永富源地政士事務所

19/07/2025

距離上次發文已經過了一年多，
這段時間房地產大起大落，
很刺激，
很有挑戰性，
也因為事務所有在網路上活動，
每天接收一堆來自詐騙的訊息，
有鑑於資訊不對無處不在，
分享這篇本票有效、無效的簡單判斷，
希望對善良老百姓能有所幫助。

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玩具本票有效嗎？本票有效？本票無效？-本地政士聯合事務所於新北永和、台北大安 皆有服務，買賣移轉、貸款、財產贈與、稅務規劃、遺產繼承、債權保全、共有物分割、陽台補登、保存登記、都更危老、共有財產分館協議....

23/02/2024

◎小明先後購買A預售屋及B預售屋，上網查詢房地合一可否重購退稅，查得內容多為「預售屋無法設籍，所以不符合重購退稅要件」，因此盤算A屋交屋時遷入戶籍，並在B屋完成登記時二年內售出A屋，可行不可行？

一、適用法規：
(一)出售及重購房地時間在二年以內(以完成移轉登記日為準)。(所得稅法第14-8條第1項)
(二)自住房地(房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點第1項)：
1、戶籍登記：個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記。
2、居住事實。
3、房屋出售前1年內無出租、供營業或執行業務使用。
(三)五年閉鎖期：
重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或在行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。(房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點第2項)

二、國稅局如何認定有無居住事實？
通常以持有期間用水、用電情形，即使用度數是否有過低之情形，亦有向管委會調查出售戶別於社區汽機車道該戶登記車牌進出情形、是否裝修施工、搬家搬運紀錄等。

三、相關高雄高等行政法院112年訴字第14號判決重點摘要：
(一)事實簡化說明：
1、原告於110.07.06買賣取得A屋。
2、原告於110.08.11買賣取得B屋。
3、原告於111.02.24簽約出售A屋，111.03.28完成所有權移轉登記。
4、原告於111.04.13向申報房地合一稅，列報減除重購自用住宅扣抵稅額641,099元。惟國稅局依申報及查得資料，核定重購自住房地扣抵稅額0元，應補稅額658,732元。原告不服，申請復查結果，獲追減應納稅額316元。原告仍表不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

(二)法院判決原告敗訴:
原告持有系爭房地期間之每期(註：二個月為一期)實際用水度數(不含分攤度數)為2度、0度、0度、0度及4度，用電度數為6度、6度、1度及123度。是國稅局以原告購入系爭房地後遲於111年年1月14日始遷入系爭房地，又遷入僅月餘即委託出售，並綜合考量系爭房地之水電使用情況，難認有人實際居住使用，認定系爭房地不符合已持有且供自住使用之房地，尚無不合。-->(即國稅局有理)

四、結論：
重購退稅除須注意戶籍設籍情形、購入與售出時間的控管外，仍須注意是否有居住事實，如無居住事實可能於申請時成功申請退稅，但將來仍有可能面臨被追繳之情形，已有案例申請退稅成功嗣後仍收到國稅局來函要求提出居住事實證明(水電單)未能提出，國稅局自行向水電公司調查結果判定沒有居住事實，與重購退稅要件不符要求補稅。

雖然法律未明文重購退稅必須持有舊屋一年以上，惟持有期間未滿一年即出售之情形，容易被關注幾乎都會要求提出實際居住證明，無法提出則不能主張重購退稅。

房地合一重購退稅-預售屋、成屋短期持有出售-本事務所由四位深耕不動產各領域的熱血夥伴所組成之地政顧問團隊，分別來自土地開發、建設業、代銷、仲介、及專辦保存登記代書事務所等背景。也因本團隊來自各領域能分析....

16/08/2023

熱門問題2

◎財產交易所得稅(下簡稱舊制)與房地合一所得稅(下簡稱新制)，最大差別的在土地，舊制土地免稅，新制土地要課稅，就土地而言可以用舊制就盡量用舊制，繼承或配偶贈與未妥善規劃可能會喪失用舊制的資格，稅金從0元暴增數百萬都有可能，為了荷包最好請專業人員協助做財產規劃。

一、 舊制土地免稅依據？新制土地課稅依據？
(一) 舊制土地免稅：
依據所得稅法第4條第1項第16款，個人及營利事業出售土地，免納所得稅。
(二) 新制土地課稅：
依據所得稅法第4-4條第1項，個人及營利事業交易中華民國一百零五年一月一日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅。

二、 105年1月1日前取得適用舊制，以後取得適用新制，僅就繼承與配偶贈與，詳述如下：
(一) 原則：以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。
→即以謄本所載「登記日期」為判斷。
(二) 繼承：
1、 繼承取得之房屋、土地，為繼承開始日。
→即被繼承人死亡日為繼承取得日。
2、 個人因繼承、受遺贈取得房屋、土地，得將被繼承人、遺贈人持有期間合併計算。
→即被繼承人104.12.31取得，繼承人112.8.2出售，適用舊制。
(三) 配偶贈與：
1、 個人取自其配偶贈與之房屋、土地，得將配偶持有期間合併計算。
→即配偶104.12.31取得，112.8.2出售，適用舊制。
2、 個人取得配偶贈與之房屋、土地，適用遺產及贈與稅法第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，據以計算持有期間及認定應適用所得稅法第14條第1項第7類規定計算房屋之財產交易損益（以下簡稱舊制房屋交易損益）或依同法第14條之4規定計算個人房屋、土地交易所得或損失（以下簡稱新制房屋土地交易損益），並按該房屋、土地原始取得之原因，分別依所得稅法相關規定課徵所得稅。(財政部106年3月2日台財稅字第10504632520號令第1點規定者)

三、 實例說明：
(一) 原則：
1、 甲104.12.01購買A地，105.01.02登記完成，112.08.02出售，適用新制，依所得稅法第14-5條無論有無應納稅額，均應於規定日起算30日內申報房地合一稅。
2、 乙104.12.01購買A地，104.12.31登記完成，112.08.02出售，適用舊制，依所得稅法第4條第1項第16款免納所得稅。
(二) 繼承：
1、 丙104.12.31死亡，丁繼承丙遺產A地，105.03.01繼承登記完成，丁於112.08.02出售A地，適用舊制。
2、 丙購買A地並於104.12.31登記完畢，丙於112.01.01死亡，丁繼承丙遺產A地，於112.08.02繼承登記完成，丁於112.08.03出售，適用舊制。
3、 丙購買A地並於104.12.31登記完畢，丙於111.01.01死亡，丁繼承丙遺產A地，未料丁於111.01.02死亡，由戊繼承A地於111.03.01繼承登記完成，戊於112.08.03出售，適用新制。
4、 丙104.12.31死亡，配偶丁及兒子戊繼承丙遺產A地各1/2，105.03.01丁死亡，由戊繼承A地1/2持分，戊於112.08.02出售A地，1/2適用舊制(繼承自丙的部分、1/2適用新制(繼承自丁的部分)。
(三) 配偶贈與：
1、 甲購買A地並於104.12.31登記完畢，105.01.31贈與A地給配偶乙登記完畢，乙於112.08.02出售A地，適用舊制。
2、 甲購買A地並於104.12.31登記完畢，105.01.31分別贈與A地1/2給配偶乙、1/2給兒子丙登記完畢，乙、丙於112.08.02出售A地，則乙可適用舊制免稅，丙適用新制應申報房地合一稅。
(四) 繼承、配偶贈與：
1、 甲104.12.31死亡，乙繼承甲遺產A地，105.03.01繼承登記完成，乙於105.05.31將A地贈與配偶丙，配偶丙於112.08.02出售A地，適用舊制。
2、 甲購買A地並於104.12.31登記完畢，105.01.31贈與A地給配偶乙登記完畢，未料乙於105.02.01配偶已死亡，甲繼承A地，並於112.08.02出售A地，適用新制。

◎結論：
繼承、配偶贈與於不同情形下，可能造成完全不同的結果，並非只要是繼承、配偶贈與就可一律適用舊制，於104.12.31以前取得之土地，第一次發生繼承固可使用舊制，再次發生繼承如時間點在105.01.01後則應適用新制，又配偶贈與其繼承財產如係104.12.31前繼承的則可以適用舊制，惟配偶贈與後受贈配偶死亡時點在105.01.01後則應適用新制。
為了荷包，如現在仍可以使用舊制則應好好審視財產應如何規劃，避免移轉後須使用新制造成荷包大失血的窘境。

相關函令
財政部1071031台財稅字第10704604570號令
個人取得配偶贈與之房屋、土地，符合本部106年3月2日台財稅字第10504632520號令第1點規定者，出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，並按該房屋、土地原始取得原因，依所得稅法相關規定課徵所得稅。依此，個人出售配偶贈與之房屋、土地，如係配偶於105年1月1日以後繼承取得，且係被繼承人於104年12月31日以前取得者，比照本部104年8月19日台財稅字第10404620870號令第1點第2款、第2點至第4點規定辦理。

財政部1040819台財稅字第10404620870號令
一、 納稅義務人105年1月1日以後交易因繼承取得之房屋、土地，符合下列情形之一者，非屬所得稅法第4條之4第1項各款適用範圍，應依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額，於同法第71條規定期限內辦理結算申報：
(一) 交易之房屋、土地係納稅義務人於103年1月1日之次日至104年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。
(二) 交易之房屋、土地係被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。

二、 前點交易之房屋、土地符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定之自住房屋、土地者，納稅義務人得選擇依同法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得，並依同法第14條之5規定於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內申報房屋、土地交易所得，繳納所得稅。

三、 納稅義務人未依前點規定期間內申報，但於房屋、土地交易日之次年綜合所得稅結算申報期限前依所得稅法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得，並自動補報及補繳稅款，稽徵機關應予受理，惟應認屬逾期申報案件，依同法第108條之2第1項有關未依限申報規定處罰；該補繳之稅款，得適用稅捐稽徵法第48條之1規定，免依所得稅法第108條之2第2項規定處罰及加徵滯納金。惟應依各年度1月1日郵政儲金1年期定期儲金固定利率，按日加計利息，一併徵收。

四、 納稅義務人已依第二點規定選擇按所得稅法第14條之4及第14條之5規定計算及申報房屋、土地交易所得，於房屋、土地交易日之次年綜合所得稅結算申報期限前，得向稽徵機關申請註銷申報，並依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得，併入綜合所得總額，於同法第71條規定期限內辦理結算申報。

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精打細算-房地合一稅(新制舊制差很大)-本事務所由四位深耕不動產各領域的熱血夥伴所組成之地政顧問團隊，分別來自土地開發、建設業、代銷、仲介、及專辦保存登記代書事務所等背景。也因本團隊來自各領域能分析得更全.....

25/07/2023

假買賣真贈與行不行

熱門問題1

◎從業以來最常碰到客戶問買賣比較節稅，那可否以買賣為登記原因，實際上不支付買賣價金？簡稱假買賣真贈與，假買賣真贈與是否為合法節稅方式？

一、何謂買賣？何謂贈與？
(一) 稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。(民法第345條第1項)
(二) 稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。(民法第406條)
二、買賣與贈與有什麼不同？
(一) 法律上意義不同：
買賣當事人間有對價關係，贈與則無對價關係，即買賣為有償取得、贈與為無償取得，更白話來說一種要給錢、一種免給錢。
(二) 登記上不同：
1. 登記原因：買賣為買賣、贈與為贈與。
2. 實價登錄：買賣需要申報實價登錄、贈與不用申報實價登錄。
3. 優先購買權：買賣如有優先購買權問題須依法為相關處理(土地法第34-1條、第104條、第107條…等)、贈與無優先購買權之問題。
(三) 稅法上不同：
1. 房地合一稅(新制)：買賣需申報房地合一稅、贈與免申報房地合一稅。
2. 財產交易所得稅(舊制)：買賣房屋須申報財產交易所得稅、贈與免申報。
3. 贈與稅：買賣免申報贈與稅(除二親等間買賣外)、贈與須申報贈與稅。
4. 土地增值稅：買賣可以選擇適用自用10%的優惠稅率、贈與無優惠稅率適用。
三、非合法節稅恐會面臨刑事責任：
(一) 客戶端：納稅義務人以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐者，處五年以下有期徒刑，併科新臺幣一千萬元以下罰金。(稅捐稽徵法第41條第1項)
(二) 代書端：
1. 教唆或幫助犯第四十一條或第四十二條之罪者，處三年以下有期徒刑，併科新臺幣一百萬元以下罰金。(稅捐稽徵法第43條第1項)
2. 稅務人員、執行業務之律師、會計師或其他合法代理人犯前項之罪者，加重其刑至二分之一。(稅捐稽徵法第43條第2項)實務見解有認代書須加重、亦有認為代書免加重。
(三) 客戶及代書：明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。(刑法第214條)
◎結論：
做假買賣真贈與屆時遭認定逃漏稅，除造成客戶負刑事責任且逃漏稅額亦會被追徵及處罰緩，可謂得不償失，已有相當多被判刑的前例，坊間仍有不少同業或客戶心存僥倖以假買賣真贈與的方式進行過戶，短期以為節稅賺到了，殊不知幾年後接到稅務機關調查被補課及裁罰付出更多金額，又官司纏身。

此問題的詢問熱度相當高，甚至蠻多詢問的客戶會質疑本所：「我問別所代書說有這種節稅方式，為何你們做不到？」積非成是的程度可見一斑，經本所向其分析利弊後，聰明人都知道該如何判斷選擇。
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◎相關判決（為數眾多，僅挑幾則淺顯易懂篇幅不大的供參）
臺灣新北地方法院刑事簡易判決110年度簡字第1147號
臺灣臺中地方法院刑事判決109年度訴字第1852號
臺灣士林地方法院刑事簡易判決111年度簡字第627號
臺灣高等法院刑事判決111年度上訴字第4472號
臺灣高等法院高雄分院判決104年度上易字第138號
臺灣士林地方法院判決105年度訴字第128號

#假買賣 #真贈與 #假買賣真贈與 #買房不給錢 #逃漏稅 #自用土地增值稅 #優惠稅率 #判刑 #節稅規劃 #積非成是 #屢見不鮮 #層出不窮 #歹路母湯走

假買賣真贈與行不行-本事務所由四位深耕不動產各領域的熱血夥伴所組成之地政顧問團隊，分別來自土地開發、建設業、代銷、仲介、及專辦保存登記代書事務所等背景。也因本團隊來自各領域能分析得更全面，對不動產業界.....

30/06/2023

◎112.6.15中央銀行無預警宣布對房地產市場的信用管制，112.6.16起自然人於特定區域第二戶購屋房貸最高成數降為七成，購買預售屋原與建商約定預計貸款八成，差額一成怎麼辦？

適用-預售屋定型化契約應記載不得記載事項第十八點(下簡稱定型化契約規範)

一、 預售屋貸款約定分為下列二種：
(一) 委辦貸款：委託賣方洽定金融機構貸款。
(二) 自洽貸款：買方自行洽定金融機構貸款。

二、 原約定預計貸款八成是否受影響？
(一) 委辦貸款：
1. 依據定型化契約規範分為下列三種：
(1) 不可歸責於雙方時。
(2) 可歸責賣方時。
(3) 可歸責買方時。

2. 依據內政部111.9.22台內地字第1110275049號，爭議案件司法實務見解摘錄整理:「上訴人當時洽定貸款金額因央行政策變更，低於預定貸款金額，乃不可歸責於兩造，…。」

3. 似可認為112.6.15前與建商簽定委辦貸款，原預計貸八成，因央行對特定區域進行第二戶房貸成數限制，導致買方僅能貸七成，低於預定貸款金額一成，屬於不可歸責於雙方事由。

4. 不可歸責於雙方事由，差額在預定貸款金額30%內者，賣方同意依原承諾以原承諾相同年限及條件由買方分期清償。

5. 故照定型化契約規範建商須依原承諾之相同年限及條件讓買方分期清償。

(二) 自洽貸款：買方自行承擔貸款差額，須現金補足差額。

三、 委辦貸款建商必須提供買方分期償還是否即不用擔心將來交屋須一次現金補足差額？
(一) 預售屋於簽約時建商並不會與買方承諾如有貸款差額要分幾期付款、利率條件等，故賣方未承諾時是否適用？如適用是否照賣方洽定銀行核貸結果當過原承諾條件？即有疑義。

(二) 公司法第15條，公司之資金不得貸與股東或任何他人，又分期付款是否屬於變相資金融通？
(1) 此曾有赫赫有名的案例，某政治人物向台肥購屋，當時台肥有「預售屋銀行貸款差額分期清償作業流程」，提供差額可分10-20年清償的方案，遭金管會認定為變相資金融通，即違反公司不得提供任何人(包含消費者)長期分期付款方案。
(2) 又一般房貸20年甚至長達30年的貸款年限，故倘若認定建商應該照其洽定銀行核貸結果提供買方與房貸相同條件的分期清償機制，恐怕違反公司法、公開發行公司資金貸與及背書保證處理準則等規範。

◎結論：
一、 112.6.15以前購買預售屋並完成簽約，預定由賣方洽定金融機構貸款八成，將來房貸申請時如該預售屋為在六都或新竹縣市之第二戶房貸，貸款成數最高僅有七成，不足的一成是否可以要求建商提供與核貸條件一樣的分期清償機制，此須留待相關主管機關統合意見後提供解方，買方最好還是做好資金準備，否則恐須訴訟爭取權利。

二、 為響應打房政策各單位均端出因應措施，如：內政部-平均地權條例、財政部-房地合一稅及不動產相關稅捐調整、中央銀行-信用管制等，惟各單位間各唱各的調衍生諸多問題留待解決，又往往機關間推來推去，最終還是由買方向司法機關提起訴訟才能獲得解決，至於勝訴敗訴又是另一件事。

三、買方自洽貸款未補足差額會怎樣？恐被沒收房地總價最高15%的違約金。

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預售屋貸款不足怎麼辦-本事務所由四位深耕不動產各領域的熱血夥伴所組成之地政顧問團隊，分別來自土地開發、建設業、代銷、仲介、及專辦保存登記代書事務所等背景。也因本團隊來自各領域能分析得更全面，對不動產業.....

09/06/2023

大陸地區人民如何繼承?

某A地政士助理婚後配偶B離奇死亡，配偶B之母親C多年前遭撤銷戶籍，現在兩岸均無戶籍，如何繼承引發大眾討論，已有多位律師表示相關法律見解，本所僅就地政專業分析繼承一事：
主要適用-臺灣地區與大陸地區人民關係條例(簡稱兩岸人民關係條例)


一、大陸地區人民如何繼承?
1.三年內要以書面向法院為繼承表示，逾期視為拋棄繼承。
2.繼承總額不可超過200萬元。(配偶不受限)
3.僅有不動產則必須折現，折現後至多只能繼承200萬元。

二、何謂大陸地區人民?
1.大陸地區人民:指在大陸地區設有戶籍之人民。(第2條第4款)
2.旅居國外之大陸地區人民，包含國外出生領用大陸地區護照。(第3條、施第7第1項)
3.在臺灣地區或大陸地區出生，其父母均為大陸地區人民者。(施第5條第1款)
4.其餘進階規定礙於篇幅無法詳述。

三、繼承開始時依兩岸人民關係條例所認定之身分為準。（有例外）

四、要檢附哪些文件辦理?
1.法院准許繼承之證明文件。
2.大陸地區人民已受領繼承財產應得對價之證明文件、其應得之對價已依法提存之證明文件、遺產分割協議書或其同意申請人辦理繼承登記之同意書。上開已受領對價之證明文件、協議書或同意書，應經財團法人海峽交流基金會驗證。(倘有委託書依法記載相關事項則免附)
3.其餘同一般繼承案件應檢附資料。


五、結論：
1.母親C為大陸地區出生，其父母均為大陸地區人民，且繼承開始時於臺灣地區無戶籍，依施行細則第5條第1款，母親C為大陸地區人民，必須三年內向法院為繼承表示，否則將一毛拿不到，繼承總額不得超過200萬元。
2.扣除200萬以後其餘財產歸臺灣地區繼承人繼承，又民法繼承除配偶當然繼承外依序為卑親屬(子孫)->父母->兄弟姊妹->祖父母，B無子女，母親C依法只能繼承200萬，其餘應由下一順位兄弟姊妹繼承。
3.地政士助理A，目前已進入偵查階段是否有涉及殺害被繼承人尚無法斷定，如有罪確定不可繼承，除此之外仍可繼承。
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專業人說話要有憑有據

第66條第1項：大陸地區人民繼承臺灣地區人民之遺產，應於繼承開始起三年內以書面向被繼承人住所地之法院為繼承之表示；逾期視為拋棄其繼承權。
第67條第1項(配偶可逾200萬元另有規定不適用本項)：被繼承人在臺灣地區之遺產，由大陸地區人民依法繼承者，其所得財產總額，每人不得逾新臺幣二百萬元。超過部分，歸屬臺灣地區同為繼承之人；臺灣地區無同為繼承之人者，歸屬臺灣地區後順序之繼承人；臺灣地區無繼承人者，歸屬國庫。
大陸地區人民之認定以繼承開始時依臺灣地區與大陸地區人民關係條例第 2 條第 4 款、第 3 條及其施行細則第 5 條、第 6 條之規定為準 。(內政部82.1.15.台內地字第8113186號函)。
大陸地區繼承人繼承臺灣地區人民遺產時其身分如於繼承開始起應表示繼承之期間「3年」內轉換為臺灣地區人民時為保障其繼承權益 得准其申辦不動產繼承登記，亦不受200萬限制。(內政部87年7月17日台內地字第 8707260 號函）

#繼承 #大陸地區 #不動產繼承 #兩岸人民關係條例 #永富源地政士聯合事務所

大陸地區人民如何繼承?-本事務所由四位深耕不動產各領域的熱血夥伴所組成之地政顧問團隊，分別來自土地開發、建設業、代銷、仲介、及專辦保存登記代書事務所等背景。也因本團隊來自各領域能分析得更全面，對不動產業....

21/05/2023

不知不覺又近半年未有新貼文~

今年真的是業務量爆炸的一年，想當初花了二年半累積到100個案件，現在不到半年就累績超過200件🥳登記案件結案，正在進行中的有近100件🥳登記案件，外加近1000個🥳建物保存登記正在轉繪中，感動的是大家仍維持著服務熱誠🥳🥳🥳

近來有關同行的新聞，這行除了專業知識外最重要的還是誠信，工作目的固然在於賺錢，委託收取服務費是理所當然的事，但為了賺取服務費而製造案件、為了更豐厚的報酬利用當事人資訊不對等劣勢地位…等，這種情形其實不算少見，如何避免呢?🧐🥸

委託本所服務周到，也絕不會有此事發生，因為本所是由四個人不動產專業人士組成，可以互相監督互相激勵一起解決問題，因為我們未來還很長不會自毀前程，我們工作的目的在於賺取報酬用以支持我們追求產業改變的夢想，案件多壓力山大支持我們繼續經營的是客戶的信任與我們的夢想。🤓😎🤓

#地政士 #代書 #專業人士 #誠信 #夢想 #改變 #地政士事務所 #聯合 #真材實料 #樸實 #互相激勵 #一起解決問題 #永富源

07/01/2023

近期房地產深不可測，加上事務所生意興隆，各種忙碌，終於又有空檔可以分享一些經典案例:

一、已經按一般稅率申報土地增值稅，可否改按自用土地增值稅課徵:
1.未核發前可以趕緊連絡承辦人員。
2.已經核發，要在繳納期限內依程序申請改按自用土增課稅。
3.逾繳納期限，沒救下次請早。

二、四樓透天其中一樓讓人營業登記，另外三樓自住，土地未申請依房屋實際供自住部分所占土地面積按自用住宅用地稅率核課地價稅，出售時可否主張按實際自住面積課徵自用土地增值稅?
1.稅捐處認為不行，因為一生一次自用土地增值稅必須一年內無出租，出售時才主張僅有部份面積做營業，無法回溯證明。
2.解方:僅部份供營業請記得向稅捐處申請部份面積按自用住宅用地稅率課徵地價稅，之後突然有好價格要賣才有機會享用優惠稅率。

三、辦繼承好複雜，什麼是再轉繼承、什麼是代位繼承?
1.繼承有簡單有複雜，地政士收費標準也不同於買賣有個行情在，最好是將案件資料提供地政士報價，確認服務費可接受再委託，避免衍生各種不愉快。
2.再轉繼承，登記名義人死亡時，繼承人尚存活，但繼承登記還沒辦完，該繼承人死亡，地政機關稱其為【再轉繼承人】，再轉繼承人必須要申報繼承自登記名義人標的的遺產稅，再轉繼承人配偶生存則配偶有繼承權。
3.代位繼承，早於登記名義人死亡，其子女代位父/母繼承，子女稱代位繼承人，屬於直接繼承自登記名義人，此時只有直系卑親屬有繼承權，配偶無繼承權。
4.很複雜吧，本事務所專辦又有再轉又有代位，再轉N次或代位N次儘管來吧，沒有辦不成功的案件，只有你接不接受的代書費。

四、判決共有物分割，判決了還要去地政辦登記?
1.這個案件相當精彩，當事人原先找當地知名的資深年長代書辦二年辦不出來，後來又換另一名資深年長代書看案件搖頭說太複雜辦看看，一年一樣零進度，直到原委任律師介紹本事務所承接後，終於有了大幅進度，標示分割、節稅農用證明、地價找補設定法定抵押權，方方面面都幫他處理的妥妥當當。
2.好巧不巧又碰上徵收協議價購，事務所也盡心盡力燒腦讓當事人在圖簿不符的情形下提前於協議價購時就知道實際被徵收的面積，對資金產權運用提前做規劃。
找知名的、資深的、年長的代書都不如找知道怎麼做事的代書或找很會做事的代書。

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07/07/2021

從四月底疫情爆發醞釀期，事務所就已經啟動分流作業，
除了新北市地政局有發函可以扣除第三級期間，
其餘單位經本事務所一一確認，
理由大多是稅捐、國稅、地政事務所並沒有關門，
所以這三級疫情時間就沒辦法扣，
可說是貫徹行政機關一向一國好幾制，

希望7/12順利解封吧~

一國好幾制、同一法令各自表述、中央推地方、地方機關間互推，
人民無奈啊~

4月份在台北市某地政事務所送遺產分割登記案件，
已檢附遺產分割協議書，承辦人員要求須檢附「登記清冊」，
登記清冊是否是登記時應檢附文件，法無明文，

於是我問承辦人員要求的依據，
承辦人員回答土地登記規則第56條第2款：「登記申請書不合程式，或應提出之文件不符或欠缺」。

我回問：應檢附文件是土地登記規則第34條第１項規定：
「申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：
一、登記申請書。
二、登記原因證明文件。
三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。
四、申請人身分證明。
五、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。」

並沒有要求檢附「登記清冊」，我也沒有查到內政部任何函釋要求要檢附。

承辦人員：反正在台北市送件就都要附。
我答：這不是地方地政機關的權限，法條是說由中央地政機關規定提出的文件，不是地方機關可以任意要求的。
承辦人員：我們都是這樣做的。

我函詢中央地政機關(即內政部地政司)
內容大約是請他提供我登記清冊應是土地登記規則第34條第１項第5款的依據，
內政部很快就回覆了，但是答非所問，
明明法規說這是內政部的權限，
內政部卻認為這涉及台北市地政局便民服務的政策，
所以是台北市地政局的權限，
又把問題轉給台北市地政局......，
不意外政府機關總是推來推去的，
所以其他縣市各地政事務所要不要檢附登記清冊又是各自表述，
台北市地政局回覆就清楚提到此問題可以援用內政部103年2月17日台內地自第1030082250號函釋處理。

要不要檢附登記清冊其實不是多大的問題，
僅是想藉由發函詢問得到依據，
很多時候明明法規沒有提到要檢附，但承辦人員覺得需要附，
往往是同一件事不同承辦就要提供不同文件，
這種不確定影響人民申請前的預先規劃、計畫，
常常有被突擊的感覺，

其實我有更多的函詢，政府機關不敢紙本回文，只用電話解釋......，
體制的進步還有很大的空間，主要也是價值觀要修正，
做公務員當然是求個穩定，但也不能濫權擺爛，至少還是要追求該領域的專業啊!

我會持續函詢，期盼能改善依人行政、落實依法行政。

#一個法條各自表述 #中央推地方 #互踢皮球 #依人行政 #依法行政 #函詢 #登記清冊 #解封 #承辦說的算 #內政部 #台北市政府地政局

27/03/2021

事務所變更為：永富源地政士「聯合」事務所🥳

目前由三名地政士與總登面積攤算大師共同執業，本於憑實力執業不憑華麗吸客的理念，暫未提供形象照與華麗辦公室😅

這篇想表達：
一、簽約完成必須依照合約內容履行合約，不懂沒關係，一定要委託信任的專業人士陪同審約與監督合約履行。

二、義務人於契約或協議書蓋妥印鑑章印紋，並提供有效的印鑑證明，事後反悔至戶政事務所辦理變更印鑑章有用嗎？沒用！沒用！沒用！
土地登記規則規定原因日期發生內一年印鑑證明都有效，只要蓋章當下提供的印鑑證明是有效的與印鑑章經核對是一致的，這樣就能過戶，如果反悔請找律師處理，付出反悔的代價。

三、專業人士應該點出風險所在以及如何防範，替委託人做風險控管，不求100%成功過關，至少要提供正確及全方面資訊供委託人評估，不是為賺錢而接案的角度，替委託人編織美夢而省略不告知背後的風險，最後讓委託人迎來一場惡夢。

合作建立在基本專業與毫無懷疑的信任上，感謝黃律師Huei Rong Huang協助～

基隆夜市下午二點半已經擠的水洩不通⋯

#總登 #面積攤算 #平面圖轉繪 #專業人士 #風險控管 #美夢 #惡夢 #建物第一次登記 #地政士 #印鑑證明 #基隆夜市 #憑實力執業

08/03/2021

0元買房

時常被問0元買房是真假，網路也很多廣告、影片鼓吹「你還在存錢買房嗎？有錢人都是從銀行搬錢去投資，oo老師告訴你如何0元輕鬆買房⋯⋯」

首先，0元買房，不代表買房不用錢，合法管道不外乎是透過貸款替代自備款，白話就是從銀行搬錢代替存錢n年給付頭期款，貸款包括了：原屋融資、信用貸款、建商貸款等等方式。非法的就是透過先前介紹過的AB約超額貸款。

其次，現在房子動輒上千萬，在資金不足、身價不比好野人的情形下，銀行給你的利率能多好？硬是全額貸款，每個月要還款的費用你能撐幾期？一但付不出被拍賣，能打平已經算萬幸了，拍賣的錢不足清償你積欠的債務，房子沒了還要背債，恐怕得不償失。

買房子是許多人的人生清單，也是晉升人生勝利組的重要里程碑，交易熱絡更是眾多不動產行業的獲利來源，但一定要衡量自身財務能力，千萬別一時衝動導致終身吃土啊！

買賣過戶一定要找代書辦嗎？
一定要，還要指定永富源地政士事務所的代書，保證先報價不灌水、有專業、有誠信。

買賣過戶一定要履約保證嗎？
不怕賣方跑走可以賭看看，履保盛行前大多由公正第三方代書保管，在律師事務所曾經有碰過某地方知名代書捲款人間蒸發的案件，所以也可以賭看看代書不會跑把錢交給代書保管，履保手續費為成交價的萬分之六，買賣雙方各付一半。

有問題請直接加Line留言(ID: )或傳簡訊，也可撥打手機（未顯示來電、簽約中、會議中無法接聽）。

今天去提二十份合約一式三份好重啊，捐血後喝個涼的再出發，距離上次發文又隔好幾個月希望能週週發文。

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