอาให้ชัวร์ควรมีอย่างน้อย 6-12 เดือนก่อนยื่นกู้) เพื่อใช้เป็นเอกสารด้านรายได้ประกอบการยื่นสินเชื่อ

ส่วนคนที่เป็นพนักงานประจำ แต่ไม่มีสลิปเงินเดือน ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มคนที่ทำงานกับบริษัทครอบครัว ห้างหุ้นส่วน รับเงินเดือนเป็นเงินสด ควรสร้างประวัติรายได้ด้วยการนำเงินสดเหล่านี้เข้าบัญชีทุกเดือน อย่างน้อย 6-12 เดือนก่อนยื่นกู้

เวลากู้จริง ก็ให้บริษัท สถานประกอบการ หรือเจ้านายที่ผู้กู้ทำงานให้ออกเอกสารรับรองเงินเดือนหรือรับรองรายได้ของผู้กู้มาเป็นองค์ประกอบคู่กับตัวเลขเดินบัญชีในสมุดบัญชีธนาคาร (หากมีประวัติของสถานประกอบการว่าดำเนินกิจการมานานและเป็นธุรกิจที่ยั่งยืน เพื่อแสดงความมั่นคงของรายได้ ก็จะเพิ่มความน่าเชื่อถือด้านรายได้ทั้งในปัจจุบันและอนาคตมากขึ้น)

5. เคลียร์หนี้ให้หมด
กล่าวถึงกรณีหนี้ทั่วไปก่อน (ยังเป็นหนี้ปกติ ไม่ใช่หนี้คงค้างจนติดประวัติบัญชีดำในรายงานของเครดิตบูโร) ควรเคลียร์หนี้ต่างๆ โดยเฉพาะหนี้การผ่อนสินค้าให้หมดก่อนขอยื่นกู้ ยิ่งเคลียร์ให้หมดก่อน 3-6 เดือนจะดีมาก เพราะระยะเวลาดังกล่าว แบงก์ต่างๆ จะส่งรายงานให้เครดิตบูโร โชว์ว่าหนี้เคลียร์เรียบร้อยแล้ว แต่ถ้าเป็นเพิ่งไปเคลียร์ก่อนยื่นกู้ไม่กี่วัน จะยังไม่โชว์ อาจจะเสี่ยงกว่าเล็กน้อย

6. กรณีมีประวัติค้างชำระ
มีประวัติเป็นหนี้คงค้าง สถาบันการเงินจะส่งข้อมูลตามจริงมายังเครดิตบูโร กรณีที่ยังไม่จ่าย สถาบันการเงินอาจประเมินว่ามีโอกาสที่จะขาดความสามารถในการชำระหนี้ในอนาคต ส่วนกรณีที่เคยมีประวัติค้างชำระ และเพิ่งเคลียร์ก่อนกู้ไม่นาน โอกาสจะกู้ไม่ผ่านก็สูงเช่นกัน ส่วนกรณีที่เคลียร์เรียบร้อยแล้วมาเป็นระยะเวลาหนึ่งแล้ว จะยังมีลุ้น ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่อนุมัติสินเชื่อ

กรณีที่ซื้อบ้าน-คอนโดฯ แบบผ่อนดาวน์ มีประวัติการผ่อนเงินดาวน์อย่างดีตลอดระยะเวลาการผ่อน ไม่ผิดนัดเลย รวมถึงประวัติการชำระหนี้ต่างๆ หลังจากที่เคลียร์หนี้เสียแล้ว ดีมาตลอด จะช่วยให้มีโอกาสได้รับการพิจารณามากขึ้น

7. ห้ามเผลอไปผ่อนสินค้าก่อนกู้
อันนี้เป็นข้อห้ามสำคัญ ก่อนยื่นกู้ 3 เดือน ไม่ควรรีบไปผ่อนสินค้าใด ๆ เลย จะผ่อนเล็ก ผ่อนน้อยก็ไม่ควรเด็ดขาด เพราะจะตัดโอกาสในการได้วงเงินตามเป้าหมาย

8. เตรียมเอกสารให้พร้อม
ข้อนี้ก็มีส่วนสำคัญ ก่อนยื่นกู้ ถ้าผู้กู้เตรียมเอกสารทุกอย่างครบ ทั้งเอกสารเกี่ยวกับรายได้ เช่น หนังสือรับรองเงินเดือน สลิปเงินเดือน เอกสารประวัติรายได้ รายการเดินบัญชีอย่างน้อย 3-6 เดือน ฯลฯ เอกสารเกี่ยวกับผู้กู้ ทั้งสำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบาน เอกสารเกี่ยวกับการเปลี่ยนชื่อ หรือการสมรส ฯลฯ ยิ่งเอกสารต่าง ๆ ครบในวันยื่นกู้ จะได้รับผลอนุมัติที่เร็วขึ้น

หากเตรียมพร้อมตาม 8 ข้อนี้ รับรองว่าโอกาสผ่านการอนุมัติสินเชื่อสูงกว่า 85% แน่นอน

กู้ไม่ผ่าน คืนเงินหรือไม่?
หากท้ายที่สุด พยายามทุกวิถีทางแล้ว ก็ยังกู้ไม่ผ่าน เงินจอง เงินทำสัญญา เงินดาวน์จะสูญหรือไม่ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละโครงการที่แตกต่างกัน บางโครงการก็คืนให้ 100% บางโครงการขอคืนให้ 80% ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของโครงการนั้นๆ ซึ่งเงื่อนไขต่างๆ ควรตกลงก่อนตัดสินใจวางเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์ต่าง ๆ เพื่อไม่ให้มีปัญหากันภายหลัง อาจจะต้องมีการระบุในสัญญาจอง ว่ากรณีที่กู้ไม่ผ่านจะได้รับเงินคืนเท่าไร อย่างไร

ที่มา:www.ddproperty.com

03/10/2021

ที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสีเหลือง

ในบรรดาเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ กำลังก่อสร้าง หรือมีแผนจะก่อสร้าง ในพื้นที่กรุงเทพ-ปริมณฑลนั้น มี 2 เส้นทางที่เรียกได้ว่าเป็นรถไฟฟ้าแบบ Monorail (รางเดี่ยว) หรือแบบ Light Rail (ขนาดเบาเมื่อเทียบกับรถไฟฟ้า BTS หรือ MRT ที่เป็น Heavy Rail) คือรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่จะวิ่งระหว่างศูนย์ราชการนนทบุรีถึงมีนบุรี และสายสีเหลืองที่จะวิ่งระหว่างรัชดา-ลาดพร้าวถึงสำโรง

ส่วนรถไฟฟ้าสายสีทองนั้นเนื่องจากเป็นรถไฟฟ้าที่มีตู้โดยสารขนาดเล็กมาก และวิ่งให้บริการอยู่เพียง 2-3 สถานี จึงเป็นเพียงเส้นทางเฉพาะกิจ จนกว่าจะมีการต่อขยายมากขึ้นในอนาคต

ด้วยเหตุที่ทั้งรถไฟฟ้าสายสีชมพูและรถไฟฟ้าสายสีเหลือต่างก็เป็น Monorail หรือ Light Rail เหมือนกัน และดำเนินกิจการโดยบริษัทลูกของ BTS เหมือนกัน มิหนำซ้ำยังมีความคืบหน้าของการก่อสร้างในระดับใกล้เคียงกันคือมากกว่าร้อยละ 80 และมีกำหนดเปิดให้บริการบางส่วนหรือทั้งหมดในปีหน้า 2565 เหมือนกัน ดังนั้นรถไฟฟ้าทั้งสองสายจึงเปรียบเสมือนคู่แฝด

และไม่ใช่เป็นเพียงคู่แฝดธรรมดา แต่มีแนวโน้มว่าจะเป็นคู่แฝดที่จะเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการใช้ชีวิต โดยเฉพาะในด้านการเดินทางของประชาชนที่อาศัยอยู่ในย่านชานเมือง เนื่องจากรถไฟฟ้าทั้งสองสายสามารถใช้เดินทางเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่นๆอีกหลายสาย ทั้งสายสีเขียวที่วิ่งระหว่างสมุทรปราการไปคูคต (BTS) สายสีน้ำเงินที่วิ่งเป็นวงแหวน (MRT) รถไฟชานเมืองสายสีแดง และรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกที่กำลังก่อสร้างและวิ่งระหว่างศูนย์วัฒนธรรมถึงมีนบุรี

สำหรับรถไฟฟ้าสายสีชมพูนั้นมีระยะทางตลอดทั้งเส้นประมาณ 34.5 กิโลเมตร ประกอบด้วย 32 สถานี วิ่งจากศูนย์ราชการนนทบุรี (ซึ่งมีสถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินอยู่ใกล้เคียง) เลี้ยวซ้ายเข้าถนนติวานนท์ แล้วเลี้ยวขวาเข้าถนนแจ้งวัฒนะ จากนั้นข้ามคลองประปาเข้าสู่เขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร เชื่อมต่อรถไฟชานเมืองสายสีแดงบริเวณจุดตัดกับถนนวิภาวดีรังสิต และข้ามไปเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือบริเวณวัดพระศรีมหาธาตุ จากนั้นยิงยาวไปตามถนนรามอินทราไปจนสุดเส้นทาง ซึ่งสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีส้มที่จะให้บริการจากมีนบุรีไปศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยในอีกประมาณ 2-3 ปีข้างหน้า ดังนั้น รถไฟฟ้าสายสีชมพูจึงมีศักยภาพในการใช้เดินทางมากเพราะสามารถเชื่อมรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนได้อีกถึง 4 เส้นทาง

ส่วนรถไฟฟ้าสายสีเหลืองมีระยะทางตลอดทั้งเส้นประมาณ 30.4 กิโลเมตร สั้นกว่าสายสีชมพู 4 กิโลเมตร ประกอบด้วย 23 สถานี วิ่งจากถนนรัชดาภิเษกช่วงใกล้แยกลาดพร้าว (ซึ่งมีสถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินอยู่ใกล้เคียง) เลี้ยวซ้ายเข้าถนนลาดพร้าวไปจนถึงบริเวณแยกลำสาลีจุดตัดของรถไฟฟ้าสายสีส้ม แล้วเลี้ยวขวาเข้าถนนศรีนครินทร์ วิ่งข้ามถนนบางนา-ตราด เลี้ยวขวาเข้าถนนเทพารักษ์ไปถึงสถานีสำโรงซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อกับสถานีชื่อเดียวกันของรถไฟฟ้าสายสีเขียวในจังหวัดสมุทรปราการซึ่งปัจจุบันเปิดให้บริการอยู่แล้ว ดังนั้น รถไฟฟ้าสายสีเหลืองจึงสามารถใช้เชื่อมรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนได้ 3 เส้นทาง

พื้นที่ที่รถไฟฟ้าสายสีชมพูวิ่งผ่านถือเป็นพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ อาจเรียกได้ว่าเป็นพื้นที่เขตต่อเมืองและเขตชานเมืองเป็นส่วนใหญ่ แม้จะเป็นเขตชานเมืองที่มีความเจริญอยู่บ้างแล้วทั้งบนถนนติวานนท์ ถนนแจ้งวัฒนะ และถนนรามอินทรา แต่การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีชมพูจะช่วยเพิ่มศักยภาพของโครงการที่อยู่อาศัยตลอดเส้นทาง

พื้นที่ที่รถไฟฟ้าสายสีชมพูวิ่งผ่านถือเป็นพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ อาจเรียกได้ว่าเป็นพื้นที่เขตต่อเมืองและเขตชานเมืองเป็นส่วนใหญ่ แม้จะเป็นเขตชานเมืองที่มีความเจริญอยู่บ้างแล้วทั้งบนถนนติวานนท์ ถนนแจ้งวัฒนะ และถนนรามอินทรา แต่การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีชมพูจะช่วยเพิ่มศักยภาพของโครงการที่อยู่อาศัยตลอดเส้นทาง

ส่วนพื้นที่ที่รถไฟฟ้าสายสีเหลืองวิ่งผ่านในช่วงจุดเริ่มต้นที่เป็นถนนรัชดาภิเษกและถนนลาดพร้าวถือเป็นเขตต่อเมืองที่มีความเจริญและแปลงที่ดินมีราคาแพงอยู่แล้ว แต่เมื่อวิ่งจากถนนศรีนครินทร์ไปทะลุถนนเทพารักษ์ก็ถือเป็นเขตชานเมืองเช่นกัน และจะช่วยพัฒนาพื้นที่ชานเมืองเหล่านี้ให้เจริญขึ้นเช่นเดียวกับพื้นที่ของรถไฟฟ้าสายสีชมพู

ในพื้นที่เขตต่อเมืองซึ่งราคาที่ดินพุ่งสูงไปมากแล้ว โครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จึงเป็นโครงการคอนโดมิเนียม ในขณะที่พื้นที่ชานเมืองนั้นผู้ประกอบการยังพอมีทางเลือกที่จะพัฒนาได้ทั้งโครงการคอนโดมิเนียมราคาย่อมเยาลงมาหรือโครงการบ้านจัดสรรได้หลายระดับราคา

ตัวอย่างโครงการที่อยู่อาศัยของเสนาดีเวลลอปเม้นท์บนเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู ได้แก่ โครงการคอนโดมิเนียมนิชโมโนที่สถานีศรีรัช โครงการบ้านจัดสรรเสนาพาร์คแกรนด์ใกล้สถานีรามอินทรา 83 และวงแหวนตะวันออก ส่วนบนเส้นทางรถไฟฟ้าสายเหลือง ได้แก่ โครงการคอนโดมิเนียมนิชไอดีสุขุมวิท 113 ใกล้สถานีสำโรง และโครงการคอนโดมิเนียมเสนาคิทท์ใกล้สถานีศรีด่าน

อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ : TerraBKK.com -

02/10/2021

เทรนด์ ที่อยู่อาศัยเริ่มใกล้ชิดธรรมชาติ

การออกแบบเฟอนิเจอร์ที่เน้นลายไม้มากขึ้น มีการใช้สีเทาน้อยลง และมีการใช้สีขาวเพื่อเพิ่มความสว่างมากขึ้น ผู้ซื้อเริ่มให้ความสำคัญกับการใช้วัสดุรีไซเคิลมากขึ้นเรื่อยๆ มีการใช้กระดาษผสมพลาสติคแทนการใช้หนัง มีการใช้สีโทนเขียวและลายต้นไม้มากขึ้นทำให้ภายในห้องรู้สึกถึงความเป็นธรรมชาติ

การให้ความสำคัญกับที่มาที่ไปและวิธีการผลิตวัสดุที่ใช้ทำเฟอนิเจอร์มากขึ้น เช่น ต้องมาจากกระบวนการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และไม่ก่อให้เกิดมลภาวะ และการเล่าเรื่อง storytelling เกี่ยวกับผลิตภัณท์ หรือแนวทางการออกแบบ ก็มีผลอย่างมากในการตัดสินใจของผู้บริโภค ทำให้เราจะได้เห็นเฟอนิเจอร์ และการออกแบบ ที่ใช้ไม้และวัสดุธรรมชาติมากขึ้น โดยเฉพาะในห้องนั่งเล่น เพราะนอกจากจะทำให้รู้สึกโปร่งสบายแล้ว ยังมีความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมด้วย

อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ : TerraBKK.com -

01/10/2021

เลือก บ้านมือสอง อย่างไร ไม่ให้เจ็บใจภายหลัง

ตรวจสอบความถูกต้องและข้อมูลทำเล
ประเด็นสำคัญอีกหนึ่งเรื่องก็คือ โอกาสในอนาคตของทำเลที่เราลือก ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ บ้านมือสอง หากมีทำเลที่ต้องการในใจอยู่แล้ว ควรตรวจสอบว่าทำเลที่เราต้องการในอนาคตนั้นจะมีการเวนคืนหรือไม่ โดยสามารถตรวจสอบได้กับ การทางพิเศษแห่งประเทศไทยหรือกรมทางหลวงในเขตที่สังกัด หรือสามารถตรวจสอบได้ที่สำนักงานเขตนั้นๆ

นอกจากความเสี่ยงเรื่องการเวนคืนในอนาคตแล้ว เรื่องความถูกต้องของการก่อสร้างบ้านก็เป็นเรื่องสำคัญเพื่อป้องกันความยุ่งยากในอนาคต โดยนำเลขทะเบียนบ้านไปตรวจสอบกับงานโยธาหรือกองช่างของเทศบาล ว่ามีการสร้างผิดแบบหรือผิดเงื่อนไขการขออนุญาตก่อสร้างหรือไม่ รวมไปถึงหากบ้านมีการต่อเติม ก็ควรตรวจสอบว่าการต่อเติมนั้นเป็นไปตามที่ขออนุญาตหรือไม่

อีกทั้งควรตรวจสอบเรื่องค่าสาธารณูปโภคต่างๆ อาทิ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ หรืออื่นๆ ควรตรวจสอบกับสำนักงานเขตว่าเจ้าของบ้านเดิมมีการค้างชำระหนี้หรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาการปรับและจ่ายย้อนหลัง

ตรวจสอบสภาพบ้าน
ขั้นตอนเกือบสุดท้ายเพื่อการตัดสินใจหลังจากที่ตรวจสอบแล้วว่าทั้งทำเลและตัวบ้านไม่มีปัญหาค้างคาอะไร โดยการตรวจสอบสภาพบ้าน ควรดูจากโครงสร้างบ้านที่สำคัญเป็นหลักมากกว่าร่องรอยเล็กๆน้อยๆ ซึ่งโครงสร้างหลักของบ้านนี้ ได้แก่ โครงสร้างเสาและคานรับน้ำหนัก ซึ่งเป็นเหมือนเสาหลักที่ค้ำจุนบ้าน โดยวิธีการตรวจสอบ บ้านมือสอง คือ

• ตรวจสอบว่าโครงสร้างเสาและคานรับน้ำหนักมีการตั้งฉากหรือไม่
• ตรวจสอบว่ามีรอยร้าวของเนื้อคอนกรีตที่เป็นโครงสร้างข้างในของเสาและคานหรือไม่
• ตรวจสอบท้องพื้นของชั้นสองว่ามรอยร้าวหรือไม่สำหรับบ้านสองชั้น
• ตรวจสอบรอยร้าวบรเวณมุมผนัง ซึ่งมีผลต่อความแข็งแรงโครงสร้างบ้าน

นอกจากโครงสร้างหลักแล้ว ควรตรวจสอบงานระบบทั้งน้ำไฟ เพื่อเช็คว่ามีการทำงานปกติหรือชำรุดเสียหายหรือไม่ เพื่อต่อรองกับเจ้าของบ้านเดิมสำหรับการซ่อมแซม โดยควรทดสอบเปิดก็อกน้ำทุกจุด ดูรอยรั่วซึมจากฝ้า เพดาน พื้น หนัง ว่ามีการพอง บวม และมีคราบหรือไม่ การตรวจระบบสายไฟ ควรดูว่ามีร่องรอยฉีกขาดหรือไฟรั่วหรือไม่

ตรวจสอบและเปรียบเทียบราคาก่อนตัดสินใจ
เมื่อตรวจเช็คทุกอย่างแล้ว ลองเปรียบเทียบราคาบ้านในละแวกทำเลเดียวกันเพื่อต่อรองหาราคาที่เหมาะสมกับเจ้าของบ้านเดิม และเพื่อเริ่มติดต่อขอสินเชื่อกับธนาคาร ทั้งนี้เจ้าหน้าที่ธนาคารจะเข้ามาประเมินราคา เพื่อให้แน่ใจว่า บ้านมือสอง หลังนี้มีราคาขายที่เหมาะสมจริงตามนั้นหรือไม่

การขอสินเชื่อกับธนาคาร
ปัจจัยนำมาพิจารณาในการขอสินเชื่อจะไม่ต่างจากสินเชื่อบ้านใหม่ ทั้งความสามารถในการผ่อน, อัตราดอกเบี้ย ,ระยะเวลาผ่อน ,ประเภทของหลักทรัพย์ค้ำประกัน คือ บ้านมือสอง ที่จะซื้อ และเงินดาวน์หรือเงินวางมัดจำ เป็นต้น

การเตรียมเอกสารด้านกรรมสิทธิหลักทรัพย์ : สำเนาโฉนดที่ได้รับต้องมีขนาดเท่ากับตัวต้นฉบับจริงซึ่งจะขอได้จากผู้ขาย เตรียมเอกสารการเงินเพื่อเตรียมยื่นสินเชื่อ

ความสามารถผ่อนชำระ : คำนวณรายได้ของตัวเองเพื่อประเมินความสามารถในการผ่อนชำระที่เหมาะสม โดยยอดผ่อนชำระที่สามารถผ่อนชำระได้ควรประมาณ 1ใน 3 ของรายได้รวมต่อเดือน

หลักฐานการเงิน : เตรียมหลักฐานทางการเงิน ได้แก่หลักฐานเงินได้เข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอไม่น้อยกว่า 6 เดือน และควรมีเงินออมสะสมไม่ว่าจะเป็นเงินฝากประจำหรือการมีเงินฝากออมทรัพย์เพื่อเป็นเงินดาวน์ ประมาณ 10-15% ของงบประมาณในการซื้อบ้าน จะช่วยให้การยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารต่างๆ ง่ายขึ้นและช่วยลดภาระการผ่อนบ้านต่อเดือนไม่ให้เป็นภาระหนักเกินไปด้วย

อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ : TerraBKK.com - https://www.terrabkk.com/articles/193136

30/09/2021

ข้อดีของการขายอสังหาริมทรัพย์ให้ REIT

หลายครั้งที่เราพูดถึง การลงทุนในกอง REIT ในมุมของนักลงทุน ว่าเป็นเครื่องมือในการลงทุนที่ช่วย ให้พอร์ตการลงทุน มีความเสี่ยงน้อยลง และมีผลตอบแทนที่สม่ำเสมอมากขึ้น แต่อีกด้านนึงของผู้เกี่ยวข้องที่สำคัญของ การลงทุนแบบ REIT ก็คือ เจ้าของทรัพย์สินเดิม หรือที่เรานิยมเรียกกันว่า Sponsor มีเหตุผลอะไร ที่คนกลุ่มนี้ จะต้องขายทรัพย์สินเข้ากอง REIT แทนที่จะขายทรัพย์สินออกไปเลย หรือเอาทรัพย์สินไปค้ำประกันเพื่อกู้ยืมเงินจากธนาคารในรูปแบบเดิม

สำหรับฝั่ง Sponsor แล้วการจะตัดสินใจนำทรัพย์สินมาขายให้ทาง REIT นั้นมีข้อดี หลัก ๆ อยู่ประมาณ 7 ข้อ
1. สามารถพิจารณาในการขายทรัพย์สินได้ทั้งในรูปแบบของการให้ สิทธิการเช่า (Leasehold) หรือ เป็นการขายขาดในทรัพย์สิน(Freehold) ตามมูลค่าที่พึงพอใจในแต่ละรูปแบบ 2. ลดความยุ่งยากในเรื่องของการหาแหล่งเงินทุน การกู้ยืมกับทางธนาคาร และต้นทุนดอกเบี้ยจ่าย
3. มีเงินลงทุนเพื่อไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในโครงการใหม่ ๆ
4. สามารถกลับมาเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของโครงการโดยใช้ความเชี่ยวชาญเดิม ที่รู้จักโครงการเป็นอย่างดี และได้รับค่าบริหารเป็นการตอบแทน
5. สามารถรักษากรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์นั้นไว้ได้ กรณีเลือกขายทรัพย์สินแบบ leasehold
6. สามารถกลับมาถือสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ได้ ผ่านการถือหน่วยในกอง REIT นั้น ๆ
7. มีผู้เชี่ยวชาญคอยให้คำแนะนำ ในแต่ละกระบวนการ ระบบงานต่าง ๆ ราคาที่เหมาะสม ทั้งก่อนและหลังการตัดสินใจที่จะขายสินทรัพย์ให้กับ REIT ทาง ผู้จัดการกองทรัสต์ - REIT Manager เป็นผู้เชี่ยวชาญ สามารถให้คำปรึกษา ช่วยเหลือ แนะนำ ในแต่ละกระบวนการ และราคาที่เหมาะสม ให้ทาง Sponsor ได้ตัดสินใจ

อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ : TerraBKK.com -

29/09/2021

ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้...ขายชาติ หรือ โอกาส

ที่มา
คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเมื่อวันที่ 18 กันยายน 2564 เห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจให้ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่ในประเทศไทยแบบระยะยาว พร้อมกับสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ได้ในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้น โดยเป็นผู้พำนักอาศัยในไทยระยะยาว 4 กลุ่ม ได้แก่
1.กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง (Wealthy Global Citizen)
2.กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ (Wealthy Pensioner) 3.กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย (Work from Thailand Professional)
4.กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ (Highly Skilled Professional)

สำหรับสิทธิประโยชน์จากการแก้ไขกฎระเบียบของไทยที่ชาวต่างชาติทั้ง 4 กลุ่มเป้าหมายจะได้รับจากมาตรการนี้ ประกอบด้วย
1.สิทธิประโยชน์ วีซ่าผู้พำนักระยะยาวใหม่ อายุ 10 ปี รวมถึงผู้ติดตาม หรือคู่สมรสและบุตร
2.ยกเว้นไม่ต้องไปรายงานตัวต่อเจ้าหน้าที่ทุก 90 วัน 3.ยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับรายได้จากต่างประเทศ 4.สามารถถือครองห้องชุดและบ้านจัดสรรในโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่ที่กำหนด โดยสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) คาดว่ามาตรการนี้จะช่วยดึงดูดชาวต่างชาติกลุ่มมั่งคั่งจำนวน 1 ล้านคน ให้ย้ายถิ่นฐานมาพำนักอาศัยในประเทศไทยภายในระยะเวลา 5 ปีงบประมาณ (พ.ศ. 2565-2569) ของการดำเนินมาตรการ และหากเป็นไปตามเป้าหมายจะช่วยเพิ่มปริมาณเงินใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจตั้งแต่ 1-2.5 แสนล้านบาท(สมมติฐานการใช้จ่ายในประเทศเฉลี่ย 1 ล้านบาทต่อคนต่อปี)

ข้อเท็จจริง มีเกือบ 100 ประเทศทั่วโลกที่อนุญาตให้ต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน[1] โดยแบ่งเป็น
1.ประเทศที่ ไม่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินสำหรับชาวต่างชาติ เช่น สเปน ฝรั่งเศส อิตาลี คอสตาริกา 2.ประเทศที่มีข้อตกลงการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกัน หลายประเทศเช่น โครเอเชีย ตุรกี และเกาหลีใต้ เปิดให้เฉพาะบางสัญชาติที่มีข้อตกลงการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกัน
- อียิปต์ อนุญาตสิทธิการเช่าเพียง 99 ปี และอนุญาตให้เช่าในสถานที่ต่างๆ เช่น UAE เท่านั้น ที่สำคัญคือมีมาตรการเสริม เพื่อป้องกันราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นเรื่อยๆ หรือเพื่อเหตุผลความมั่นคง เช่น
- สวิส มีการจำกัดจำนวนชาวต่างชาติที่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในแต่ละปี
- สหราชอาณาจักร เก็บภาษีกำไรจากการขายที่สูงกว่ามากซึ่งเรียกเก็บจากกำไรที่ได้จากการขายบ้านในสหราชอาณาจักรโดยชาวต่างชาติ
- ออสเตรเลีย ปัจจุบันจำกัดเฉพาะประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นโครงการก่อสร้างใหม่เท่านั้น ผู้ที่ฝ่าฝืนกฎหมายสามารถถูกตัดสินจำคุกหรือปรับจำนวนมาก
- ศรีลังกา ให้ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดิน แต่มีภาษีการโอน 100% สำหรับชาวต่างชาติในศรีลังกา
- แคนาดา จังหวัดชายฝั่งตะวันออกอื่นๆ รวมถึงจังหวัดควิเบก ออนแทรีโอ และบริติชโคลัมเบียไม่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของในต่างประเทศ
- ออสเตรเลีย ชาวต่างชาติที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในออสเตรเลียและบริษัทต่างๆ สามารถซื้อการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ถึง 50% และได้รับอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินใหม่เพื่อสร้างอาคารได้ตราบเท่าที่การก่อสร้างเริ่มขึ้นภายใน 12 เดือนนับจากวันที่ซื้อ สามารถซื้อทรัพย์สินที่เก่ากว่าได้โดยมีเงื่อนไขว่าอย่างน้อย 50% ของราคาซื้อจะใช้ในการปรับปรุง

ขอบคุณข้อมูลดีๆจาก : TerraBKK.com -

27/09/2021

กฎหมายเกี่ยวกับอสังหาฯ ที่ควรรู้ ก่อนการลงทุน

สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะมีความรู้เรื่องการลงทุน รู้จักวิเคราะห์ คาดการผลกำไรในอนาคตให้ได้แล้ว ยังมีอีกสิ่งหนึ่งที่นักลงทุนต้องมีความรู้ประกอบควบคู่กันไปด้วย นั่นก็คือเรื่องของ “กฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งนักลงทุนทุกคนจะต้องศึกษาและรับทราบไว้ ไม่ว่าจะเป็น นิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ การทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้าน ค่าธรรมเนียมและภาษี ตลอดจนการปล่อยเช่าที่เพิ่งมีการแก้กฎหมายใหม่ไป

- กฎหมายอสังหาฯ ที่เกี่ยวข้องกับนิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
นิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นเรื่องสำคัญอันดับแรกทางด้านกฎหมายที่นักลงทุนจำเป็นต้องรู้ เพราะเมื่อเกิดการซื้อขาย เปลี่ยนมืออสังหาริมทรัพย์ จะมีทั้งเรื่องการทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโด การจดทะเบียน เอกสารสิทธิ์ การโอน โดยในเรื่องของนิติกรรม สิ่งที่นักลงทุนควรรู้ คือ

การทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโด
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีการเปลี่ยนมือการครอบครองบ่อยครั้ง และสิ่งที่สำคัญที่สุดก็คือการทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโด ส่วนประกอบสำคัญที่เป็นเครื่องยืนยันการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสัญญาจะถูกแบ่งออกเป็น 2 ฉบับ คือ

1. สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือสัญญาซื้อขายที่จะใช้ในการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่เป็นสัญญาที่กฎหมายบังคับให้ต้องมี และนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่พนักงาน โดยผู้ที่กำลังทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่พบว่ามีการทำสองขั้นตอนตามที่กล่าวมา ทางกฎหมายจะถือว่าการซื้อขายเป็นโมฆะ

2. สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญานี้กฎหมายไม่ได้บังคับว่าจะต้องทำ แต่เพื่อเป็นการแสดงเจตนาว่าจะมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นจริงในอนาคต ผู้ขายส่วนใหญ่จึงทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโดฉบับนี้ขึ้นมา เพื่อให้ผู้ซื้อวางเงินมัดจำก่อนและภายหลังจึงจะสามารถนำไปใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมายได้ หากมีการโกงเงินมัดจำหรือมีการผิดสัญญาที่ผู้ซื้อผู้ขายตกลงกันไว

กฎหมายอสังหาฯ ที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายเมื่อเกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
หากถามว่าทำไมนักลงทุนต้องรู้ค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่กฎหมายได้กำหนดไว้ด้วยเมื่อเกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องบอกเลยว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้มีผลต่อการตั้งราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้ได้กำไร เพราะส่วนต่างการจ่ายค่อนข้างเยอะ โดยส่วนใหญ่จะใช้ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์เป็นตัวกำหนดราคาในการเสียค่าธรรมเนียมต่างๆ และภาษี โดยประกอบด้วยกัน 4 รายการ คือ

1. ค่าธรรมเนียม ทุกครั้งที่มีการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์จะต้องมีการจ่ายค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 2% จากราคาประเมิน ไม่มีข้อยกเว้น โดยทั่วไปผู้ขายและผู้ซื้อมักจะแบ่งชำระค่าธรรมเนียมดังกล่าวที่อัตราร้อยละ 1%

2. ค่าอากร ค่าอากรแสตมป์ ผู้ขายจำเป็นต้องชำระแต่เพียงผู้เดียวในอัตรา 0.5% จากราคาประเมินหรือราคาตลาด ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า ซึ่งจะได้รับการยกเว้นก็ต่อเมื่อการซื้อขายสังหาริมทรัพย์มีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่จะมีรายละเอียดในข้อถัดไป

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปีหรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ 3.3 จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า ทั้งนี้จะได้รับการยกเว้นหากอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการซื้อขายได้มาจากการรับมรดก

4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เมื่อผู้ขายมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จึงจำเป็นที่จะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายตามที่กฎหมายกำหนด ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ผู้ขายจึงต้องเป็นคนรับผิดชอบทั้งหมด โดยพิจารณาจากจำนวนปีที่ถือครอง เริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคม หากมีการซื้อขายภายในปีเดียวกัน นับเป็นการถือครอง 1 ปี

กฎหมายอสังหาฯ ที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่า
กฎหมายข้อนี้เป็นเรื่องที่ต้องรู้เพราะเกี่ยวข้องกับนักลงทุนโดยตรง ซึ่งในปัจจุบันทางภาครัฐก็ค่อนข้างจะเข้มงวดกับการปล่อยเช่า และเมื่อกลางปี 2561 ก็ได้มีการเริ่มใช้กฎหมายใหม่ ดังนั้นกฎหมายข้อนี้จึงเป็นเรื่องที่นักลงทุนพลาดไม่ได้เลย โดยทั้งนี้จะขอกล่าวส่วนหลักๆ ที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับนักลงทุนที่อยากปล่อยเช่าอสังหาฯ ด้วยตัวเอง 2 ส่วนด้วยกันคือ

1. กฎหมายใหม่ว่าด้วยการปล่อยเช่าและเก็บค่าเช่าอาคารที่อยู่อาศัย ซึ่งนอกจากการปล่อยอาคารชุดให้เช่ารายวันไม่ได้แล้ว ยังประกอบไปด้วยเนื้อหาหลักๆ ที่นักลงทุนควรรู้ คือ

- ห้ามไม่ให้มีการเก็บค่าเช่า ล่วงหน้าเกินจำนวน 1 เดือนพร้อมรับเงินประกัน ซึ่งทางผู้เช่าสามารถที่จะยกเลิกสัญญาได้ โดยจะต้องมีการบอกล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 30 วัน

- อัตราค่าไฟและค่าน้ำ ค่าโทรศัพท์และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้และรายละเอียดต่างๆ ให้กับผู้เช่าล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 7 วัน ก่อนถึงกำหนดชำระ

- เมื่อสัญญาการเช่าสิ้นสุดหรือมีการแจ้งยกเลิกสัญญาตามกำหนดที่ถูกต้อง ทางผู้ให้เช่าจะต้องคืนเงินค่าประกันให้กับทางผู้เช่าทันที ยกเว้นจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมหลังจากตรวจสอบความเสียหายภายในที่อยู่อาศัย

- ผู้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาการเช่าได้ตลอดเวลา แต่ต้องแจ้งล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 30 วัน โดยผู้เช่าจะต้องไม่ค้างชำระค่าเช่า หรือไม่ผิดนัดการจ่ายค่าเช่า

2. กฎหมายควบคุมการปล่อยเช่าคนต่างชาติ ข้อนี้กฎหมายไทยไม่ได้ห้ามใดๆ เกี่ยวกับการเช่า เพียงแต่ก่อนจะปล่อยเช่าผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติข้อบังคับตามกฎหมาย ดังนี้

- ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของคอนโดฯ ต้องแจ้งข้อมูลชาวต่างชาติที่เข้าพักในห้องชุดของตนกับที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง และผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติจะต้องได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวในช่วงเวลาที่ย้ายเข้าพักอาศัยนั้นด้วย

- ผู้ให้เช่าต้องแจ้งข้อมูลและยื่นเอกสารเกี่ยวกับชาวต่างชาติที่เช่าห้องชุดให้เจ้าหน้าที่นิติบุคคลเก็บไว้เป็นหลักฐาน ประกอบไปด้วยสำเนาบัตรประจำตัวหรือหนังสือเดินทาง สำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่ของผู้เช่าพักอาศัยและบริวารในห้องชุด สำเนาใบรับการแจ้งรับคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย นอกจากนี้ผู้เช่าต่างชาติไม่สามารถเข้าพักได้เกิน 3 คนต่อ 1 ห้องชุด

จากที่กล่าวมาทั้ง 3 ข้อหลัก ถือเป็นกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาฯ พื้นฐานที่ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนมือใหม่หรือนักลงทุนหน้าเก่าจำเป็นจะต้องรู้ โดยสิ่งที่สำคัญที่สุดก็คือกระบวนการ ซื้อ ขาย เช่า ที่ถูกต้องตามกฎหมาย อีกทั้งยังสามารถป้องกันกลโกงที่จะเกิดขึ้นได้หลังการขายด้วย

ขอบคุณข้อมูลดีๆจาก : แสนสิริ