12/07/2023
房貸小知識一定要收藏
民眾買屋大約要準備成交價2~3成的自備款來支付簽約（定金，代書費預繳、規費、稅費）、用印（ 備證款 ）及完稅所需以以現金支付的款項，剩下7~8成的資金可能都來自於銀行貸款。
除了要找到提供較低房貸利率的銀行及房貸方案，另一個要考慮到的就是房貸還款方式。
房貸一繳可能就是20~30年且成為每個月的固定支出，對一般民眾的家庭生活影響甚鉅。
銀行利息的計算是根據以下公式決定的：
利息 = 資金總額 × 利率 × 借用時間
在利率一樣的情況下，資金總額與借用時間就決定利息的多寡
我們把錢存在銀行愈多，存放時間愈久，銀行需要給我們的利息就愈多；
相反的，如果我們跟銀行貸款，貸的金額愈大、貸款期限拉得愈久，我們需要支付給銀行的利息就愈多！
目前銀行提供兩種還款方式：【本金平均攤還】 與 【本息平均攤還】
這兩種還款方式針對不同收入、不同年齡、不同消費觀念的族群所設定，
銀行透過借款人本金還款金額的多寡、借用時間的長短來收取利息。
本金平均攤還 (遞減法)
又稱等額本金還款，每月要償還給銀行的本金都一樣，利息部分則依本金餘額計算，
但隨著所償還本金愈來愈多，應繳利息會逐月減少。
計算方式
每月要繳的房貸 = 本金 + 利息
= 貸款總額 ÷ 貸款總月數 + 前期貸款餘額 × (年利率 ÷ 12)
優點
⊕總還款金額會比「本息平均攤還法」的金額較低 (因為一開始繳了比較多的房貸本金)
⊕強迫儲蓄
缺點
⊕前期房貸繳款壓力大
⊕還款金額不固定，每月需要確認
⊕房貸利息抵稅金額較少
⊕可彈性運用的資金較少
⊕降低生活品質
適合對象
⊕收入較高、財務能力較為寬裕的家庭或個人
⊕預期未來生活負擔會加重的人使用。ex: 看病、孩子讀書等
⊕預期未來收入會減少的人使用。ex: 退休族、銀髮族
本息平均攤還 (等額法)
又稱等額本息還款，把貸款的本利和 (本金+利息) 相加，然後平均分攤到還款期限中，
在利率不變的條件下，每月還款金額固定，只是還款額中的本金與利息所佔的比例不同。
為目前最常見的房貸攤還方式，不僅讓借款人的還款壓力降低, 而且對銀行有利，因為可以多賺借款人的利息。
計算方式
每月要繳的房貸 = 本金 + 利息 = 固定值, 但每月支付本金與利息比例不同
還款初期的還款比例: 本金 < 利息
還款後期的還款比例: 本金 > 利息
優點
⊕每月還款金額相同, 不需計算每月需負擔金額, 所以房貸繳款壓力較小
⊕房貸利息抵稅金額較多
⊕利於做個人其他財務規劃
缺點
前期主要是在繳付利息，償還本金較少， 所以總還款金額會比「本金平均攤還法」的金額較高
適合對象
⊕月收入固定的上班族
⊕有其他財務規劃的族群
