Alkan Avukatlık Bürosu

21/08/2019

Kentsel Dönüşüm ve Riskli Alanlara ilişkin inşaatlarda ; Maliklerin , yüklenicinin üçüncü şahıslara olan borçları dolayısı ile taşınmaza gelen hacizlerden doğan mağduriyet önleniyor.

Kentsel Dönüşüm Çerçevesinde inşaat sözleşmesi yapılıp maliklerin hisselerini yükleniciye devir ettiği hallerde süreç içinde yüklenicinin üçüncü şahıslara olan borçları nedeni ile taşınmaz üzerine tedbir veya haciz konması mümkün olup bu durumda inşaatı ve maliklerin haklarını tehlikeye atan bir durum ortaya çıkıyordu.

Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair. 7181 sayılı kanununun 24 maddesi ile bu mağduriyetin önü kesiliyor. Yasaya göre ;

Dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini üstlenen müteahhide devredilmiş ise, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamayacak.

Dikkat edilmesi gereken nokta yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içerisinde kat irtifakının kurulmaması durumunda, bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirler uygulanmasının önü açılacak. Bu altı aylık süreye dikkat.

Yine bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilecek.

Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için İdareye müracaat edecek. İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirleyecek ve bu oranın %10’u altındaki oranda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirecek.
Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için ise tüm maliklerin muvafakati gerekecek.

10/08/2019

28/07/2019

Kentsel Dönüşüm ve Riskli alanlara ait inşaat sözleşmelerinde malikler lehine fesih hakkı getirildi.

Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair. 7181 sayılı kanununun 24 maddesi ile 6306 sayılı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunu da” inşaata başlamamış veya inşaata devam etmeyen yükleniciler le yapılan sözleşmelerin feshine ilişkin “ hükümler getirilmiştir. Buna göre ;

Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilecektir.

Burada öncelikle bu hakkın kullanılabilmesi için yüklenici ile oy birliği ile karar alınma şartı ve eğer 2/3 ile anlaşma kararı alınmış ise bu defa bu karara muhalif kalan hissedarların hisselerinin satışından aşamasının gerçekleşmesi gerekmektedir. Ancak bundan sonra hissedarların 2/3 oyu ile fesih kararı alınabilecektir.

Bu karar ile birlikte Bakanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenecek. Bakanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilecek Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılacaktır.

Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri maliklerin veya Bakanlığın talebi üzerine terkin edilebilecektir.

Getirilen yenilikle fesihten sonra yükleniciler, maliklerden yapılan kira yardımı ödemelerin hak sahiplerinden geri talep edemeyeceklerdir.

Ancak yasada fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda malikler ile yüklenici arasında doğacak ihtilaflarda genel hukuk hükümleri uygulanacağı belirtilmektedir. Yani fesihle tüm dertler sona ermemekte ve yeni bir süreç başlamaktadır.

19/07/2019

Süreli ipotek tesis ettirenler dikkat.

Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair. 7181 sayılı kanunun 19. Maddesi ile süreli ipoteklerle ilgili önemli bir değişiklik yapıldı . Buna göre eğer ipotek işleminden sonra ipotek akdi ile ilgili takip başlatılıp satışa arz şerhi konmamış ise ipotek tesis eden taşınmaz sahibi tapuya müracaat ile ipoteği kaldırabilecek.

Yasa aynen şöyle ; 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 883 üncü maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması halinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.”

14/07/2019

TAPU KANUNU VE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR. 7181 SAYILI KANUN İLE 2 B FIRSATINI KAÇIRANLARA ÖNEMLİ BİR ŞANS DAHA TANINDI.

Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair. 7181 sayılı kanun ile 2 B fırsatını kaçıranlara önemli bir şans daha tanındı. Yasanın 23. Maddesi ile tanınan hak şöyle ;

2/B alanlarında bulunan taşınmazlar ile Hazineye ait tarım arazilerinin bu Kanun kapsamında satışına ilişkin olarak;
a) Süresi içinde başvuru yapmayanların başvuru süresi,
b) Kendilerine yapılan tebligatta belirtilen bedeli süresi içerisinde ödemeyenlerin ödeme süresi,
c) Taksitli satışlarda, sözleşmesinde belirtilen taksitlerden ikiden fazlasını vadesinde ödemeyenlerin ödeme süresi, 16/12/2019 tarihine kadar uzatılmıştır.

Maddenin diğer fıkraları ile de ödemeye ilişki aşağıdaki düzenleme getirilmiştir.

1-Birinci fıkranın (a) bendi kapsamında kalan taşınmazların satış bedeli; 2/B taşınmazları için bu Kanunun 6 ncı maddesinde ve Hazineye ait tarım arazileri için bu Kanunun 12 nci maddesinde belirtilen başvuru sürelerinin son gününü izleyen üç aylık sürenin bittiği günden , bu Kanun kapsamında ödeme yapmak amacıyla idareye başvurulduğu güne kadar geçecek süre için Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları toplamında artırılarak hesaplanır. Birinci fıkranın (a) bendinden yararlanılabilmesi için bu şekilde hesaplanan satış bedelinin yüzde ellisinin yapılacak tebligattan itibaren üç ay içinde ödenmesi gerekir.

2- Birinci fıkranın (b) bendi kapsamında kalanlar için satış bedeli; kendilerine yapılan tebligatta belirtilen ödeme süresinin son gününü izleyen günden, bu Kanun kapsamında ödeme yapmak amacıyla idareye başvurulduğu güne kadar geçecek süre için Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları toplamında artırılarak hesaplanır. Birinci fıkranın (b) bendinden yararlanılabilmesi için bu şekilde hesaplanan satış bedelinin yüzde ellisinin 16/12/2019 tarihine kadar ödenmesi gerekir.

3- Birinci fıkranın (c) bendinden yararlanılabilmesi için vadesi geçmiş taksit tutarlarının tamamının, vadesi gelmemiş taksit tutarlarının ise yüzde ellisinin 16/12/2019 tarihine kadar ödenmesi gerekir.

20/01/2019

Salı gecesi Marmara Yelkende 6-7 Eylül olaylarını fotoğraflarla sunacağım. Beklerim