19/03/2020
האם שוק הנדל"ן האוקראיני חסין לווירוס הקורונה ?
ב-13 השנים האחרונות, שוק הנדל"ן באוקראינה חווה שתי תקופות קשות: המשבר הפיננסי בשנים 2008-2009, והמהפכה 2014-2015.
התקופה הראשונה הייתה מלווה במשבר הכלכלי העולמי, והשפיע אנושות על הקבלנים, אשר בשנים 2006-2007 נהנו מרווחים גבוהים ביותר.
התקופה השניה קשורה למהפכה, מלחמה והתרסקות הגריבנה-המטבע המקומי, תקופה זו עברה יחסית בקלות בזכות המינוף הנמוך בשוק בהשוואה ל-2008. בתקופה זו מחירי השוק חזרו במהרה למקומם.
צניחת הגריבנה באותה תקופה גרמה לנדידת משקיעים, והשקעה בנדל"ן נהייתה אלטרנטיבה מעולה לשימור ההון.
בחודשים מסוימים המכירות במשרדי המכירות שברו שיאים, ואנשים נהרו לקנות דירות.
הקבלנים ניצלו את היחלשות המטבע להגברת היקפי הפעילות.
ב-4 שנים האחרונות השוק מתנהל עפ"י חוקי היצע וביקוש.
בתקופה זו חלק מהקבלנים למדו לבנות את התוכנית העסקית שלהם בצורה בה הם נשענים על הכספים אותם גייסו מהמשקיעים. מודל זה לא נתן לשוק להתחמם יתר על המידה ולא נוצר מצב של היצע יתר.
אקטיביות הקונים הגדירה 2 דברים:מהירות הבנייה של פרויקטים קיימים והתחלות בנייה של פרויקטים חדשים. באוקראינה באופן כללי ובקייב בפרט קיים מחסור תמידי בנדל"ן למגורים, משמעותית גבוה יותר מכל בירה אירופית אחרת.
בנוסף חלק משמעותי מהנדל"ן הקיים מיושן מאוד, אנשים לא רוצים לחיות בבתים כאלה ומחפשים לשפר את התנאים שלהם בשוק הבניה החדשה.
ואז הוירוס הגיע
כבר ניתן לראות את ההשפעות שלו באוקראינה, קיימות הגבלות כמו ברוב העולם, חלק מהאנשים נוהרים לקניות וצוברים אספקת אוכל ונייר טואלט לכל מקרה (למה דווקא נייר טואלט לעזאזל???) והחלק השני של האנשים צוברים מט"ח.
הפאניקה הזאת היא זמנית, ופרק הזמן בו היא תימשך מושפעת ישירות מהידיעות המופיעות בכלי התקשורת.
וזה כמובן ישפיע על מוכנות האנשים לרכישות גדולות בזמן הקצר.
איך כל זה משפיע על הנדל"ן למגורים?
קודם נבין אילו רוכשים קיימים בשוק.
חובבי הפליפים
כאלה שמוכנים לקחת סיכונים, העלו את עניינם בהצעות אשר מתומחרות בחסר עם סיכונים מינימליים.
הביקוש לדירות הנזילות ביותר (דירות חדר ) עלה. הקבלנים האמינים מקבלים במצב זה הרבה יותר נקודות זכות.
רוכשים המחפשים דירה למגורים ומוגבלים בזמן (
לא ידחו את הקניה כיוון שזה יגרום להם לחוסר נוחות הרבה יותר גבוה מאשר המחשבות על שער הדולר/נפט/ווירוס קורונה.
רוכשים אשר תכננו לרכוש דירה ראשונה למגורים, ואין ברשותם את כל הסכום לרכישה ומרוויחים בגריבנה.
לרוב משפחות צעירות, באופן זמני סביר להניח ייעצרו את החיפושים, האי וודאות גורמת להם ללחץ,
החוסר ידיעה מה יהיה עם הווירוס, שער הדולר העולה, הם חושבים כי לא יעמדו בתשלומים לקבלן. ויידחו את הקנייה שהכל ירגע.
תנודתיות השערים זה לא משהו חדש בשוק האוקראיני..
2019 הייתה שנה טובה לפקדונות בגריבנה והיום אנשים מחכים שהכספים ישוחררו על מנת להשקיע את כספם הפנוי בדירות. אנשים שואפים להשקיע בנכסים אשר ישמרו על ערכם למרות התנודתיות בשערי המטבע.
ההגבלות החדשות כמובן ייאטו את הפעילות העסקית
כבר היום ובשבועות הקרובים עסקים רבים יעמדו בפני השאלה איך למזער את הנזקים .
עסקים אשר פעילות כרוכה בהימצאות פיזית של לקוחות במקום אחד חווים קשיים רבים.
וזהו סקטור מאוד נרחב מן הכלכלה ואם בסקטור הזה יהיה משמעותית פחות כסף, מההשלכות כולם יהיו מושפעים. מה שזה אומר, בשוק הנדל"ן צפויה מלחמה ממשית על הלקוח.
הלקוח, מבחינתו יחפש מוצר אשר יענה על מספר דרישות:
-איכות גבוהה, לכזה מוצר יש הכי הרבה סיכוי לשמור על ערכו.
-תנאי רכישה נוחים, פריסה לתשלומים וכדומה.
-אמינות הקבלן והפרויקט.
ווירוס הקורונה הוא לא תמידי, בקיץ לפי הערכות מומחים ההשפעות שלו ירדו למינימום, אך יחד עם זאת ההשלכות הכלכליות שלו ישארו.
מה יקרה עם שוק הנדל"ן?
הקונה לא יברח מהשוק. אוקראינה רגילה לחיות בשער דולר גבוה, ראתה מהפכות, ומלחמות.
בכל תנועה של שער המטבע יש 2 מגמות עיקריות, חלק מהרוכשים מראים חוסר מוכנות לבצע רכישות גדולות, וחלק אחר ההיפך מעדיף להשקיע בנכסים אשר שומרים על ערכם, נדל"ן.
איזה נדל"ן בטוח לא כדאי לרכוש?
בתנאי המשבר הנוכחי ייפגעו נכסים מיושנים בשוק הנדל"ן יד שנייה, (חרושבקות, ובנייני פאנלים סובטיים)
הבלאי המתגבר בבניינים אלו יגרמו לירידת מחירים וביקוש בטווח הקצר ובטווח הארוך.
כמו כן יפגעו נכסים מסגמנט אקונום, בשוק היד ראשונה, העלות בנייה שלהם נמוכה מעלות הבנייה בסגמנט קומפורט, אך גם מחיר המכירה משמעותית נמוך יותר - מה שאומר רווחיות נמוכה יותר עבור הקבלן ומרווח תמרון קטן יותר, כך שבמצב של תיקון מחירים, יעלה הסיכון לעיכובים בבנייה.
היחס האופטימלי בין נזילות ותיקון מחירים, נכסים בסגמנטים קומפורט - ביזנס, הם לא כאלה יקרים כמו נכסים בסגמנט פרימיום. אבל מספיק רווחיים עבור הקבלן כדיי שהוא יסיים לבנות אותם בוודאות.
שוק הנד"ן כאן כדיי להישאר, ועם הזמן הוא יסתגל לתנאים החדשים.
העיקר להישאר רגועים.
#נדלןבקייב
