赭紅乃鑒定士

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小編的私房精品冰拿鐵不知不覺，又到了一年的尾巴。小編必須承認，自己其實更喜歡漫談有關咖啡的話題。在一年的最後一天，我們就來聊聊，小編最喜歡的冰拿鐵如何製作。沖煮一杯好喝的冰拿鐵，最難的前置作業是取得磨豆機與義式濃縮機。取得設備之後，接下來就...
31/12/2021

小編的私房精品冰拿鐵

不知不覺，又到了一年的尾巴。小編必須承認，自己其實更喜歡漫談有關咖啡的話題。

在一年的最後一天，我們就來聊聊，小編最喜歡的冰拿鐵如何製作。沖煮一杯好喝的冰拿鐵，最難的前置作業是取得磨豆機與義式濃縮機。取得設備之後，接下來就是如何挑選適合的豆子。

好的精品豆決定了一杯精品冰拿鐵的基本風味，但適合單品手沖的豆子，未必適合用來沖煮拿鐵。例如衣索匹亞的日曬豆，在遇上牛奶後，會形成類似果汁牛奶風味的拿鐵，這是否為優點則見仁見智。而巴拿馬的藝伎在手沖時的花香調、細緻的味道，在遇到牛奶後則完全消逝殆盡，令人懊惱不已。

根據小編目前測試，最適合用來製作精品冰拿鐵的是來自肯亞的精品豆。肯亞的豆子多半帶有黑醋栗的氣息，經濃縮萃取在遇上牛奶後會形成類似於黑糖的香甜感，相當滑順適口，絕對值得一試。

值得注意的是，一旦嘗試之後，深焙重烘的一般拿鐵，可能就再也無法滿足您的味蕾，不可不慎！

蛋白區的熱門話題：中壢青埔有計畫在大臺北地區置產的族群，過去想定作為 #蛋白區 的目標如雙和、板橋、新店等地，均已來到新高，因此三峽、林口等地，也進入購屋者的視野之中。實際上，這些地區的房價也已不再平易近人。對於購屋者來說，大臺北地區的蛋...
29/12/2021

蛋白區的熱門話題：中壢青埔

有計畫在大臺北地區置產的族群，過去想定作為 #蛋白區 的目標如雙和、板橋、新店等地，均已來到新高，因此三峽、林口等地，也進入購屋者的視野之中。實際上，這些地區的房價也已不再平易近人。對於購屋者來說，大臺北地區的蛋白區，已然輻射至桃園地區，蔚為話題的就是中壢 #青埔 一帶。那麼青埔是好標的嗎？

從區位而言，青埔的優點是離高鐵、機捷近，位於青埔的中心地帶，未來生活機能也極具潛力。以「 #實德璞園的家」來說，就是一個不錯的建案。這是璞園建設在中壢青埔所推出的代表作，根據樂居所提供的資訊，其過去一年每坪成交價為42.49萬。從規格來說，撇開一層10戶配置四部的電梯格局，公設比33%，2房-28／32坪、3房-36／45坪，以及長達十年的防水保固、7年設備保固等，均相當吸引人。

不過，買家如果高度重視生活品質，就有必要自行確認當地嫌惡設施的位置。此外，生活機能逐漸發展完全，地處青埔中心的「實德璞園的家」，也可能要開始擔心噪音問題（尤其低樓層）。

#魚與熊掌不可兼得
#現在價格也不親民了

咖啡館的最強對手：開始販售精品的city café在7-11推出city café後，便利超商開始賣起咖啡，這在相當程度上改變了城市上班族的生活方式，現煮的咖啡變得隨手可得，這些年也同時替其帶來高額營收。近年7-11又更進一步升級city ...
28/12/2021

咖啡館的最強對手：開始販售精品的city café

在7-11推出city café後，便利超商開始賣起咖啡，這在相當程度上改變了城市上班族的生活方式，現煮的咖啡變得隨手可得，這些年也同時替其帶來高額營收。

近年7-11又更進一步升級city café，推出精品美式／精品拿鐵，使用的是來自 #衣索匹亞 的 #精品 級咖啡豆。此舉無疑將改變臺灣都會區裡咖啡館的生態。

如果說，過去7-11販售咖啡提供的是即刻的咖啡服務，那麼現在7-11提供的是即刻的優質咖啡服務，方便與風味兼具。使用精品級咖啡豆所沖煮的美式／拿鐵，在風味的表現上，已不遜於一般咖啡館的產品。全家的狀況也與7-11雷同。

純論咖啡的cp值，7-11一杯中杯精品美式定價80，精品拿鐵定價90，再搭配促銷活動，動輒就有至少7.5折的折扣。7-11很明顯已經成為咖啡館的強力競爭對手。

國泰賦都：買一個未來的可能性？ #國泰賦都 的基地面積1,645坪，公設比30.9%，地上24層，地下4層，共計347戶。每層配置兩部電梯，分別為六拚、八拚。房型分為2房-23或30坪、3房-38或39坪、4房-48或53坪。公設內容包括：...
27/12/2021

國泰賦都：買一個未來的可能性？

#國泰賦都 的基地面積1,645坪，公設比30.9%，地上24層，地下4層，共計347戶。每層配置兩部電梯，分別為六拚、八拚。房型分為2房-23或30坪、3房-38或39坪、4房-48或53坪。公設內容包括：接待大廳、中庭花園、空中花園、視聽室、健身房等。從規格與配置而言，這個建案可謂應有盡有，其就位於 #桃園火車站 旁，交通相當優越。

同樣1,600萬的預算，在國泰賦都可以買到（參考實價登錄，以每坪40萬計）38或39坪，4房格局；相較之下，在臺北市蛋黃區，就只能買到1房1廳1衛格局的套房。對於有意成家的購屋族群，國泰賦都顯然是一個可以接受的選項。國泰賦都容易引起爭議的焦點，主要還是在於生活品質。儘管其主打優質學區、生活便利，更是由知名優質建商營造，但六拚、八拚的格局，每層均僅配置二部電梯，顯然在使用上並不方便。附近商圈業態紛繁，人流複雜，這恐怕會令有意成家的購屋族群打退堂鼓。

不過，置產從來不是僅考慮當下的條件，標的本身於未來的發展性也是一關鍵要素。不妨想像一下，桃園火車站周邊，有無可能因為各大新建案的推出，以及新住民的進駐，而逐漸形成推動都市更新的力量呢？

#買當下也買未來

「下一個 #蛋白區 在哪？」政府在這幾年儘管出檯一系列 #打房 政策，但臺灣本就地寡人稠，而工作機會又以北部為主，這就導致大臺北地區房價年年上漲。另一個因素也導致房價居高不下，有突破天際之勢，就是臺灣相對於世界上其它國家穩定的疫情控管。...
21/12/2021

「下一個 #蛋白區 在哪？」

政府在這幾年儘管出檯一系列 #打房 政策，但臺灣本就地寡人稠，而工作機會又以北部為主，這就導致大臺北地區房價年年上漲。另一個因素也導致房價居高不下，有突破天際之勢，就是臺灣相對於世界上其它國家穩定的疫情控管。

自2019年底以來，Covid-19迅速席捲全球，重創人類各國的醫療體系與社會經濟。由於對經濟發展前景不明，進而造成證券市場震盪。然而，臺灣由於防疫政策相對於各國穩當，除了在2020年3月中旬的股市劇烈震盪外，加權指數屢屢突破新高。完全可以想見，這一年多大量在證券市場賺錢的投資者，會將股票變現投入相對穩定保值的房地產市場。加以原物料價格上漲、 #通膨，就短期而言，房價總體的漲勢難以遏止。

這導致的結果是，原來蛋白區的房價也變得令人難以親近。比如說新店 #央北重劃區，部分建案在預售階段，時每坪開價50-60萬，被人嫌貴。但現在央北重劃區近一年的平均成交價已經來到每坪62.76萬，也已不再平易近人，那麼下一個蛋白區在哪？

#現在不買以後更貴
#早買早享受？

「花園與公園： 」宏普Garden Park的基地面積為1,937.64坪，結構為鋼筋混凝土。公設比34.97%，建蔽率32.72%，規劃地上24樓，地下3樓。棟戶規劃為3幢，18棟，290戶住家，24戶店面。格局規劃為二房 (22~24...
17/12/2021

「花園與公園： 」

宏普Garden Park的基地面積為1,937.64坪，結構為鋼筋混凝土。公設比34.97%，建蔽率32.72%，規劃地上24樓，地下3樓。棟戶規劃為3幢，18棟，290戶住家，24戶店面。格局規劃為二房 (22~24坪) 、三房 (35~45坪) 、四房 (60坪)。建築本身有耐震六級的強度，梁柱均在建築外側，每戶最少兩面採光。停車場有配備電動車的充電樁。其一層六或七戶，配置二部電梯。由於每層戶數較多，電梯在使用上略顯壅擠。

宏普Garden Park位於央北重劃區，其主要賣點在於「花園」與「公園」，這兩個主軸，強調具有 #永久棟距視野，大面積綠地就在建案樓下，即7,700坪的 #十四張歷史公園。事實上，大臺北地區只要是在公園附近的建案，價格都會高於行情，同時鄰近公園與捷運站，更是熱門搶手，宏普Garden Park這個建案二者均有沾到邊，售價自然也不例外，每坪開價66-72萬，在同區域之中也算是相對較高的價位。

看得出來，宏普Garden Park的定價與規劃，是將客群設定在有成家需求，且在意生活品質的小資族群。不過，這裡還是必須強調，鄰近公園並不保證生活品質。公園能夠確保永久棟距視野，社區居民的活動、休憩空間，但也無疑會在假日時，被借去舉辦各式各樣的活動，尤其是面積夠大的公園，製造出各式各樣的噪音。臺北市的 #大安森林公園 就是一個很好的例子，儘管經常拿來做為建案樹海意象的典範，實際住起來卻完全不是那麼一回事。

#住在公園旁邊不保證生活品質

「 #東區門戶計畫 可以作為建案的賣點嗎？」近年不少建商看中南港機廠一帶的土地，其作為臺北市區最後一塊大面積、形狀完整、可供開發的的潛力，加以臺北市政府濃墨重彩描繪的「東區門戶計畫」，使得不少建商紛紛在南港捷運線上推出新建案，企圖在此都市與...
08/12/2021

「 #東區門戶計畫 可以作為建案的賣點嗎？」

近年不少建商看中南港機廠一帶的土地，其作為臺北市區最後一塊大面積、形狀完整、可供開發的的潛力，加以臺北市政府濃墨重彩描繪的「東區門戶計畫」，使得不少建商紛紛在南港捷運線上推出新建案，企圖在此都市與產業的未來發展規劃中分一杯羹，甚至在廣告中將南港比喻為下一個信義計畫區。

以忠孝東路七段、市民大道八段，南港車站一帶的區域，就有建商推出了豪宅規格的建案。然而，這些建案每坪動輒破百萬的開價，其本身的條件值得這個價格嗎？東區門戶計畫對於建案有加分嗎？

這個區域的部分基地，從地目用途來說，並非單純住宅用地，而可供廠辦進駐，這注定它不可能作為純粹的高級住宅區。除了比臺北其它區域更多雨潮濕外，這裡也一直存在空氣汙染的隱憂，亦即冬季時特別容易聞到瀝青的氣味。假使在意居住品質，才以大坪數、的建案為標的，那麼在臺北市區顯然有相較之下更為穩妥的選擇。

筆者以為，東區門戶計畫對於此區的豪宅建案，並沒有實質的幫助，因為環境條件有限。若要發揮產業計畫對建案的幫助，建商應該銷售的不是大坪數的豪宅，而是欲成家的一般中產階級有能力負擔的中小坪數建案。

換言之，東區門戶計畫對於建案的意義，在於吸引因東區門戶計畫進駐此區的技術勞動力，而非鑑賞豪宅、與此計畫無關的有錢人。事實上，南港也很難提供滿足後者對於生活高品質需求的服務。

#豪宅的定義究竟是什麼

「追求cp值的購屋者不會優先考慮『 #飯店式管理』的建案」這是擺盪於服務品質與住戶數量間的兩難，住戶一方面希望能夠享有品質優良的公設與服務，另一方面又不希望管理費過於昂貴。而建商降低管理費的方式，就是增加住戶的數量，但這又反過來降低了服務...
02/12/2021

「追求cp值的購屋者不會優先考慮『 #飯店式管理』的建案」

這是擺盪於服務品質與住戶數量間的兩難，住戶一方面希望能夠享有品質優良的公設與服務，另一方面又不希望管理費過於昂貴。而建商降低管理費的方式，就是增加住戶的數量，但這又反過來降低了服務品質。

只有購屋資金足夠的人，可以選擇更好的地段、更昂貴且完善的管理制度。然而，對於購屋資金預算有限的人而言，飯店式管理就不是一個必要的選擇。那麼非以豪宅規格設計、行銷的建案，若是還強調「飯店式管理」，這就顯然不是那麼值得考慮了。

#對小資族而言飯店式管理不是賣點而是負擔

「飯店式管理：可能無法確保生活品質的高昂管理費」一個建案若採取「 #飯店式管理」，從財政考量而論，作為管理費基數的戶數就不可能太少。而建案所提供的生活品質，會和戶數呈反比。當基地面積不變，建案規劃的戶數過多時，住戶的生活品質將會受彼此影響。...
27/11/2021

「飯店式管理：可能無法確保生活品質的高昂管理費」

一個建案若採取「 #飯店式管理」，從財政考量而論，作為管理費基數的戶數就不可能太少。而建案所提供的生活品質，會和戶數呈反比。

當基地面積不變，建案規劃的戶數過多時，住戶的生活品質將會受彼此影響。最顯而易見的就是每層戶數與配置電梯數量的關係。如一層四戶配兩部電梯，與一層六戶甚至超過六戶，配置兩部電梯，便利性高下立判。

更別提，當住戶數量眾多時，再完善的公設（如室內游泳池、KTV，或廚藝教室之類）也無法滿足住戶的基本需求。

#以提升生活品質作為訴由卻無法保障生活品質

「弔詭的建商行銷話術： #飯店式管理」近年建商在廣告經常見到「飯店式管理」這一話語，亦即強調提供建案公設的管理與服務，讓住戶有入住高級飯店的尊榮感受。但這符合消費者的需求嗎？ #管理費 是否划算，取決於該建案規劃以及實際入住的戶數，作為 ...
23/11/2021

「弔詭的建商行銷話術： #飯店式管理」

近年建商在廣告經常見到「飯店式管理」這一話語，亦即強調提供建案公設的管理與服務，讓住戶有入住高級飯店的尊榮感受。但這符合消費者的需求嗎？

#管理費 是否划算，取決於該建案規劃以及實際入住的戶數，作為 #分母 的住戶足夠，管理費才能支應公設與「飯店式管理」的運作。

強調「飯店式管理」的建案，建商往往標榜提供住戶優質、便利的生活品質。然而，如果綜合考量建案的基地面積、樓層數、電梯配置數量，以及公設等，就會發現一個弔詭的問題：住戶數量與公設服務品質難以兼容。

#羊毛出在羊身上
#住戶數量多寡影響公設服務品質

「一則吸睛的建案標題，實則……？」筆者近日搭乘搭捷運通勤時，看到一個建案廣告，標題是「南港15分鐘——新橫濱」，搭配的文字是「年輕人！買得起」、「750萬起」。老實說，還挺吸睛，而且也成功地引起了筆者的好奇心。畢竟無論是區位，還是數字，看起...
15/11/2021

「一則吸睛的建案標題，實則……？」

筆者近日搭乘搭捷運通勤時，看到一個建案廣告，標題是「南港15分鐘——新橫濱」，搭配的文字是「年輕人！買得起」、「750萬起」。老實說，還挺吸睛，而且也成功地引起了筆者的好奇心。畢竟無論是區位，還是數字，看起來均頗令人心動。

有趣的是，這個名為 #新橫濱 的建案，其實是在 #基隆 #德安交流道 附近，主打通勤至南港僅需15分鐘。這實際上是建商、代銷繼續充分發揮了「 #東區門戶計畫」的概念，筆者猜想，建商所設定的客群是在 #南港軟體園區、 #中信園區 一帶的上班族，想建構出「南港—基隆」的生活圈。不過，「東區門戶計畫」區域有可能吸引到足夠的人潮進駐嗎？而這個位在基隆德安交流道附近的「新橫濱」的居住品質，足以吸引年輕人入住嗎？這些都有待進一步的觀察。

#吸引人但有待觀察

「 #生而免於地震的權利」 #地震 對於臺灣人而言，是再常見不過的經驗了。儘管絕大部分的時候，就是輕微搖晃一陣，但你、我也都曾歷經921大地震，生命財產皆一度面臨重大危機，也或許不少人都想過，生在臺灣到底有無可能，一勞永逸地免於地震威脅？就...
08/11/2021

「 #生而免於地震的權利」
#地震 對於臺灣人而言，是再常見不過的經驗了。儘管絕大部分的時候，就是輕微搖晃一陣，但你、我也都曾歷經921大地震，生命財產皆一度面臨重大危機，也或許不少人都想過，生在臺灣到底有無可能，一勞永逸地免於地震威脅？

就建築規格而言，新北市新店區的央北重劃區，還真推出了這麼樣的一個建案—— #江陵天碩 中央特區。建案基地2,675坪，規劃251戶，公設比34-35%，低建蔽率約40-50%，堅持 #高綠覆率 低密度的社區空間規劃理念。強調採 、PC版外牆、新日鐵制震壁、 #抗震係數 0.41G。而這個抗震係數是什麼概念？翡翠水庫的抗震係數與臺灣核二、核三、核四相同，均是0.4G，而江陵天碩中央特區比核電廠還略高一籌。
可以說，入住後從此毋須再擔心臺灣的地震，但江陵天碩中央特區每坪開價達到78萬，高於該區平均行情66%，這大概也是從此免受地震威脅的代價吧！

#臺灣人應有生而免於地震的權利

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