四方理和顧問有限公司

28/10/2024

市府網頁連結
https://www.ud.taichung.gov.tw/2713352/post

本市集合住宅(H-2住宿類)建築物公共安全檢查簽證及申報作業
相關諮詢電話及參考網站

一、 建築公共安全檢查簽證及申報
(一) 臺中市政府都市發展局(使用管理科)：
諮詢電話(04)22289111分機64376、64378、64308、64343、64387、64364。

(二) 臺中市政府都市發展局行政委託申報案件複查作業之諮詢單位：
１、 機構名稱：臺中市建築師公會
電話：04-23149988、04-25264783(豐原辦事處)
地址：臺中市西區臺灣大道二段536號11樓、
臺中市豐原區育才街30號7樓(豐原辦事處)
2、 機構名稱：台灣建築物公共安全檢查專業技術人員學會
電話：02-23648925、04-22703886(學會臺中分會)
地址：臺北市中正區羅斯福路三段100號5樓之9
臺中市太平區宜佳街31巷1號

(三)內政部國土管理署網站登載受理申報案之「建築物公共安全標準檢查機構」(臺中市地區)名單：
１、 機構名稱：臺中市建築師公會
電話：04-23149988、04-25264783(豐原辦事處)
地址：臺中市西區臺灣大道二段536號11樓、
臺中市豐原區育才街30號7樓(豐原辦事處)
２、 機構名稱：臺中市建築物公共安全檢查商業同業公會
電話：04-24853210
地址：臺中市大里區新仁路二段258號
３、 機構名稱：台灣建築物公共安全檢查商業同業公會(臺中分會)
電話： 04-22703886
地址：臺中市太平區宜佳街31巷1號
４、 機構名稱：承泰建築物公共安全檢查股份有限公司
電話：04-26335258
地址：臺中市沙鹿區六路里六路九街42號1樓
５、 機構名稱：景順建築物公共安全檢查有限公司
電話：04-23141135
地址：臺中市西屯區逢福里櫻城一街92號
６、 機構名稱：聯亞建築物公共安全檢查有限公司
電話：04-22389595
地址：臺中市北區崇德里進化北路139號1樓
７、 機構名稱：大台北建築物公共安全檢查股份有限公司
電話：04-22292836
地址：臺中市中區民權路102號4樓之3
８、 機構名稱：大台中建築物公共安全檢查有限公司
電話：04-24070866
地址：臺中市大里區新里里長興一街6號2樓之1
９、 機構名稱：中投建築物公共安全檢查有限公司
電話：04-22650493
地址：臺中市南區積善里五權南路680巷68弄12號1樓

(四)建築物公共安全檢查簽證及申報資訊參考網址
１、 建築物公共安全檢查簽證及申報辦法
（國土管理署網站「站內檢索」）
２、 全國建築管理資訊系統入口網（證照與講習/申報與機構單位查詢/)。
３、 臺中市政府都市發展局建築物公共安全管理資訊網。
４、 臺中市政府都市發展局建築管理系統便民服務網（建築物公共安全檢查網路申報查詢/ ）。

二、 社區成立管理組織與修繕補助部分
(一) 臺中市政府住宅發展工程處(公寓大廈管理科):
諮詢電話(04)22289111分機69518。
(二) 臺中市政府住宅發展工程處諮詢網站
1、管理組織輔導成立與報備資料網站

(臺中市政府住宅發展工程處諮詢網站/業務項目/公寓大廈/管理組織輔導成立與報備資料)。
2、公寓大廈成立管理委員會補助及共用部分及約定共用部分維護修繕費用補助

(臺中市政府住宅發展工程處諮詢網站/業務項目/公寓大廈/相關補助計畫)。

本市集合住宅(H-2住宿類)建築物公共安全檢查簽證及申報作業 相關諮詢電話及參考網站

28/10/2024

市府網頁連結
https://www.ud.taichung.gov.tw/2729968/post

《本市6至7層樓集合住宅(H-2住宿類)將於114年1月1日起納入建築物公共安全檢查簽證申報範圍》

為維護本市建築物使用安全，讓市民居住更安心，內政部要求地方政府針對6至7 層集合住宅(H-2)應於明(114)年1月1日起納入建築物公共安全檢查簽證及申報範圍，都發局落實中央公安政策，已於本(113)年8月20日府授都管字第1130234973號公告在案，請應申報之公寓大廈社區管理組織或管理負責人於明(114)年1月1日至3月31日 (第一季，頻率4年1次)，委託內政部國土管理署認可的專業機構檢查員或專業人員(建築師或執業技師)辦理檢查簽證後申報，以維護社區公共安全。

都發局說明，建築物公安申報目的主要為確保防火避難路徑通暢及設施設備安全，檢查項目共有兩大類六項，第一大類與避難逃生有關，包括避難層出入口、直通樓梯及安全梯等三項，第二大類則是設備檢查，包括升降設備、避雷設備及緊急供電系統等三項，請應申報之社區留意明(114)年1月1日至3月31日依規辦理申報完成，避免逾期觸法。

都發局表示，明(114)年因是本市6至7層樓集合住宅首年申報，都發局將逐步協助社區完成首次申報，對於已成立管理組織(管理委員會、管理負責人)之社區，都發局將優先列入公安輔導訪視名單，另對於尚未成立管理組織之社區，本府住宅處另協助提供成立管理組織輔導，以及成立管委會補助、共用部分及約定共用部分修繕補助等措施，協助社區穩定運作及簡化申報程序。

都發局強調，各社區請務必加強注意各項公共安全維護及管理，並依法定期辦理建築物公安申報，若有建築物公共安全檢查及申報或成立管理組織任何問題，請至下列網址下載參考洽詢(本市集合住宅(H-2住宿類)建築物公共安全檢查簽證及申報作業 相關諮詢電話及參考網站)。

聯絡單位：臺中市政府都市發展局 使用管理科

聯絡電話：04-2228-9111 分機 64300

16/11/2023

《臺中市政府公寓大廈諮詢服務》

　　臺中市政府住宅發展工程處於112年10月30日舉辦「臺中市公寓大廈諮詢服務隊年度志工表揚典禮」，並頒發感謝狀給熱心服務民眾之諮詢師 本公司梁仕維經理及范揚明法務專員均為諮詢服務隊之成員，接受市政府頒發之感謝狀。

　　本公司本著「在地深根」的精神，除了大力協助嘉義市市民解決公寓大廈法律上相關問題外，對於臺中市市民的協助更是不遺餘力。梁仕維經理自108年起便投入臺中市政府公寓大廈諮詢服務隊之行列，定期至臺中市政府住宅發展工程處公寓大廈管理科駐點，協助市民處理公寓大廈之法律問題。而范揚明法務專員，則於入職後不久，在110年度亦投入到諮詢服務隊的行列，與梁主任一同服務臺中市民。

　　在擔任諮詢師協助市民期間，可以明確地認識到，其實公寓大廈管理有極高比例的問題與法律息息相關。舉凡議事與規約內容、管委會之職責、住戶之居住安寧權或社區懲罰規定等，但都還是必須回歸到法律面來解決，才可以有效地杜絕爭議以及維持社區的正常運作。

文末附上台中市政府舉辦本活動的新聞稿網頁連結：
https://thd.taichung.gov.tw/3221450/post

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09/09/2023

本公司列席久樘香波第六屆區分所有權人會議，協助管理委員會圓滿完成本次會務工作，恭喜新當選委員！

08/05/2023

賀！

本公司獲選為「台中市政府112年度公寓大廈輔導成立管理組職暨安家小組委外案」之執行廠商。

繼嘉義市後，今年度將展開協助輔導台中市公寓大廈居民的服務，為提升公寓大廈居住品質及安全盡一份心力。

13/02/2023

管理委員會聘僱法律顧問或委任律師代理訴訟是否須經區分所有權人會議決議？

壹、前言

　　執行社區自治管理事項時，難免滋生法律糾紛，進而產生社區對法律專業協助之需求，例如住戶積欠應繳納之管理費或社區與外部廠商間之契約上爭議等。

　　社區有時會需要尋求專業的法律協助，無論是聘請常年的法律顧問時刻為社區提供法律意見，或是於有訴訟需求時委任專業律師代理社區進行訴訟。然而，決定聘請或委任法律專業人士時，是可以由管理委員會（以下稱「管委會」）自行決定的呢？還是需要透過區分所有權人會議決議同意來決定？

　　此一問題涉及到的是管委會之職務權限為何，以及法律專業人士對公寓大廈而言的角色定位為何。

貳、管理委員會之權限

　　管理委員會之職務權限規範於公寓大廈管理條例（以下稱「公廈條例」）第36條各款，其中包含「一、區分所有權人會議（以下稱「區權會」）決議事項之執行」、「九、管理服務人之委任、僱傭及監督」，由此可知，管委會執行職務之權限大多仍是受制於區權會之決議，如非其他法定或規約訂定之職務內容，管委會執行職務時不得逾越區權會之決議。而委任或僱傭管理服務人之權限則同屬於區權會以及管委會，因此只要在區權會未表示否決管委會所委任或僱傭之管理服務人之前提下，管委會便得自行委任或僱傭管理服務人。

　　那麼回到原先問題，法律顧問或律師是否屬於公廈條例所稱之「管理服務人」？

參、管理服務人之範疇

　　管理服務人，係指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之「公寓大廈管理服務人員」或「管理維護公司」，公廈條例第3條第11款定有明文。所謂公寓大廈管理服務人員，依據《公寓大廈管理服務人管理辦法》（下稱「管理辦法」）第2條之規定，又可分為公寓大廈事務管理人員、公寓大廈技術服務人員。而「公寓大廈事務管理人員」係指領有中央主管機關核發認可證，受僱或受任執行公寓大廈一般事務管理服務事項之人員；「公寓大廈技術服務人員」則係指領有中央主管機關核發認可證，受僱或受任執行公寓大廈防火避難設施管理維護事務之人員，或領有中央主管機關核發認可證，受僱或受任執行公寓大廈設備安全管理維護事務之人員。另按管理辦法第15條第1項之規定，公寓大廈管理維護公司係指從事建築物管理維護業務之公司，其業務內容包含「公寓大廈一般事務管理服務事項」、「建築物及基地之維護及修繕事項」、「建築物附屬設施設備之檢查及修護事項」、「公寓大廈之清潔及環境衛生之維持事項」、「公寓大廈及其周圍環境安全防災管理維護事項」，並且需依管理辦法第10條及第11條之規定取得由中央主管機關核發之許可證及登記證，方得為公廈條例所稱之公寓大廈管理維護公司。

　　自上述管理服務人範疇之介紹即可了解，一般法律顧問或律師之事務所並不屬於公寓大廈管理維護公司，或是有取得由中央主管機關所核發之登記證或認可證之管理服務人。且儘管已依法取得登記證或認可證，法律顧問或律師所提供之法律專業服務並不屬於上開各類所稱公寓大廈管理維護事項。因此，法律顧問或律師並無法被納入公廈條例所稱之管理服務人員之中。

肆、建議之作法

　　綜上所述，由於法律顧問或律師並不在管理服務人之列，因此在無規約約定或區權會決議之前提下，管委會並不得依公廈條例第36條第9款之規定逕行聘僱或委任法律專業人員。因此，如管委會計畫聘僱法律顧問，維護社區權益，或是在遭遇訴訟疑難時，委任律師代理進行訴訟，仍應先確認社區之規約或區分所有權人會議決議是否有授權管委會得自行聘僱法律顧問或於有訴訟需求時，委任律師代理社區進行訴訟，以作為合法委任或聘僱之基礎。

　　如社區並未在規約或區分所有權人會議決議中授權管委會聘僱法律顧問或委任律師，則建議管委會召開區分所有人會議，在會議中讓全體區權人討論是否應聘僱或委任律師來處理社區的法律問題，無論是例行性的會議或是臨時會議均可，以此來取得聘僱或委任律師之授權決議或是修改規約，在規約中授權管委會得有聘僱或委任法律顧問或律師之職權。如此一來，管委會在委任或聘僱法律專業人員的行為上就具有合法之基礎，也可避免遭到其他住戶質疑任意使用社區公款。

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27/12/2022

#公寓大廈法務管理教戰手冊已於博客來上架

為了能夠有效且合法地管理集合式住宅，我國於民國84年公布施行的《公寓大廈管理條例》，可說是與公寓大廈住戶關係最密切的法律。然而，一般民眾對《公寓大廈管理條例》卻仍感陌生，甚至於專業的律師亦未必能夠精熟相關法令。

　　本書希望將正確的公寓大廈法務管理觀念傳遞給每一位讀者。我們相信，只要人人擁有正確法務管理觀念，不僅有利於保護自身權利，更有助於社區環境的和諧，提升社區的財產價值，達成住戶間雙贏的最佳利益。

推薦給你：博客來｜公寓大廈法務管理教戰手冊（POD），優惠價342元。

書名：公寓大廈法務管理教戰手冊（POD），語言：繁體中文，ISBN：9786269695409，頁數：98，出版社：東海國際顧問有限公司，作者：東海國際顧問有限公司，出版日期：2022/12/28，類別：人文社科

19/12/2022

公寓大廈法務管理教戰手冊（2022年12月出版，秀威資訊）

19/12/2022

https://store.showwe.tw/books.aspx?b=137636&fbclid=IwAR3gZK3QweZ66EiteDt1u0A_g95ApgHorV9wBvgZmkQTulhb6jP9hWOujXI

【東海國際顧問有限公司顧問團隊執筆，最詳盡的公寓大廈法律實務教學！】

　　公寓大廈問題百百種，關係到公寓大廈經營運作的問題或爭議，大多都與法律息息相關。本書作者群融合多年公寓大廈法律實務經驗，以深入浅出的筆法，為公寓大廈物業服務提供系統性、實用性的法務管理建議。

★市面最齊全的公寓大廈法律管理教學，專業法律顧問團隊深入講解
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本書已上架秀威網路書店，歡迎訂購！

書名：公寓大廈法務管理教戰手冊（POD），語言：中文/繁體，ISBN：9786269695409，頁數：98，出版社：東海國際顧問有限公司，作者：林恩瑋　主編；東海國際顧問有限公司　著，出版日期：2022/12/01，類別：社會科學

07/10/2022

《公寓大廈實務案例分享》

【社區內的宗教場所】

　　宗教信仰的普及在台灣是重要的民俗文化，祭拜神佛是多數台灣人的生活重心之一。而在宗教事業的快速發展下，祭拜神佛的場域已漸漸不僅止於傳統概念上的宮廟或佛寺了。一般私人住宅，擺上神桌，供奉起神像，供人參拜，就成為了「宗教場所」。然而，這種將「宗教場所」設置在純住家的集合式住宅內供不特定多數人自由進出從事祭拜之行為，是否有違法之虞呢？若有住戶無法接受，是否有管道可以要求禁止？

一、 專有部分使用之排他性

　　「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」公寓大廈管理條例（下稱公廈條例）第4條第1項定有明文。本條規定之目的，係在於保障區分所有權人對其專有部分自由使用之權利，除非該行為受法律規定禁止，否則可以自由使用之，並且排除他人之干涉。此概念即是我們所稱的專有部分使用之排他性。

二、 專有部分使用之限制

　　然而，並非所有專有部分之使用均毫無限制，區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，公廈條例第5條定有明文。換言之，儘管公廈條例保障區分所有權人得對其專有部分自由使用不受他人之干涉，但也對於區分所有權人的利用行為設下了界限，其利用必須以不妨害建築物之正常使用及不違反區分所有權人共同利益為原則。

三、 開設宗教場所行為之探討

　　按區分所有權人對其專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，那麼，在公寓大廈的私人住宅內設立宗教場所，並可供不特定人自由進出參拜，是否有妨害建築物正常使用之虞呢？「按人民固有信仰宗教之自由。但不能因信仰宗教於免其法律上之義務。」司法院院字第1878號解釋參照。 區分所有權人之行為如有害建築物正常使用或違反共同利益，其行為須達到何種程度，始足於被認為違反共同利益，應探究其行為本身之必要性、行為人所受利益以及給予他區分所有權人（或住戶）所受不利益之態樣、程度等各種情事加以比較衡量而予認定。而將建物提供作為宗教活動場所，使不特定多數人不定時頻繁進出從事祭拜活動，已達妨害其他住戶安寧及居住品質之程度，則在純住宅大樓供不特定多數人進行宗教活動，其頻率、時間、規模，顯然逾越一般人於住家內進行祭祀行為之程度。（最高法院103年度台上字第914號民事判決參照）

　　上開實務見解認為，如將純住家之集合式住宅建物作為宗教場所使用，因將造成不特定多數人得頻繁地進出從事祭拜，應已達妨害其他住戶安寧及居住品質之程度，故而構成了公廈條例第5條所謂的「妨害建築物之正常使用」及「違反區分所有權人共同利益之行為」。

四、 應如何排除？

　　上開最高法院判決認定在公寓大廈內將專有部分作為宗教場所使用，違反了公廈條例第5條所定之明文，如在社區內有相同之情形，管委會得依公廈條例第5條之規定，向法院訴請禁止之，或依公廈條例第49條第1項第1款之規定，報請主管機關給予裁罰及限期改善之處分。

五、 可否以規約禁止之

　　結論是可以的。規約約定，「禁止經營宮廟、神壇、改運、消災、問事及賭博性質之遊藝場及其他影響鄰居生活安寧與善良風氣之營業」，其目的為維護全體公共利益，經由區分所有權會議增訂規約對於專有部分使用上限制。該條款所限制經營宗教性質之行業，雖非法所禁止，但該條款之禁止，無非因該行業常隨民俗節日而有噪音、焚香、信徒聚集等情，通常為購屋族列入負面表列之項目，顯有影響大廈之居住環境而涉及公寓大廈共同利益之情事。又該條款雖影響住戶就專有部分之使用，但除此之外便無其他使用收益上之限制，對區分所有權人之不利益程度尚非重大。（臺灣高等法院高雄分院108年度上字第291號之判決參照）

　　自上開判決理由可知，實務見解認為，基於私法自治以及公寓大廈住戶契約自由之精神，以及考量到住戶居住品質，禁止住戶設立宗教場所之條款，在未侵害財產權以及違反公序良俗或權利濫用之前提下，該條款應屬有效。因此，公寓大廈得透過區分所有權人會議在規約中約定禁止住戶社區內經營「宗教場所」。

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04/10/2022

《公寓大廈實務案例分享》

【疫情下的區權會】

根據公寓大廈管理條例（以下簡稱公廈條例）第25條第1項的規定：「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」

因此，區權會的「常會」應該至少一年開一次，如果違反的話，公廈條例第47條規定縣（市）主管機關是可以處罰社區新臺幣三千元以上一萬五千元以下的罰鍰，而且，如果社區仍不改善的話，還可以連續處罰。

不過，這樣的規定因為遭逢疫情期間，限制集會的結果，使得社區在召開實體的區權會這件事情上遇到很大的困難。

也因此，內政部在110年5月17日才會發函（內授營建管字第1100808244號）表示，「因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情而延期辦理時，得暫不依公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第47條規定處罰。」並且「又經疫情指揮中心宣布達疫情警戒至第三級之地區，請暫停召開區分所有權人會議，俟疫情趨緩後再行召開。」

因應疫情，各地方縣市政府也有各自的區權會會議指引，對於區權會的召開採取比較彈性的，不一定要進行實體集會的方式處理。但儘管如此，實務上還是有社區對於這種非實體召開的區權會到底要怎麼做，才合乎法律規定產生爭議。

新北地院最近就有一個案子是如此，一個社區的區權會因應疫情而採用實體、視訊分流的方式召開，不過會議當天，社區住戶在室外簽到後，即被引導至投票箱投票，並未進入會議場所，旋即離場，當天實體在場人數僅約11人至18人。雖然簽到的人數達到法定出席人數門檻，但當初原訂在三個報到區架設直播系統出現問題，後來並無直播，以致於未實體在場的住戶根本不知道會議進行的情形。

在這種情形下，有區權人當場就請會議主席清點出席人數，並提出程序異議，但主席均不予理會，並且直接進行議案表決。想當然耳，提出異議的住戶當然很生氣，於是一狀告進法院，主張撤銷違反程序的區權會決議。

主持會議的管委會（被告）這樣抗辯：

1. 當天開會場地不是只有主會場，會場的人數亦不等於實際人數，且社區規約也沒有定社區居民要實體及全程在場。

2. 開會前兩週我們就已發開會通知及公告選舉人名單，及當天要表決的議題，並在社區各棟一樓都連續公告14天，供社區住戶見聞並討論，這是社區的慣例，也符合社區規約，沒問題就當天投票，有問題就留下來討論。

不過，管委會這樣的主張並沒有被法院接受，法官認為，雖然內政部營建署表示過，為了因應防疫需求，區分所有權人會議形式並無限制，但是既然區權會要開會，那麼這個會議還是應該要滿足與會住戶「互為見聞，以達意見交流之會議基本要求」。

因此，這次區權會的住戶實體在場人數僅約11人至18人，直播又沒有開，區權人除進入交誼廳外，別無其他方法見聞會議之進行，「區權人會議既稱之為會議，其目的即是在提供區分所有權人意見交流之機會，因此必須是在能見聞到他人意見，並使他人能見聞到自己意見之情形下，方能算是有參與會議」，最後判決區權人會議決議方法違反法令或章程，決議應予撤銷。

無論如何，雖然在疫情下並不強求區權會採取實體方式進行會議，但我們還是建議，在組織會議前，應多參酌法律顧問的建議，以避免將來可能出現的糾紛，讓社區住戶們白忙一場。

（可參考臺灣新北地方法院110年度訴字第2939號民事判決）
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（圖片來源：https://xsj.699pic.com/sou/huiyibiaojue.html）