Önem Profesyonel Site Yönetimi

21/12/2019

Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları
A) Kat Maliklerinin borçları:
I - Genel kural:
Madde 18 – Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri
kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını
çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak
faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil
olarak sorumlu olur.
(Mülga son fıkra: 14/11/2007-5711/24 md.)
II - Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:
Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini
ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve
tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması
gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş
olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması
konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya
zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine
bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası
ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan
dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri
aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit
olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;(1)
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya
kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

16/12/2019

12/12/2019

ÖNEM SİTE YÖNETMİ

10/12/2019

APARTMANDA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ
Risk Tespit Raporu Alınması
Bağımsız bölüm maliklerinden herhangi biri veya kanuni temsilcileri, masrafı kendisine ait olmak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın lisanslandırdığı risk tespit kuruluşlarına başvurur. Gerekli belgeler tapu belgesi ve kimlik belgesi fotokopisidir.

2.Risk Tespit Rapor Onayı ve İl Müdürlüğüne Verilmesi
Risk tespitine ilişkin rapor örneği, 10 gün içinde ildeki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın il müdürlüğüne veya varsa altyapı ve kentsel dönüşüm müdürlüğü’ne veya yetki verilmişse ilgili belediyeye gönderilir. Raporda bir eksiklik yoksa, en geç 10 iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir.
3.Tapuya Riskli Yapı Şerh Edilmesi
Tapu müdürlüğü riskli yapı şerhini taşınmazın beyanlar hanesine işler. Bu şerhle ilgili olarak tapu müdürlüğü ayni ve şahsi hak sahiplerine riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edebileceklerini aksi halde binalarının verilecek süre içinde yıkılacağını belirtir. Buna ilişkin tebligatları tüm maliklere tebliğ eder.
Raporun Kesinleşmesi, SPK Değerlemesi
Rapora bağımsız bölüm maliklerinin her biri 15 gün içinde itiraz edebilirler. İtirazlar dilekçe ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın il müdürlüğüne veya varsa altyapı ve kentsel dönüşüm müdürlüğü’ne veya yetki verilmişse ilgili belediyeye yapılır. İtiraz üzerine teknik heyet itirazları inceleyerek karara bağlar. İtirazın reddolması halinde rapor kesinleşir. Malikler ilerde yapılacak inşaat sözleşmeleri ve uzlaşma olmaması durumu için bina yıkılmadan evvel arsa ve bağımsız bölümlerin değerini SPK lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirirler.
Riskli yapının ne şekilde değerlendirileceği konusunda apartmanda bulunan bağımsız bölümlerin maliklerinin anlaşması esastır. Öncelikle maliklerin apartmanı para karşılığı veya bağımsız bölüm karşılığı yapacakları konusunda bir karar vermeleri gerekir. İmar durumu açısından kimin hangi bağımsız bölümü alacağı ve m2 büyüklükleri konusunda bir ön çalışma yapılması gerekir. Sonrasında 2/3 çoğunluk maliklerin paylaşım planında veya inşaat bedelinde anlaştığı inşaatçı veya müteahhit firma ile uzman hukukçu yardımıyla inşaat sözleşmesi görüşmeleri yapılır. Bu görüşmelerde, iş programı, teminat, inşaat gecikirse rayiç kiranın ödenmesi, teslim ve iskan koşulları, fesih hallerinde işin tasfiyesi gibi konular tartışılır. İnşaat sözleşmesinde apartmandaki maliklerin arsa payı açısından 2/3 uzlaşma oluşturursa malikler 6306 sayılı Yasaya göre karar almak üzere usulüne uygun toplanırlar; üzerinde anlaşılan inşaat sözleşmesini ve paylaşım planını da ekleyerek ortak karar protokolünü imza altına alırlar.
6.Müteahhit İle Sözleşme İmzası
Sözleşme müzakerelerinin sonucunda anlaşan bağımsız bölüm malikleri müteahhit ile noterde veya tapuda sözleşme imzalarlar.

10/12/2019

APARTMANDA HAYVAN BESLEMEK
Kat mülkiyeti “bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkı” olarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (“KMK”) tanımlanmıştır. Bağımsız bölüm ise taşınmazın birbirinden bağımsız olarak kullanmaya elverişli kısımları anlamına gelmektedir. Örnekleyecek olursak, apartman taşınmazdır, apartman daireleri ise kat mülkiyetine tabi olan bağımsız bölümlerdir.

Kat mülkiyetine tabi alanlarda evcil ve süs hayvanı beslemek ise mümkündür. Ancak kat malikinin, özellikle dikkat etmesi gereken hususlar vardır ki bunlardan bir tanesi 5199 Sayılı Hayvanları Koruma Kanunu’nun 5/2 maddesinde belirtilmiştir: “Hayvan sahipleri, sahip oldukları hayvanlardan kaynaklanan çevre kirliliğini ve insanlara verilebilecek zarar ve rahatsızlıkları önleyici tedbirleri almakla yükümlü olup; zamanında ve yeterli seviyede tedbir alınmamasından kaynaklanan zararları tazmin etmek zorundadırlar.”


Maddeden anlaşılacağı üzere hayvan sahibi, söz konusu evcil hayvanın meydana getirdiği çevre kirliliğini ve insanlara verebileceği zarar ve rahatsızlıkları (ısırmak, saldırmak, gürültü, …) önleyici tüm tedbirleri almalıdır.

Ancak tüm önleyici tedbirler alınsa dahi, apartmanda hayvan beslenmesinden rahatsız olan komşular olabilir. KMK’nın 9. maddesi “Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.” şeklindedir. Bu maddeye göre evde hayvan beslenmesinden doğan sorunlar, apartman yönetim planındaki hükümler göz önünde bulundurularak değerlendilir.

Kat mülkiyetine tabi binanın yönetim planında, bağımsız bölümlerde evcil ve süs hayvanı beslenmesi yasaklanmış olabilir.[1] Yargıtay HGK.,T.19.02.1982, E.5-780, K.131 sayılı kararında “Bağımsız bölümlerde (kedi, köpek, tavuk gibi) hayvanların beslenmesini açıkça yasaklamış olan yönetim planı hükmüne tüm kat malikleri uymak zorundadır.” demiştir.

Bu nedenle, hayvanın tahliyesi için bir dava açıldığında öncelikle kat mülkiyeti yönetim planına bakılmalıdır. Ancak, ifade etmeliyiz ki, kat mülkiyeti yönetim planında hayvan beslemekle ilgili bir hüküm bulunmaması halinde komşular veya apartman yönetimi yine şikayette bulunabilir. Bu durumda ise söz konusu hayvanın yalnızca varlığı şikayet sebebi kabul edilemez, hayvanın saldırganlık, çevreyi kirletme, diğer apartman sakinlerine zarar verme gibi ortak yaşamı zedeleyici davranışlarda bulunması, sahibinin ise bu davranışları önleyici tedbirleri almıyor olması gerekmektedir. Yargıtay bu durumu değerlendirirken rahatsızlığın boyutunu belirleyici bir özellik olarak aramaktadır. Öncelikle önleyici tüm önlemler alınmalıdır, hayvanın tahliyesi ise son çare olarak değerlendirilmelidir.

Yönetim planında hayvanın tahliyesine dair bir hükmün bulunması ya da yokluğu halinde, her iki ihtimalde de hayvanın tahliyesi yalnızca mahkeme kararıyla gerçekleşebilecektir. Rahatsızlığı bulunan apartman sakini veya yönetimi, yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açarak hayvanın tahliyesini talep etmelidir. Şikayet üzerine gelen görevli polis veya zabıtanın hayvanı tahliye etmek gibi bir yetkisi ise bulunmamaktadır.

10/12/2019

RAHATSIZ ETMEME KANUNİ YÜKÜMLÜLÜK

Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre daha önceki bir yazımda belirttiğim gibi apartmanlarda cam veya balkonlardan eşya silkelemek gibi çekilmez hal alacak şekilde gürültü yapmak yasak. Komşuyu rahatsız etmemek kanuni bir yükümlülük. KMK’nın 18. maddesindeki ‘genel kural’ şöyle:
“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.”
Yargıtay’ın da dava yolunu gösteren yerleşik içtihatı şu şekilde:
“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesine göre, kat malikleri, gerek kendi bağımsız bölümlerini, gerekse ortak yerleri kullanırlarken birbirlerini rahatsız etmemek ve haklarını çiğnememekle yükümlüdürler. Böyle olunca, davacının, rahatsız edici hareketlerle ilgili iddiasının mahkemece bu madde çerçevesinde araştırılması ve toplanacak kanıtların takdir edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.”

10/12/2019

25.madde:Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti

Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.

(Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./12.mad.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir

Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
(Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./12.mad.) Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.



AÇIKLAMA

Devir mecburiyetinde görevli ve yetkili mahkeme
KMK’nun ek 1.maddesine göre “ Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.” şeklindeki düzenlemeye göre görevli mahkemesi Sulh Hukuk Mahkemesidir.

KMK m.33/1 ‘e göre “ Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir” düzenlemesine göre yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerde mahkemeleridir.

Devir mecburiyetinin koşulları
Kat maliklerinden birinin kanunda kendisine yüklenen borçları yerine getirmediği hallerde bağımsız bölümün diğer kat maliklerine devri ile ilgili düzenleme yapmıştır.

Maddenin 1.fıkrasında devir için iki koşul öngörmüştür. Birinci koşul bağımsız bölümünün devri istenen kat malikinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi, ikinci koşul ise mevcut durumun diğer kat malikleri için çekilmez hal teşkil etmesidir.

Yargıtay kararları ışında devir mecburiyetinin uygulaması
Aksi kararlaştırılmış olmadıkça kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verilecek karar doğrultusunda dava açılabilir. Davanın açılabilmesi için kat malikleri kurulu kararı bir ön şarttır. Açılan davada bağımsız bölümün devrine karar verilecek ise hüküm tarihine en yakın tarihteki değeri baz alınarak kat malikleri tarafından mahkeme veznesine depo edilerek mülkiyetin kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesi istenir. Mahkemece verilen depo kararından sonra vezneye yatırılan para bankada vadeli hesaba yatırılarak nemalandırılır. Belirlenen depo bedelinin davacılar tarafından yatırılması için hakimin reesen belirleyeceği bir süre tayin edilir.

Bir kısım kat maliklerinin dava açmak istememesi durumunda diğer kat malikleri davayı açabilir. Kat malikleri toplantısında tartışıldıktan sonra dava açılması yönünden gerekli çoğunluk sağlanamaz ise dava kat maliklerinden herhangi biri tarafından da açılabilir. Bu durumda davayı açan kat maliki devrin yalnızca kendisine yapılmasını talep edebilir. Davayı mutlak surette kat malikinin açması gerekmektedir. YHGK’nun 1998/5-816 esas, 1984/792 karar sayılı ilamında belirtildiği üzere davanın kat maliki olmayan yönetici tarafından açılması mümkün bulunmamaktadır.

Kat maliklerinin borç ve yükümlülükleri yalnız yönetim gideri gibi para borçları olmayıp kanunda belirtilen borçlar da bu madde kapsamında değerlendirilir. Örneğin KMK 18,19,20,21,22,23,24 maddelerindeki yükümlülükleri yerine getirmeyenler hakkında da 25.maddeye göre devir davası açılabilir.

25.maddenin 3.fıkrasında bazı hallerde çekilmezlik halinin kabul edileceği belirlenmiştir.

a-Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

Birinci durumda iki takvim yılı içinde 3 defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması halinde çekilmezlik halinin var olduğu kabul edilmiştir. YHGK’nun 26.01.2000 tarih 2000/1052 esas, 10 karar sayılı ilamında icra takibi yapıldıktan sonra ve hatta devir davası açıldıktan sonra takibi yapılan borcun ödenmesi halinde dava hakkının düşeceğine karar verilmiştir. Ancak karşı oy yazısında belirtildiği üzere “Çünkü bu dava borcun ödenmesini sağlamaya yönelik bir dava değildir. Dava açma şartı dava açılmadan önce gerçekleşmesi gereken haldir. Bu halin gerçekleşmesi ile istenebilecek duruma gelen bir hakkın kazanılması için dava açıldıktan sonra, davanın düşmesi ya da konusuz kalması ancak dava ile istenen şeyin verilmesi ile mümkündür. Dava hakkının doğumundan sonra ortak gider borcunun ödenmiş olması bağımsız bölüm mülkiyetinin devri davasını düşürmez ve bu sebeple dava reddedilmez” gerekçesi ile karşı çıkılmıştır. Genel kurul kararı kanunun düzenlemesine aykırı bir görüştür. Kesinleşen icra takibi sonunda zaten ortak gider alacağının tahsili için cebri icra yapılacak nihayetinde kat malikinin taşınmazı haczedilip satılabilecektir. Maddenin düzenlenmesindeki amaç, ortak gider borcunu sürekli geciktirip takibe düşmesine neden olan kat malikinin bu davranışını sonlandırmaktadır. Ortak yaşam alanlarındaki belirlenen kurallar ortak hayatın sağlıklı ve huzurlu olarak devamı amacıyla düzenlenmiştir. Her kat maliki usulüne uygun olarak alınmış kat malikleri kurulu kararı sonrasında üzerine düşen borcu ödemekle mükelleftir. Ödemelerin sürekli aksatılması halinde aynı binada yaşayan diğer kat maliklerinin tamamı bu durumdan olumsuz etkilenecektir. Bu hali ile maddenin düzenlenmesindeki amaç ortak gider borcunun tahsili değil, ortak gider borcunu sürekli olarak ödemekten kaçınan kişinin yarattığı çekilmez halin sonlandırılmasıdır. Bu gerekçelerle genel kurul kararına katılmak mümkün değildir.

Yargıtay 18.HD’nin 1997/8069 esas, 1997/10621 karar sayılı ilamında belirtildiği üzere; ortak gider borcunun bağımsız bölümü kat malikinin dışında bir kişinin kullanması halinde ödenmeyen ortak gider borcunda kat malikinin de eylem birliği içinde olması gerekmektedir.

b-Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

Yargıtay 18.HD’nin 2003/8423 esas, 2013/10272 karar sayılı ilamında belirtildiği üzere “Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinde yazılı koşulların oluşması için, aynı Kanunun 33. maddesine göre açılan davanın kabul edilip kesinleşmesi, sonra da davalının bir sene içinde bu kararı kendiliğinden yerine getirmesinin beklenmesi yeterli değildir. Bu koşulların gerçekleşmesi için böyle bir mahkeme kararı ile birlikte bu kararın infazı için davalının usulüne uygun biçimde uyarılması, veya icraya başvurularak, bu konudaki davranışının kesin olarak belirlenmesi gerekir. Bu koşullara uyulmadıkça davalının, mahkemenin emrine rağmen diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte ısrarlı olduğunu kabul etmek mümkün değildir. Aksine bir yorum, Anayasada ifadesini bulan mülkiyet hakkının ve özellikle 25. maddenin özüne uygun düşmeyecektir. Maddede sözü edilen ısrar unsuru, ancak bu koşulların varlığı halinde bertaraf edilebilir. Oysa, dosyadaki bilgi ve belgeler davalının bu konuda uyarılmadığını ve hükmün infazı için icraya başvurulmadığını ortaya koymaktadır. Öyle ise devir koşulları olayla gerçekleşmemiştir.” yönündeki karar göz önüne alındığında KMK’nun 33 maddesine göre hakimin müdahalesinin talep edilmesi, verilen karardaki emrin davalıya infazı için usulüne uygun bir şekilde uyarılması veya icra aracılığı ile tebliğ yapılması gerekmektedir. Salt KMK’nun 33.maddesine göre hakimin müdahalesinin istenmesinden sonra rahatsızlığa devam edilmesi KMK’nun 25.maddesinin uygulanması açısından yeterli görülmemektedir.

c-Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

Bu durumda taşınmazın maddede belirtilen şekilde kullanılması yeterli olup bu hususta ısrarlı davranış aranmamaktadır. Örneğin taşınmazın randevu evi, kumarhane, uyuşturucu kullanılan yer olarak kullanmaktan vazgeçilmiş olsa dahi öğrenme tarihinden itibaren 6 ay içinde her halde 5 yıl içinde dava hakkının kullanılması ile taşınmazın devri istenebilir.

KMK’nun 25.maddesinin uygulanabilecek taşınmazlar
Yargıtay 5.HD’nin 1984/2663 esas, 2826 karar sayılı ilamında belirtildiği üzere; 25.maddenin uygulanabilmesi için taşınmazda kat mülkiyetine geçilmiş olması gerekir. Ancak KMK’nun 17.maddesine göre kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3 tamamlanmış ise kat mülkiyeti hükümleri uygulanacağından KMK’nun 25.maddesi bu taşınmazlar yönünden uygulama imkanı bulunacaktır. (Yargıtay 18.HD’nin 1994/7814 esas, 11714 karar sayılı ilamı)

Dava hakkının düşmesi
KMK’nun 25.maddesinin 4.fıkrasında dava hakkının düşmesi düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa dava hakkının düşeceği düzenlenmiştir.

Yargıtay 18.HD’nin 1997/7681 esas, 1997/9800 karar sayılı ilamında belirtildiği üzere; KMK’nun 25.maddesinin b bendinde belirtilen, KMK’nun 33.maddesine göre hakim müdahalesine rağmen diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte ısrar eden kat maliki ile ilgili uygulanacak 1 yıllık süre süre kararın kesinleştiği tarihte başlar. Yine b bendine göre açılacak davada devir davasında hak düşürücü süre 1 yıllık ısrar sonundan başlayarak 6 ay sonra biter.

Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmayan taşınmazlarda devir mecburiyeti
Medeni Kanunun 696.maddesi şu şekildedir;

Paydaşlıktan çıkarma

Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.

Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır.

Hâkim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verir.

Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine devrini isteyen paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte ileri sürmek zorundadırlar. Hâkim, hüküm vermeden önce re’sen belirleyeceği uygun bir süre içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verir. Davanın kabulü hâlinde payın istemde bulunan adına tesciline hükmolunur.

Payı karşılayacak kısım maldan aynen ayrılamaz ve bu payı isteyen paydaş da bulunmazsa hâkim, davalıya payını devretmesi için bir süre belirler ve bu süre içinde devredilmeyen payın açık artırmayla satışına karar verir. Satış kararı, cebrî icra yoluyla paraya çevirmeye ilişkin hükümler uyarınca yerine getirilir.

Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmayan taşınmazlardaki paydaşların, diğer paydaşlara karşı olan yükümlülüklerini ağır bir biçimde çiğneyen paydaşın, paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmesi halinde mahkeme kararı ile paydaşlıktan çıkarılmasına karar verilebilmesi öngörülmüştür.

Yargıtay 6.HD’nin 2011/4877 esas, 2011/9195 karar sayılı ilamına göre;

“Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmış olan dava, TMK.696. maddesinde düzenlenen paydaşlıktan çıkarma istemine ilişkindir. Yerel Mahkemece, Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğundan bahisle, dava görev yönünden reddedilmiştir.

Bilindiği üzere, TMK.696.madde de(MK 626/a) açıklanan yönteme göre, paydaşlıktan çıkarma davası, paydaşlığın giderilmesi davasıyla bir çok noktada ortaklık ve benzerlikler içermekte, her ikisi uyuşmazlığın çözümü için aynı yolu izlemektedir. Bu sebepledir ki; 14.11.1990 Tarih, 3678 Sayılı Kanunla eklenip, MK.626/a maddesiyle düzenlenen paydaşlıktan çıkarILma davası için, kanun koyucu görevli mahkeme hakkında özel bir düzenleme yapılmasına gerek görmemiştir. O tarihten bugüne kadar, Dairemizin yerleşik içtihatlarıyla, yasa koyucunun görev hususunda düzenleme yapmaması ve yasa düzenlemesi dikkate alınarak, bu tür davalarda Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu kabul edilmiştir.Açıklanan bu olgular karşısında, görevli mahkemenin paydaşlığın giderilmesi davalarında olduğu gibi Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunun kabulü ile davanın esasının incelenmesi gerekirken aksi görüşle görevsizlik kararı verilmesi isabetsiz olmuştur.” yönünden içtihat doğrultusunda görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemesi olduğu belirtilmiştir. Taşınmazın aynından kaynaklanan bir dava olması nedeniyle yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Davanın açılabilmesi pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmasına başlanmıştır. Ekte sunulan Yargıtay 6. HD’nin 2009/6241 esas, 2009/9713 karar sayılı ilamında belirtildiği üzere davanın açılabilmesi için mülkiyetin müşterek hükümlere tabi olması gerekir. Elbirliği halindeki mülkiyetlerde MK 696.maddesine göre paydaşlıktan çıkarma talep edilmesi mümkün değildir.

Paydaşlıktan çıkarılan kişinin hissesi paydaşlığın giderilmesi davalarında olduğu gibi mümkünse aynen değil ise hissenin değeri mahkemece belirlenerek hisseyi devir almak isteyen tarafından mahkeme veznesine depo ettirilir. Ancak hissedarlar devri diğer paydaşlardan birine devredilmesini talep etmiyorlar ise hisse açık artırma yolu ile satılırK

09/12/2019

5627 SAYILI ENERJİ VERİMLİLİĞİ KANUNU;

02 Mayıs 2007 tarih ve 26510 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Enerji Verimliliği: Binalarda yaşam standardı ve hizmet kalitesinin, endüstriyel işletmelerde ise üretim kalitesi ve miktarının düşüşüne yol açmadan, birim hizmet veya ürün miktarı başına enerji tüketiminin azaltılmasıdır.

Bu bağlamda; enerjinin verimli kullanımının sağlanması ve denetlenmesi önem kazanmaktadır.

Dolayısıyla, tüm mühendislik disiplinleri çalışmalarında;

-Proje,

-Tasarım,

-Uygulamada,

enerji verimliliğini yönlendirmek gerekmektedir.



Enerji Verimliliği Kanununun Amacı:



-Enerjinin etkin kullanılması,

-İsrafının önlenmesi,

-Enerji maliyetlerinin ekonomi üzerindeki yükünün hafifletilmesi,

-Çevrenin korunması için enerji kaynaklarının ve enerjinin kullanımında verimliliğin artırılmasıdır.



Enerji Verimliliği Kanunu bina sektörü için bazı yükümlülükler getirmiştir:



1 - Binaların yıllık maksimum enerji tüketim miktarları (kWh/m²) belirlenmesi,

2 - Yapı tesisatları düzenli olarak denetlenmesi,

3 - Yapılarda ısı yalıtımı standartlarının yasaya göre değiştirilmesi,

4 - Her binanın bir enerji kimliğinin olması,

5 - Binalarda enerji izleme yöntem ve sistemleri kullanılmaya başlanması,

6 - Binalarda enerji yönetimi ile ilgili faaliyetleri yerine getiren enerji yöneticileri bulundurulması.



Kanun gereği Bakanlığımızca;

a) Enerji Verimliliği Kanununun 7/ç-d maddesi gereği Binaların enerji performans sınıfını belirleyecek olan Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği Bakanlığımızca hazırlanmış, 05 Aralık 2008 tarih ve 27075 sayılı resmi gazetede yayımlanmıştır.



b) Enerji Verimliliği Kanununun 16 ncı maddesi gereği Merkezi Isıtma Sistemli Binalarda Gider Paylaşımını düzenleyecek Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik Bakanlığımızca hazırlanmış, 14 Nisan 2008 tarih ve 26847 sayılı resmi gazetede yayımlanmıştır.



Not: Aşağıda; bahse konu yönetmeliklerde geçen ve önemli olduğu düşünülen konulara yönelik özet bilgi verilmiştir. Yönetmelik detayları için yukarıda tarih ve sayısı verilen Resmi Gazetelere bakınız.



Bu Yönetmeliğin amacı;

Dış iklim şartlarını, iç mekan gereksinimlerini, mahalli şartları ve maliyet etkinliğini de dikkate alarak, bir binanın bütün enerji kullanımlarının değerlendirilmesini sağlayacak hesaplama kurallarının belirlenmesini, birincil enerji ve karbondioksit (CO2) emisyonu açısından sınıflandırılmasını, yeni ve önemli oranda tadilat yapılacak mevcut binalar için minimum enerji performans gereklerinin belirlenmesini, yenilenebilir enerji kaynaklarının uygulanabilirliliğinin değerlendirilmesini, ısıtma ve soğutma sistemlerinin kontrolünü, sera gazı emisyonlarının sınırlandırılmasını, binalarda performans kriterlerinin ve uygulama esaslarının belirlenmesini ve çevrenin korunmasını düzenlemektir.

Bu Yönetmeliğin Kapsamı;

a) Mevcut ve yeni yapılacak konut, ticari ve hizmet amaçlı kullanılan binalarda uygulanmak üzere; mimari tasarım, mekanik tesisat, aydınlatma, elektrik tesisatı ve elektrik tüketen binaların sabit ekipmanları konularındaki asgari performans kriterlerine, enerji performans hesaplama usûllerine, enerji kimlik belgesinin hazırlanmasına, binaların kontrolleri ve enerji kimlik belgesini hazırlayacak ve denetleyecek onaylanmış bağımsız yetkili kuruluşların yetkilendirilmesine ve yetkilerinin düzenlenmesine, ülke enerji politikasının oluşturulmasına yönelik gerekli araştırmalar, incelemeler yapılmasına ve bunun sonucunda elde edilen deneyimler ile ilgili bilgilerin toplanmasına,

b) 1000 m2’nin üzerinde kullanım alanına sahip binalarda; elektrik, ısı ve sıhhi sıcak su ihtiyacının kojenerasyon sistemi ve yenilenebilir enerji kaynaklarından üretim imkanlarının araştırılarak, ekonomik yapılabilirliği olan uygulamalara,

c) Bina sahipleri ve son kullanıcıların bilinçlendirilmesi, sektörde faaliyette bulunan kurum ve kuruluşların çalışanlarının eğitimleri ve eğitimlerin güncelleştirilmesi vasıtasıyla enerjinin daha verimli kullanımına,

d) Korunması gerekli kültür varlığı olarak tescil edilen binalarda, enerji verimliliğinin arttırılmasına yönelik önlemler ve uygulamalar ile ilgili, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunun görüşünün alınarak bu görüş doğrultusunda yapının özelliğini ve dış görüntüsünü etkilemeyecek biçimde enerji verimliliğini arttırıcı uygulamaların yapılmasına,

ilişkin usûl ve esasları kapsar.



Bu Yönetmelik aşağıda sayılan yapılar dışındaki mevcut ve yeni binaları kapsar;

- Sanayi alanlarında üretim faaliyeti yürüten binalar,

- Kullanım ömrü 2 yıldan az olan binalar,

- Toplam kullanım alanı 50 m2’nin altında olan binalar,

- Isıtma ve soğutmasına ihtiyaç duyulmayan depo, ardiye, atölye vb. binalar .

Binalarda enerji performansı yönetmeliği ilkeleri;

• Yeni bina tasarımında, mevcut binaların proje değişikliği gerektiren önemli tadilat projelerinde, mekanik ve elektrik tesisat değişikliklerinde binanın özelliklerine göre bu Yönetmelikte öngörülen esaslar göz önüne alınır.

• Projeleri, BEP Yönetmeliğine uygun olmayan binalara, ilgili idare tarafından yapı ruhsatı verilmeyecektir.

• BEP Yönetmeliğine uygun projesine göre uygulama yapılmayan binalara, ilgili idare tarafından yapı kullanım izin belgesi verilmeyecektir.



Görev, yetki sorumluluk :



Yönetmelik hükümlerine uygun inşa edilmemiş binalardan;

a) Projenin eksik ve hatalı olması, standartlara uymamasından



PROJE MÜELLİFİ,



b) Yapımın eksik, hatalı veya standartlara uygun yapılmamasından Yapı Denetim Kuruluşu ve YÜKLENİCİ veya YAPIMCI FİRMA yetkileri oranında SORUMLUDUR.