16/10/2025
TAPU MÜDÜRLÜKLERİNDE YAPILAN ALIM-SATIMLARDA SATIŞ BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİ HALİNDE SİZİ NELER BEKLİYOR…
Tapu ve Kadastro Müdürlükleri’ nde yapılan, muafiyet ve istisnalar dışındaki tüm alım satım işlemleri tapu harcına tabidir. Tapu harçları halen alıcı ve satıcı için ayrı ayrı gayrimenkulün değerinin yüzde 2’ si olarak uygulanmaktadır.
Taşınmazın satış aşamasında tapuda görevli memur, taşınmazın emlak beyan değerini istemektedir. Ancak bu durum, tapu harcı emlak beyan değeri üzerinden hesaplanacak anlamına gelmemektedir. Tapuda beyan edilecek satış değeri, emlak beyan değerinden fazla olabilir, ancak daha düşük olamaz. Tapuda satış için başvuru aşamasında görevli memura taşınmazın gerçek satış değeri beyan edilmelidir. Ama genelde beyan edilen değer gerçek satış değerinden düşüktür.
Bir taşınmazın devir işlemi Tapu Müdürlüğü tarafından, ödenen vergiyle ilgili denetlemeler ise Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yapılmaktadır. Gelir İdaresi Başkanlığı ve Tapu Müdürlükleri, Belediyeler, diğer resmi kuruluşlar ile özel sektör arasında sürekli veri akışı bulunmaktadır. Örnek olarak Tapu Müdürlüğü’ nden satışı yapılan bir taşınmaz için emlak beyan değeri, tapuda beyan edilen değer, bankadan kullanılan kredi miktarı, bankadan çıkışı yapılan nakit tutar, satıcının hesabına yapılan ödeme ve açık kaynaklardaki satış ilanları gibi bilgilerin tamamına Gelir İdaresi Başkanlığı’ nın erişim imkanı bulunmaktadır.
Devri yapılan bir taşınmazın değerinin, düşük harç ödemek için düşük beyan edilmesi durumunda, Gelir İdaresi Başkanlığı yukarıda örnekleri verilen şekillerde, yapay zekayı da kullanarak gerekli tespitleri yapmaktadır. Eksik beyan edilen değerden kaynaklı harç kayıpları cezalı olarak tahsil edilmektedir.
Ceza, tarh edilecek tapu harcı için, alıcı ve satıcı olmak üzere ayrı ayrı harcın % 25’i oranında vergi ziyaı cezası şeklinde kesilmektedir.
Örnek;
2025 yılı içerisinde 2.000.000-TL bedelle anlaşmaya varılan bir konutun emlak beyan değeri 1.000.000-TL ve tapudaki satış değerinin de 1.000.000-TL beyan edildiği varsayılırsa,
• Tapuda ödenen harç alıcı için 1.000.000-TL x 2/100 = 20.000-TL
• Tapuda ödenen harç satıcı için 1.000.000-TL x 2/100 = 20.000-TL ‘ dir.
Vergi Dairesi tarafından durumun tespiti durumunda eksik ödenen harç
• 2.000.000 TL- 1.000.000 TL = 1.000.000 TL fark,
• Eksik ödenen harç alıcı için 1.000.000-TL x 2/100 = 20.000-TL
• Eksik ödenen harç satıcı için 1.000.000-TL x 2/100 = 20.000-TL
Ayrıca % 25 vergi cezası dahil alıcı için 25.000-TL, satıcı için 25.000- TL daha harç ödenmesi gerekmektedir. Ayrıca aradan zaman geçmesi durumunda, gecikme zammı, enflasyon düzeltmesi gibi ceza miktarını artıran çeşitli hesap kalemleri daha eklenebilmektedir.
Alıcı için başka bir parasal yükümlülük olmasa da SATICI İÇİN EKSİK ÖDENEN TAPU HARCINDAN BAŞKA DEĞER ARTIŞ KAZANCINDAN KAYNAKLI GELİR VERGİSİ DOĞMAKTADIR.
DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİSİ
Değer artışı kazancı, Gelir Vergisi Kanununda düzenlenen ve bazı haklar ile gayrimenkul alış ile satış arasındaki fark üzerinden alınan bir gelir vergisi türüdür. Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi, yatırım olarak alınan bir gayrimenkulüm 5 sene içinde daha yüksek bedelle satılması durumunda ödenir.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Gayrimenkulün alış değeri enflasyona göre düzeltilir ve bugüne göre gayrimenkul değeri bulunur.
Gerçek kazançtan her yıl açıklanan istisna tutarı, satış sırasında ödenen tapa harcı ve konut kredisi kullanıldıysa ev satışına kadar ödenen faizlerin toplamı düşülür.
Enflasyona göre düzeltilen alış değeri ile satış değeri arasındaki fark hesaplanır. Bu şekilde gerçek kazanç bulunur.
Bulunan gerçek kazanç tutarına gelir vergisi dilimleri uygulanarak ödenecek vergi hesaplanır.
ÖRNEK :
Alış Bedeli: 1.000.000TL 01/01/2022 ALIŞ TARİHİ
Satış Bedeli: 4.500.000 TL 22/01/2025 SATIŞ TARİHİ
Endeks: %266,5
Alış ÜFE: 1.022,25
Satış ÜFE: 3.746,52
Değerlenmiş Alış Bedeli: 3.664.974,32 TL (Satış tarihindeki değerlenmiş bedel)
Gayrisafi Hasılat: 835.025,68 TL (Değer artış kazancı)
Toplam Gider: 40.000 TL
Safi Değer Artış Geliri : 795.025,68 TL
2025 yılı İstisna: 120.000
Vergiye Tabi Matrah: 675.025,68 TL
Gelir Vergisi: 151.256,93 TL
Örnekteki satış bedeli 3.800.000 TL olsaydı değer artış geliri vergisi doğmayacaktı.
