10/07/2026
#農地解除套繪一定要拆房子嗎？
分享最近幫客戶圓滿處理了一件多年的不動訟累。這位客戶的父親，在民國68年時，取得土地共有人及鄰地所有權人同意書，將共有土地及鄰地納入農舍基地範圍興建農舍，而這就形成了「農地套繪」的問題。
《農業發展條例》修正前（民國89年1月25日前）農地建農舍的條件，當時只要在同一人名下，或取得土地所有權人同意書，在十公里內的非毗鄰農地，就能「合併計算建蔽率」來申請蓋農舍。
因時空背景不同，原來的好鄰居們漸漸老去，換了第二代繼承，這些繼承人們，不想留在鄉下務農，所以就決定把繼承的土地賣掉，找了房仲委託銷售後，才發現自己繼承的土地已經被「套繪」了，除了不能分割，更是賣不到好價錢。
於是這些繼承人找了專業的人士辦理「解除套繪」。解除套繪第一個步驟是要先變更使用執照，依據《農業發展條例》修正後的法規，做農舍基地面積的檢討，只要農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定1/10，且解除後該農業用地面積仍大於0.25公頃，就可以將超過0.25公頃的土地面積單獨分割出來（但需符合《耕地分割執行要點》，經工務局同意就可以送地政事務所辦理土地擬分割，工務局依據擬分割圖同意變更使用執照後，超出0.25公頃非農舍座落範圍土地，即可向地政事務所申請塗銷套繪註記。
由於高雄市政府工務局，對於農舍變更使用執照，必須要取得建物及土地所有權人同意。因農舍屋主不願配合出具文件辦理解除套繪，於是被套繪的地主，在108年，向農舍屋主提出了物上請求權（拆屋還地）《民法》第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」但因農舍屋主在系爭土地也有持分，最後在109年法院判決原告敗訴，拆屋還地無理由。
被套繪的地主不死心，在去年114年提了（請求協同辦理解除套繪）民事訴訟，最後在今年法院判決，被告應協同原告辦理解除套繪，最終原告勝訴。
因114年訴訟期間，被告（屋主）同時重病往生，最後由被告繼承人承受訴訟，但因被告繼承人服喪期間，履次未出庭。法院以一方請求，判被告應負擔全部解除套繪及訴訟費用。
被告繼承人收到法院判決書，才驚覺事態嚴重，於是找了律師寫了上訴請求狀，但很快的上訴人就收到對造律師寫的駁回上訴狀。上訴人的妹妹在一次法會結束，聊到了他們家農舍的困境，於是我請他傳二次判決書及上訴理由書給我，我很快的看完，給了以下二個建議：
一. 依據民事訴訟法第80條之一規定「共有物分割訴訟費用由敗訴負擔顯失公平者，應由勝訴當事人負擔起一部。」於是我建議上訴人，上訴主文要增加這一項請求。
二. 因115年判決書主文只有解除套繪，並非109年拆屋還地，我建議上訴人，針對協同解除套繪這個部分，因分割後的土地權利並沒有減少，也無需拆屋還地，配合去辦理。於是我幫上訴人補提了上訴理由書，在第一次開庭時，雙方即庭上和解。
我想寫這篇文章，主要是想讓大家知道，只要被套繪全部農地面積够大（先找專業人士做評估），大部分解除套繪，並不需要拆屋還地，只要雙方書面協議好分割後的土地範圍，就可以直接辦理變更使照及解除套繪。不要道聽途說，以為必須要把合法農舍拆除才能解除套繪，造成雙方不必要的訴累，勞心勞力又傷財。
「不斷發揮生命功能，才是活著的人生。」-靜思語🙏😊
