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房仲日常謝濱展-阿濱, 台中市西屯區福星路202號, Taichung (2026)

28/05/2026

房仲新人必看的入行建議！

20/05/2026

【追高不追低】房市不是不好，是信心先跑了：我今年親眼看到的 3 個真實案例
這個月因為 AI 工作需求，開始研究組電腦，本來預算 4 萬
才一年的時間，現在拉到 7-8 萬 — 我反而更緊張、更想趕快下單
但同樣的我，看到房市現在 1,570 萬的房子掉到 1,350 萬，不會想接，會繼續等

你發現了嗎？人性就是「會追高，但永遠不會追低」
漲的東西大家追著買，跌的東西大家放著它跌到底 — 因為你不知道這把刀什麼時候會停下來

這 15 年在房仲業看下來，台灣房市現在的冷，不是大家沒錢，是大家沒信心

直接拆 3 個我今年親眼看到的案例給你

#追高不追低
#信心問題

案一：客戶三間預售屋全賠 —總共 623 萬下車登出房地產
2023 年 5 月取得第一間己繳款 292 萬
2023 年 9 月取得第二間己繳款 139 萬
2024 年 9 月取得第三間己繳款 192 萬
三間己繳款總共 623 萬全部賠給建商（你沒聽錯，就是賠掉一台 Porsche 911）

他最後的決定也很乾脆：
這一波先全部認賠退場，把資金收回來。未來三、五年先保留實力、慢慢存錢，等市場真的出現更好的價格、更明確的機會，再重新回來看房
他跟我說：「這就是 2026 房市給我最大的教訓 — 不要追高，而是要冷靜」

同業的案子也一樣，近期在烏日某一案（不是在高鐵特區）寧可低於行情賣也要快點走！
連同業都在跑 — 這不是房子問題，是信心問題
為什麼？因為大家都看到一個更可怕的趨勢 — 資金大規模轉移的背後，是所有人都在賭同一個方向「股市」

#投資客炒房本來就不對
#房地產是長期置產
#不是短期投機

案二：吳大哥北屯收租套房 — 1,340 萬成本卡半年
接到吳大哥這個案子的時候，第一件事就是把那一帶的成交紀錄全攤開看
一查不得了，那間收租物件，2024 年行情好時 1,500 萬，嫌價錢不夠高所以沒賣掉，現在 1,300 萬求售掛半年，只有一組客戶詢問，觀看數據難看到不行．．

吳大哥來電：「阿濱你看喔～這間當初 1,300 萬買，加上買方服務費 2%、過戶相關費用 10 萬，成本差不多 1,340 萬了耶！怎麼可能只賣 1,300？」

我直接告訴他：「成本 1,340 萬沒錯。但市場不 care 你的成本」
樓層普通、屋齡偏高、社區質感普通、租金報酬率算下來不到 4.5% — 現在股市都 4 萬點了，買方為什麼要選你？

我攤開計算機：「拿 1,300 萬買 ETF，年化 7%，一年就賺快 100 萬，不用管租客、不用繳房屋稅、地價稅、房地合一稅、不用處理漏水壁癌、房客掉鑰匙、不用怕租屋蟑螂。你這間收租套房一年淨報酬不到 5%。憑什麼買方要選你？」
吳大哥嘆了口氣：「對啦阿濱，但也不想賠錢啊．．」

這就是 2026 房市最殘酷的地方
屋主用成本算開價，買方用機會成本算出價 — 兩邊永遠對不上

#屋主追漲不追跌
#市場不會因為你的成本心軟

案三：20 個老闆的創業聚會 — 全部都在炒股
4 月初去參加一場創業聚會，現場 20 幾個老闆 — 做電商、半導體高階主管、開民生工廠、從醫的都有。聊到最後，話題全部都轉到股市
「我上個月賺了 80 幾萬～」「我 ALL IN 半導體，獲利快 30%～」「我朋友當沖一天賺 5 萬～」

默默喝我的咖啡，因為這些話，跟 2023 年底房地產最瘋狂時，一模一樣（新青安帶動）
那時候大家在講：「房價只會漲不會跌」、「現在不買以後更貴」。結果 2024 年底開始降溫、2025 成交量腰斬、2026 急凍

錢沒消失，只是換倉去股市了
而現在臉書 / IG / YouTube 全部都在教你買股票 — 但沒有一個人在教你「什麼時候該下車」

#資金沒消失只是換倉
#沒人教你下車

這 15 年看下來 — 房市冷的真正原因
臺灣房市不是不好 — 房地產從頭到尾就是信心問題
沒信心 → 大家不會追加；有信心 → 多少錢都會繼續追

現在台灣不是「沒資金面」，是「沒信心面」 — 整體景氣其實是好的（看股市就知道），但資金都跑去股市了，房市的信心暫時離場
這跟裝電腦心理一樣 — 記憶體、CPU 漲價追著買，房子降價放著它跌
信心會回來，只是你要先看到誰先有信心

#但短期看不到
#除非政府有刻意調整風向

最後問你兩件事
第 1：你是因為「房子不好」不想買？還是因為「怕再跌」不敢買？
第 2：如果明天股市突然崩 30%，錢會跑回哪裡？
這 15 年看下來，房市信心的回歸從來不是大家一起回來 — 是少數有眼光的人先進場，等到所有人都想進的時候，價格已經回到追高的階段，你又會跟我說：「這個價格買，是不是太貴？」

#追高不追低
#信心面不是資金面
#房地產從頭到尾就是信心問題

20/05/2026

房仲新人必看！入行要去大店還是小店？

19/05/2026

【今年接到 3 個房產贈與案：2 個賣房時慘賠，1 個合法零稅賺千萬】差別只在買之前有沒有規劃

廢話不多說，拆給你看為什麼「省事」跟「省稅」從來不是同一件事

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失敗案 1 - 「妹妹把房子送我，賣的時候要繳兩次稅？」

年初烏日一個中古華廈案的吳大姐相約到我辦公室，手上一疊謄本跟房屋稅單

2019 年姐妹兩人一起登記買進不到 600 萬，2023 年妹妹把那半持分送給姐姐，當時長輩一句「贈與最省事，不用金流來金法去」兩人就簽了。現在 2026 要賣快 700 萬，問題來了

阿濱攤開計算機：

- 姐姐那一半持分：2019 買賣取得、持有超過 5 年、適用 20% 稅率
- 受贈那一半持分：2023 贈與取得、持有超過 2 年、適用 35% 稅率，但國稅局視為「無償取得」只能用公告現值計算取得成本

賣出去、扣完所有成本跟稅，結果是：

- 姐姐自己那半 → 淨賺幾萬塊
- 受贈那半 → 淨賠快 90 萬

同一個價格、賣同一間房，兩個持分實拿差距超過 90 萬

吳大姐苦笑：「妹妹當初投入 150 萬，現在只能拿回 60 初萬．．」

#贈與省事不省稅 #姐妹共有別亂送

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失敗案 2 - 「18 歲兒子名下的房，賣應該不用繳稅吧？」

大里一位王太太 3 年前用 18 歲兒子名義買了一間快千萬的房，自己出資 200 萬（一半銀行轉帳、一半現金），當時想說節稅，沒想到現在要賣才發現踩雷

阿濱看完資料，直接告訴她國稅局 3 槍打哪

第一槍：兒子 18 歲沒收入，國稅局一查就知道錢是父母給的，認約 20% 贈與比例

第二槍：受贈部分用公告現值算成本 — 公告現值通常可認列價值，只有實際買價 20-40%，這是房地產贈與最大的隱形殺手

第三槍：25 歲以下買房，國稅局會主動查金流，那 100 萬現金沒有銀行提領紀錄？直接認定贈與，完全不認帳

實算給你看：

- 國稅局會把成本壓到只剩 3 成多（贈與部分用公告現值計算）
- 也就是說你付出 200 萬，轉換成公告現值大概約剩 30%（也就是 60 萬），中間消失了 140 萬
- 買 1000 萬，在國稅局認定價值就是剩 860 萬
- 假如平盤賣出，等於「賺」140 萬
- 房地合一稅率 45% × 140 萬 = 要繳 63 萬

「可是我根本沒賺錢～」電話那頭王太太快哭出來．．

更殘忍的事情來了 — 降價賣也沒用。因為政府用公告現值算實際成本更低，要賠 140 萬以下才不用繳稅

#進退兩難的死局
#父母出資要留金流
#25歲以下會被查金流
#公告現值才是隱形殺手

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成功案 - 北屯林總裁走每年 244 萬免稅額 + 現金全買

但同樣是「房子過給子女」北屯林總這個案結局完全不一樣

11 年前他兒子還在讀葳格國中，林總就跑來商量「想用兒子名義買一間當他成家用，但聽說有贈與稅問題～」

我建議他走每年 244 萬贈與免稅額：夫妻每人各有 244 萬免稅額，拆開來連續 3-4 年下來，快 1,000 萬就完整存進兒子戶頭，每一筆都有銀行轉帳紀錄、每一年都合法贈與申報

幾年後兒子滿成年，房子直接用兒子戶頭現金全買機捷某一案 — 國稅局萬一來查完全沒話講：錢的來源合法、金流完整、贈與都在免稅額內、房子取得是正常買賣

同一個目標「房子要過給子女」:

- 失敗案 2 → 賠 90 萬 + 63 萬稅 + 進退兩難
- 成功案 → 0 稅 0 風險 0 國稅局糾纏

差別只在 — 有沒有在買之前先規劃

#該案目前價差一倍起跳
#提早規劃就免稅
#244萬免稅額分年送

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# # 3 案連起來看 - 共通鐵律

阿濱這 15 年看下來，不懂稅法的人都踩同一條線：長輩說「省事」就簽，過幾年要賣才發現國稅局有另一套算法

成功的人都做到 3 件事：

- 贈與在買之前規劃，不要等買完才補
- 善用每年 244 萬免稅額，分年贈與不會被打回
- 25 歲以下子女名下任何金錢進出，通通要走銀行轉帳留紀錄

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最後問你兩件事：

- 父母長輩有沒有「為了省事」把房子過給你？
- 你名下有沒有「實際是父母出資、登記你名下」的房？

只要任一個回答「有」賣之前一定先問清楚，差一個動作沒問清楚，差距可以到 70-150 萬實拿

#真正的節稅
#不是交易發生那天才問
#而是在買房之前就先把路鋪好

18/05/2026

蔡明宏，做房仲第 6 年。
前幾年業績一直卡在不上不下，
客戶不是沒有、努力也不是沒有，
但就是始終突破不了。
結果，去年做到 169 萬，
今年直接把目標喊到 300 萬起跳。
這場直播，我會直接找明宏來聊：
➊ 為什麼做房仲 6 年，前面一直卡住？
➋ 他這兩年到底「做對了哪些事」？
➌ 哪些課程是真的能拉高業績的？
➍ 一般房仲最常掉進哪種「以為自己很努力」的陷阱？
➎ 如果你今年也想突破，最該先做哪件事？
這不是成功學。
這是一個普通房仲，
怎麼靠執行，把業績一步一步做上去的真實案例。

16/05/2026

【他 40 歲才做房仲，不敢陌生開發，卻靠一封手寫信，一年拿下 180 件委託】

「偉軍哥，上個月又拿了幾件委託？」
「就 15 件啊～」
「累積一年呢？」
「應該 180 件吧．．」

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張偉軍是遠見房屋南屯區黎明店的組長
入行的時候已經 40 歲
保險業出身、寫字漂亮、害羞內向（但每次上台領獎感言總是語出驚人）

剛入行不會跑陌生、不敢直接拜訪管理員、不熟業界生態

照一般房仲的劇本看
這種人設一年拿 30 件就偷笑了

換成是你，大概看完這 3 個 tag 直接斷定：
「這個人下個月應該就要離職了吧．．」

可是張偉軍做到 180 件
#全部都是商圈內委託

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「偉軍哥，你們組一個月寄幾封信？」
「保守 1,500 封以上．．」
「回信率？」
「0.5% 到 1%」

1,500 封一個月，換算每天 50 封

房仲業裡有些人一輩子寫不到 50 封啊朋友．．

來算一下：1,500 × 0.7% 大概 10 封回信× 12 個月 = 120 件

張偉軍實際做到 180 件
比平均估計值還高 50%

「我們組大家一起寫的啦．．」

#寫信也分策略派跟手寫派

「那不就七個版本故事性延續嘛？」很多人一聽到「開發信」直覺反應就是如此

7 個版本！故事連續！每月分批寄！

聽起來很 pro 對吧？

然後咧？

張偉軍剛入行真的試過策略派打法
七個版本、故事連續、每月分批寄

結果發現一件事．．

「會回信的屋主,第一封就會回．．」
「後面 7-8 個版本，沒回的還是不會回」

意思就是：前面 6 個版本你白寫了後面那 7、8 個故事屋主一個字都沒看

老闆說好的故事性延續呢？延續到自己的垃圾桶裡了．．

那為什麼後來他衝到 0.5-1%？因為他改用「手寫」

手寫的觸感、人設的真誠
比 7 個版本的策略連發都打進屋主心裡
讀起來像「真的有個人在跟我說話」．．

#手寫開發信打的是溫度不是話術

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#人設要對得上字面才有力

90% 的房仲開發信都長這樣：

「我有買方斡旋在手很急．．」
「超懂市場、成交 300 間．．」
「入行 15 年、自媒體全台第一名．．」
「真心想為您創造最大價值．．」

寫得轟轟烈烈、條條是道
會飛天也會鑽地、妥妥的雙棲部隊

嗯．．
真的．．
全台第一名你怎麼還在跟我搶這 1 間？

來想像一下屋主家信箱：

收到第 1 封：「喔～這個房仲不錯，留著看看」
收到第 5 封：「咦？怎麼這個也是雙棲部隊？」
收到第 10 封：「這年頭是房仲都是全台第一名嗎？」
收到第 12 封：「我房子既然這麼好賣、自己留著住一輩子算了．．」

12 個全台第一名
12 隻會飛天鑽地的雙棲部隊
一個都打不開屋主的心防

為什麼？

因為大家都在演同一齣戲
屋主早就看破手腳了．．

#房仲寫開發信最容易死在自以為很專業

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辦公室裡有個白目同事
看著大家都在寫「我有買方斡旋在手很急、自媒體全台第一」
當場冒出來一個逆向想法．．

「那我寫『我沒有買方』會怎樣？」

所有人愣住：「？？？」

「房仲不就靠專業、靠經歷嗎？」
「你寫沒買方屋主憑什麼信你？」
「你這個邏輯不通．．」

結果這個白目寄出去
屋主回信率破表

怎麼回事？

屋主拆信的 OS 大概是這樣：

「欸？這封不一樣．．」
「他誠實．．」
「至少不是再裝一個全台第一名．．」
「至少他知道自己幾兩重．．」

然後就回信了．．

#反向打法擊穿屋主防線
#不用裝有實力屋主反而願意給你機會

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更狠的還有一招
房市冷的時候、有同事直接建議屋主：

「您的房子賣掉也買不回來」
「不如先出租、幫您找優質房客」
「2 至 3 年市場回溫再賣」

屋主收到當場愣住：

「欸？這仲介是不是吃錯藥了？」
「全世界都在勸我賣」
「就你一個叫我不要賣？」

然後就回信、簽委託了

#屋主等的不是話術是有人講真話

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#整組4個人分區共開共享屋主

張偉軍的組 4 個人
90% 的案件都共開 — 這不是個人英雄主義

怎麼分？
每個人負責固定區域
募集名單交換寫信
誰寫信進去的、回信就跟誰共開

一個屋主可能收到 4 個不同人寄的信
回給誰、那個區的負責人就跟他共開
不會有人撞單、不會有人偷藏

關鍵詞是「持續」加「大量」
1,500 封不是一次寫
是每一週寄一次同個屋主、內容換版本

寄到第 4 個月開始有屋主打來
寄到第 7-8 次屋主受不了、主動委託：

「拜託你不要再寄了．．」
「我給你委託、行了吧？」

屋主投降的瞬間 OS 大概是這樣：

「這個人我擋不住啊．．」
「他寫了第 8 封還在認真．．」
「那 30 個房仲第 3 封就放棄了．．」

#屋主投降不是因為策略是因為沒放棄

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🔥成交案例分享：屋主說「你的字太漂亮、忍不住打給你」

上個月張偉軍寫的一封開發信．．

屋主收到後打電話進來

第一句話不是問價格、不是問經歷
而是說：

「你的字真的太漂亮了．．」
「忍不住就想打電話過來．．」

那天張偉軍剛好要開組會議走不開
派阿聰哥代為前往

聰哥不是衝哥
心裡其實有點忐忑

這是組長簽下來的線
屋主又是衝著他的字打電話進來
換成自己，接得起來嗎？

阿聰哥車開過去、一路 OS 不停：

「組長那封信字寫得超漂亮」
「我這個字醜得像左手拿筷子寫的．．」
「等下屋主見到我會不會直接翻臉？」

結果一到屋主家
屋主開口第一句就讓他愣住：

「我的專任委託快到期了」
「到期就會給你們」

阿聰哥心裡盤算：那等下個月專任結束再來簽吧

沒想到屋主直接拿筆推過來：

「不用等、現在就簽」
「而且我願意降 200 萬」

阿聰哥當場又驚又喜
腦袋一片空白只能點頭

這已經不是「拿到一個委託」這麼簡單

這是屋主主動降價、主動跳槽、主動簽專任

當天簽完約 — 兩個禮拜後成交．．

為什麼能這麼快？

因為屋主真的想賣可是原本仲介根本不知道．．

原本仲介天天忙著推案、忙著帶看

沒有人坐下來問他到底想要什麼

張偉軍那封手寫信
裡面沒有專業話術
沒有市場分析
沒有條條框框

就是一封「想認真幫您處理這個房子」的信．．

屋主等的不是價格、不是行銷
是被認真對待的感覺．．

#屋主等的不是價格是被認真對待
#一封手寫信換來主動降價200萬

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#接到的大案大到嚇人

張偉軍手上接過的戰績．．

- 1 億多的角間透店
- 8 千多萬的總裁別墅
- 6 千 3 百萬的電梯別墅（上個月才剛簽）
- 2 間南港董事長台中帝寶（卡厝中）

來想像一下南港那位董事長．．

身價數十億
住南港豪宅
平常電話開靜音
助理一天幫他擋 200 通陌生來電

結果有天助理把一疊郵件擺到他桌上

董事長隨手翻翻、突然停下來：
「這封字寫得不錯．．」

拿起來看完
轉頭跟秘書說：

「打給這個人、約來談談．．」

就這樣．．

不是靠人脈、不是靠廣告、不是靠跑斷腿
就一封手寫信

比起 200 通推銷電話、20 個跑客的房仲、無數張塞進門縫的名片

一封字寫得認真的信、直接打進帝寶屋主的書房

#開發信能接觸到一般房仲接觸不到的客戶

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阿濱在【熊師領路】訂閱制裡親自錄了張偉軍這集

19 分鐘對談 — 從觀念到應對話術到失敗復盤
張偉軍把他 4 年 18,000 封信的經驗全部攤開講

底下留言「開發信」+ 一句你的心得 / 好奇 / QA / 看過最神奇的開發信內容
阿濱在下面回覆送你完整影片連結

#屋主不是不需要房仲
#而是早就受夠了每個房仲
#都把自己寫得像全台第一

12/05/2026

【買下預售屋後，才知道客變不是改房子，是改未來 20 年的生活】

「狗狗，這間房子我們是要住到老的吧？」

「對啊⋯」

「那我們要不要把客變整個重新想過？」

#國聚之瑑
#自住客的客變真心話
#兩年的等待

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時間倒回 2024 年 5 月

我們走進國聚銷售中心那天，看著 55 坪的平面圖，老實說，我們根本沒看懂

平面圖上密密麻麻的尺寸、標記、符號⋯我做了 15 年房仲，看建商平面圖看了上百張，但這張是我自己要住的

突然全部都看不懂．．

兔兔指著一個房間問：「這個可以改嗎？」

協理溫和地說：「客變的時候都可以調整⋯」

那天我們下訂，簽下了一個「2029 年才會看到的家」．．

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接下來的兩年，每次經過工地我都會繞過去看一眼

今年 B1 頂版完成那天，我傳照片給兔

「我們的家，慢慢長出來了！！」

因為買的是低樓層，比較早輪到客變

這兩年，我一直在等這一天

#兩年的期待
#每次經過都繞過去看一眼

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4 月客變圖面拿到手

我跟兔坐在餐桌前，把那張 A3 的平面圖鋪開

「我們要不要把客變整個重新想過？」

「對啊⋯」

那一刻開始，客變這兩個字變得不一樣了

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之前買房，我從來沒做過客變

過去我買的都是成屋 — 看屋、簽約、交屋，根本沒有「客變」這個機會

這是我這輩子第一次買預售屋自住

也是我第一次知道：一張平面圖背後，可以藏這麼多決定

#人生第一次客變
#才知道平面圖背後藏多少決定
#以前接到預售屋客變後的案子轉賣
#頭都會麻麻的
#因為要去理解屋主當下對家的期待

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接下來兩個多禮拜，我跟兔兔做了我們這輩子從來沒做過的事：

我們把每一個房間、每一個角落，一個個確認過去

跟國聚的客變人員（超級用心，光討論這份客變單就花了我們兩個多小時）反覆討論

客服人員遞給我們一杯熱茶說：「慢慢看沒關係，這是你們要住一輩子的家．．」

那句話我記到現在．．

跟兔一起，為了「廚房地板要不要換」「次浴要不要升級」「冰箱位置怎麼擺」討論了 5 個晚上

跟 AI 來回問了上百個問題：

「掃地機器人插座要留幾公分高？」

「冰箱深度多少會卡到動線？」

「全熱交換的主機要放工作陽台還是天花板？」

甚至自己畫了平面圖，標註每一個想加的插座、每一個想換的設備、每一個想預留的位置

寫了近 4,000 字的客變筆記

整個過程我才發現一件事：

做了 15 年房仲、成交過 300+ 組客戶 — 我以前完全不懂客變

#真的把房子當家在看
#才會發現自己之前都是混的

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沒想到的是：

以前帶看的時候，總是站在「房仲」的角度看一間房

「這間屋齡幾年？」「公設比多少？」「銀行估價多少？」

但這次，我是站在「買方」的角度

看的不是估價、不是公設、不是樓層

看的是：

「未來 20 年早上 7 點起床，我會喜歡這個廚房的光線嗎？」

「孩子如果生了，這個書房可以變成嬰兒房嗎？」

「朋友來住一週，這個次浴他用得順手嗎？」

「假日想煮咖啡，這個吧台動線順嗎？」

#以前帶看只看房子
#這次才知道什麼叫家

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最後我們改了 11 處

不是大改造，是小細節的堆疊：

🏠 地板（2 處）

1️⃣ 全室 — 退掉建商配的木地板顏色

2️⃣ 全室 — 重新鋪同款但是我們喜歡的紋路

🍳 廚房設備（3 處小升級）

3️⃣ 中島 — 氣炸烤箱換蒸烤箱（我每天會用到的）

4️⃣ 廚房 — 油煙機升級成極靜超薄款（兔說外觀順眼）

5️⃣ 廚房 — IH 爐升級（每天用的東西不能省）

🔌 插座（5 處新增 + 1 組回路）

6️⃣ 餐廳廚房 — 加 1 組 110V（咖啡機 + 廚下淨水器預備）

7️⃣ 餐廳廚房 — 加 1 組 220V（為了全熱交換預留）

8️⃣ 客廳 — 加 2 組 110V（音響 + 電動窗簾預備）

9️⃣ 主臥 — 加 1 組 110V（床頭手機充電）

🔟 主浴 — 加 1 組 110V（智能喇叭洗澡時自動放音樂）

1️⃣1️⃣ 全室 — 加 1 組電源回路（避免跳電）

加帳大約 9 萬多塊

但你知道嗎？

如果交屋後才改，每一處至少要花 3 倍以上

更重要的是：我會「跟延長線過 20 年」

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❝ 真正的房子，不是用「總價」衡量的．．是用「你每天願不願意回家」衡量的．．❞

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從那以後，我才懂一件事：

房地產不是投資，是「情緒價值」的堆疊與轉移

你每天住這間房子的時間，比你開車的時間多

比你上班的時間多

甚至比你陪伴另一半吃飯、聊天的時間還多

買房總價不是問題

重點是：你喜不喜歡？住得開不開心？

#房地產是情緒價值的堆疊與轉移
#每天住的時間比任何事都多

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這次客變，我盡了全力

不是因為這間房子值多少錢

是因為我要住一輩子

是因為這是我們夢想中的家

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寫到這裡，我想分享 3 個這次客變我學到的判斷原則：

第一，改越多責任越複雜

整組退掉建商配備自己找廠商重做，聽起來省錢，但保固責任全在你身上

漏水、膨拱、起翹 — 建商可以說「你自己改的，跟我無關」

第二，設備可以換，管線難補

插座、220V、網路孔、天花板出線、全熱交換預留 — 這些東西藏在牆裡、天花板裡、地板裡

入住後再加，要敲牆、油漆、收線

客變時加，建商順手就做

第三，自住不是樣品屋

樣品屋好看，但你每天面對的是：

早上趕著煮咖啡 — 插座位置不對

想用掃地機器人 — 沒地方擺充電座

Wi-Fi 在入門玄關 — 書房直播一卡一卡

這些樣品屋不會告訴你的細節，只有你真實住進去才會發現

#自住不是樣品屋
#每天面對的不是漂亮是順手

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寫到這裡其實已經夠長了

但我想跟你說：

2029 年的某一天，當我們把行李搬進這間房子

希望走進廚房，剛好看見早上 7 點的陽光灑在中島上

希望我們點亮第一盞燈時，那個插座的位置剛剛好

希望我們煮第一杯咖啡時，那台咖啡機放的位置順手

希望未來某個朋友來借住時，他用次浴會笑著說「哇這個方便」

這些都是沒辦法在交屋後再改的．．

只能在客變時，用 5 個晚上、上百個問題、幾千字筆記，慢慢堆疊出來

#家是用細節堆疊的
#而不是用總價

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從 2024 年 5 月走進銷售中心，到 2026 年 5 月坐在餐桌前看客變圖

兩年了．．

580 萬訂金＋工程款繳了、柱子立了、B1 頂版完成了

下一步是地上樓層一層一層蓋起來

2029 年那一天，我會帶兔兔走進這個家

打開門的那一刻，我希望她說的第一句話是：「狗狗，這個感覺對了．．」

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這篇文章我寫不完全部細節（光是 11 處客變的決策過程就可以寫 4,000 字）．．

我整理了 2 份完整的《自住客變決策手冊》：

📄 客變圖面 + 明細最終版（5 頁，含每一處的金額、位置、決策理由）

📄 客變討論總整理（10 頁，含跟客變人員 2 小時的對話精華 + AI 問答 + 跟兔討論的真心話）

🎁 想拿完整客變紀錄？

底下留個「客變」+ 你的一個想法 / 想問的問題．．
阿濱會把 2 份 PDF（討論完整版 + 圖面明細）直接送給你
（順便告訴 FB 演算法我們是來聊房地產的，不是來收禮包的 😎）

不限你是不是國聚的住戶、不限你的預算、不限你住哪裡 — 有需要就拿去

也許這份手冊不會讓你省錢

但它會讓你交屋那天，覺得「值得」

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#兩年的等待終於走到客變這一天
#房地產是情緒價值的堆疊
#家是用細節堆疊的
#為了住一輩子我用盡全力
#以前我看的是房子
#這次我才知道
#原來我們買的是生活
#2029年我會老婆帶走進這個家

10/05/2026

【股市四萬點，為什麼我一張股票都不買？】 2008 年那場金融風暴，讓我看懂一件事

「濱哥，你怎麼不買股票啊～現在都四萬點欸～」

「會上車的叫努力，會下車的叫真努力啦～」

「你是不是錯過這波了？故意寫這篇酸股市嗎？」

#為什麼咱不碰股票
#不是看不懂
#是太懂了

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昨天那篇《房地產真的變不（凍）產》發完，留言區一堆人問：

「濱哥你那麼看好房地產，是不是手上一張股票都沒有？」

老實說，沒有．．

不是不懂股票，是太懂了

#真實民意都看完了
#190則沒漏一則

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那 190 則留言咱反覆看了 3 次

最高讚的那則寫：「房地產沒死，只是房價還沒跌夠．．」

也有人挑戰咱：「2 萬點時你也是這樣想，現在 4 萬 2000 點了吧？」

兩派都對，但看完之後，咱更確認自己的選擇

這個答案，藏在 2008 年的一個畫面裡．．

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那一年，還在友達光電當工程師

金融風暴一波一波打進產業．．每天進公司，看的不是 K 線圖，是產線一條一條關掉的速度

十條 CGL 玻璃切割線啊～不是十間便當店收掉，是十條價值好幾億的產線，說關就關

關水、關電．．只剩一條線在跑

主管交代：「這週要再砍一個人，你去現場跟他講下週不用來了！」

剛出社會的我，被交代這個任務

每次請人離開，每次看著他們走出辦公室的眼神，到現在過了 18 年，我還記得

有些人現場直接大哭

有些人一句話都說不出來

有些人手上還有公司股票，覺得總有一天會回來

結果很多年過去了

沒有回來

#面板業的2008

#是真實的人被砍掉

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❝ 真正的風險來自於你不知道自己在做什麼．． ❞ — 巴菲特

巴菲特這句話當時不懂

直到看著那群被資遣的作業員，把工作好幾年的證件交出來．．

這些人手上還有當初入職時買的股票，價位一路往下跌．．有些人想凹單，覺得「總會回來」

結果這些年過去，沒有回來

更扎心的是同一年，咱住的台中那邊

國安一路那個建案——藍海帝國，從每坪 13 萬慢慢跌．．跌到 9 萬、10 萬才有人敢進場

跌四成欸～大家都覺得「房地產要崩了，這次不一樣」．．

#2008年那一場跌
#房子跌四成沒人敢買
#股票跌四成大家還想凹單

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但 15 年後再回頭看

當年敢在藍海帝國 9 萬進場的人，現在每坪都翻好幾倍

當年抱著面板股不肯停損的同事呢？

後來在筆記本第一頁寫下一句話：

「會上車的叫努力，會下車的叫真努力」

買進不難，真正難的是：

賺錢時，你敢不敢賣？

賠錢時，你敢不敢認？

全市場都在喊會再漲時，你敢不敢離開？

大家都說總有一天會回來時，你敢不敢承認自己錯了？

這才是投資裡最殘酷的地方

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老實說，我在友達待了將近 3 年

15 年前離開友達那年，偷偷跟一些朋友講過：

「面板這個產業，台灣早晚會被大陸超越！」

不是黑友達，是結構問題：

第一，液晶面板的核心技術早年不是台灣自己研發的，很多是買來的授權．．買來的東西，最終都會回到原本擁有它的人手上．．

第二，成本拼不過對岸．．大陸面板廠有政府補貼、土地優惠、電價支持．．台灣這邊都是市價自己扛．．

第三，良率邊際遞減．．當所有玩家良率都做到 95% 以上時，誰能再多 1% 的差距？沒有人．．

這三個結構性問題，這幾年慢慢應驗．．

但這不是要黑友達，友達還是台灣面板業的驕傲．．只是這個產業的天花板，從一開始就是宿命．．

#友達讓咱在台中有落腳的機會
#很感謝當時錄取我的長官
#真正心有餘悸的不是股價
#是那個產業結構的無力感

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說回為什麼咱不買股票

不是股票不好，是我這個人扛不住

我這人個性是：

股票漲了 30%，會想「會不會再漲到 50%？」

跌了 20%，會想「會不會回來？」

結果呢？上不去下不來，跟那些被困在產線裡的同事一樣

這不是股票的錯，是咱自己的個性問題

#認識自己比認識市場更難
#咱不適合股市
#這跟誰對誰錯無關

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不信嗎？咱老婆親自演了一場給我看

前幾年「航海王」炒股那波，她平常都是凌晨三、四點才睡的．．

可是那段時間，早上七點準時起床看美股收盤、分析師報告，九點準時盯盤（突然變成非常規律的人生．．）

就這樣瘋了好幾個月——

一下子笑、一下子心情不好、一下子安靜

人不像人，鬼不像鬼，整個快瘋掉

有一次咱問她：「少賺多少錢？」

她比出 20 萬．．

「那這 20 萬咱拿給你，不要玩了好不好？」

她才點頭答應

這才徹徹底底離開那個修羅地獄

#不是股市的錯
#是有些人的個性扛不住
#連我老婆這麼穩的人都被搞瘋

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所以這 15 年，我賺到的錢，幾乎都壓在不動產上（堅持只買好地段）

不是因為房地產一定賺、房地產也會崩

藍海帝國 2008 年就跌過一次

這幾年買房買到賠錢的人，也一大堆

但對我來說，房地產跟股票最大的差別，不是誰比較會漲

#而是誰比較符合我的性格

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我不碰股票，主要是三個原因

第一，股票考驗的不是智商，是下車能力

很多人會買，但不會賣

漲了想再漲、跌了想等回來

最後不是賺不到，是拿不住

第二，產業會變，但人常常不願意承認自己看錯

2008 年面板業讓我看到，當一個產業結構開始變壞，個人再努力都很難逆天

第三，房地產也會跌，但它給我時間判斷

帶看數、實價登錄、屋主心態、買方出價、銀行估價，這些訊號都很慢

慢到我這種人還有時間調整，不會一根紅 K、一根綠 K，就把我的情緒打爛

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這就是我為什麼選房地產

房子看得到、摸得到

它不會今天一根線，明天直接跌停

它會冷、它會慢、它會拖、它會讓你很煩

但它至少給我時間判斷，而股票對我來說太快了

快到我還沒想清楚，人性就已經先輸了

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寫到這裡，咱想講清楚一件事

這篇文章不是叫你不要買股票

也不是叫你一定要買房

這幾年買房子的，賠錢的大有人在

只是太多人問咱為什麼不買股票，今早有精神，就寫一篇分享想法

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如果你是這種人：

✅ 看過真正的風暴 → 知道大家都在賺的時候，你會冷靜
✅ 認識自己個性 → 知道哪些錢不是你的
✅ 願意慢慢累積 → 用 15 年換 10 倍，不要 6 個月翻 3 倍

那我們是同一種人

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如果你是這種人：

✅ 看到 K 線就熱血 → 你的世界跟咱不同
✅ 享受短線刺激 → 股市更適合你
✅ 願意承擔暴漲暴跌 → 你比咱勇敢

也很好．．我們就是不同類型的投資人，沒有誰對誰錯

#找到跟你一樣的人
#不是說服跟你不一樣的人
#這就是同溫層的價值

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最後問你三個問題（自己回答就好，不用留言）：

1. 你是能在四萬點睡得著的人嗎？

2. 你是看到帳面獲利 30% 就能果斷出場的人嗎？

3. 你是看到帳面虧損 30% 還能堅守紀律停損的人嗎？

如果三個都「是」 → 恭喜你，股市是你的舞台．．

如果有一個「不是」 → 沒關係，你跟咱一樣，我們是房地產這條路的人．．

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15 年前那年，當著工程師，讓咱看到金融風暴在科技業第一線的刺激現場．．

15 年後的今天，當著房仲，每天看不同人的人生選擇

兩個身份切換之間，咱學會一件事：

市場永遠在淘汰人，但淘汰的不是判斷力，是「不認識自己的人」

#房子跌四成沒人敢買
#股票跌四成大家還想凹單
#會上車叫努力
#會下車叫真努力
#認識自己比認識市場更難
#190則留言看完更確認
#房地產是咱的安全感
#2008年教咱的事

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PS：

文章寫到一半，我認識的美光工程師好友最近股票漲到翻天（她有公司配股），真的是有夠羨慕

不寫了~趕快約她吃飯，經營一下看有沒有缺乾弟弟，我可以XD（汪汪）

#這個現成的
#比較實際

09/05/2026

【房地產真的變不動（凍）產 — 客戶都跑去炒股了】
「濱哥，這個月帶看怎麼掉這麼多～」
「客戶都去炒股了啦，還沒發現喔？」
「可是股市都四萬點了欸．．還能進嗎？」
上週三晚上 10 點多，小李傳訊息過來：「濱哥～客戶說要暫停看房，錢先丟股市欸．．」
這是第 N 組的對話了~這波不是房市冷，是所有人都把錢抽去炒股了．．4~5 月帶看數字直接腰斬，不是市場變爛

#客戶根本不看房了

阿宏上週帶客戶去看十一期附近新成屋，總價 1698 萬，斡旋金都付了，最後一刻反悔：「我算過，同樣的錢放台積電 ETF，年化報酬率比房子高很多，而且股票隨時能賣，房子可不一定哦~~」
「我先把錢拿去買股票，等房市跌多一點以後，半年後再來買，房子應該會更便宜」
「我說的有沒有道理阿~哈哈」
你看，市場已經不是比誰漲得快，是比誰跑得掉．．

#房地產真的變不動產

限貸滿 598 天了，台中房價到底跌了沒？
直接講結論：大體而言有跌（看區域幅度不一定）
去年跌價的屋主全部被消化一波，今年狀況比 2025 年更刺激
為什麼呢？人們都進股市、房地產冷到爆，這是我從業 15 年第一次看到的奇異現象
王姐上週問：「太平那間實登 1500 出頭，現在開不到 1400 萬耶～降百來萬應該很好賣吧？」
帶她去看，結果一週帶看不到 1 組．．
為什麼？因為買方早就不看屋主開價了，他們手上有「該社區近期最高實登打 9 折」這把尺．．

#大家都知道行情

#叫人性

屋主我就是不賣、買方我也不追價，市場鎖死，誰也不讓．．
賣方你以為很賺？西屯某豪宅從預售到交屋持有共 5 年，帳面價差賺一千初萬．．
王太太超羨慕：「賺這麼多～」
阿濱算給她聽：房地合一稅 45% 直接進政府口袋，扣掉這 5 年工程自備款
年化報酬率可能還輸單單買台積電呢！買進放著漲了賣掉價差完全不用課所得稅（只課千分之三證交稅），而且隨時能變現．．
憑什麼房地產還要跟股市拚？

#買股賺錢叫股神在餐廳吃飯講話比較大聲
#買房賺錢就是炒房過街老鼠人人喊打

同事近期有成交一間南屯新交屋不到二年社區，實登最高在 2024 年 10 月成交 1870 萬
現在 1660 萬出場，扣掉持有成本、裝潢、稅金、仲介費，實際賠了快 50 萬．．
掛了好幾個月，帶看組數超過百組，最後成交一組剛性需求買方，終於成就雙方

#投資客不是撐不住
#而是奔向股市發大財
#看到一個更可怕的趨勢
#資金大規模轉移的背後
#是所有人都在賭同一個方向

還有某社區的那個車位．．陳大哥當初預售買進，現在賠售降了百來萬還賣不掉，因為車位在最邊邊（要倒車入庫那種）
最後還要切三次角度，主流 SUV 根本停不進去．．（牆壁還有畫到的痕跡，買方看了心驚驚）
掛快一年了，每個月還要繳管理費加房貸利息，陳大哥每個月貼好幾萬養一個沒人要的房子．．
屋主開始願意賠售，這不是因為房子變爛，根本是心理預期翻盤了——從「等它漲回來」變成「趕快停損」．．
這種心態的轉變，就是市場打底的訊號吧！？
但全民瘋股市，買方對房地產超冷靜，對股市超級瘋狂
每次我提到幾個案例裡，新認識的屋主都點頭如搗蒜
偷偷地跟我說：「阿濱，我也是這麼打算，要把房子賣掉去投資股市耶，同事都賺到翻掉，我也要！」

❝ 投資最大的風險，不是波動，是買錯東西後失去變現能力 ❞ — 霍華·馬克斯

咱這幾個月看下來，股市跟房市的差距已經不是報酬率了，是三個更殘酷的東西：
第一：流動性
股票隨時能賣，房子要等半年甚至一年．．當急需現金的時候，才會知道流動性有多重要．．
第二：稅制
股票證所稅，房子房地合一稅 45%．．同樣賺一千萬，扣完稅後差好幾百萬．．
第三：心理門檻
股票跌了你可以加碼攤平，房子跌了只能看著，因為根本沒錢再買第二間．．

#阿濱給打算進場的三個建議

如果你現在手上有 2000 萬，在考慮買房還是買股，咱給你三個建議：
第一：先問自己是自住還是投資
自住不用管市場冷熱，找到喜歡的就買．．投資還是要看地段，地段不好卡陰到 18 層地獄（一次就下車）
第二：不要 ALL IN 任何一個資產
不管是股票還是房子，分散風險永遠是第一優先．．分散幾檔不集中，留一些現金等真正的機會出現．．
第三：能力圈之外的錢不是你的錢
我擅長的是看懂房子、分析優劣．．股市技術分析、籌碼面，咱連皮毛都不懂．．
❝ 能力圈之外的錢，不是你的錢 ❞ — 查理·蒙格
與其花時間學自己不擅長的，不如把時間拿來深化已經會的．．

#房市沒死只是錢都去炒股了

「房市是不是死了？」
沒死，只是客戶都去炒股了．．
帶看數字腰斬，不是咱變爛，是市場的錢流向變了．．
限貸 598 天，蛋黃區不是不跌，是被「稅制+籌碼」鎖死．．屋主不認賠、買方不追價，雙方僵持，成交量直接腰斬．．
投資客開始賠售：新成屋賠 50 萬、有抗性物件沒人要、市場買方消失砍半
這些數字背後，都是一個個真實的人、一個個崩潰的屋主、一個個等不到買方的投資客．．
而股市呢？四萬點了，最近股市 LINE 群裡都在問「台積電、0050 現在能進嗎～」．．
但想問你：
當所有人都在做同一件事時，你確定自己不是最後一個上車的傻子嗎？
市場沒有永遠的贏家，只有懂得什麼時候該下車的人．．
你願意當那個「實登打 9 折出價，等屋主崩盤」的買方嗎？
還是寧可繼續觀望，等一個「真正的實登跳水訊號」？
帶看快半年的心得是：現在進場的人，都是有耐心、會算帳、敢出低價的狠角色．．
如果你沒有這三個特質，那真的不要急著進場．．
因為這波不是拚誰跑得快，是拚誰活得久．．

房仲日常謝濱展-阿濱

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