03/02/2022
+++ IMMOBILIENVERMIETUNG IN DER TÜRKEI: LANGZEIT- ODER FERIENVERMIETUNG - WELCHE GESETZESVORGABEN MUSS ICH ALS EIGENTÜMER BEACHTEN…? +++ (Stand: 02.02.2022)
Gestern haben wir im Auftrag einer Mandantin Gespräche mit den jeweiligen Behörden geführt, um bei einer privaten Wohnungsvermietung alle aktuellen, gesetzlichen Vorgaben in Erfahrung zu bringen.
Unsere erste Anlaufstelle war dabei die Stadtverwaltung/ Rathaus (Belediye), Abteilung Planungs- und Projektverwaltung (Plan- ve Proje Müdürlüğü). Hier wurden wir über die aktuellen Vorgaben unterrichtet, die bei einem Grundbucheintrag (Tapu) unbedingt beachtet werden müssen, die für eine Vermietung relevant sein könnten.
Die zweite Station war unser Steuerberater, der auch seit langer Zeit unser eigenes Unternehmen professionell betreut und immer auf dem neuesten Stand in allen steuerlichen Dingen ist.
Hier wurden alle Fragen zu Mieteinnahmen, deren steuerlichen Meldepflichten und Abrechnungen gegenüber dem Finanzamt (Vergi Dairesi), sowie die Meldepflicht der Mieterdaten gegenüber der Polizei (Emniyet Müdürlüğü) geklärt. Zunächst muss man als Eigentümer entscheiden, ob man seine Wohnung als Langzeitvermietung oder Ferienvermietung anbieten will. Als Ferienvermietung wird seitens der Behörden in der Regel eine Mietdauer von unter 6 Monaten bewertet. Eine Mietdauer über 6 Monate gilt als Langzeitvermietung.
>>> LANGZEITVERMIETUNG:
Bei einer Langzeitvermietung ist ein rechtsgültiger Mietvertrag mit dem Mieter immer die Voraussetzung. Bei der Vermietung an ausländische Staatsbürger wird ein notariell beglaubigter Mietvertrag verlangt. Diesen benötigt der Mieter auch bei einem Antrag auf Aufenthaltserlaubnis (Ikamet). Ein Mietzins (Brutto) bis 500 TL/ monatlich kann in bar gezahlt werden. Monatliche Mietbeträge über 500 TL im Monat müssen über Banküberweisung (EFT) gezahlt werden – nicht zuletzt als Nachweis für die Mieteinnahmenbesteuerung gegenüber dem Finanzamt. Bis zum 31.03. des Folgejahres müssen alle Mieteinnahmen des laufenden Jahres mit Belegen vorgelegt werden.
>>> FERIENVERMIETUNG:
Viele Immobilieneigentümer bevorzugen eher die Variante Ferienvermietung, da sie hier mit höheren Mieteinnahmen rechnen. Aber auch hier haben sich die Vorgaben mit den zunehmenden privaten Vermietungen in den letzten Jahren verschärft.
Eine der wichtigsten gesetzlichen Vorgaben ist die taggenaue Registrierungspflicht der Mieter mit elektronischer Direktübertragung zur Polizei. Diese Regelung gleicht somit einem Hotelbetrieb. Diese Auflage resultiert aus der Überprüfung der Schnittstellen zwischen dem Finanzamt (Angabe der Mieteinnahmen) und der Häufigkeit des Wechsels unterschiedlicher Mieter. Hierzu sind für 2022 auch stärkere Kontrollen angekündigt worden, wobei Beobachtungen der Nachbarschaft auch zu Grunde gelegt werden können. Die Einrichtung dieses elektronischen Meldesystems kann einmalig bis ca. 6.000 TL kosten, eine Verwaltung/ Eingabe seitens des Steuerberaters – je nach Aufwand - bis ca. 3.000 TL im Monat. In diesem Meldesystem müssen somit taggenau, wie in einem Hotelbetrieb, alle Daten der Gäste/ Mieter (Ausweis-Nr./ Gültigkeit/ Name/ Adresse/ Wohnort/ etc.) mit An- und Abreisedatum eingetragen und übertragen werden.
Dazu hat jeweils eine Rechnungsstellung mit ausgewiesener MwSt. (KDV) von aktuell 18% zu erfolgen. Auch hier müssen alle Mieteinnahmen des laufenden Jahres bis zum 31.03. des Folgejahres mit Belegen vorgelegt werden.
>>> AKTUELLE STEUERSÄTZE MIT FREIBETRÄGEN FÜR DAS JAHR 2022:
Unabhängig einer Langzeitvermietung oder einer Ferienvermietung gelten jährlich festgeschriebene, nach Höhe der Mieteinnahmen gestaffelte Steuersätze.
Der Steuerfreibetrag für das Jahr 2022 beträgt 9.000 TL.
Die darüber hinaus gehenden Steuersätze per anno:
• Bis 24.000 TL = 15 %
• Bis 53.000 TL = 20 %
• Bis 130.000 TL = 27 %
• Bis 650.000 TL = 35 %
• Über 650.000 TL = 40 %
>>> ÜBERTRAGUNG DER FERIENVERMIETUNG AN MAKLER/ AGENTUREN:
Wem dieser gesamte Aufwand zu stressig ist, kann den gesamten Vorgang an eine Vermietagentur oder lizenzierten Makler übergeben. Um hier jedoch als Immobilieneigentümer stets aus der Haftung der Meldepflicht und der Steuerpflicht aussenvor zu bleiben, gilt es einige wichtige Punkte zu beachten.
Bei einer Langzeitvermietung an Dritte, zur ausdrücklich genehmigten Weitervermietung, sollte ein notariell beglaubigter Mietvertrag z. B. für ein Jahr oder länger abgeschlossen werden.
1. Dieser sollte eine ausdrückliche Genehmigung der Weitervermietung für Langzeit- und/ oder Ferienvermietung enthalten. Das ist die Absicherung, dass im gesamten Zeitfenster die Meldepflicht/ Steuerpflicht nicht im Obligo des Eigentümers liegt.
2. Es sollte eine Jahresmiete oder mehr festgeschrieben und eine Zahlung für die gesamte Mietdauer im Voraus verlangt werden. Damit verfügen Sie in jedem Fall über eine sichere Mieteinnahme!
3. Es sollte ein Übergabeprotoll, ggf. mit nachweislichen Fotos, erstellt werden.
4. Es sollte dringend festgelegt werden, welche Partei in welchen Fällen und bis zu welchen Beträgen für Reparaturkosten, Renovierungsarbeiten, laufende Betriebskosten (Strom/ Wasser/ Gas/ Internet/ etc., voll oder anteilig aufkommt.
5. Es sollte dringend festgehalten werden in welchem Zustand nach Ablauf dieses Vermietauftrages die Immobilie an den Eigentümer übergeben werden muss – besenrein/ renoviert/ etc. !
Wir hoffen, dass Ihnen dieser ausführliche Leitfaden für eine sorgenfreie Vermietung Ihrer Immobilie nützlich sein kann…
‼️Bei Verstößen gegen diese gesetzlichen Auflagen drohen erhebliche Strafen – bei ausländischen Staatsbürgern sogar bis zu fünf Jahren Landesverweis!
Alle hier genannten Zahlen – Daten - Fakten beziehen sich für das Geschäftsjahr 2022! Alle Angaben ohne Gewähr!
Beste Grüße aus Alanya,
Cem Özdel
- CEO of Startup Turkey - Existenzgründung Türkei
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